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A titre liminaire, il convient de rappeler que seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester une résolution en saisissant le tribunal judiciaire dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal.

En cas de vente d’un lot, c’est celui qui était copropriétaire au moment de l’assemblée générale dont l’annulation est demandée qui a qualité pour agir.

Précisons, que l’acquéreur n’obtient la qualité de copropriétaire qu’au moment où la vente a été notifiée au syndic conformément à l’article 6 du décret du 17 mars 1967.

Par ailleurs, il convient de soulever que l’action en contestation d’une résolution est une action personnelle, elle ne se transmet pas à l’acquéreur par la simple transmission de propriété. Elle n’est pas rattachée au lot.

Il faut alors mentionner dans l’acte de vente que l’acquéreur est subrogé dans les droits du vendeur par une clause expresse.

A défaut d’une telle clause, le nouveau copropriétaire ne pourra contester la résolution.

En présence d’une telle clause, il ne pourra contester que les résolutions pour lesquelles le copropriétaire vendeur s’est opposé. L’acquéreur ne pourrait donc pas contester une résolution adoptée pour laquelle le copropriétaire vendeur aurait voté « pour ».

En outre, rappelons que le délai n’est pas prorogé pour contester la résolution. Le délai ne part pas à compter de la vente. L’action doit être engagée dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal. Quant à la notification du procès-verbal, elle doit être faite à la personne qui est copropriétaire au moment de l’envoi dudit acte, conformément à l’article susmentionné.

Enfin, rappelons qu’en cas de vente, il est toujours possible de donner une délégation de pouvoir à l’acquéreur pour qu’il vote en lieu et place du copropriétaire vendeur. Cependant, cette modalité de participation ne lui donnera pas plus de qualité pour agir en contestation, il faudra donc s’assurer que la subrogation est bien prévue dans l’acte de vente.

Dans le cadre d’un ravalement de façade, il est admis par la jurisprudence en présence d’une clause d’harmonie de l’immeuble ou non, que l’assemblée générale puisse décider de voter la rénovation des éléments privatifs concernant la façade de l’immeuble.

Ainsi, si l’assemblée générale peut décider de voter un ravalement de façade, elle peut aussi décider la rénovation des garde-corps qui sont considérés comme étant des parties privatives.

Cependant, la question s’est posée en jurisprudence de savoir comment devaient être répartis les frais relatifs à l’exécution des travaux privatifs.

En effet, l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds travaux (…) la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées », ne s’applique que dans le cadre de travaux communs.

C’est en tout cas en ce sens qu’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 22 mars 2018 (17-13.867). Dès lors, cet article est inapplicable lorsque les travaux sont privatifs, y compris lorsque c’est l’assemblée générale qui aurait décidé de réaliser de tels travaux.

Il ressort alors de cette décision que les frais des travaux privatifs doivent être supportés personnellement par chaque copropriétaire concerné. Ainsi, le syndic peut répartir le coût en fonction du nombre de garde-corps détenu par chacun des copropriétaires.

Ce n’est pas le seul critère retenu, le syndic peut calculer en fonction de la surface détenue par chaque copropriétaire ou du métrage linéaire…

Si l’entreprise propose qu’un seul devis comprenant les travaux communs (le ravalement de la façade) et les travaux privatifs (les travaux des garde-corps) l’entreprise doit diviser le coût des travaux et indiquer le coût total pour l’un et pour l’autre. Il appartiendra au syndic de répartir entre les copropriétaires le coût des travaux privatifs.

Le copropriétaire au dernier étage de votre immeuble souhaite réaliser des travaux de surélévation d’un étage, ce dont il n’a pas encore le droit aujourd’hui.

Il va donc acheter à la copropriété un droit de surélever, correspondant à un lot à construire en surélévation.

Pour cela, le copropriétaire doit proposer une modification de l’état descriptif de division du règlement de copropriété et présenter un projet d’acte de vente à l’assemblée générale.

