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Réponse : l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux syndics professionnels de mettre à la disposition de chacune de ses copropriétés mandantes un espace dématérialisé dit « extranet ».

Sur cet extranet doivent figurer trois espaces :

• le premier est ouvert à l’ensemble des copropriétaires ;
• le deuxième doit être sécurisé et réservé uniquement aux membres du conseil syndical ;
• et le troisième doit permettre un accès sécurisé à chacun des copropriétaires.

Compte tenu du fait que les syndics ne mettaient aucun document stratégique dans l’extranet de la copropriété, à la demande de l’ARC, un décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 a été publié précisant les documents minimum devant figurer dans chacun de ces trois espaces

Ainsi, à titre d’exemple, doivent être téléchargées dans l’espace du conseil syndical, la liste de tous les copropriétaires ou encore les balances générales de la copropriété.

En revanche, les factures de la copropriété ne figurent pas dans la liste des documents à télécharger dans l’espace du conseil syndical.

Ceci étant, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’il s’agit d’une « liste minimale de documents » définie par voie réglementaire.

Par conséquent, le conseil syndical, ou encore mieux l’assemblée générale, peut exiger du syndic d’étoffer les documents devant figurer dans chacun des trois espaces.

Concrètement, le conseil syndical dispose de deux moyens légaux pour imposer au syndic de télécharger dans son espace dématérialisé des factures :

• soit, il s’appuie sur le fait qu’il s’agit d’une liste minimale pour exiger du syndic que les factures figurent dans l’espace dématérialisé du conseil syndical.

Si le syndic refuse, il faudra alors de faire voter en assemblée générale le principe, en inscrivant dans l’ordre du jour une question et une résolution, obligeant le syndic mandataire à respecter les consignes décidées par le syndicat des copropriétaires mandant.

• soit, il évoque l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui permet au conseil syndical d’avoir accès à tous documents de la copropriété, en précisant au syndic qu’en l’occurrence les factures doivent être disposées dans son espace dématérialisé.

Réponse :

En matière d’affection de produits bancaires, il existe une règle et une exception.

L’article 35-1 du décret du 17 mars 1967 impose  à l’assemblée générale de décider du placement de fonds et de l’affectation des intérêts produits par ce placement.

Par principe, les articles 3 et 4 du décret du 14 mars 2005 précisent que ces produits financiers sont répartis en fin d’exercice auprès des copropriétaires sauf décision contraire de l’assemblée générale.

Par conséquent, le syndic doit répartir les produits financiers générés en affectant celui-ci sur la clé de partition à laquelle ils appartiennent. Généralement, il s’agit de la « clé générale ».

En revanche, en matière de produits financiers générés par le placement de sommes afférentes au fonds de travaux, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une exception à la régle qui est que, ces derniers sont définitivement acquis au syndicat des copropriétaires.

C’est donc à juste raison que votre syndic refuse de répartir les produits financiers générés par le placement des sommes afferentes au de fonds de travaux dans le cadre de la régularisation des charges.

Ce traitement différencié s’explique par le fait que les sommes afférentes au fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires impliquant que les produits financiers générés sont portés au crédit de ce dernier.

En revanche, les produits financiers qui résultent de placements de sommes d’autres origines ne sont pas acquis définitivement au syndicat des copropriétaires, justifiant qu’ils soient répartis au crédit de chacun des copropriétaires dans le cadre de la régularisation des charges.

Nous vous invitons tout d’abord à vérifier dans votre règlement de copropriété que l’exercice d’une activité commerciale au sein de la copropriété est bel et bien autorisée ; il est possible, en outre, que par principe, l’exercice d’une activité commerciale soit autorisée mais sous certaines réserves, et que certaines activités, nommément désignée, ou celles engendrant des nuisances particulières, olfactives ou sonores notamment, soient interdites.

Un arrêt de la Cour d’appel de Rennes (23 février 2017) a ainsi pu juger qu’était illégale l’exercice d’une activité commerciale d’escape game dans une copropriété dont le règlement interdisait l’exercice de « salles de jeux ».

De même, il convient de rappeler qu’une activité, même autorisée et conforme à la destination de l’immeuble ne doit pas être source de nuisances ou de troubles anormaux de voisinage (Cour d’appel de Paris, 15 novembre 2006). Dans cette optique, afin de fonder votre refus d’autorisation, vous pourriez notamment arguer du fait que le passage régulier de clients dans la cour de l’immeuble va engendrer des nuisances qui ne sont pas compatibles avec la destination originelle de l’immeuble.

En outre, s’agissant du bruit causé par la climatisation, il existe une réglementation spécifique, fixée par les articles R. 1336-4 et suivants du Code de la santé publique.

L’article R. 1336-6 dudit code prévoit ainsi que :

« Lorsque le bruit mentionné à l'article R. 1336-5 a pour origine une activité professionnelle autre que l'une de celles mentionnées à l'article R. 1336-10 ou une activité sportive, culturelle ou de loisir, organisée de façon habituelle ou soumise à autorisation, l'atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme est caractérisée si l'émergence globale de ce bruit perçu par autrui, telle que définie à l'article R. 1336-7, est supérieure aux valeurs limites fixées au même article.

