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Réponse

Votre question est très intéressante car elle concerne de nombreuses copropriétés en difficultés où bien souvent le copropriétaire le plus endetté dispose du plus grand nombre de millièmes.

Néanmoins, dans le cadre de la loi ALUR, l’ARC a agi afin que soit introduite une disposition qui consiste à neutraliser au cours de l’assemblée générale les voix du copropriétaire débiteur lorsqu’il s’agit de voter la saisie de son lot.

En effet, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise dans son dernier alinéa que « Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22. »

Autrement dit, le copropriétaire débiteur pour lequel est proposée à l’ordre du jour la saisie immobilière de son lot, ne pourra pas participer au vote ni même faire fonctionner les pouvoirs qu’il détient.

Ainsi, le copropriétaire débiteur ne pourra pas faire barrage au vote de la saisie de son bien.

En revanche, à partir du moment où l’assemblée générale vote la résolution, il faudra être vigilant afin de vérifier que le syndic ne traine pas pour engager la procédure sachant que le copropriétaire débiteur pourra faire pression auprès de lui en lui rappelant qu’il pourra faire barrage lors du vote de la reconduction de son mandat.

Il ne reste plus qu’à proposer à l’ordre du jour la question de la saisie immobilière du lot en respectant le cadre règlementaire prévu par le décret comptable du 14 mars 2005.

Réponse

Ce problème se pose fréquemment lors d’un changement de syndic alors que la loi confirmée par divers arrêts des Cours d’appel et de cassation tranchent clairement sur les obligations réciproques de l’ancien et du nouveau syndic.

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une obligation pour l’ancien syndic de remettre à son successeur les pièces et les fonds disponibles de la copropriété selon des modalités impératives (voir ci-après).

Cette disposition légale a été confirmée par un arrêt de la Cour d’appel qui précise que les fonds et pièces sont portables. Autrement dit, qu’il appartient à l'ancien syndic de les adresser au nouveau (CA Paris, 14^e ch., sect. A, 18 janv. 2006, n° 05/11561).

De plus, les fonds et pièces peuvent être réclamés à un ancien syndic qui n'est pas forcément celui ayant été en fonction juste avant celui ayant diligenté l'action en restitution ( CA Paris, 14^e ch., sect. B, 27 févr. 2009, n° 08/15815 Cass. 3^e civ., 31 oct. 2012, n° 11-10.590, n° 1291 FS - P + B CA Paris, ch. 1-2, 16 oct. 2014, n° 13/01948 : Loyers et copr. 2015, comm. n° 81, G. Vigneron ).

Ce même article précise que lorsque les archives ont été confiées à un prestataire, le syndic sortant doit transmettre à ce dernier les coordonnées du nouveau syndic.

Plus encore, même si la copropriété opte pour faire gérer les archives par une société spécialisée, cela ne dispense pas le syndic de son obligation de transmission (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 33-2).

Pour votre information reprécisons la procédure

Obligations à accomplir dans le mois de la cessation des fonctions Dans ce délai d'un mois, le syndic sortant doit remettre à son remplaçant la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat ( L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-2, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 55, I, 7° CA Versailles, 14^e ch., 20 sept. 1991, n° 9205/90 : Administrer, févr. 1992, p. 61). Cela recouvre les fonds disponibles avant apurement des comptes, ainsi que les pièces autres que les arrêtés de comptes ( CA Paris, 14^e ch., sect. A, 18 janv. 2006, n° 05/11561).

La mise en demeure de remettre les fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat peut être faite à l'expiration du délai d'un mois ( CA Versailles, 14^e ch., 20 sept. 1991, n° 9205/90 : Administrer, févr. 1992, p. 61) et l'action visant à la remise de la totalité des pièces et fonds introduite sans attendre l'expiration des 3 mois de la cessation des fonctions ( Cass. 3^e civ., 3 nov. 2011, n° 10-21.009, n° 1268 FS - P + B).

Obligations à accomplir dans les 2 mois suivant l'expiration du délai précédent

A cette échéance, doivent avoir été remis au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, l'état des comptes du syndicat ainsi que celui des comptes individuels des copropriétaires et leur historique ( L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-2, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 55, I, 7°  CA Paris, 14^e ch. B, 4 juill. 1997).

Le syndic sortant doit remettre à son successeur les documents comptables, ainsi que les originaux des pièces justificatives, en conservant copie de ces dernières pour justifier, au besoin, de la régularité de sa gestion comptable (D. n° 2005-240, 14 mars 2005, art. 5 et 6 : JO, 18 mars). Toutefois, il ne pouvait être enjoint à l'ancien syndic de remettre au nouveau le compte fournisseur alors que le décret du 14 mars 2005 n'était pas encore applicable ( CA Paris, 14^e ch., sect. A, 4 janv. 2006, n° 05/18411).

Vous avez à présent tous les arguments légaux et jurisprudentiels pour expliquer à votre syndic sortant ses obligations.

Réponse :

Même en présence de plusieurs locataires, le bailleur peut rencontrer des difficultés pour percevoir ses loyers. La situation peut se compliquer quand l’un d’entre eux donne son congé.

En cas de colocation, il est d’usage de prévoir une clause de solidarité dans le bail permettant au bailleur de réclamer l’intégralité des loyers, charges ainsi que les réparations locatives éventuelles au locataire de son choix.

En dehors des époux mariés ou des personnes pacsées (article 1751 du Code civil), la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément mentionnée dans le bail (article 1310 du Code civil). Pour être valable cette clause doit clairement indiquer la solidarité financière unissant les colocataires jusqu’à la fin du bail en cours.

