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Le syndic peut-il facturer l’actualisation du registre des copropriétés ?

Question :

Notre copropriété comportant plus de 200 lots a été immatriculée en 2016.

Notre syndic nous facture son actualisation au registre des copropriétés, suite à l’approbation des comptes de 2017 par l’assemblée générale de 2018.

Est-ce légal ?

Réponse :

 

L’article 52 de la loi ALUR du 24 mars 2014 a imposé une immatriculation des copropriétés.

C’est une mesure administrative consistant à permettre aux pouvoirs publics de disposer d’un nombre précis d’informations sur celles-ci, notamment sa localisation, son nombre de lots, l’état de son bâti, les éventuelles procédures la concernant, son syndic, ainsi que ses principales données financières.

Cette immatriculation permet l’enregistrement de ces éléments sur un registre détenu par l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat).

Seul le syndic en sa qualité de représentant légal du syndicat, peut procéder à cette formalité.

Un échéancier était prévu selon le nombre de lots composant l’ensemble immobilier.

Les plus petites copropriétés devaient être immatriculées avant le 31 décembre 2018.

Le syndic était fondé à facturer au syndicat des copropriétaires des honoraires supplémentaires au titre de cette immatriculation initiale, conformément au montant stipulé dans son contrat de syndic (point 7.2.7) adopté en assemblée générale.

Cette prestation ne relève pas du forfait de base (décret du 26 mars 2015 sur le contrat type de syndic).

Chaque année, le syndic doit actualiser les informations détenues dans le registre.

La mise à jour des données financières doit être faite dans les 2 mois suivant la tenue de l'assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l'exercice clos ont été approuvés.

Si d'autres informations ont changé, elles doivent être actualisées au même moment que pour les données financières (article R711-10 du Code de la construction et de l’habitation).

Certains syndics professionnels profitent de cette actualisation des informations pour facturer à nouveau au syndicat des honoraires de plusieurs centaines d’euros, au titre de « l’immatriculation initiale », pourtant déjà facturée à la copropriété l’année précédente.

Ces honoraires complémentaires du syndic s’avèrent totalement irréguliers, puisque le contrat type autorise uniquement la facturation de l’immatriculation initiale.

Autrement dit, seul le premier enregistrement de la copropriété sur le registre conservé par l’ANAH peut être facturé, sans rémunération possible pour les mises à jour.

Cela rentre dans la gestion courante du syndicat des copropriétaires.

Les copropriétaires doivent donc refuser les honoraires complémentaires illicites du syndic pour l’actualisation des informations de la copropriété sur le registre détenu par l’ANAH.

Réponse de l'expert

Mots clés associés

registre d'immatriculation des copropriétés
ANAH (Agence Nationale de l'Habitat)
loi ALUR
immatriculation initiale des copropriétés

Quelles différences entre les annexes comptables 4 et 5 ?

Question

En vue de la tenue de notre assemblée générale, nous avons reçu les cinq annexes comptables. En tant que président du conseil syndical, j’ai demandé au syndic de m’expliquer la différence entre les annexes 4 et 5, sachant que les deux présentent les travaux votés.

Le syndic m’a indiqué que l’une parle des travaux finis et l’autre des travaux non terminés.

Néanmoins, je ne comprends pas l’impact que cela a pour la copropriété et les copropriétaires.

Pouvez-vous m’éclairer ?

Réponse

Tout d’abord, je tiens à vous préciser que le contrôle des annexes comptables et plus généralement des comptes ne se fait pas entre la convocation de l’assemblée générale et sa tenue, mais bien en amont de l’envoi des convocations.

En pratique, vous devez valider les documents avant que le syndic ne se permette d’envoyer la convocation d’assemblée générale aux copropriétaires.

Effectivement l’annexe 4 présente les travaux terminés au cours de l’exercice que les copropriétaires doivent approuver au cours de l’assemblée générale.

Sur cette annexe plusieurs travaux peuvent être présentés, distinguant pour chacun d’eux si les appels de fonds sont supérieurs ou inférieurs aux factures réceptionnées.

Ainsi, est présenté pour chaque campagne de travaux soit un solde nul, soit un solde excédentaire ou déficitaire, qui, si les comptes sont approuvés, sera répartir sur les comptes des copropriétaires.

En revanche, l’annexe 5 présente les travaux non terminés ou n’ayant pas commencé.

