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Comment mettre en œuvre un prêt collectif en copropriété ? (émission vidéo)

Devant la difficulté à obtenir des prêts collectifs et pour répondre aux questions des copropriétaires à ce sujet, nous avons fait appel à Madame Noémie FITOUSSI de la société Energie Pulse, partenaire de l’ARC, consultante pour toutes les questions relevant de l’ingénierie financière.

Tout d’abord, qu’est-ce qu’un prêt collectif ?

Le prêt collectif est un prêt souscrit par le syndicat des copropriétaires pour financer des travaux sur les parties communes et les parties privatives d’intérêt collectif.

Ce prêt est voté en assemblée générale.

Le dossier de demande est constitué par le syndic au nom des copropriétaires qui souhaitent y adhérer.

Toutes les banques proposent-elles ces prêts collectifs aux syndicats des copropriétaireaas ?

Les banques se positionnant sur le créneau des prêts collectifs sont peu nombreuses.

On compte Domofinances et la Caisse d’Epargne Ile-de-France qui a récemment absorbée l’activité du Crédit Foncier dans ce domaine.

Qui met en place le prêt collectif et comment cela se passe-t-il ?

C’est le syndic qui est en charge de la mise en place de ce prêt collectif. Il va proposer des résolutions spécifiques en fonction des banques en assemblée générale en même temps que le vote des travaux.

Les offres de prêt doivent être jointes en annexe de la convocation.

C’est le syndic qui va constituer le dossier administratif de demande de prêt, déposer la demande auprès de la banque et la signer.

Tous les copropriétaires sont-ils obligés de participer au prêt collectif ?

Non. Après le vote des travaux en assemblée générale, le syndic procède au recensement des copropriétaires intéressés par le prêt.

Un dossier simple doit être constitué : un bulletin d’adhésion, la photocopie d’une pièce d’identité et un mandat de prélèvement. Pour en bénéficier, le copropriétaire doit être à jour du paiement de ses charges et ne pas être inscrit au fichier de la Banque de France.

Le grand intérêt de ce prêt est sa facilité d’accès notamment sans condition d’âge.

Que se passe-t-il si un copropriétaire vend son lot une fois le prêt souscrit ?

En cas de mutation, le prêt doit être remboursé en totalité. Il peut éventuellement être repris par l’acquéreur mais cela nécessitera l’accord de la banque et de la caution.

Que se passe-t-il si un copropriétaire ne rembourse pas les sommes empruntées? Les autres copropriétaires doivent-ils payer à sa place ?

Non, la loi oblige les banques à mettre en place une caution lorsqu’elles proposent un prêt collectif.

Le rôle de la caution est de couvrir le risque d’un défaut de remboursement d’un copropriétaire.

Lorsqu’un copropriétaire cesse de payer ses échéances de remboursement, la caution va rembourser la banque à sa place et se retourner contre le copropriétaire défaillant.

En résumé :

Obtenir un prêt collectif n’est pas si simple.
Il est important de se renseigner en amont et de se faire accompagner.
Il est possible d’adhérer de manière individuelle.
Le projet de prêt collectif doit être soumis à la décision de l’assemblée générale.
Il n’y a pas de solidarité collective en cas d’impayés, chaque copropriétaire est responsable.

Nos recommandations :

Bien définir les besoins en travaux à financer par le prêt collectif.
Consulter les sociétés bancaires afin de disposer des tarifs en vigueur et les plus compétitifs.
Organiser des réunions d’information au sein de la copropriété.

Pour aller plus loin :

https://arc-copro.fr/librairie/4-le-pret-collectif-adhesion-individuelle-en-copropriete-savoir-le-negocier

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Le décret sur le prêt collectif est (enfin) paru

https://arc-copro.fr/documentation/le-d-cret-sur-le-pr-t-collectif-est-enfin-paru

" Prêt Collectif "

https://arc-copro.fr/node/15921

Souscription Emprunt

https://arc-copro.fr/node/16265

Quels travaux portant sur les parties privatives sont considérés d’intérêt collectif pour la copropriété ?

https://arc-copro.fr/documentation/quels-travaux-portant-sur-les-parties-privatives-sont-consideres-dinteret-collectif

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Réponse de l'expert

Mots clés associés

prêts collectifs

contrat de prêt

financement de travaux d'économies d'énergie

financement des gros travaux

Copropriétaire acquéreur : dois-je supporter la régularisation des consommations d’eau de mon vendeur ?

Question

En tant que président du conseil syndical je suis interpellé par un nouveau copropriétaire qui refuse de payer sa régularisation de charges au motif que le syndic lui a imputé les consommations d’eau de son copropriétaire vendeur, alors qu’il a acheté son lot il y a moins de trois mois.

