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Réponse

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 précise que : « Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses parents en ligne collatérale, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, (…), ne peuvent être membres du conseil syndical. »

Ainsi, cette disposition est sans équivoque. Le gardien d’immeuble, qui reçoit des ordres directs du syndic, est bien son préposé, il ne peut pas présenter sa candidature pour être membre du conseil syndical et encore moins être élu.

Profitons de votre interrogation pour préciser que conformément à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 un copropriétaire qui est aussi gardien d’immeuble, employé ou salarié du cabinet de syndic ne peut pas non plus détenir de pouvoirs.

En effet, cet article précise que « Le syndic, son conjoint, (…), et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire. »

A cela est ajouté un alinéa qui précise que « Les salariés du syndic, leurs conjoints (…) ne peuvent pas porter de pouvoirs d’autres copropriétaires pour voter lors de l’assemblée générale. »

A défaut d’être redondant, cet article a le mérite de bien préciser qu’aussi bien les salariés que les préposés du syndic, que sont les gardiens et employés d’immeuble, ne peuvent détenir de pouvoirs.

L’objectif du législateur est d’éviter que le salarié puisse être influencé par le syndic sachant que conformément à l’article 31 du décret du 17 mars 1967, c’est « le syndic qui engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail (…). »

Réponse :

L’article 24 du décret du 17 mars dispose que c’est le règlement de copropriété qui, dans le cadre de dispositions particulières, organise la désignation des représentants du syndicat secondaire au conseil syndical du syndicat principal.

Dans votre cas, les mentions du règlement de copropriété précisent que c’est bien l’assemblée générale du syndicat secondaire qui désigne ses représentants pour conseil syndical du syndicat principal et absolument pas un vote pris lors de l’assemblée générale du syndicat principal.

Vous pouvez donc engager une action en nullité contre cette résolution, dans les délais et conditions impartis par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire dans le délai de deux mois APRES notification du procès-verbal et à condition d’avoir été opposant ou défaillant lors du vote de cette résolution.

En l’absence de précision dans le règlement de copropriété au sujet de cette représentation, l’article 24 dispose que c’est l’assemblée générale du syndicat secondaire qui désigne ses représentants, ce qui relève du bon sens.

La représentation, au sein du conseil syndical principal, du syndic secondaire est proportionnelle à l’importance de ses tantièmes de copropriété par rapport à l’ensemble des tantièmes du syndicat principal. Chaque syndicat secondaire ayant au minimum un représentant.

L’assemblée générale du syndicat principal n’est compétente que pour désigner les membres représentant les copropriétaires qui n’appartiennent pas à un syndicat secondaire au sein de la copropriété.

Il est donc impératif que le syndic du syndicat secondaire soit vigilant et inscrive à l’ordre du jour de l’assemblée générale de ce syndicat, la désignation de ses représentants au conseil syndical du syndicat principal.

Réponse :

Tout d’abord, il est important de rappeler que le décret du 17 mars 1967 a prévu, avec l’article 26, une obligation pour le syndic « d’organiser l’ordre du jour de l’assemblée en concertation avec le conseil syndical ».

Visiblement cette disposition n’a pas été respectée, ce qui aurait évité de recevoir une convocation « surprise ».

Ensuite, la convocation d’une assemblée générale doit respecter un certain formalisme, établi par l’article 9 du décret précité :

• le lieu de la réunion doit y figurer, il doit se situer dans la commune de situation de l’immeuble sauf disposition contraire du règlement ou vote d’assemblée précédent ;
• la date et l’heure doivent être mentionnées ;
• l’ordre du jour doit préciser chacune des questions qui seront soumises ;
• le délai de convocation est encadré : il sera d’au moins 21 jours, sauf urgence, et le point de départ de ce délai se calcule à compter du lendemain de la première présentation par le facteur du courrier recommandé (ou du dépôt du bordereau permettant le retrait au bureau de poste).

Dans votre cas, il ne s’agit pas d’une assemblée réunie dans un contexte d’urgence, mais de l’assemblée annuelle, le délai de convocation requis de 21 jours n’ayant pas été respecté, cette convocation peut donc faire l’objet d’une procédure en annulation.