La conséquence directe est que les excédents ou insuffisances d’appels de fonds ne seront pas répartis puisque la réalisation des travaux se prolonge sur l’année suivante.

Le conseil syndical devra être particulièrement vigilant en contrôlant si le syndic n’a pas volontairement présenté des travaux achevés comme non terminés.

Son objectif est simple : ne pas rétrocéder les excédents aux copropriétaires, préférant séquestrer les sommes.

Ainsi, en tant que conseil syndical je vous suggère de vérifier scrupuleusement les travaux présentés comme non terminés, voire non commencés.

Si en réalité ils sont terminés, il faudra alors demander au syndic de les affecter dans l’annexe 4 afin de répartir les éventuels excédants.

Compte tenu du fait que dans votre cas la convocation d’assemblée générale a été envoyée, il faudra acter l’ensemble de ces décisions dans la résolution de l’assemblée générale qui concerne l’approbation des comptes.

Réponse de l'expert

Mots clés associés

annexes comptables
travaux - voter
travaux - achèvement
fonds travaux - affectation
fonds travaux - constitution

Quand suis-je tenu de payer les appels de fonds envoyés par le syndic ?

Question

Avant même le début du nouvel exercice comptable qui commence dans notre copropriété au 1er janvier, notre syndic nous a envoyé les appels de fonds du premier trimestre de l’exercice suivant.

Autrement dit, nous avons reçu le 12 décembre 2018 l’appel de fonds du premier trimestre 2019 concernant les charges allant du 1er janvier au 31 mars 2019.

Cela est-il normal et à partir de quand les copropriétaires sont-ils contraints de payer ?

Réponse

Votre question est intéressante car derrière cette interrogation qui peut paraitre anodine, se cache une stratégie financiero-comptable des syndics.

Tout d’abord, pour être clair, l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dernier alinéa précise que « les provisions sont exigibles au premier jour de chaque trimestre ou au premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

Autrement dit, si l’assemblée générale n’a pas fixé de modalités dérogatoires, le principe est que l’appel de fonds est exigible le premier jour de chaque trimestre, c’est-à-dire dans votre cas le 1er janvier 2019.

Avant cette date, le syndic n’est pas habilité à vous réclamer cet appel de fonds, ne pouvant engager à votre encontre aucun acte privatif comme une lettre de relance ou une mise en demeure.

Ceci étant on peut comprendre qu’un syndic envoie l’avis d’appel de fonds 15 jours avant sa date d’exigibilité afin d’alerter le copropriétaire sur son obligation de règlement au premier jour du trimestre.

Là où la situation peut devenir stratégique pour le syndic, c’est lorsqu’il envoie l’avis du premier trimestre de l’exercice suivant sur l’exercice en cours afin de comptabiliser sur ce dernier les appels de fonds réglés, réduisant ainsi artificiellement les impayés.

Le principe est simple, on intègre les règlements au crédit du compte des copropriétaires, sans pour autant imputer au débit l’appel de fonds (qui ne sera exigible que sur l’exercice suivant).

C’est pour cela que le conseil syndical doit vérifier la réelle situation des copropriétaires en fin d’exercice, surtout si le syndic a procédé de manière précoce aux appels de fonds et que se retrouve dans la comptabilité un nombre important de copropriétaires créditeurs.

En effet, il est anormal que les copropriétaires se mettent à payer des sommes plus importantes que celles réclamées.

Il est donc fort probable que le syndic ait procédé à l’appel de fonds de l’exercice à venir sur celui en cours.

Réponse de l'expert

Mots clés associés

date d'exigibilité appel de fonds
article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965
provisions et avances

Utilisation effective du fonds travaux pour une opération qui n’est pas liée à de la rénovation énergétique et qui répond à une clé spéciale

Question

Depuis le 1er janvier 2017, notre copropriété a constitué un fonds travaux prévu par la loi ALUR.

Nous souhaitons utiliser ce fonds pour financer en partie le changement du moteur de notre ascenseur.

Nous aimerions savoir si cela est possible sachant que notre syndic nous affirme que cela n’est pas légal, au motif qu’il ne s’agit pas de travaux de rénovation énergétique et que la clé utilisés pour les interventions sur l’ascenseur n’est pas la même que celle sur laquelle le fonds travaux a été appelé (clé générale).