Sa contestation est-elle légalement justifiée ? Si oui, comment régulariser la situation ?

Réponse

Votre question a fait couler beaucoup d’encre car si la règle de droit est claire et sans équivoque, elle peut paraître injuste.

Précisons tout d’abord ce que prévoit la réglementation.

L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 prévoit trois dispositions qui sont :

« 1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. »

Ainsi, comme le prévoit le 3°, il revient au copropriétaire titulaire du lot qui participe à l’assemblée générale qui approuve les comptes de supporter ou de bénéficier du solde de l’exercice.

Ainsi, si celui-ci est positif, c’est-à-dire qu’il y a plus de produits que de charges, l’excédent est à son profit.

En revanche, s’il y a plus de charges que de produits, le déficit doit alors être supporté par le propriétaire du lot.

La conséquence de cette règle est que si l’acquisition d’un lot se fait un mois avant la tenue de l’assemblée générale, c’est le propriétaire de ce lot qui devra supporter la régularisation des charges et notamment celles liées aux consommations d’eau du copropriétaire vendeur, à partir du moment où des compteurs divisionnaires sont installés dans les logements et que le relevé a été réalisé.

Par conséquent, même si cette mesure peut sembler injuste, elle reste néanmoins réglementaire, ne permettant pas au copropriétaire acquéreur de refuser le paiement.

A la limite, il faut lui conseiller de se tourner vers le vendeur afin de négocier une prise en charge de la régularisation des charges.

Cette négociation doit rester étrangère à la copropriété en rappelant au copropriétaire débiteur de payer le plus rapidement possible la dette qui lui est exigible.

A défaut, des poursuites judiciaires en recouvrement seront engagées.

Réponse de l'expert

Mots clés associés

lot - acquéreur

consommations d'eau

charges - régularisation

article 6-2 du décret du 17 mars 1967

Je suis membre du conseil syndical et mon syndic refuse de me remettre les comptes de la copropriété : comment dois-je agir ?

Question

Je suis membre du conseil syndical et mon syndic refuse de me remettre les comptes de la copropriété au motif que j’agis en mon nom personnel et non dans le cadre de mon mandat.

Comment dois-je agir pour obtenir les documents réclamés afin d’assurer ma mission de contrôle du syndic ?

Réponse

Votre question est essentielle car beaucoup de conseillers syndicaux rencontrent ces mêmes difficultés devant faire face aux arguties de leur syndic.

Pour éviter cela, il est essentiel que le conseil syndical soit organisé afin que le syndic ne puisse refuser ou retarder la remise des documents réclamés par le conseil syndical.

Tout d’abord, la demande du conseil syndical doit être écrite et non orale, voire même en courrier recommandé actant la date de la demande.

Sur ce courrier devra figurer de manière claire les documents réclamés, ne pouvant se contenter du terme générique « les comptes de la copropriété », mais par exemple « le grand livre comptable de l’exercice 2019 allant du 1^er janvier au 1er septembre 2019 » ou bien « les relevés bancaires allant du 1^er janvier 2019 au 1^er septembre 2019 », etc.

Ceci évacuera toute ambiguïté sur l’objet de la demande.

Par ailleurs, conformément à l’article 26 du décret du 17 mars 1967, le conseil syndical peut désigner un des membres du conseil syndical pour assurer la mission de contrôle des comptes.

Le courrier devra préciser cette information en faisant figurer noir sur blanc votre nom comme ayant un mandat exprès du conseil syndical.

Enfin, le courrier devra préciser que depuis le 23 mai 2019, des pénalités de 15 euros par jour de retard s’appliquent au-delà d’un mois à compter de la demande du conseil syndical qui ne serait pas suivie d’effet.

Ces pénalités s’appliquent sur les honoraires de base du syndic. Cette disposition résulte de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ELAN.

Après avoir fait cette présentation il est probable que le syndic cède et remette les documents réclamés.

Si malgré tout papi fait de la résistance, saisissez-nous, on vous paiera l’action judiciaire pour que le syndic soit condamné à payer les pénalités et surtout à vous remettre les documents réclamés.

Bon courage !

Réponse de l'expert

Mots clés associés

compte - sous-comptes copropriétaires

article 26 du décret du 17 mars 1967

article 21 de la loi du 10 juillet 1965

Peut-on annuler une résolution votée en assemblée générale et devenue définitive ?

Question

Nous avions voté la pose de caméras de vidéosurveillance il y a deux ans en assemblée générale suite à des dégradations dans les parties communes. Aujourd’hui, ces travaux ne sont toujours pas exécutés et l’utilité de ces caméras est remise en cause au vu de la pose d’une porte d’entrée plus sécurisée entre-temps.

