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A titre liminaire, il convient de rappeler que seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester une résolution en saisissant le tribunal judiciaire dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal.

En cas de vente d’un lot, c’est celui qui était copropriétaire au moment de l’assemblée générale dont l’annulation est demandée qui a qualité pour agir.

Précisons, que l’acquéreur n’obtient la qualité de copropriétaire qu’au moment où la vente a été notifiée au syndic conformément à l’article 6 du décret du 17 mars 1967.

Par ailleurs, il convient de soulever que l’action en contestation d’une résolution est une action personnelle, elle ne se transmet pas à l’acquéreur par la simple transmission de propriété. Elle n’est pas rattachée au lot.

Il faut alors mentionner dans l’acte de vente que l’acquéreur est subrogé dans les droits du vendeur par une clause expresse.

A défaut d’une telle clause, le nouveau copropriétaire ne pourra contester la résolution.

En présence d’une telle clause, il ne pourra contester que les résolutions pour lesquelles le copropriétaire vendeur s’est opposé. L’acquéreur ne pourrait donc pas contester une résolution adoptée pour laquelle le copropriétaire vendeur aurait voté « pour ».

En outre, rappelons que le délai n’est pas prorogé pour contester la résolution. Le délai ne part pas à compter de la vente. L’action doit être engagée dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal. Quant à la notification du procès-verbal, elle doit être faite à la personne qui est copropriétaire au moment de l’envoi dudit acte, conformément à l’article susmentionné.

Enfin, rappelons qu’en cas de vente, il est toujours possible de donner une délégation de pouvoir à l’acquéreur pour qu’il vote en lieu et place du copropriétaire vendeur. Cependant, cette modalité de participation ne lui donnera pas plus de qualité pour agir en contestation, il faudra donc s’assurer que la subrogation est bien prévue dans l’acte de vente.

Dans le cadre d’un ravalement de façade, il est admis par la jurisprudence en présence d’une clause d’harmonie de l’immeuble ou non, que l’assemblée générale puisse décider de voter la rénovation des éléments privatifs concernant la façade de l’immeuble.

Ainsi, si l’assemblée générale peut décider de voter un ravalement de façade, elle peut aussi décider la rénovation des garde-corps qui sont considérés comme étant des parties privatives.

Cependant, la question s’est posée en jurisprudence de savoir comment devaient être répartis les frais relatifs à l’exécution des travaux privatifs.

En effet, l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds travaux (…) la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées », ne s’applique que dans le cadre de travaux communs.

C’est en tout cas en ce sens qu’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 22 mars 2018 (17-13.867). Dès lors, cet article est inapplicable lorsque les travaux sont privatifs, y compris lorsque c’est l’assemblée générale qui aurait décidé de réaliser de tels travaux.

Il ressort alors de cette décision que les frais des travaux privatifs doivent être supportés personnellement par chaque copropriétaire concerné. Ainsi, le syndic peut répartir le coût en fonction du nombre de garde-corps détenu par chacun des copropriétaires.

Ce n’est pas le seul critère retenu, le syndic peut calculer en fonction de la surface détenue par chaque copropriétaire ou du métrage linéaire…

Si l’entreprise propose qu’un seul devis comprenant les travaux communs (le ravalement de la façade) et les travaux privatifs (les travaux des garde-corps) l’entreprise doit diviser le coût des travaux et indiquer le coût total pour l’un et pour l’autre. Il appartiendra au syndic de répartir entre les copropriétaires le coût des travaux privatifs.

Le copropriétaire au dernier étage de votre immeuble souhaite réaliser des travaux de surélévation d’un étage, ce dont il n’a pas encore le droit aujourd’hui.

Il va donc acheter à la copropriété un droit de surélever, correspondant à un lot à construire en surélévation.

Pour cela, le copropriétaire doit proposer une modification de l’état descriptif de division du règlement de copropriété et présenter un projet d’acte de vente à l’assemblée générale.

L’importance et la consistance des locaux à construire doivent, à peine de nullité, figurer dans l’acte de cession du droit de surélévation.

Par ailleurs, comme l’acheteur sera le maitre d’ouvrage pour les travaux de surélévation, il devra obtenir une autorisation de l’assemblée générale pour les réaliser.

En résumé, l’assemblée générale doit arrêter les conditions techniques, juridiques et financières du projet de travaux de surélévation.

Intéressons-nous plus particulièrement aux conditions de la vente de ce droit de surélévation.

Les dispositions de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 relatives à la cession du droit à construire supposent une aliénation à titre onéreux. Le prix doit en être réparti entre les copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot. ».

Il n’en résulte pas pour autant que la contrepartie onéreuse de la cession des droits à construire doit nécessairement être une somme d’argent.