Ces affirmations sont-elles exactes ?

Réponse

Votre question appelle plusieurs notions juridiques et comptables, auxquelles s’ajoute une réflexion, dirons-nous, psychologique.

Procédons par étapes.

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le fonds travaux peut être utilisé pour tout travaux prescrits par la loi et le règlement ou ceux décidés par l’assemblée générale.

Votre syndic est donc en tort en indiquant que le fonds travaux peut être utilisé uniquement pour des travaux de rénovation énergétique.

Par conséquent, le changement du moteur de l’ascenseur qui doit être voté en assemblée générale peut être financé en partie ou totalement par le fonds travaux.

En parallèle, votre syndic pose une véritable question juridico-comptable concernant l’utilisation du fonds travaux appelé sur la base de la clé générale pour des travaux qui relèvent de la clé « ascenseur ».

Néanmoins, ce problème est traité à l’article 204 de la récente loi ELAN qui a modifié l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui précise que le syndic doit respecter l’affectation du fonds travaux en fonction des parties communes spéciales ou clés de répartition.

Autrement dit, le fonds travaux peut être utilisé pour des opérations qui ne relèvent pas de la clé générale.

Il revient à votre syndic de s’organiser en internet pour être en mesure d’affecter le fonds travaux afin de financer le changement du moteur tout en respectant la clé spéciale de répartition.

Nous avons présenté sur notre site internet la méthode comptable à suivre ainsi que publié un guide dédié à cette question, intitulé Comment utiliser efficacement son fonds travaux.

Ensuite, il faut aborder l’aspect psychologique.

La création du fonds travaux trouve son origine dans le fait que les copropriétaires refusaient de voter les travaux de rénovation énergétique compte tenu de leur coût exorbitant, préférant ajourner le vote ?

Utiliser le fonds travaux pour des opérations qui obtiennent généralement le consentement unanime des copropriétaires, comme le changement du moteur de l’ascenseur, est contreproductif, sachant que les travaux de rénovation énergétique risqueraient alors de ne pas être votés par manque de finance.

Voilà pourquoi il est plus judicieux de ne pas utiliser le fonds travaux pour le changement du moteur de l’ascenseur.

 

Ceci étant, vous connaissez mieux que nous votre copropriété et serez plus à même de décider ce qui est le plus judicieux.

Réponse de l'expert

Mots clés associés

fonds travaux - affectation
travaux - rénovation énergétique
clé de répartition

Comment contrôler le bon enregistrement comptable des loyers de la copropriété

Question

A la suite de la suppression du poste de gardien, nous avons loué le logement de fonction à un couple. En tant que président du conseil syndical, je dois contrôler les comptes de la copropriété, mais ne sais pas où chercher dans la comptabilité l’enregistrement des loyers perçus. Pouvez-vous m’éclairer ?

Réponse

Tout d’abord, je tiens à préciser que le contrôle des comptes n’est pas une prérogative propre du président du conseil syndical.

Par conséquent, conformément à l’article 26 du décret du 17 mars 1967, le conseil syndical peut habiliter un ou plusieurs membres pour assurer cette mission et avoir accès aux pièces détenues chez le syndic.

Les produits, qu’ils soient des loyers, des indemnités d’assurance, des subventions, ou des intérêts financiers, doivent être enregistrés dès qu’ils deviennent exigibles.

Cela résulte de l’article 3 du décret du 14 mars 2005 qui précise : « Les produits constatés pour les opérations courantes comprennent les sommes reçues ou à recevoir de chaque copropriétaire en vertu de l'obligation leur incombant, enregistrées à la date d'exigibilité. Ils comprennent aussi les produits divers affectés aux opérations courantes suivant affectation décidée ou approuvée par l'assemblée générale des copropriétaires. »

Les loyers sont des produits de la copropriété et doivent par conséquent figurer en classe 7 dans le compte 714 qui s’intitule « produits divers ».

Ces produits doivent être affectés aux charges, permettant en fin d’exercice de réduire leur impact qui devra en définitive être supporté par les copropriétaires.

Il faudra néanmoins être vigilant car certains syndics camouflent les produits de la copropriété en compte d’attente (compte 47), permettant d’alimenter la trésorerie de la copropriété (qu’ils font souvent travailler à leur profit), sans pour autant affecter la recette au bénéfice des copropriétaires.