Comment puis-je annuler cette décision prise il y a deux ans et obtenir le remboursement des fonds appelés ?

Réponse

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que l’assemblée générale est souveraine. En effet, « toutes les décisions concernant le syndicat sont prises en assemblée générales des copropriétaires ».

De plus, à partir du moment où une résolution n’a pas été annulée en justice sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, celle-ci fait force de loi au sein de la copropriété.

Cependant, il arrive qu’une copropriété vote des travaux, puis du fait de syndics peu diligents, rien n’est mis en exécution et les fonds appelés dorment sur des comptes qui ne profitent pas à la copropriété.

Au bout du compte, ces travaux peuvent se trouver obsolètes ou sont jugés moins importants face à une autre situation qui s’érige.

La jurisprudence a donc reconnu une possibilité de rétractation des résolutions déjà votées en assemblée générale.

Néanmoins, cette possibilité d’annulation est conditionnée.

D’abord, la résolution ne doit pas encore avoir été exécutée. Ainsi, les travaux ne doivent pas avoir connus un commencement d’exécution. La Cour de cassation a considéré que les simples appels de fonds ne constituaient pas un début d’exécution (Cass. 3e civ., 7 juill. 2010, n° 09-15.373). Ce n’est pas le cas par contre lorsqu’un ordre de service a été émis par le syndic à l’encontre de l’entreprise choisie.

De plus, aucun droit ne doit avoir été acquis en vertu de la décision initiale entre les deux assemblées générales.

Par exemple, si l’assemblée générale a donné une autorisation de faire des travaux sur des parties communes à un copropriétaire, elle ne peut se rétracter (CA Paris, 23e ch., sect. A, 29 nov. 1995, n° 94-889).

Enfin, la nouvelle décision doit être motivée par l'intérêt collectif des copropriétaires et non révéler une fraude ou un abus de majorité (CA Paris, 23e ch., sect. A, 17 déc. 1997, n° 95/24353)

Dans le cas qui nous occupe, la seule action du syndic a été l’appel de fond. Par ailleurs, la décision d’avoir recours à des caméras de vidéosurveillance n’a donné aucun droit particulier à un copropriétaire. L’assemblée générale peut donc revenir sur cette décision.

Il faudra donc demander au syndic par lettre recommandée (article 10 du décret du 17 mars 1967) de mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale deux résolutions :

Annulation de la résolution Pose de caméra de vidéosurveillance votée lors de l’assemblée générale du ../../20..
Remboursement des appels de fonds réalisés au titre des travaux de pose des caméras.

Au titre du principe du parallélisme des formes, la résolution d’annulation doit être votée à la même majorité que la résolution initiale : soit pour la pose de caméra de vidéosurveillance, la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Réponse de l'expert

Mots clés associés

nullité de la résolution

assemblée générale - votes

article 17 de la loi du 10 juillet 1965

article 42 de la Loi du 10 juillet 1965

Syndicat coopératif : Est-il obligatoire de désigner un expert-comptable comme contrôleur aux comptes ?

Question :

Notre copropriété est composée de 30 lots principaux et est gérée de manière bénévole selon la forme coopérative.

Un conseil syndical a été désigné en assemblée générale avec en son sein un président-syndic qui gère la copropriété.

En fin d’exercice, les autres membres vérifient ces comptes.

L’un de nos copropriétaires vient de nous informer qu’il est obligatoire que les comptes soient contrôlés par un contrôleur aux comptes expert-comptable, est-ce vrai ?

Réponse :

Non.

L'article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu'en forme coopérative, l'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.

Par conséquent, il n'est nullement imposé que ce soit un expert-comptable.

Le rôle du copropriétaire ou de la personnes qualifiée est de contrôler la bonne tenue des comptes et plus généralement qu'ils ne présentent pas d'anomalies.

En effet, lorsque le syndicat des copropriétaires est géré par un syndic professionnel ou un syndic « bénévole », c’est le conseil syndical - dont le syndic ne peut faire partie - qui est chargé de contrôler l’ensemble de sa gestion, la comptabilité en particulier.

Dans la gestion de forme coopérative, les membres du conseil syndical et son président, qui assure la fonction de syndic, sont associés dans la gestion de la copropriété.

Cette instance ne peut donc pas, en toute transparence et impartialité, contrôler sa propre gestion.

C’est pourquoi, une instance supplémentaire, distincte du conseil syndical, est nécessaire. La gestion et les comptes pourront ainsi être vérifiés en toute objectivité et impartialité.

Les contrôleurs sont élus en assemblée générale à la majorité des voix exprimées par les présents et représentés (majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965) pour une durée maximale de trois ans (renouvelable par l’assemblée générale).