Lorsqu’un colocataire donne congé, sa solidarité quant au paiement des loyers s’éteint en fonction de la date de signature du bail :

• Pour un bail signé avant le 27 mars 2014 (entrée en vigueur de la loi ALUR) : la solidarité du colocataire qui donne congé prend fin à l’échéance du bail en cours sauf si le bailleur donne son accord avant cette échéance pour une désolidarisation ou le remplacement par un nouvel occupant.
• Pour un bail signé à partir du 27 mars 2014, renouvelé ou reconduit après le 8 août 2015 (entrée en vigueur de la loi MACRON): la solidarité du colocataire qui donne congé prend fin à l’issue de la période de préavis lorsqu’un nouveau colocataire le remplace. A défaut, la solidarité cesse au bout de 6 mois après la fin de la période de préavis (article 8-1 VI de la loi 6 juillet 1989).

En conséquence, le recours en paiement à l’encontre du locataire sortant est donc possible pendant une durée qui varie en fonction de la date de signature du bail, en présence d’une clause exprès de solidarité.

En revanche, en l’absence de clause de solidarité dans le contrat de location, le locataire qui quitte les lieux n’est pas solidaire du paiement des loyers du locataire restant dans le logement. Le bailleur ne pourra donc pas poursuivre en paiement le locataire sortant, qui est libéré de tout engagement à l’expiration de son préavis.

La réponse dépend donc des termes du bail.

Réponse

Sachez que votre question est souvent posée à nos juristes.

Ceci étant, avant de répondre il est important de rappeler que légalement il ne s’agit pas d’un renouvellement de mandat mais même s’il est question d’élire à nouveau le syndic en place.

En effet, il est probable qu’il présente un nouveau contrat qui est probablement différent de l’ancien, impliquant qu’il ne s’agit pas d’un simple renouvellement mais bien de la nomination d’un syndic avec une nouvelle offre contractuelle.

Cette confusion est justement utilisée par le syndic en place afin de faire croire à l’assemblée générale qu’il s’agit tout simplement d’une routine administrative alors que dans les faits il est probable que le contrat prévoie d’autres modalités avec des variables revues à la baisse ou des tarifs de prestations complémentaires ou privatives plus élevés.

Par ailleurs, vous évoquez la question de la dispense donnée au conseil syndical en matière de mise en concurrence des contrats de syndics.

Effectivement, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 oblige de porter à l’ordre du jour cette question.

Néanmoins, celle-ci doit être inscrite l’année précédant la fin du mandat du syndic et non à l’assemblée générale où ce dernier a été élu.

Voici donc la reproduction de la disposition :

« Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée. »

Cela est logique : comment l’assemblée générale peut se prononcer sur l’utilité ou non qu’a le conseil syndical à mettre en concurrence le syndic s’il n’a pas encore apprécié sa gestion de la copropriété.

Pour résumer, votre syndic n’a pas à rédiger la question : « Renouvellement de syndic » mais « Nomination du cabinet … ».

Et votre syndic n’a pas à inscrire la question de la dispense donnée au conseil syndical de mise en concurrence du syndic dans la même assemblée générale qui procède à l’élection du cabinet.

Comme toujours, restez vigilants !

Réponse

Je tiens tout d’abord à vous rappeler que conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 26 du décret du 17 mars 1967, le syndic est tenu d’élaborer l’ordre du jour et le budget prévisionnel avec le conseil syndical.

Pour votre parfaite information voici les extraits des deux dispositions :

Ainsi, le syndic est tenu par la loi de se concerter avec le conseil syndical pour élaborer l’ordre du jour ne pouvant pas par définition le faire de manière unilatérale pour ensuite se contenter d’obtenir une validation de ce dernier ou d’éventuelles corrections sommaires.

Pour cela, il faut prendre la main en déterminant bien en amont avec le syndic une date de réunion consacrée à cette tâche en partant d’une feuille blanche afin de valider chaque question et résolutions qui en définitives seront présentées à l’assemblée générale.

Votre syndic a donc commis une faute lourde qui devra être rappelée au cours de l’assemblée générale.

Pour autant, sachez qu’au cours de cette réunion, les résolutions peuvent être modifiées.

Cela résulte de l’arrêt de la Cour de cassation 3^ème chambre du 15 avril 2015 n°14-13255 qui confirme qu’une résolution peut être amendée.

Ainsi, même si votre syndic a rédigé des résolutions en son sens, l’assemblée générale est libre de les réécrire en fonction du souhait des copropriétaires.

De plus, je vous conseille de prendre la présidence de l’assemblée générale. Ainsi vous pourrez gérer et mener les débats, laissant le syndic au mieux aux fonctions de secrétaire devant uniquement comptabiliser les voix et rédiger au fur et à mesure de l’avancée de l’assemblée générale le procès-verbal en lui rappelant gentiment (ou non d’ailleurs) qu’il n’a pas à prendre part aux échanges.

Je profite de votre interrogation pour vous préciser que l’article 211 de la loi ELAN a prévu la possibilité de vote par correspondance, néanmoins conditionnée à la publication d’un décret toujours en attente, mais qui ne devrait plus tarder.

Cette disposition prévoit que le vote « pour » donné dans le cadre du vote par correspondance se transforme automatiquement en vote « contre » si au cours de l’assemblée générale la résolution a évolué de manière « substantielle ».

Cette disposition lourde de conséquences implique une vigilance accrue du conseil syndical sur la résolution initiale présentée dans l’ordre du jour.

Dès la publication du décret, nous reviendrons plus en détail sur cette notion dans un article que nous publierons sur notre site internet.

En tout état de cause, vous avez à présent les éléments pour reprendre la main de l’assemblée générale.