Lorsque le bruit mentionné à l'alinéa précédent, perçu à l'intérieur des pièces principales de tout logement d'habitation, fenêtres ouvertes ou fermées, est engendré par des équipements d'activités professionnelles, l'atteinte est également caractérisée si l'émergence spectrale de ce bruit, définie à l'article R. 1336-8, est supérieure aux valeurs limites fixées au même article.

Toutefois, l'émergence globale et, le cas échéant, l'émergence spectrale ne sont recherchées que lorsque le niveau de bruit ambiant mesuré, comportant le bruit particulier, est supérieur à 25 décibels pondérés A si la mesure est effectuée à l'intérieur des pièces principales d'un logement d'habitation, fenêtres ouvertes ou fermées, ou à 30 décibels pondérés A dans les autres cas. »

Dans votre hypothèse, il pourrait être judicieux de demander auprès du locataire une étude réalisée par un acousticien afin que vous puissiez avoir l’assurance que le niveau de bruit généré par le fonctionnement de la climatisation n’excédera pas les seuils réglementaires susvisés.

Il est à noter également qu’à Paris vous pouvez signaler les nuisances sonores liées à l’exercice d’une activité professionnelle au Bureau d’actions contre les nuisances professionnelles (BANP).

Je vous précise enfin que la jurisprudence a déjà pu reconnaître la présence d’un trouble anormal de voisinage engendré une climatisation (voir notamment un arrêt de la Cour d’appel de Nîmes, 2^e chambre, section b, 7 juin 2021, numéro 20/0988).

Réponse :

Il convient de rappeler tout d'abord que la contestation d'une décision prise en assemblée générale des copropriétaires s'effectue impérativement de façon judiciaire auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, et à l'aide d'un avocat, dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale aux copropriétaires opposants (en minorité sur une résolution) ou défaillants, conformément à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L'envoi d'une lettre recommandée au syndic lui faisant part de votre contestation de la résolution n'interrompra pas ce délai et sera dépourvu de toute utilité pratique.

Il est à noter en outre qu'une contestation de vote d'AG doit être appuyée par des arguments juridiques et non d'opportunité ; même si les travaux ont une véritable justification pratique, il est loisible aux copropriétaires de les refuser... à quelques réserves près.

Une action en contestation de vote sur le fondement de l'abus de majorité pourrait ainsi être tentée.

Cela étant, ses chances de succès ne sont pas assurés ; la jurisprudence a toutefois déjà sanctionné une décision d'assemblée générale refusant sans motif valable de consentir à l'exécution de travaux de réfection d'une partie d'immeuble (Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 janvier 1984) ou refusant d'accorder sans motifs sérieux les crédits nécessaires pour la réalisation de travaux indispensables à l'usage normal des parties communes et à la sécurité des copropriétaires (Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 octobre 1969) ; il s’agissait alors d’une hypothèse où le syndic avait passé outre le refus opposé en AG à des travaux reconnus par la cour d'appel comme indispensables à la conservation de l'immeuble.

Cela étant, une telle action consisterait en une option « corrective » soumise à l'aléa et aux délais judiciaires qui peuvent excéder plus d'une année.

Dans votre situation, avant d'en arriver à cette solution, vous pourriez rappeler aux copropriétaires, avant et en cours d'assemblée générale, que, conformément à l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. »

En outre, le même article 14 précise que « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

A ce titre, dans l'hypothèse par exemple où ces fissures causeraient à terme un trouble de jouissance au sein de votre appartement, vous pourriez légitimement en demander la réparation au syndicat des copropriétaires, tout d'abord de façon amiable, et, à défaut, de façon judiciaire (il existe une jurisprudence fournie à ce sujet). Si bien qu'en plus du coût des travaux, les copropriétaires auraient à supporter également une indemnisation à votre profit...

Il serait par conséquent risqué de laisser la situation se dégrader sans réagir, d'autant plus que le fait de ne pas entretenir durablement un bâtiment a pour effet d'engendrer des travaux plus onéreux et conséquents à long terme...

Dans l'immédiat, en prévision d'une éventuelle action judiciaire, il convient de conserver soigneusement les différents courriers (l'envoi de courriers recommandés au syndic est à privilégier) attestant du fait que vous l'avez alerté à de nombreuses reprises sur la situation.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit à ce titre que celui-ci est notamment chargé « -d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; ».

La procédure applicable en cas de travaux à engager de façon urgente est fixée par l’article 37 du décret du 17 mars 1967, que nous reproduisons ci-dessous pour votre parfaite information.

« Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. »

Enfin, la réalisation d'un constat par un commissaire de justice serait également judicieuse (dépense à supporter par vous-même, dont vous pourriez éventuellement demander le remboursement en justice), de même que la pose de témoins sur les fissures (dépense que vous pourriez amiablement demander au syndicat, représenté par le syndic, de prendre en charge).