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Réponse :

La déclaration de sinistre est une obligation qui impose à l’assuré d’informer l’assureur de la survenance d’un sinistre provoqué ou subit, de nature à pouvoir mettre en jeu les garanties précisées sur le contrat. Il appartient donc au syndic, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 de faire cette déclaration de sinistre à l’assureur dès lors que le sinistre endommage une partie commune. En effet, le syndic a pour mission d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. Dès lors qu’un sinistre survient, il entre donc dans les missions du syndic de procéder à une déclaration de sinistre auprès de l’assureur.

Le syndic est alors obligé de déclarer tous les sinistres qui sont liés (provoqués ou subis) aux parties communes de la copropriété. En effet, l’article L113-2 du Code des assurances mentionne que l’assuré est obligé de donner avis à l’assureur, dès qu’il a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entrainer la garantie de l’assureur ».

Ainsi, le syndic a l’obligation de déclarer tous les sinistres au moment de sa découverte si minime soit-il.

Surtout, si le syndic ne déclarait pas le sinistre au moment de sa découverte parce qu’il est minime, mais a des conséquences plus importantes dans les mois voire des années plus tard, sa responsabilité pourra être engagée par le syndicat des copropriétaires ou par tout copropriétaire.

Parallèlement, conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical a un rôle d’assistance du syndic et de contrôle dans sa gestion.

Pour autant, ni l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, ni l’article 26 du décret du 17 mars 1967 fixant les missions du conseil syndical ne prévoit que le syndic doit consulter le conseil syndical avant de procéder à une déclaration de sinistre.

Néanmoins, le syndic peut informer volontairement le conseil syndical de toutes les déclarations de sinistre, mais ce n’est pas une obligation. En revanche, si le conseil syndical souhaite avoir connaissance de toutes les déclarations de sinistre, il peut en faire la demande au syndic, qui là sera obligé d’y répondre.

Ainsi, la déclaration de sinistre étant généralisée, il serait illogique de devoir consulter préalablement le conseil syndical pour procéder à sa déclaration.

REPONSE :

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ELAN précise clairement « lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication du nom du mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom ni les distribuer lui-même au mandataire qu’il choisit. »

Par conséquent, votre syndic a l’interdiction légale de distribuer les pouvoirs comme il l’entend ou de les conserver. Ceci afin d’éviter qu’il influence les votes des résolutions, et en particulier la nomination d’un nouveau cabinet de syndic.

De plus, l’article 17 du décret du 2 juillet 2020 a modifié l’article 15-1 du décret du 17 mars 1967 en précisant à qui le syndic devait remettre les pouvoirs, en fixant même un ordre de priorité. En premier lieu, il s’agit du président du conseil syndical.

Par conséquent, il est tenu de vous remettre l’ensemble des pouvoirs sans indication de nom de mandataire qui lui ont été transmis.

Les pouvoirs publics ont donc voulu légitimer le président du conseil syndical en lui donnant le soin de transmettre les pouvoirs sans indication du nom du mandataire, en privilégiant les personnes qui sont en conformité avec la stratégie du conseil syndical.

À défaut de président du conseil syndical, soit parce qu’il n’est pas élu soit parce qu’il n’est pas présent, le syndic doit alors remettre les pouvoirs à un membre du conseil syndical.

À défaut de conseiller syndical, il devra alors les remettre au président de séance après qu’il soit élu, impliquant que les pouvoirs ne pourront pas être utilisés pour sa nomination.

Ce même article précise qu’après que le syndic ait remis les pouvoirs, le détenteur devra à son tour désigner les personnes qui représenteront les mandats.

Pour autant, le président du conseil syndical peut tout à fait « s’auto désigner ».

Attention, il est néanmoins prévu que le mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si total des voix qu’il détient lui-même et ceux de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat.

Rappelons que l’ordonnance 2020-595 du 20 mai 2020 a étendu ce taux à 15%. Cette mesure est valable pour les assemblées générales qui se tiendront jusqu’au 31 janvier 2021.

REPONSE :

L’ordonnance 2020-595 du 20 mai 2020 qui a modifié l’ordonnance du 25 mars 2020, a prévu des dispositions dérogatoires à la loi du 10 juillet 1965 pour justement répondre aux contraintes liées au premier confinement du printemps dernier.

Celui-ci précise dans son article 13 que le syndic peut imposer aux copropriétaires que l’assemblée générale ne se tienne pas en présence physique.

Dans ce cas, il doit alors l’organiser en visioconférence ou par tout autre moyen électronique permettant l’identification des copropriétaires.

Dans la mesure où il n’est pas possible de recourir à la visioconférence, par défaut le syndic peut effectivement prévoir que les décisions soient prises uniquement au seul moyen du vote par correspondance.

Il peut même décider au moins quinze jours avant la tenue de l’assemblée générale de la tenir non plus en présentiel ou en distanciel, mais uniquement par vote par correspondance.

Dans ce cas, il doit en informer l’ensemble des copropriétaires par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information.