Le juge des référés n’est pas compétent en la matière et ne pourra donc pas être saisi d’un tel sujet.

Vous devrez saisir le Tribunal de Grande Instance, d’une demande en annulation de cette assemblée générale en constituant avocat.

A la suite, une nouvelle convocation d’assemblée devra être engagée et, cette fois-ci, votre syndic, pour qui la leçon vaudra bien un fromage, devrait avoir à cœur de vous consulter au préalable.

Réponse

Avant de répondre à votre interrogation, il est important de rappeler plusieurs dispositions légales :

• Conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, confirmé par la jurisprudence, à défaut de stipulation contraire dans le règlement de copropriété, les balcons sont réputés comme étant des parties communes.
• Même si les balcons sont des parties privatives, à partir du moment où il est question de procéder à des percements sur le gros œuvre, qui est partie commune, une autorisation de l’assemblée générale est nécessaire.
• Si les travaux ou l’installation ont une incidence sur l’aspect extérieur de l’immeuble, conformément à l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire doit au préalable obtenir une autorisation de l’assemblée générale à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires. Si aucune majorité ne s’est dégagée, une deuxième lecture est possible, réclamant uniquement la majorité des voix des présents et représentés à condition que la résolution ait obtenu au moins 1/3 des voix favorables.

Par conséquent, à partir du moment où votre climatiseur ou le moteur a une incidence sur l’aspect extérieur de l’immeuble, que le balcon soit considéré comme partie commune ou partie privative, il faudra effectivement obtenir une décision d’assemblée générale.

A défaut, le syndic est habilité à engager une action judiciaire en référé pour ordonner la suppression de cet équipement privatif.

Le copropriétaire doit donc s’y prendre suffisamment à l’avance pour demander au syndic que soit inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale l’autorisation de réaliser à ses frais les aménagements privatifs affectant des parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Il faut savoir que généralement, les copropriétaires sont réticents à accorder ce type d’installation au motif que les moteurs génèrent des nuisances aussi bien sonores qu’esthétiques.

Il ne faudra donc pas hésiter à joindre à l’ordre du jour, au-delà des éléments purement factuels comme le type de climatiseur, des éléments techniques qui permettent de rassurer les copropriétaires aussi bien sur les décibels générés que sur les précautions prises pour limiter, voire neutraliser les vibrations.

Il faut savoir que ce cas est de plus en plus fréquent sachant qu’à défaut de réaction du syndic et éventuellement du conseil syndical, les copropriétaires, tour à tour, installent des équipements privatifs sur leur balcon.

Dernièrement, on a été confronté aux antennes paraboliques qui étaient fixées sur les balcons et qui ont soulevé de nombreux contentieux sachant qu’elles étaient installées à l’insu du syndicat des copropriétaires et avaient une incidence sur l’aspect extérieur de l’immeuble.

Réponse :

Régulièrement des copropriétaires détenant des lots privatifs contigus souhaitent les réunir pour agrandir leur appartement. Pour cela, ils s’appuient sur la loi du 10 juillet 1965 qui précise : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives […] » (Article 9).

En effet, un copropriétaire est libre de réunir ses lots sans obtenir l’approbation préalable de l’assemblée générale « […] sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »

Bien entendu, il est aussi nécessaire de respecter les dispositions particulières du règlement de copropriété. Les restrictions imposées doivent être justifiées pour ne pas être considérées par le juge comme non écrite.

C’est par un arrêt du 8 juillet 1980 que la Cour de Cassation confirme ce principe : les copropriétaires sont libres de réunir leurs lots sous conditions de respecter les tiers (syndicat des copropriétaires et autres copropriétaires) et le règlement de copropriété.

Si des travaux affectant les parties communes ou portant atteinte à leur aspect sont nécessaires lors de la réunion de ces parties privatives, ils doivent être autorisés en amont par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25-b, sur la base de documents présentant le projet de travaux (plans, rapport d’architecte, etc.)