Pour rappel, l’ARC propose un service de contrôle des comptes afin de répondre aux exigences de la loi.

Réponse de l'expert

Mots clés associés

syndicat coopératif

compte - contrôle

expert-comptable

compte - commissaire aux comptes

Pourquoi et comment mettre à jour son règlement de copropriété? (Emission vidéo)

Pour parler du règlement de copropriété, Madame Nadia GUEBLI, juriste à l’ARC. Pourquoi mettre à jour son règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété constitue la référence pour connaître les obligations et les droits de chacun : copropriétaires, syndic et conseil syndical. A l’origine, il est publié par le notaire mais il est très vite obsolète de par les nouvelles réglementations.

Qui peut demander la mise à jour du règlement de copropriété ?

Tout copropriétaire peut demander l’inscription de cette question à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

En pratique, nous sommes cependant très souvent sollicités par le conseil syndical. Dans ce cadre, nous l’accompagnons et nous préparons alors avec lui la question et le projet de résolution à mettre à l’ordre du jour et le devis d’adaptation.

Quelles sont les modifications possibles ?

Cela peut être :

des clauses d’amélioration qui sont essentiellement relatives au fonctionnement du conseil syndical ;
des clauses de charges lorsqu’elles sont contraires à l’article 10 du 10 juillet 1965. Pour mémoire : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. »
Par exemple, une grille de charges « ascenseur » qui impute une quote-part de charges « ascenseur » au lot du rez-de-chaussée.
Cette clause sera réputée non écrite. Elle devra être régularisée dans le cadre de l’adaptation.
Même situation concernant la grille de charges « chauffage » lorsque l’on a une clé de charges « chauffage » qui impute une quote-part de charges « chauffage » aux lots de parking. Cette clause est également contraire à l’article 10 de la loi et donc réputée non écrite.

Quand et comment présenté la modification à ce règlement ?

Quand ?

C’est de la décision souveraine de l’assemblée générale sauf si le conseil syndical dispose d’une délégation de dépenses.

Comment ?

Après analyse du règlement de copropriété, il faudra nous demander un devis d’adaptation qui devra être joint à la convocation de l’assemblée générale sur la base de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

En assemblée générale, la prestation sera ensuite votée.

L’année suivante, l’assemblée générale devra se prononcer sur le texte d’adaptation.

Y a-t-il un coût et de quel ordre ?

Dans le cadre de l’adaptation du règlement de copropriété, il y a deux prestations.

Il y a la prestation d’adaptation pure, c’est-à-dire l’intervention – en l’occurrence de l’ARC – d’un notaire ou d’un géomètre-expert. Pour se faire, nous prenons en compte le nombre de lots, le nombre de modificatifs, la date du règlement de copropriété d’origine.

Par exemple, pour une copropriété de 50 lots, il faut compter entre 2000 et 2500 €uros.

Ensuite, il y a les frais de publication du règlement de copropriété aux hypothèques pour qu’il soit opposable aux tiers. Il faut donc compter les frais de publication et les honoraires de notaire.

En résumé :

Il est obligatoire d’intégrer au règlement de copropriété la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 ;
L’impact est la suppression des clauses illégales ;
Le vote en assemblée générale est indispensable et une publication devant le notaire également.

Nos recommandations :

Prévoir quelques réunions du conseil syndical pour construire votre projet ;
Profiter de la mise à jour du règlement de copropriété pour intégrer de nouvelles clauses ;
Faites-vous aider par les juristes de l’ARC qui sont compétentes dans le domaine.

Pour aller plus loin :

https://arc-copro.fr/librairie/6-savoir-mettre-jour-son-reglement-de-copropriete

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Adaptation du règlement de copropriété : pour quoi faire ?

https://arc-copro.fr/documentation/adaptation-du-reglement-de-copropriete-pour-quoi-faire

Analysez votre règlement de copropriété dix fois plutôt qu’une

https://arc-copro.fr/documentation/analysez-votre-reglement-de-copropriete-dix-fois-plutot-quune

Faut-il remettre aux copropriétaires la copie d’un acte modificatif au règlement de copropriété après son approbation par l’assemblée générale ?

https://arc-copro.fr/documentation/faut-il-remettre-aux-coproprietaires-la-copie-dun-acte-modificatif-au-reglement-de

La publication des modifications et mises à jour du règlement de copropriété : la solution de l’ARC

https://arc-copro.fr/documentation/la-publication-des-modifications-et-mises-jour-du-reglement-de-copropriete-la-solution

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Mots clés associés

règlement de copropriété - adaptation - modification

reglement de copropriete - acte modificatif

Comment procéder pour l’approbation des comptes ? (émission vidéo)

Avant l’approbation des comptes en assemble générale, il y a l’obligation d’une vérification par le conseil syndical. Nous avons demandé à Monsieur Emile HAGEGE, directeur de l’ARC, de guider les adhérents à ce sujet.