Dans le cas où l’assemblée générale se tiendrait uniquement par correspondance, les règles édictées par le décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 2 juillet 2020 s’appliquent.

Par conséquent, les formulaires de vote devront être réceptionnés par le syndic au plus tard trois jours francs avant la tenue de l’assemblée générale.

Cette même ordonnance précise que le président de séance de cette assemblée générale « par correspondance » est le président du conseil syndical ou à défaut l’un de ses membres ou en leur absence l’un des copropriétaires désigné par le syndic.

À la suite de cette assemblée générale par correspondance, le syndic transmet dans les huit jours le procès-verbal de l’assemblée générale, afin qu’il soit signé par le président de séance.

Cette validation du procès-verbal n’est pas automatique, impliquant que le président du conseil syndical, ex-qualité de président de séance, devra contrôler l’ensemble des résolutions validées et surtout la prise en compte des votes.

Pour cela, il peut demander au syndic de lui faire copie des formulaires de vote afin de vérifier qu’il n’y a aucune anomalie.

Le cas échéant, le président de séance ne devra pas hésiter à demander un correctif, afin que l’assemblée générale soit le juste reflet des votes exprimés par correspondance.

REPONSE :

Pour répondre à votre interrogation il faut prendre comme référence le point 7.2.1 du contrat-type qui encadre les modalités de prestation particulière.

Celle-ci concerne les missions complémentaires ou supplémentaires que le syndic réalise et qui ne sont pas incluses dans le forfait de base.

Ce point précise que le syndic peut facturer sur la base d’une alternative qui est :

• soit en application du seul coût horaire au prorata du temps passé
• soit sur la base d’un tarif forfaitaire total convenu par les parties.

Par conséquent, le syndic ne peut pas prévoir pour une même prestation complémentaire un jumelage entre ces deux modes de facturation.

A titre d’exemple, il ne peut pas prévoir pour la tenue d’une assemblée générale supplémentaire un forfait de mille euros, auquel s’ajoute une facturation au temps passé ou en fonction du nombre de lots qui composent la copropriété en fixant un prix unitaire.

Profitons de votre question pour mettre en exergue le fait que le contrat-type impose de préciser « un seul coût horaire ».

Il ne peut donc pas y avoir un tarif différencié, ni en fonction du collaborateur (directeur, gestionnaire, comptable…) qui intervient pour assurer la prestation ni un coût différencié en fonction des créneaux horaires.

L’autre option de facturation repose sur la base d’un tarif forfaitaire qui doit être connu par les parties, impliquant qu’une rémunération proportionnelle au montant de la subvention ou de l’emprunt demandé n’est pas légale.

Ainsi, le syndic ne peut également pas prévoir une rémunération au pourcentage des sommes demandées.

Quant aux prestations privatives telles que la conclusion d’un protocole d’accord ou la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou même la délivrance de la copie d’un document, ces derniers ne dépendent pas du point 7, mais 9 du contrat-type.

Cela implique que l’ensemble de ces prestations peuvent être facturées uniquement sur la base d’un tarif forfaitaire qui doit être exprimé dans le contrat aussi bien en hors taxe qu’en toute taxe comprise.

En effet, l’alternative qui permet de facturer soit à un tarif horaire soit à un forfait défini par les parties concerne uniquement les prestations particulières qui relèvent des points 7 et non de celles privatives qui dépendent du point 9 du contrat-type.

Réponse :

Le principe est la liberté pour l’assemblée générale de voter dans un sens ou dans un autre. La seule limite à cette liberté est l’abus de majorité ou de minorité.

L’abus de majorité est défini par la jurisprudence (civ.3. 17 décembre 2014) comme étant caractérisé si une décision d’assemblée générale est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Dès lors, pour qu’un abus de majorité soit constaté la décision adoptée ou rejetée doit être contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou favoriser les copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires.

Néanmoins, la jurisprudence a également considéré qu’un abus était constitué dès lors que la décision prise avait pour but de nuire à un copropriétaire (civ.3. 08 février 1989).

De même, la Haute juridiction a considéré que sont abusives les décisions inspirées par des préoccupations partisanes pour des refus d’autorisations opposés à des copropriétaires (civ.1.28 octobre 1964).

A contrario, ne caractérise pas un abus le fait de refuser d’autoriser a posteriori des travaux irréguliers même si cette situation date de plusieurs années (CA PARIS 15 novembre 2000).

Dès lors, il faut savoir pourquoi votre autorisation n’a pas été acceptée afin de considérer s’il s’agit d’un abus ou non. Si le refus est attaché à votre personne il s’agit en effet d’un abus de majorité, si c’est parce que la pose de la climatisation que vous envisagez affecte les parties communes et est susceptible de causer des nuisances sonores, alors il ne s’agira pas d’un abus de majorité.

Quoiqu’il en soi, en présence d’un abus de majorité, vous devez saisir la Justice dans un délai de deux mois à compter de la réception du procès-verbal.