A noter : Pour le copropriétaire souhaitant s’engager dans une réunion de lots privatifs touchant les parties communes de la copropriété, il convient de ne pas s’engager dans des travaux avant l’accord de l’assemblée générale. En effet, ni la loi, ni la jurisprudence ne prévoient de régularisation automatique a posteriori et le syndicat des copropriétaires est en droit de demander au copropriétaire une remise en état.

La réunion de lots privatifs pourra se traduire par une modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété.

L’assemblée générale qui prend acte de cette réunion de lots (disparition de ces lots anciens et création d’un nouveau), le fait à la majorité de l’article 24. Les tantièmes des parties communes générales des anciens lots s’additionnent sans la création de nouveaux.

Généralement, l’assemblée générale considère que c’est le copropriétaire demandeur qui doit prendre à sa charge ces frais de mise à jour.

Réponse :

Les services de l’ANAH, en charge de la gestion du registre, nous ont confirmé ce point.  

Oui, le syndicat principal et les syndicats secondaires doivent être immatriculés distinctement par le (ou les) syndics des différentes entités. Votre syndic devait donc obligatoirement immatriculer les deux si, du moins, il est le représentant légal de ces deux syndicats et à partir du moment où les deux sont à usage partiel ou total d’habitation. Par exemple, un syndicat secondaire constitué uniquement de parking ne devra pas être immatriculé.

En effet, l’article L711-1 du Code de la construction et de l’habitation indique qu’« il est institué un registre auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires définis à l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui administrent des immeubles à destination partielle ou totale d'habitation. »

(Voir notre article : https://arc-copro.fr/documentation/immatriculation-des-coproprietes-une-copropriete-constituee-uniquement-de-places-du).

Dans le cadre de l’immatriculation, le syndic doit d’ailleurs renseigner le statut du syndicat et notamment s’il s’agit d’un syndicat principal ou secondaire au sens de l’article 27 de la loi de 1965 : « Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.

Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultants pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.

Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un. »

De plus, si le syndic procède à l’immatriculation d’un syndicat secondaire, il doit indiquer le numéro d’immatriculation du syndicat principal.

Il faut cependant éviter les abus tarifaires de certains syndics.

En l’occurrence, il faut bien vérifier que la facturation du syndic s’effectue en conformité avec le montant figurant sur le contrat type de syndic prévu au point 7.2.7. «  Autres prestations - L'immatriculation initiale du syndicat » sur la base duquel il a été mandaté distinctement sur chaque syndicat. 

Comment vérifier si votre copropriété a bien été immatriculée ?

Rien de plus simple. Rendez-vous sur le site de l’immatriculation (https://www.registre-coproprietes.gouv.fr/#/) et cliquez sur l’image suivante :

Il suffira ensuite d’indiquer l’adresse de la copropriété que vous recherchez. Si l’immatriculation a bien été effectuée, vous aurez accès à sa situation cadastrale et à son numéro d’immatriculation.

Syndics bénévoles, vous avez besoin d’aide pour immatriculer votre copropriété ?

Comme toujours l’ARC et sa coopérative COPROPRIETE-SERVICES ont développé une prestation d’assistance à l’immatriculation. Le syndic bénévole renseigne un cahier d’assistance à l’immatriculation et le transmet au service comptable de Copropriété-Services.

Pour plus d’information, contactez-nous au 01 40 30 42 82 ou par mail à l’adresse suivante : immatriculation@arc-copro.fr. 

Réponse

Votre syndic a tout à fait raison !

Le point 2 du contrat type réglementaire impose, d’une part, de préciser la durée de contrat de mandat qui ne peut excéder 36 mois (3 ans) et, d’autre part, de mentionner la date de début et de fin de mandat.

Cette disposition a été prévue afin d’éviter des contrats de mandat qui s’allonge dans le temps, surtout lorsqu’il était précisé la formule suivante : « Jusqu’à la prochaine assemblée générale qui approuve les comptes ».