En quelques mots, qu’est-ce que l’approbation des comptes ?

Il y a un flou concernant l’approbation des comptes. Pourtant, les choses sont claires. L’approbation de comptes ne concerne que l’approbation des dépenses et des recettes de la copropriété.

De ce fait, l’assemblée générale n’a pas à se prononcer sur la validation ou non des autres comptes : compte de bilan, comptes de banque, fournisseurs impayés, copropriétaires débiteurs, etc.

La raison est simple : les copropriétaires n’ont aucune visibilité sur ces comptes, ils ne peuvent donc se prononcer en toute objectivité.

Quelles sont les conséquences de l’approbation des comptes en assemblée générale ?

C’est à partir du moment où les comptes sont approuvés en assemblée générale que le résultat de l’exercice (delta entre le réalisé et le budget prévisionnel) :

excédentaire (moins dépensé que provisionné) ;
ou déficitaire (plus dépensé que provisionné) ;

est réparti sur les comptes des copropriétaires.

Doit-on approuver les comptes de chaque campagne travaux de manière distincte ?

Que ce soit la loi ou les textes réglementaires, rien n’impose à ce qu’il y ait une approbation des comptes distincte entre les charges courantes et les charges travaux.

Ceci étant, le conseil syndical peut, à la suite du contrôle des comptes, constater que certaines campagnes travaux posent problème et considérer qu’il faut approuver les comptes campagne travaux par campagne travaux. Cela permet à l’assemblée générale d’approuver certaines campagnes travaux et d’en refuser d’autres si elles posent problème.

Peut-on émettre des réserves ?

Cette question est souvent posée par les copropriétaires et les conseillers syndicaux.

Il faut savoir que la notion « d’approbation des comptes sous réserves » n’existe pas.

Bien souvent, les syndics profitent de cette notion pour considérer que les comptes sont approuvés. Il faut donc être plus malin.

Dans le cas où le conseil syndical ou un copropriétaire a identifié des dépenses abusives, illégales ou non justifiées, en assemblée générale, il faudra profiter de la question d’approbation des comptes pour identifier clairement les sommes posant problème et les faire « sortir » du montant total des charges à approuver.

Ensuite, elles seront placées en comptes d’attente.

De cette manière, l’assemblée générale n’approuvera que les dépenses ne posant pas de difficulté.

Les préconisations de l’ARC :

Le conseil syndical doit procéder à plusieurs contrôles des comptes au fur et à mesure de l’exercice.
Il faut identifier en amont de l’assemblée générale les factures posant problème pour pouvoir les extraire des comptes à approuver.
Il est nécessaire de voter des budgets prévisionnels qui ne soient pas trop larges incitant le syndic à mieux contrôler les dépenses au fur et à mesure de l’exercice et être vigilant avant de valider une dépense.

En conclusion :

L’approbation des comptes concerne uniquement les charges et les produits de l’exercice et non l’ensemble des comptes.
La régularisation des charges est exigible si les comptes sont approuvés.
Attention, la notion d’approbation des comptes sous réserve n’est pas prévue par la loi et se traduit fréquemment par une approbation des comptes.
Le défaut d’approbation des comptes n’empêche pas d’engager une action judiciaire à l’encontre des copropriétaires débiteurs.

Pour aller plus loin :

https://arc-copro.fr/librairie/les-comptes-de-copropriete

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L’approbation des comptes se limite à valider les charges et les produits de l’exercice

https://arc-copro.fr/documentation/lapprobation-des-comptes-se-limite-valider-les-charges-et-les-produits-de-lexercice

L’approbation de comptes avec réserves est-elle une bonne solution ?

https://arc-copro.fr/documentation/lapprobation-de-comptes-avec-reserves-est-elle-une-bonne-solution

L’approbation des comptes ne vaut pas approbation des comptes individuels des copropriétaires

https://arc-copro.fr/documentation/lapprobation-des-comptes-ne-vaut-pas-approbation-des-comptes-individuels-des

Le syndic peut-il repartir l’excèdent budgétaire avant approbation des comptes par l’assemblée générale ?

https://arc-copro.fr/documentation/le-syndic-peut-il-repartir-lexcedent-budgetaire-avant-approbation-des-comptes-par

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Réponse de l'expert

Mots clés associés

compte - approbation

réserves

budget prévisionnel - élaboration

Gestion des comptes d’attente ( émission vidéo )

Gestion des comptes d’attente

Au cours du contrôle des comptes de votre copropriété, il est fréquent d’identifier des comptes d’attente débiteurs ou créditeurs, dits des comptes 47. Or, parfois, ils évoluent d’un exercice à l’autre sans justification de la part du syndic.