Vous devez démontrer en quoi ce vote constitue un abus, c’est à vous d’en apporter la preuve.  Si les juges relèvent qu’il s’agit bien d’un abus de majorité alors ils annuleront la résolution votée.

Ceci étant, les juges ne peuvent qu’annuler la résolution votée, ils ne peuvent en aucun cas prendre une nouvelle résolution. Comme l’indique un arrêt de la Cour de cassation en date du 03 juin 2009 « il n’appartient pas au juge de se substituer à l’assemblée générale pour prendre à sa place des décisions en matière de gestion d’immeuble. »

Ainsi, ce n’est pas le juge qui va vous autoriser à effectuer ces travaux, cette question sera à poser de nouveau à la prochaine assemblée générale.

REPONSE :

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndic professionnel doit fournir à la copropriété « un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés ».

Il doit mettre à la disposition des copropriétaires et du conseil syndical différents documents dont la liste minimum a été fixée par le décret du 23 mai 2019.

L’article 18-2 de cette même loi définit les délais dans lequel le syndic sortant doit remettre au repreneur le type et les différents documents de la copropriété.

Celui-ci précise que  dans un délai d’un mois à compter de la nomination du nouveau syndic, le sortant doit notamment remettre l’ensemble des documents dématérialisés figurant dans l’extranet de la copropriété dans un format téléchargeable et imprimable.

Le législateur a donc voulu sécuriser le dispositif en imposant aux syndics de remettre les documents dématérialisés figurant dans l’extranet, indépendamment de leur production papier transmise au repreneur.

De plus, ces documents doivent être dans un format téléchargeable permettant au repreneur de pouvoir les réintégrer dans l’extranet qu’il mettra à la disposition des copropriétaires et du conseil syndical de votre copropriété.

Cette exigence est d’ailleurs rappelée dans l’article 33-1-1 du décret du 17 mars 1967 qui précise que les documents figurant dans l’espace dématérialisé mis à la disposition du syndic sont téléchargeables et imprimables.

Ainsi, pour répondre à votre question, bien que l’espace dématérialisé soit la propriété du syndic, son contenu reste celle de la copropriété, qui est en droit de récupérer l’intégralité des informations et documents la concernant.

La transmission des documents dématérialisés doit se faire indépendamment de la remise papier et dans un format informatique « lisible » pouvant être exploité par le syndic repreneur. De manière générale, il s’agit d’un format PDF.

D’ailleurs, dans le cas où le syndic sortant refuse de remettre une partie ou la totalité des documents, l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’« après une mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés ».

Il pourra également lui demander le versement des intérêts provisionnels dus, à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Réponse :

Le décret du 17 mars 1967 prévoit  en son article 7, que dans tout syndicat il doit être tenu au moins une fois chaque année une assemblée générale.

Ce même article dispose depuis l’entrée en vigueur du décret du 02 juillet 2020 un nouvel alinéa, lequel précise « sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic ».

Autrement dit, cet alinéa pose un principe : l’assemblée générale est convoquée par le syndic. Toutefois, tout principe a son exception : sauf si un autre article légal ou réglementaire prévoit qu’une autre personne est habilitée à la convoquer.

Or, l’article 8 du décret du 17 mars 1967 dispose : « La convocation est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix du syndicat des copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété, ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande qui est notifiée au syndic précise les questions à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée.

Dans les cas prévus au précédent alinéa, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de 8 jours ».

Ainsi, les pouvoirs publics ont prévu un garde-fou pour contrer l’inertie du syndic qui ne convoquerait pas l’assemblée générale.

Dès lors, si le conseil syndical ou le/les copropriétaire(s) représentant ¼ des voix du syndicat des copropriétaires ont sollicité une assemblée générale auprès du syndic, avec les questions à inscrire à l’ordre du jour et que ce dernier ne répond pas, vous président du conseil syndical êtes en droit de la convoquer.

Le texte ne prévoit pas de délai imparti au syndic pour répondre à la demande de convocation, un délai de 15jours semble être raisonnable. Une fois ce délai passé, alors le président du conseil syndical peut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic le mettant en demeure de convoquer l’assemblée générale, cette demande devra également joindre les questions à inscrire à l’ordre du jour.

Si dans un délai de 8jours suivant l’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception, le syndic ne répond pas, le président du conseil syndical est habilité à convoquer l’assemblée générale.

La jurisprudence a précisé  que le président du conseil syndical ne pouvait convoquer l’assemblée générale avant le délai des 8 jours (civ.3. 14 janvier 1998).

Enfin, vous devez notifier cette convocation au syndic, néanmoins, si vous avez oublié, la convocation reste valable (CA PARIS 23echambre B 24 mars 2005).

Dès lors, si vous avez respecté toutes ces étapes, vous avez parfaitement le droit de convoquer une assemblée générale. Le syndic ne peut vous faire ce reproche alors que votre action répond à son inertie.