L’importance et la consistance des locaux à construire doivent, à peine de nullité, figurer dans l’acte de cession du droit de surélévation.

Par ailleurs, comme l’acheteur sera le maitre d’ouvrage pour les travaux de surélévation, il devra obtenir une autorisation de l’assemblée générale pour les réaliser.

En résumé, l’assemblée générale doit arrêter les conditions techniques, juridiques et financières du projet de travaux de surélévation.

Intéressons-nous plus particulièrement aux conditions de la vente de ce droit de surélévation.

Les dispositions de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 relatives à la cession du droit à construire supposent une aliénation à titre onéreux. Le prix doit en être réparti entre les copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot. ».

Il n’en résulte pas pour autant que la contrepartie onéreuse de la cession des droits à construire doit nécessairement être une somme d’argent.

En effet, la seule contrainte est que l’opération ait lieu à titre onéreux. Si le prix peut être payé en numéraire, il peut aussi être converti en l’obligation de payer des travaux pour le compte du syndicat des copropriétaires.

La cession a bien une contrepartie et elle est bien faite à titre onéreux. Et un tel dispositif ne méconnaît pas les dispositions de l’article 16-1 dès lors que le prix de cession, consistant en la réalisation de travaux dans les parties communes qui ont vocation à profiter à tous les copropriétaires, est nécessairement réparti proportionnellement aux tantièmes des parties communes générales détenues par chaque copropriétaire.

La jurisprudence a donc validé cette hypothèse notamment dans un arrêt récent de la Cour de cassation, Chambre civile 3, 28 mai 2020, 19-13.245.

Le principe étant reconnu, il est temps de s’intéresser à la gestion de la contrepartie, soit les travaux.

Il est nécessaire de traiter le dossier comme un chantier à la charge de la copropriété.

Il est donc conseillé que le maître d’ouvrage reste le syndicat tout au long des travaux de ravalement.

D’ailleurs avant d’accepter cette contrepartie, le ravalement devra être évalué par un maître d’œuvre désigné par la copropriété. Celui-ci va établir un cahier des charges.

Ensuite le maître d’œuvre aura la tâche d’évaluer le prix du droit de surélever : retirer du prix de vente brut le prix des travaux de construction. La différence entre le bénéfice du copropriétaire qui va surélever et des travaux pour la copropriété sera considéré comme une plus-value immobilière.

Cela vous permettra de vérifier que la copropriété ne vend pas à perte : si la plus-value n’est pas de votre côté, il faut réfléchir à l’intérêt de l’opération pour votre copropriété.

Vous l’avez donc compris, un droit de surélévation peut tout à fait s’acheter en contrepartie de la réalisation de travaux pour la copropriété. Mais le travail de préparation pour encadrer et évaluer cette contrepartie est conséquent.

L’Etat Descriptif de Division, qui est un document fiscal, n’est pas encadré par la loi du 10 juillet 1965 mais par les décrets du 4 janvier et 14 octobre 1955 portant réforme de la publicité foncière. 

I. L’objet de l’état descriptif de division et son utilité pour le syndic de copropriété

L’état descriptif de division peut s’apparenter à une parcellisation à l’intérieur d’une unité foncière, d’un immeuble. Le cadastre permettant en effet le lien entre parcelle et propriétaire, l’état descriptif de division créant ce lien dans la division interne d’un immeuble et permettant de raccorder la propriété intérieure fractionnée définie par un lot à son propriétaire.

Il a pour objet de décrire la composition de l’ensemble immobilier, soit :

• L’identification de la ou des parcelles formant l’unité foncière, socle de l’emprise de la copropriété ;
• La composition à l’intérieur de la parcelle des éléments bâtis et des espaces extérieurs ;
• La division de ou des immeubles en lots privatifs avec attribution des numéros de lots ;
• L’affectation attribuée à chaque lot ;
• La définition de la quote-part de parties communes générales et éventuellement spéciales, partie intégrante du lot de copropriété (propriété indivise des parties communes) ;
• La réalisation des plans permettant de situer et délimiter les lots privatifs des espaces restants parties communes.