En effet, la seule contrainte est que l’opération ait lieu à titre onéreux. Si le prix peut être payé en numéraire, il peut aussi être converti en l’obligation de payer des travaux pour le compte du syndicat des copropriétaires.

La cession a bien une contrepartie et elle est bien faite à titre onéreux. Et un tel dispositif ne méconnaît pas les dispositions de l’article 16-1 dès lors que le prix de cession, consistant en la réalisation de travaux dans les parties communes qui ont vocation à profiter à tous les copropriétaires, est nécessairement réparti proportionnellement aux tantièmes des parties communes générales détenues par chaque copropriétaire.

La jurisprudence a donc validé cette hypothèse notamment dans un arrêt récent de la Cour de cassation, Chambre civile 3, 28 mai 2020, 19-13.245.

Le principe étant reconnu, il est temps de s’intéresser à la gestion de la contrepartie, soit les travaux.

Il est nécessaire de traiter le dossier comme un chantier à la charge de la copropriété.

Il est donc conseillé que le maître d’ouvrage reste le syndicat tout au long des travaux de ravalement.

D’ailleurs avant d’accepter cette contrepartie, le ravalement devra être évalué par un maître d’œuvre désigné par la copropriété. Celui-ci va établir un cahier des charges.

Ensuite le maître d’œuvre aura la tâche d’évaluer le prix du droit de surélever : retirer du prix de vente brut le prix des travaux de construction. La différence entre le bénéfice du copropriétaire qui va surélever et des travaux pour la copropriété sera considéré comme une plus-value immobilière.

Cela vous permettra de vérifier que la copropriété ne vend pas à perte : si la plus-value n’est pas de votre côté, il faut réfléchir à l’intérêt de l’opération pour votre copropriété.

Vous l’avez donc compris, un droit de surélévation peut tout à fait s’acheter en contrepartie de la réalisation de travaux pour la copropriété. Mais le travail de préparation pour encadrer et évaluer cette contrepartie est conséquent.

L’Etat Descriptif de Division, qui est un document fiscal, n’est pas encadré par la loi du 10 juillet 1965 mais par les décrets du 4 janvier et 14 octobre 1955 portant réforme de la publicité foncière. 

I. L’objet de l’état descriptif de division et son utilité pour le syndic de copropriété

L’état descriptif de division peut s’apparenter à une parcellisation à l’intérieur d’une unité foncière, d’un immeuble. Le cadastre permettant en effet le lien entre parcelle et propriétaire, l’état descriptif de division créant ce lien dans la division interne d’un immeuble et permettant de raccorder la propriété intérieure fractionnée définie par un lot à son propriétaire.

Il a pour objet de décrire la composition de l’ensemble immobilier, soit :

• L’identification de la ou des parcelles formant l’unité foncière, socle de l’emprise de la copropriété ;
• La composition à l’intérieur de la parcelle des éléments bâtis et des espaces extérieurs ;
• La division de ou des immeubles en lots privatifs avec attribution des numéros de lots ;
• L’affectation attribuée à chaque lot ;
• La définition de la quote-part de parties communes générales et éventuellement spéciales, partie intégrante du lot de copropriété (propriété indivise des parties communes) ;
• La réalisation des plans permettant de situer et délimiter les lots privatifs des espaces restants parties communes.

En fait, pour le syndic, il définit surtout les lots, leur affectation d’origine et la part en indivision sur les parties communes pour chaque lot (quote-part de parties communes) – l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 définissant les règles de calcul des dites quotes-parts : « Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »

II. Un état descriptif de division mis à jour régulièrement

Dans certains cas, sa mise à jour est nécessaire.

Effectivement, durant la vie de la copropriété, les lots sont amenés à évoluer. Pour chaque modification d’un lot souhaité par son copropriétaire, un modificatif de l’état descriptif de division doit  être réalisé.

Les modifications les plus courantes sont :

• Division d’un lot (céder une partie de son lot à son voisin, créer 2 appartements à partir d’une seule unité d’habitation, etc.) ;
• Réunion de plusieurs lots (ex : chambres services en appartement, etc.) ;
• Aliénation de parties communes / Privatisation (combles, WC sur palier, partie de couloir commun, droits à construire pour une surélévation, etc.) ;
• Suppression d’un lot (pour mise en place d’un ascenseur et machinerie, etc.) ;
• Changement d’affectation d’un lot ;
• Etc.

Toute modification, après accord en assemblée générale, devra être acté par un notaire et publié au service de la publicité foncière pour la rendre opposable aux tiers.

La solution de l’ARC en cas de problématique concernant votre état descriptif de division

1 à 2 fois par mois, le jeudi après-midi, sur rendez-vous au 01.40.30.12.82 ou par courriel à contact@arc-copro.fr, nos adhérents peuvent rencontrer notre géomètre-expert.