Ainsi, la préconisation à suivre est de vérifier chaque mois l’enregistrement des loyers dans le compte 714 « produits divers ».

Par conséquent, si vous contrôlez les comptes en fin d’exercice, le compte 714 devra présenter au moins 12 lignes comptables, représentant les douze mensualités de loyer, auxquelles peuvent s’ajouter d’autres produits.

Réponse de l'expert

Mots clés associés

paiements de loyers
article 26 du décret du 17 mars 1967
gestion de la comptabilité

Que contient l’annexe 1, état financier après répartition ? (émission vidéo)

Avant l’assemblée générale, le conseil syndical a une mission de contrôle en ce qui concerne la comptabilité.

Madame Laurence VILSALMON, experte en comptabilité de copropriété auprès des syndics bénévoles, pouvez-vous nous en dire plus sur l’annexe 1 ?

 

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L’annexe 1 est le bilan de la copropriété. C’est l’état financier établit au dernier jour de l’exercice comptable. Elle doit obligatoirement être présentée après répartition du résultat de l’exercice clos.

Pouvez-vous nous en dire plus sur cet état financier ?

On peut distinguer deux principales parties dans cette annexe comptable :

  • En partie haute : l’état financier
  • En partie basse : l’état des dettes et des créances

En premier lieu, pouvez-vous nous expliquer la partie haute de l’annexe 1 ?

En haut à gauche de l’annexe 1, vous retrouvez la trésorerie de l’immeuble, c’est-à-dire la disponibilité bancaire du syndicat des copropriétaires.

  • En compte 50, « fonds placés ».

Cela regroupe tous les fonds placés sur un compte rémunéré par exemple sur un Livret A. Les sommes relatives au fonds travaux doivent ainsi y être obligatoirement placées.

  • En compte 512, « banque ou fonds en banque ».

Nous trouvons les sommes disponibles sur le compte courant de la copropriété.

  • Parfois, nous retrouvons un troisième compte, le compte 53 qui concerne la « caisse », des sommes liquides disponibles.

 

En haut à droite de l’annexe 1, vous retrouvez les provisions ou avances.

  • En compte 102, « provisions pour travaux ».

Ce sont les provisions appelées auprès des copropriétaires pour financer des travaux. Ces travaux ont été votés en assemblée générale mais n’ont pas encore débuté.

  • En compte 103 100, « avance de trésorerie ».

Elle pallie un éventuel défaut de trésorerie et permet au syndic d’avoir ponctuellement la trésorerie suffisante pour payer les fournisseurs en cas d’impayés de charges de la part d’un ou plusieurs copropriétaires.

Celle-ci ne peut légalement dépasser 1/6ème du budget prévisionnel de l’année en cours. Il est donc parfois nécessaire de la réajuster.

  • En compte 103 200, « avance travaux ».

C’est une « cagnotte » pour des travaux futurs non déterminés. Elle pourra permettre de financer une partie des travaux votés en assemblée générale le moment venu.

  • En compte 103 300, « autres avances ».

On y retrouve par exemple, l’avance de solidarité. Cette avance est mise en place en cas d’impayés de charges important.

  • En compte 105, « fond de travaux ».

Le fond travaux est obligatoire depuis le 1er janvier 2017 pour toutes les copropriétés de plus de 10 lots, tout usage confondu, c’est-à-dire appartement, cave, parking. En dessous de 10 lots, une dispense est possible si elle est décidée à l’unanimité.

Ce fonds travaux est obligatoirement constitué selon la clé générale à hauteur minimum de 5 % du budget prévisionnel.

Comme l’avance travaux, il s’agit d’une « épargne » pour des travaux futurs non déterminés qui pourra permettre de financer une partie des travaux votés en assemblée générale le moment venu.

Mais attention, à la différence de l’avance travaux, le fonds travaux n’est pas remboursable en cas de mutation, il est attaché aux lots. Il faudra donc le prendre en compte dans le cadre de la convention de vente établie par le notaire.

Les règlements du fonds travaux sont obligatoirement placés sur un compte rémunéré. On retrouve donc son montant dans le compte 50 « fonds placés ».

  • En compte 12, « solde en attente sur travaux ou opérations exceptionnelles ».