Monsieur Pierre FALHUN, expert-comptable, expert en copropriété près de la Cour d’appel de Paris et près des Cours administratives d’appel de Paris et de Versailles. Est-ce exact ?

Oui, c’est exact et on peut rajouter consultant bénévole à l’ARC puisque, comme vous le savez, je viens un vendredi par mois pour répondre aux questions des adhérents.

Par ailleurs, je suis le concepteur d’un logiciel de comptabilité pour les copropriétés, utilisé par de nombreux syndics bénévoles.

Merci, concernant ces comptes d’attentes, que prévoit la loi sur leur utilisation ? Pouvez-vous nous préciser tout d’abord ce qu’est un compte d’attente ?

Un compte d’attente est un compte pour « attendre ». Son numéro commence normalement par 47 et, par définition, enregistre des écritures en attente d’une destination définitive.

Par exemple si je reçois un chèque émis par une personne qui n’est pas copropriétaire et qui ne dit pas pour qui elle a fait ce chèque, je suis contraint de créditer un compte d’attente jusqu’à ce que j’identifie le bénéficiaire.

Pouvez-vous nous donner un exemple d’utilisation inappropriée d’un compte d’attente ?

Malheureusement les syndics utilisent parfois un compte d’attente pour y loger une facture que l’assemblée générale a refusée. Ainsi la facture disparaît du relevé des dépenses mais ne quitte pas la comptabilité du syndicat.

Comment détecter l’existence d’un compte d’attente ?

Les comptes d’attente apparaissent sur l’annexe 1, dans un compte 47, en bas à gauche et/ou à droite, à condition que l’annexe 1 soit le reflet exact de la comptabilité, ce qui n’est pas toujours le cas.

L’annexe 1 présentée à l’assemblée générale ne correspondait pas à la réalité comptable.

Pour être assuré qu’il n’existe pas de compte 47, il faut demander la communication de la balance de clôture et rapprocher les soldes de l’annexe 1 aux soldes de la balance pour s’assurer que ce sont les mêmes.

Que dit la réglementation comptable sur les comptes d’attente ?

L’article 10 du décret comptable du 14 mars 2005 dit ceci : « Le compte 47 « compte d’attente » doit être soldé à la fin de l’exercice ou à défaut justifié ligne à ligne ».

Ceci signifie donc que si le syndic peut expliquer pourquoi il a utilisé un compte d’attente le solde peut y être conservé.

Justement, que doivent faire les copropriétaires lorsqu’ils détectent un compte d’attente non apuré et non justifié en fin d’exercice ?

1^er cas : si les montants en cause ne sont pas significatifs, l’assemblée générale va sagement décider d’apurer les comptes d’attente.

Un compte d’attente débiteur doit être apuré par la comptabilisation d’une perte exceptionnelle à répartir dans les charges de l’exercice entre les copropriétaires.

Un compte d’attente créditeur ne doit pas être apuré par le crédit des comptes des copropriétaires mais par le crédit d’un compte qui permet le maintien, dans la comptabilité du syndicat des copropriétaires, de la somme en cause pendant 5 ans, durée de prescription.

On peut par exemple créditer un compte d’avance.

A l’issue des 5 ans, si personne n’a fait de réclamation de créance au syndic, l’assemblée générale pourra décider d’annuler cette avance par le crédit des comptes des copropriétaires.

2^ème cas : si les montants en cause sont significatifs il faut tout d’abord chercher à identifier la responsabilité des syndics successifs.

1^er cas : si le compte d’attente n’existait pas au début du mandat du syndic c’est le syndic actuel qui en est l’origine et doit répondre.
2^ème cas : si le compte d’attente existait au début du mandat du syndic actuel, il convient de vérifier si ce dernier a mis en demeure l’ancien syndic (article 182) de justifier ce solde faute de quoi la responsabilité du syndic actuel peut également être engagée car il n’a pas fait son travail.

L’assemblée générale doit ensuite décider si elle veut poursuivre le syndic qu’elle juge responsable.

Mais attention, cette décision doit être prise avec prudence car une procédure judiciaire est longue et coûteuse.

En conclusion, qu’auriez-vous à dire ?

Je souhaite rappeler deux points :

Tous les comptes d’attente peuvent être potentiellement dangereux, qu’ils soient débiteurs ou qu’ils soient créditeurs

Un compte d’attente débiteur est toujours dangereux car pour apurer son solde il faut passer une écriture de charge exceptionnelle qui se traduit par un appel de fonds auprès des copropriétaires.

Mais un compte d’attente créditeur peut également être dangereux car il peut représenter une dette à payer.