A cette occasion, nos adhérents collectifs peuvent aborder tous les thèmes qui les préoccupent avant qu’ils ne deviennent un point de blocage de la vie de leur copropriété :

• modification de l’état descriptif de division ;
• rectification de l’inadéquation entre la situation réelle et le règlement de copropriété ;
• modification de charges ;
• création, modification, de grille de charges chauffage, ascenseur ;
• création de lots suite à la vente de parties communes (ex : loge, couloir) ;
• régularisation suite à l’appropriation de parties communes ;
• etc.

https://arc-copro.fr/documentation/quoi-sert-letat-descriptif-de-division-mentionne-dans-le-reglement-de-copropriete

A titre liminaire, rappelons qu’un procès-verbal doit être rédigé et signé au plus tard dans les 8 jours suivant la tenue de l’assemblée générale.

Le contenu du procès-verbal est fixé par les articles 17 et 18 du décret du 17 mars 1967.

L’article 18 alinéa 2  du décret du 17 mars 1967 dispose : «  La notification [du procès-verbal] doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte du 2^ème alinéa de l’article 42 de la loi »

Quant à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : «  Les action en contestation des décisions d’assemblée générale doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes. Cette notification doit être réalisée par le syndic dans le délai d’un mois suivant la notification du procès-verbal. »

A défaut de reproduction de cet alinéa, la Cour de cassation a jugé dans un arrêt en date du 28 janvier 2015 (n°13-23.552) que la notification était irrégulière et le délai de forclusion de deux mois ne courrait pas, si bien que l’assemblée générale pouvait être annulée dans un délai de 5 ans à compter de la notification du procès-verbal.

Autrement dit, l’assemblée générale n’encourt pas la nullité de ce simple fait. Cependant, si elle est irrégulière ou si certaines résolutions sont irrégulières, les copropriétaires opposants ou défaillants pourront demander la nullité de l’assemblée générale ou des résolutions dans un délai de 5 ans et non plus de deux mois.

Cette reproduction est obligatoire, et il ne pourrait être suppléé en apportant la preuve que le copropriétaire a pris connaissance du procès-verbal ou en indiquant qu’il a écrit au syndic pour contester la décision de l’assemblée générale, ainsi que l’a jugé la haute juridiction dans un arrêt du 28 octobre 1985 (n°84-13.290).

En conséquence, cela signifie que la seule reproduction permet de ne pas élargir le délai pour contester la résolution irrégulière ou l’assemblée générale irrégulière. Le syndicat des copropriétaires ne peut donc indiquer que l’action engagée 3 ans après la notification est irrecevable parce que le copropriétaire connaissait le délai de deux mois et l’avait indiqué au syndic.

Par ailleurs, le texte doit être reproduit dans son intégralité. Néanmoins, la Cour de cassation a reconnu que si le texte de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 figure sur le procès-verbal dans la notification, à l’exception de la disposition relative au délai imparti par le syndic pour notifier le procès-verbal, cette omission n’affecte pas la régularité de la notification (civ3. 11 avril 2019 n°18-14.692).

Enfin, notons qu’il n’est pas exigé que cette mention figure dans un courrier distinct du procès-verbal. La loi est respectée lorsque la mention figure dans le procès-verbal de l’assemblée.

En conclusion, il est impératif que soit mentionné le délai dans lequel le copropriétaire peut contester l’assemblée générale. A défaut de cette reproduction de l’article 42 alinéa 2 relatif à cette possibilité, le copropriétaire opposant ou défaillant pourra contester dans un délai de 5 ans suivant la notification du procès-verbal les résolutions irrégulières ou l’assemblée générale irrégulière (en s’appuyant sur un autre motif).

Réponse: En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’assurer l’exécution du règlement de copropriété et des délibérations d’assemblée générale.

Une fois voté, le syndic ne peut en juger l’opportunité et doit les exécuter immédiatement, sauf pour les décisions de travaux qui se votent à la majorité de l’article 25 et 26, qu’il ne peut exécuter qu’à compter de l’expiration du délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal.

S’il exécute mal ou avec retard les décisions d’assemblée générale, le syndic engage sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires si ce manquement à ce dernier lui cause un préjudice.

Il est également reconnu qu’un copropriétaire qui se plaindrait de la mauvaise ou de l’absence d’exécution de la décision pourrait engager la responsabilité du syndic à titre personnel sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle (article 1240 du Code civil).

Ainsi, un arrêt de la Cour de cassation en date du 24 novembre 2021 (20-14.003) a reconnu le syndic comme étant responsable de la mauvaise application d’une décision d’assemblée générale relative à une modification de la répartition des charges.

Cependant, il est impératif pour un copropriétaire qui souhaite engager la responsabilité du syndic de démontrer une faute commise par le syndic, un préjudice et un lien de causalité entre les deux. A défaut d’un des éléments, la responsabilité du syndic ne pourra pas être engagée.