En fait, pour le syndic, il définit surtout les lots, leur affectation d’origine et la part en indivision sur les parties communes pour chaque lot (quote-part de parties communes) – l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 définissant les règles de calcul des dites quotes-parts : « Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »

II. Un état descriptif de division mis à jour régulièrement

Dans certains cas, sa mise à jour est nécessaire.

Effectivement, durant la vie de la copropriété, les lots sont amenés à évoluer. Pour chaque modification d’un lot souhaité par son copropriétaire, un modificatif de l’état descriptif de division doit  être réalisé.

Les modifications les plus courantes sont :

• Division d’un lot (céder une partie de son lot à son voisin, créer 2 appartements à partir d’une seule unité d’habitation, etc.) ;
• Réunion de plusieurs lots (ex : chambres services en appartement, etc.) ;
• Aliénation de parties communes / Privatisation (combles, WC sur palier, partie de couloir commun, droits à construire pour une surélévation, etc.) ;
• Suppression d’un lot (pour mise en place d’un ascenseur et machinerie, etc.) ;
• Changement d’affectation d’un lot ;
• Etc.

Toute modification, après accord en assemblée générale, devra être acté par un notaire et publié au service de la publicité foncière pour la rendre opposable aux tiers.

La solution de l’ARC en cas de problématique concernant votre état descriptif de division

1 à 2 fois par mois, le jeudi après-midi, sur rendez-vous au 01.40.30.12.82 ou par courriel à contact@arc-copro.fr, nos adhérents peuvent rencontrer notre géomètre-expert.

A cette occasion, nos adhérents collectifs peuvent aborder tous les thèmes qui les préoccupent avant qu’ils ne deviennent un point de blocage de la vie de leur copropriété :

• modification de l’état descriptif de division ;
• rectification de l’inadéquation entre la situation réelle et le règlement de copropriété ;
• modification de charges ;
• création, modification, de grille de charges chauffage, ascenseur ;
• création de lots suite à la vente de parties communes (ex : loge, couloir) ;
• régularisation suite à l’appropriation de parties communes ;
• etc.

https://arc-copro.fr/documentation/quoi-sert-letat-descriptif-de-division-mentionne-dans-le-reglement-de-copropriete

Réponse :

En matière d’affection de produits bancaires, il existe une règle et une exception.

L’article 35-1 du décret du 17 mars 1967 impose  à l’assemblée générale de décider du placement de fonds et de l’affectation des intérêts produits par ce placement.

Par principe, les articles 3 et 4 du décret du 14 mars 2005 précisent que ces produits financiers sont répartis en fin d’exercice auprès des copropriétaires sauf décision contraire de l’assemblée générale.

Par conséquent, le syndic doit répartir les produits financiers générés en affectant celui-ci sur la clé de partition à laquelle ils appartiennent. Généralement, il s’agit de la « clé générale ».

En revanche, en matière de produits financiers générés par le placement de sommes afférentes au fonds de travaux, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une exception à la régle qui est que, ces derniers sont définitivement acquis au syndicat des copropriétaires.

C’est donc à juste raison que votre syndic refuse de répartir les produits financiers générés par le placement des sommes afferentes au de fonds de travaux dans le cadre de la régularisation des charges.

Ce traitement différencié s’explique par le fait que les sommes afférentes au fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires impliquant que les produits financiers générés sont portés au crédit de ce dernier.

En revanche, les produits financiers qui résultent de placements de sommes d’autres origines ne sont pas acquis définitivement au syndicat des copropriétaires, justifiant qu’ils soient répartis au crédit de chacun des copropriétaires dans le cadre de la régularisation des charges.