Le compte 12 reprend le solde des campagnes travaux ou opérations exceptionnelles (procédure par exemple) non terminées à la date de clôture de l’exercice comptable, donc qui n’a pas encore été réparti. On retrouve le détail de ces comptes en annexe 5. Le solde de l’annexe 5 devra être égal au solde du compte 12.

Qu’en est-il maintenant de la partie basse de l’annexe 1  que vous appelez « état des dettes et des créances » ?

En bas à droite de l’annexe 1, nous retrouvons toutes les dettes du syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire toutes les sommes dues par le syndicat aux tiers (copropriétaires, fournisseurs, etc.)

Plus précisément, on y retrouve :

  • En compte 450 «  Copropriétaires, excédents versés ».

Il s’agit du solde des copropriétaires créditeurs après répartition.

  • En compte 40 «  Fournisseurs ».

C’est le montant des dettes que le syndicat des copropriétaires aurait vis-à-vis de ses fournisseurs à la date d’arrêté des comptes.

  • En compte 42 à 44 «  Organismes sociaux ».

Ce sont les organismes tels que l’URSSAF, les impôts, etc. Il s’agit également de dettes du syndicat.

  • En compte 46 «  Créditeurs divers ».

Il faut être vigilant sur ce compte. Ce compte peut effectivement « cacher » le solde de comptes de copropriétaires vendeurs créditeurs, copropriétaires partis « ayant vendu » et à qui la copropriété devrait toujours une somme qui normalement devrait être remboursée.

  • En compte 47 «  Comptes d’attente ».

Ce compte doit également retenir toute votre attention. En fin d’exercice, ces comptes doivent êtres soldés ou justifiés ligne par ligne par le syndic.

  • En compte 48 «  Comptes de régularisation ».

Nous pouvons y retrouver des produits qui ne concernent pas l’exercice.

En bas à gauche de l’annexe 1, nous retrouvons les créances du syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire les sommes que doivent les tiers à ce dernier.

  • En compte 450 «  Copropriétaires – sommes exigibles restant à recevoir » et compte 459 « Copropriétaires – créances douteuses ».

Ce sont des sommes dues par les copropriétaires.

  • En compte 46 «  Débiteurs divers ».

Et nous retrouvons toujours les comptes 47 « compte d’attente » débiteurs et les comptes 48 « compte de régularisation », qui peut être par exemple une prime d’assurance qui ne concerne pas l’exercice considéré.

Avec l’annexe 1, sommes-nous capable de voir si une copropriété est en difficulté ?

Oui, en regardant le solde bancaire qui correspond à la trésorerie de l’immeuble, vous êtes à même de voir s’il y a des difficultés.

Il en va de même si des fournisseurs ne sont pas payés (en bas, à droite).  

Bien entendu, le taux d’impayés (copropriétaires débiteurs) est également significatif de difficultés.

Cette analyse est donc facilement réalisable.

En conclusion, l’annexe 1 :

  • est une pièce importante à exploiter ;  
  • permet de connaître la situation financière de sa copropriété ;
  • doit être équilibrée (total des sommes au débit égal au total des sommes au crédit) ;
  • doit être OBLIGATOIREMENT présentée après répartition et être accompagnée de la liste des soldes de tous les copropriétaires toujours après répartition.

 

Pour aller plus loin

Savoir lire et exploiter les 5 annexes comptables

 

https://arc-copro.fr/ouvrages/savoir-lire-et-exploiter-les-cinq-annexes-comptables.html

 

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Avez-vous pris la température de votre copropriété ?

https://arc-copro.fr/documentation/avez-vous-pris-la-temperature-de-votre-copropriete

 

A quoi correspondent les pièces jointes aux cinq annexes comptables ?

https://arc-copro.fr/documentation/quoi-correspondent-les-pieces-jointes-aux-cinq-annexes-comptables

 

ABUS N° 4438 : Nexity Paris Nation des annexes comptables encore non conformes

https://arc-copro.fr/documentation/abus-ndeg-4438-nexity-paris-nation-des-annexes-comptables-encore-non-conformes

 

DOSSIER DU MOIS DE NOVEMBRE 2018 : Le premier observatoire sur l’état patrimonial des copropriétés développé par l’ARC qui fait froid dans le dos

https://arc-copro.fr/documentation/dossier-du-mois-de-novembre-2018-le-premier-observatoire-sur-letat-patrimonial-des

 

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Réponse de l'expert

Mots clés associés

annexe 1 après répartition
expert-comptable

Les obligations en matière de compte séparé (émission vidéo)

Les syndics ont l’obligation de mettre en place des comptes bancaires séparés au nom des syndicats des copropriétaires. Monsieur Emile HAGEGE, Directeur de l’ARC, va nous donner quelques précisions.