Ceci étant, plusieurs remarques sont à faire :

• Il est important que le syndic dispose d’un mandat en cours de validité non pas lorsque l’assemblée générale se tient mais lorsqu’il la convoque. Ainsi, si vous constatez que le mandat de syndic arrive bientôt à échéance, il faudra lui demander de convoquer une assemblée générale, ne serait-ce que pour valider un nouveau contrat qui peut être présenté soit par celui en place, soit par un concurrent.
• Prévoir une durée de mandat de 18 mois plutôt que de 12 mois, laissant ainsi au syndic le temps de gérer la copropriété pendant un exercice et convoquer dans la foulée une assemblée générale.
• Si c’est le même syndic qui présente un nouveau contrat de mandat, faites en sorte que le nouveau contrat débute à la date de la fin du premier contrat. Cela évitera un chevauchement de contrat qui peut être source d’abus tarifaires, notamment avec un doublement de facturation : une première fois sur la base du premier contrat et une seconde fois sur la base du second contrat.

Comme on dit, gérer s’est prévoir !

Réponse

Pour être clair, votre copropriétaire a tout à fait raison. En effet, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est sans ambiguïté puisqu’il précise : « Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. »

La logique du législateur est simple. Le copropriétaire n’a pas à supporter la faute du syndicat des copropriétaires, ou plus précisément de son mandataire syndic, qui lui a causé un préjudice.

La disposition va même plus loin car elle précise que le copropriétaire qui a eu gain de cause est dispensé de participer aux frais même s’il ne formule aucune demande.

Autrement dit, si les millièmes généraux de la copropriété se calculent sur 10 000°, ceux du copropriétaire à l’origine de l’action doivent en être déduits afin qu’ils ne participent pas à la répartition des frais de procédure.

En l’occurrence, s’il dispose de 120 millièmes, il faudra répartir les dépenses sur 9 980°, répartis sur l’ensemble des copropriétaires à l’exception de celui à l’origine de l’action.

L’erreur commise par ce syndic, et peut-être aussi par le conseil syndical, est d’avoir insisté à défendre judiciairement la copropriété alors qu’elle avait toutes les chances d’être condamnée puisqu’il s’agit d’une faute matérielle de procédure qui est rédhibitoire.

Le syndic aurait donc dû reconnaître sa faute et reconvoquer à ses frais une nouvelle assemblée générale dans les délais, sachant qu’il est à l’origine de l’erreur en n’ayant pas convoqué l’assemblée générale dans les délais

Réponse

Votre question a fait couler beaucoup d’encre y compris sur le site de l’ARC.

Soyons très clair, le gardien ou l’employé d’immeuble, ainsi que le salarié du syndic ne peut en aucun cas disposer de pouvoirs.

Cela résulte de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise :

« Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.

Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l'immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d'autres copropriétaires pour voter lors de l'assemblée générale. »

Ainsi, le législateur a prévu deux verrous distincts, l’un qui interdit aux salariés du syndic qui a un lieu de subordination avec lui, d’obtenir un pouvoir et aux préposés, comme le gardien qui reçoit des consignes directes de son commettant syndic.

Cette analyse est d’ailleurs confirmée par un arrêt de la Cour de cassation du 7 mai 2014 (n°13-11743) qui précise que l’interdiction de recevoir un mandat pour représenter un copropriétaire s’applique à toute personne qui « travaille et accomplit des actes pour le compte du syndic, exécute ses ordres et ses directives et, donc, se comporte à l’égard des tiers et des copropriétaires comme son préposé ».

Ces dispositions prises par le législateur et confirmées par la haute juridiction sont logiques sachant que le syndic a un pouvoir de pression sur les employés d’immeubles.

En effet, conformément à l’article 31 du décret du 17 mars 1967, c’est lui « qui engage et congédie » le personnel employé par le syndicat des copropriétaires.

Il ne vous reste plus qu’à vérifier si les votes effectués par le gardien d’immeuble ont eu un impact significatif dans la prise de décision.

Dans ce cas, il vous revient la possibilité de contester l’assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal en respectant les conditions prévues par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Bon courage.