Dans votre cas, la faute commise par le syndic est l’absence d’application de la résolution de l’assemblée générale, le préjudice subi est le paiement d’une somme supérieure à ce qui est réellement dû. Le lien de causalité résulte du fait que par l’absence d’application de la résolution, il est réclamé au copropriétaire une somme supérieure à celle due.

Ainsi, le syndic est responsable s’il n’exécute pas correctement une telle résolution.

Pour mémoire, l’action en responsabilité se prescrit dans un délai de 5 ans à compter du jour où on a eu connaissance du problème ou aurait dû en avoir connaissance, mais un copropriétaire ne peut agir que pour son seul préjudice et pas celui de la copropriété.

Réponse :

Le conseil syndical est composé de copropriétaires, descendants, ascendants, conjoints, partenaire de PACS de copropriétaires, associés ou accédants. C’est le règlement de copropriété, à défaut l’assemblée générale qui fixe le nombre de conseillers syndicaux.

Les membres du conseil syndical sont élus par l’assemblée générale et ont pour mission de contrôler la gestion du syndic, de l’assister en donnant tout avis sur des questions intéressant le syndicat des copropriétaires. Le conseil syndical a donc pour fonction de protéger l’intérêt du syndicat des copropriétaires.

Toutefois, la loi prévoit que le conseil syndical n’est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit.

Ainsi, pour un conseil syndical est composé de 8 membres, il ne sera plus régulièrement constitué si un membre du conseil syndical a vendu son lot à un tiers, qu’un membre a démissionné et que le dernier est décédé.

Dès lors, le conseil syndical ne peut plus fonctionner. A ce titre, il ne peut plus contrôler les comptes, ni donner son avis, son fonctionnement est paralysé. Dans ce cas, il faut attendre la prochaine assemblée générale pour nommer d’autres membres pour remplacer les membres manquants. Ceux qui n’ont pas quitté leur mandat, restent conseillers syndicaux jusqu’à l’expiration de leur mandat.

Pour éviter cette paralysation, il est fortement conseillé de voter pour l’élection de membres suppléants.

L’article 25 du décret du 17 mars 1967 dispose : «  Un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes conditions que les membres titulaires. En cas de cessation définitive du membre titulaire, ils siègent au conseil syndical, à mesure des vacances, dans l’ordre de leur élection s’il y en a plusieurs, et jusqu’à la date d’expiration du mandat du membre titulaire qu’ils remplacent »

Cette élection est faite par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25, le cas échéant l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle n’est pas obligatoire, bien que fortement recommandée.  

Le « suppléant » prendra ses fonctions en cas de démission du conseiller syndical ou de départ définitif (décès ou vente) d’un membre. Il n’a pas pour vocation de remplacer ponctuellement le conseiller syndical qui ne pourrait être présent aux réunions faute de travail.

Il remplace alors purement et simplement le membre qui quitte définitivement le conseil syndical, permettant ainsi une continuité dans ses fonctions.

Par ailleurs, si plusieurs suppléants sont élus par l’assemblée générale, le premier membre suppléant élu devra remplacer le premier membre titulaire qui quitte le conseil syndical.

L’ARC est plus que favorable à l’élection du conseil syndical, alors à vos votes !

Réponse :

L’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, donne la possibilité de créer un syndicat secondaire en cas de pluralité de bâtiments ou d’entités homogènes, aux copropriétaires des lots concernés.

Cette décision se prend à la majorité des voix de tous les copropriétaires réunis en assemblée spéciale.

Autrement dit, la loi prévoit qu’une telle décision se prend au cours d’une assemblée générale qui réunit que les copropriétaires concernés, et non au cours de l’assemblée générale.

D’ailleurs, la jurisprudence a eu l’occasion de trancher cette question. Elle a jugé dans un arrêt en date du 08 juin 2006 n° 05-11.190 que l’assemblée générale n’a pas de compétence en la matière.

En l’absence d’assemblée spéciale, la constitution du syndicat secondaire doit être déclarée nulle.

Il conviendra donc de convoquer une assemblée générale spéciale avec uniquement les copropriétaires des lots concernés pour la constitution du syndicat secondaire. Cette assemblée générale répond au formalisme posé par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.

Il appartient par principe au syndic de l’ensemble de la copropriété de convoquer cette assemblée spéciale, cependant, il a été admis, qu’un copropriétaire du futur syndicat secondaire pouvait a priori convoquer cette réunion s’il disposait d’un mandat à cet effet. Un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 08 novembre 2007 07/01400 a indiqué qu’aucune forme n’était exigée pour ce mandat.

Par ailleurs, nous vous rappelons qu’il faudra en plus effectuer une modification du règlement de copropriété puisqu’il suppose une modification de la répartition des charges.