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Réponse :

Avant de répondre à votre question, je vous confirme que conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967 tout copropriétaire, et surtout le conseil syndical, est en droit d’inscrire à l’ordre du jour une question qui fera l’objet d’un débat en assemblée générale.

Par conséquent, il est habilité à proposer à l’ordre du jour un nouveau contrat de syndic concurrent.

Ceci étant, il devra respecter plusieurs obligations légales prévues à l’article 10 du décret du 17 mars 1967 pour contraindre le syndic à inscrire ce type de question.

La demande doit se faire par courrier et notifiée au syndic, impliquant l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception (article 64 du décret du 17 mars 1967).

Dans ce courrier doivent être précisés :

• La question : élection du syndic (majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
• Le projet de résolution correspondant : l’assemblée générale désigne M. ou Mme …ou le Cabinet …. syndic de la copropriété …. pour une durée de … mois. Le mandat prendra effet le XX/XX/XXXX pour se terminer le XX/XX/XXXX. L'assemblée générale approuve le contrat de syndic joint à la présente convocation.
• La proposition de contrat de syndic.

Cette notification peut intervenir à tout moment. Néanmoins, si la présentation se révèle tardive (pas de possibilité de respecter le délai minimal de 21 jours entre la notification de la convocation de l’assemblée générale par le syndic aux copropriétaires et la date de tenue de celle-ci), ne permettant pas de la porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale, le syndic devra l’inscrire à la suivante.

Cette disposition relève également de l’article 10 du décret du 17 mars 1967.

Autrement dit, pour éviter les malentendus de bonne ou de mauvaise foi du syndic, il convient de lui notifier la question (projet de résolution et proposition de contrat compris), suffisamment tôt, au moins deux mois avant la date prévisionnelle de l’assemblée générale annuelle, afin d’imposer au syndic que la question soit inscrite à l’ordre du jour.

Pour finir, je précise qu’il n’est pas forcément bon d’avoir plusieurs propositions de contrat de syndic à l’ordre du jour, sachant que cela risque d’éparpiller les voix, ne permettant pas de dégager une majorité qualifiée sur une proposition de contrat.

Réponse

Le contrat type de syndic s’adresse principalement au syndicat des copropriétaires qui est un « consommateur » final, sans activité commerçante.

Cela résulte de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que le syndicat des copropriétaires a pour seul objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

Par conséquent, l’article 1 du décret du 31 décembre 1987 précise que « Toute information sur les prix de produits ou de services doit faire apparaître quel que soit le support utilisé la somme totale Toutes Taxes Comprises qui devra effectivement être payée par le consommateur, exprimée en euros. »

Le syndic professionnel, qui est un commerçant, doit donc présenter ses tarifs à son client, qui est le syndicat des copropriétaires, en Toutes Taxes Comprises.

Cela concerne aussi bien les contrats que les factures des prestataires ou les siennes.

Cela est d’ailleurs confirmé par un arrêt de la Cour de justice de l’Union Européenne du 7 novembre 2013.

Certains syndics justifient leur présentation des tarifs en Hors Taxes au motif que certains copropriétaires louent leur bien ou sont des commerçants qui récupèrent la TVA.

Cette réponse est irrecevable sachant que le syndic a une relation contractuelle uniquement à l’égard du syndicat des copropriétaires qui est d’ailleurs le signataire du contrat et non vis-à-vis du copropriétaire pris individuellement.

En cas de non-respect de cette disposition, le conseil syndical ou bien même un copropriétaire qui est membre du syndicat des copropriétaires peut saisir la Répression des Fraudes ou bien la Direction départementale de la protection des populations correspondant à l’adresse du cabinet du syndic