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Les obligations du syndic sont prévues clairement dans l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

La loi ALUR est venue renforcée cette obligation en limitant les possibilités de dérogation à ce principe pour les copropriétés de moins de 16 lots.

Autrement dit, celles qui ont plus de 16 lots sont dans l’obligation d’ouvrir et de disposer d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sans possibilité de vote dérogatoire en assemblée générale.

Pourquoi les syndics n’ouvrent-ils pas toujours de compte séparé malgré cette obligation ?

En réalité, nous sommes devant le « nerf de la guerre » : l’argent !

La question est la suivante : est-ce que les fonds de la copropriété vont au profit exclusif du syndicat des copropriétaires ou est-ce que les fonds vont au profit du syndic qui les fait « travailler » d’une manière ou d’une autre ?

Y a-t-il des sanctions pour les syndics qui ne respectent pas cette obligation ?

C’est l’une des rares dispositions qui prévoient des sanctions.

Le même article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise ainsi que : « La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ».

Qui dit nullité, dit rétroactivité et donc il sera considéré que le syndic n’a jamais eu de mandat.

Comment pouvons-nous nous assurer de disposer d’un compte bancaire séparé ?

Plusieurs choses doivent être effectuées pour vous assurer que le compte bancaire dont vous disposez est bien un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

Il est nécessaire de vérifier :

  • la convention de compte et en premier lieu le libellé du compte.
    Il faut impérativement que le seul titulaire du compte soit le syndicat des copropriétaires.
  • l’attestation de la banque justifiant ou affirmant que le syndicat des copropriétaires dispose bien d’un compte bancaire séparé.
    Le numéro de compte doit bien y figurer. Par ailleurs, il doit être clairement indiqué qu’il ne pourra y avoir ni de fusion, ni de compensation avec tout autre compte. Ce compte devra perdurer indépendamment du syndic en place.
  • le numéro ICS (Identifiant Créancier Sepa).
    Il doit être celui du syndicat des copropriétaires et non celui du syndic.
  • le libellé de l’ordre des paiements.
    Dans les appels de fonds, il est parfois indiqué à quel ordre effectuer ses règlements. Il faudra bien contrôler que c’est à l’ordre du syndicat des copropriétaires et non du syndic que les paiements sont effectués.
  • la symétrie entre la date de décaissement effectué par un copropriétaire et la date d’enregistrement dans le relevé bancaire du compte du syndicat.
    Le délai est au maximum de deux jours, si c’est plus long, c’est qu’il y a un problème.

En résumé :

  • Vérifier les délais de paiement des fournisseurs.
  • Effectuer un chèque au syndic et vérifier s’il y a un encaissement.
  • Refuser de faire des paiements en ligne si vous n’avez pas l’assurance du compte du bénéficiaire.

Pour aller plus loin :
 

COMPTE

 

https://arc-copro.fr/ouvrages/comment-controler-lexistence-et-le-bon-usage-du-compte-bancaire-separe.html

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Compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires : la convention d’ouverture de compte devrait comporter des mentions obligatoires à respecter

https://arc-copro.fr/documentation/compte-bancaire-separe-du-syndicat-des-coproprietaires-la-convention-douverture-de

Même en cas de dispense de compte bancaire séparé le syndicat des copropriétaires doit disposer d’un compte individualisé

https://arc-copro.fr/documentation/meme-en-cas-de-dispense-de-compte-bancaire-separe-le-syndicat-des-copropriétaires

ABUS DE LA SEMAINE N°4509 : Cabinets Nexity Lamy, syndicat des copropriétaires, même compte bancaire séparé!

https://arc-copro.fr/documentation/abus-de-la-semaine-ndeg4509-cabinets-nexity-lamy-syndicat-des-coproprietaires-meme
 

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Réponse de l'expert

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expert
compte bancaire séparé - ouverture
article 18 de la loi du 10 juillet 1965

Comment mettre en œuvre un prêt collectif en copropriété ? (émission vidéo)

Devant la difficulté à obtenir des prêts collectifs et pour répondre aux questions des copropriétaires à ce sujet, nous avons fait appel à Madame Noémie FITOUSSI de la société Energie Pulse, partenaire de l’ARC, consultante pour toutes les questions relevant de l’ingénierie financière.