La meilleure attitude des conseillers syndicaux est de vérifier tous les ans qu’il n’y a pas de compte d’attente ou que, s’il en existe, ils sont correctement justifiés. Cela évitera bien des difficultés au syndicat.

Recommandations de l’ARC :

Si vous constatez des comptes d’attente, interrogez absolument le syndic PAR ECRIT et demandez-lui une réponse PAR ECRIT EGALEMENT.
Si le syndic souhaite conserver les comptes d’attente en fin d’exercice il devra justifier au conseil syndical de l’intérêt de maintenir en comptes d’attente certaines sommes. Pour cela, il devra joindre aux documents comptables une pièce justifiant la décomposition du compte d’attente en identifiant l’origine et le montant correspondant.
Si le syndic ne veut pas se conformer à la réglementation, le conseil syndical devra exiger l’inscription d’une question à l’ordre du jour, conformément aux articles 10 et 26 du décret du 17 mars 1967, pour voter l’affectation des sommes, par exemple sur le fonds travaux.

Si vous souhaitez allez plus loin n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec M. FALHUN qui tient des permanences mensuellement à l’ARC.

L’ARC propose également des contrôles de comptes plus approfondis avec le conseil syndical et chez le syndic, pour cela, contactez Copropriété-Services au 01 40 30 42 82.

Pour aller plus loin :

https://arc-copro.fr/librairie/les-comptes-de-copropriete

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Compte d’attente : peut-il être maintenu en fin d’exercice ?

https://arc-copro.fr/documentation/compte-dattente-peut-il-etre-maintenu-en-fin-dexercice-question

Des comptes d’attente qui peuvent être des « puits sans fond »

https://arc-copro.fr/documentation/des-comptes-dattente-qui-peuvent-etre-des-puits-sans-fond

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Réponse de l'expert

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compte - d'attente

expert-comptable

annexe 1 après répartition

décret comptable du 14 mars 2005

Puis-je choisir les documents que je souhaite recevoir par voie électronique ?

Question

Je suis une copropriétaire qui vit la moitié de l’année à l’étranger. J’ai donc demandé à mon syndic d’envoyer la convocation d’assemblée générale par voie électronique.

Mon syndic m’indique que pour cela je suis également contrainte d’accepter l’envoi des appels de fonds et les éventuelles mises en demeure par voie électronique.

Suis-je véritablement tenue d’accepter de recevoir l’ensemble des documents de manière dématérialisée ou bien puis-je limiter mon consentement aux seules notifications de la convocation de l’assemblée générale ?

Réponse

Votre question est très intéressante car elle concerne l’ensemble des copropriétaires ainsi que les conseillers syndicaux qui sont souvent sollicités par ces derniers sur ce sujet.

Avant de répondre à votre question, rappelons que l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les notifications et les mises en demeure peuvent effectivement être envoyées par voie électronique.

Ceci étant, cela impose au préalable le consentement exprès du copropriétaire, impliquant que ni le syndic, ni l’assemblée générale ne peuvent imposer cette solution à un ou à tous les copropriétaires.

Par ailleurs, les articles 11 et 13 du décret du 27 juin 2019 qui ont modifié les articles 35-2, 64-1 et 64-2 du décret du 17 mars 1967 prévoient que le copropriétaire peut décider de recevoir ses appels de fonds par voie électronique ou bien accepter que les pièces jointes à la convocation d’assemblée générale soient déposées sur son espace dématérialisé et sécurisé.

Là aussi, le consentement préalable du copropriétaire est obligatoire et peut à tout moment être retiré en respectant des délais réglementaires.

Après avoir précisé l’ensemble de ces points, la réponse à votre question se situe particulièrement dans l’article 11 du décret du 27 juin 2019 qui a modifié l’article 64-1 du décret du 17 mars 1967 qui précise clairement que le copropriétaire peut décider de l’étendue de son consentement qui peut se limiter soit à recevoir les notifications, soit les mises en demeure, soit les appels de fonds par voie électronique.

Ainsi, le syndic commet une faute grave en vous imposant de valider la réception de l’ensemble des documents par voie électronique.

Cette manœuvre s’explique par le fait que votre syndic souhaite réaliser des économies à son profit en réduisant la production de documents papier.

Par conséquent, vous êtes habilitée à préciser dans votre courrier que le consentement de recevoir les documents par voie électronique se limite aux notifications de la convocation de l’assemblée générale.

Réponse de l'expert

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documents dématérialisés

Loi ELAN - Extranet liste des documents

article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965

Les mandats et pouvoirs en assemblée générale ( émission vidéo )

L’article 211 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 a introduit quelques modifications à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur Grand, juriste à l’ARC, Bonjour.