Tout d’abord, qu’est-ce qu’un prêt collectif ?

Le prêt collectif est un prêt souscrit par le syndicat des copropriétaires pour financer des travaux sur les parties communes et les parties privatives d’intérêt collectif.

Ce prêt est voté en assemblée générale.

Le dossier de demande est constitué par le syndic au nom des copropriétaires qui souhaitent y adhérer.

Toutes les banques proposent-elles ces prêts collectifs aux syndicats des copropriétaireaas ?

Les banques se positionnant sur le créneau des prêts collectifs sont peu nombreuses.

On compte Domofinances et la Caisse d’Epargne Ile-de-France qui a récemment absorbée l’activité du Crédit Foncier dans ce domaine.

Qui met en place le prêt collectif et comment cela se passe-t-il ?

C’est le syndic qui est en charge de la mise en place de ce prêt collectif. Il va proposer des résolutions spécifiques en fonction des banques en assemblée générale en même temps que le vote des travaux.

Les offres de prêt doivent être jointes en annexe de la convocation.

C’est le syndic qui va constituer le dossier administratif de demande de prêt, déposer la demande auprès de la banque et la signer.  

Tous les copropriétaires sont-ils obligés de participer au prêt collectif ?

Non. Après le vote des travaux en assemblée générale, le syndic procède au recensement des copropriétaires intéressés par le prêt.

Un dossier simple doit être constitué : un bulletin d’adhésion, la photocopie d’une pièce d’identité et un mandat de prélèvement. Pour en bénéficier, le copropriétaire doit être à jour du paiement de ses charges et ne pas être inscrit au fichier de la Banque de France.

Le grand intérêt de ce prêt est sa facilité d’accès notamment sans condition d’âge.

Que se passe-t-il si un copropriétaire vend son lot une fois le prêt souscrit ?

En cas de mutation, le prêt doit être remboursé en totalité. Il peut éventuellement être repris par l’acquéreur mais cela nécessitera l’accord de la banque et de la caution.

Que se passe-t-il si un copropriétaire ne rembourse pas les sommes empruntées? Les autres copropriétaires doivent-ils payer à sa place ?

Non, la loi oblige les banques à mettre en place une caution lorsqu’elles proposent un prêt collectif.

Le rôle de la caution est de couvrir le risque d’un défaut de remboursement d’un copropriétaire.

Lorsqu’un copropriétaire cesse de payer ses échéances de remboursement, la caution va rembourser la banque à sa place et se retourner contre le copropriétaire défaillant.

En résumé :

  • Obtenir un prêt collectif n’est pas si simple.
  • Il est important de se renseigner en amont et de se faire accompagner.
  • Il est possible d’adhérer de manière individuelle.
  • Le projet de prêt collectif doit être soumis à la décision de l’assemblée générale.
  • Il n’y a pas de solidarité collective en cas d’impayés, chaque copropriétaire est responsable. 

Nos recommandations :

  • Bien définir les besoins en travaux à financer par le prêt collectif.
  • Consulter les sociétés bancaires afin de disposer des tarifs en vigueur et les plus compétitifs.
  • Organiser des réunions d’information au sein de la copropriété.   

Pour aller plus loin :

cccomment


https://arc-copro.fr/librairie/4-le-pret-collectif-adhesion-individuelle-en-copropriete-savoir-le-negocier

Rubrique dédiée aux adhérents :

Vous êtes adhérent, ce sujet vous intéresse particulièrement, n’hésitez pas à consulter ces différents articles qui sauront au mieux vous éclairer et vous conseiller plus spécifiquement :

Le décret sur le prêt collectif est (enfin) paru

https://arc-copro.fr/documentation/le-d-cret-sur-le-pr-t-collectif-est-enfin-paru

" Prêt Collectif "

https://arc-copro.fr/node/15921

Souscription Emprunt

https://arc-copro.fr/node/16265

Quels travaux portant sur les parties privatives sont considérés d’intérêt collectif pour la copropriété ?

https://arc-copro.fr/documentation/quels-travaux-portant-sur-les-parties-privatives-sont-consideres-dinteret-collectif

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