Vous allez nous préciser les modifications et précisions apportées par cette nouvelle loi dans ce domaine. Avant toute chose, peut-on se faire représenter en assemblée générale par la personne de son choix ?

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 autorise le copropriétaire absent à l’assemblée générale à s’y faire représenter par la personne de son choix (le mandataire peut parfaitement être un tiers au syndicat) à l’exception du syndic, son conjoint, ou de son partenaire pacsé, ainsi que leurs ascendants et descendants et les préposés du syndic, leur conjoint et partenaire pacsé.

Existe-t-il un formalisme quant à l’établissement et la diffusion du mandat de représentation ?

La loi du 10 juillet 1965 n’impose pas pour l’heure de formalisme. Il convient donc de se reporter au droit commun, à savoir en principe, un écrit précisant son objet, daté, paraphé et signé par le mandant (copropriétaire du lot représenté) et le mandataire (bénéficiaire du pouvoir).

Quelles sont les restrictions quant au nombre de mandats et de voix ?

L’article 22 de la loi du 22 juillet 1965 prévoit le dispositif suivant :

Jusqu’à trois mandats, pas de limitation de voix.
A compter du 4^ème mandat, le nombre de voix ne peut excéder 10 % des voix du syndicat, y compris celles attachées au lot, si le mandataire est copropriétaire sur la résidence concernée.

Chacun des époux copropriétaires en commun ou indivis peut recevoir des mandants dans les mêmes conditions précitées.

Un pouvoir peut être subdélégué si, sur celui-ci, il n’y a pas de contre-indication (si figure sur le pouvoir « uniquement »).

Les consignes de vote : obligation, respect, incidence sur l’assemblée générale en cas de manquement ?

Là encore le dispositif légal en vigueur n’impose nullement au mandant de préciser des consignes de vote.

Dans l’affirmative, il n’appartient pas au bureau de séance de contrôler que le mandataire respecte bien les recommandations du mandant.

Il en résulte, que les éventuelles libertés prises par le mandataire au regard des consignes formulées par le mandant n’invalident pas en principe la régularité du vote contraire et de l’assemblée générale, elles exposent le mandataire contrevenant à une action judiciaire du mandataire en réparation de son préjudice (ce qui suppose de démontrer le dommage subi).

Comment sont distribués les pouvoirs et par qui ?

Conformément à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 : « Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit ».

Depuis le décret du 27 juin 2019, le syndic doit désormais remettre ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En l'absence du président du conseil syndical ou à défaut de conseil syndical, il le remet aux mêmes fins au président de séance désigné par l'assemblée générale (article 15-1 du décret du 17 mars 1967).

En résumé, depuis la loi ELAN de novembre 2019 :

Il est toujours possible de donner son pouvoir à un tiers si on ne peut être présent à l’assemblée générale, mais qu’on souhaite se faire représenter.
Le mandataire n’a aucune obligation de respecter les consignes de votes du mandant.
Certaines règles doivent être respectées en matière de nombre de mandats et de subdélégation.

Recommandations de l’ARC :

Essayer pour le copropriétaire de se rendre à l’assemblée générale.
Si c’est impossible, établir un mandat, avec des consignes de votes et remettre celui-ci à une personne de confiance.

Si vous souhaitez connaître plus précisément l’ensemble des réformes apportées par la loi ELAN, n’hésitez pas à vous procurer le guide de l’ARC dédié à cette nouvelle loi toujours dans l’attente de décrets d’application et de deux ordonnances :

Pour aller plus loin :

https://arc-copro.fr/ouvrages/la-loi-elan-et-ses-decrets-dapplication-en-pratique.html

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Loi ELAN : la gestion en assemblée générale des mandats sans indication de nom

https://arc-copro.fr/documentation/loi-elan-la-gestion-en-assemblee-generale-des-mandats-sans-indication-de-nom

Loi ELAN : les nouvelles règles en matière de mandat en assemblée générale

https://arc-copro.fr/documentation/loi-elan-les-nouvelles-regles-en-matiere-de-mandat-en-assemblee-generale

Le pouvoir donné par un copropriétaire absent à l’assemblée générale doit être signé

https://arc-copro.fr/documentation/le-pouvoir-donne-par-un-coproprietaire-absent-lassemblee-generale-doit-etre-signe

Les pouvoirs en assemblée l’envoi d’un pouvoir par mail, voire par télécopie, est-il valable?

https://arc-copro.fr/documentation/les-pouvoirs-en-assemblee-lenvoi-dun-pouvoir-par-mail-voire-par-telecopie-est-il

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délégation de mandat

mandat

assemblée générale - ses pouvoirs

Loi ELAN - Détention de pouvoirs en AG