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Le copropriétaire au dernier étage de votre immeuble souhaite réaliser des travaux de surélévation d’un étage, ce dont il n’a pas encore le droit aujourd’hui.

Il va donc acheter à la copropriété un droit de surélever, correspondant à un lot à construire en surélévation.

Pour cela, le copropriétaire doit proposer une modification de l’état descriptif de division du règlement de copropriété et présenter un projet d’acte de vente à l’assemblée générale.

L’importance et la consistance des locaux à construire doivent, à peine de nullité, figurer dans l’acte de cession du droit de surélévation.

Par ailleurs, comme l’acheteur sera le maitre d’ouvrage pour les travaux de surélévation, il devra obtenir une autorisation de l’assemblée générale pour les réaliser.

En résumé, l’assemblée générale doit arrêter les conditions techniques, juridiques et financières du projet de travaux de surélévation.

Intéressons-nous plus particulièrement aux conditions de la vente de ce droit de surélévation.

Les dispositions de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 relatives à la cession du droit à construire supposent une aliénation à titre onéreux. Le prix doit en être réparti entre les copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot. ».

Il n’en résulte pas pour autant que la contrepartie onéreuse de la cession des droits à construire doit nécessairement être une somme d’argent.

En effet, la seule contrainte est que l’opération ait lieu à titre onéreux. Si le prix peut être payé en numéraire, il peut aussi être converti en l’obligation de payer des travaux pour le compte du syndicat des copropriétaires.

La cession a bien une contrepartie et elle est bien faite à titre onéreux. Et un tel dispositif ne méconnaît pas les dispositions de l’article 16-1 dès lors que le prix de cession, consistant en la réalisation de travaux dans les parties communes qui ont vocation à profiter à tous les copropriétaires, est nécessairement réparti proportionnellement aux tantièmes des parties communes générales détenues par chaque copropriétaire.

La jurisprudence a donc validé cette hypothèse notamment dans un arrêt récent de la Cour de cassation, Chambre civile 3, 28 mai 2020, 19-13.245.

Le principe étant reconnu, il est temps de s’intéresser à la gestion de la contrepartie, soit les travaux.

Il est nécessaire de traiter le dossier comme un chantier à la charge de la copropriété.

Il est donc conseillé que le maître d’ouvrage reste le syndicat tout au long des travaux de ravalement.

D’ailleurs avant d’accepter cette contrepartie, le ravalement devra être évalué par un maître d’œuvre désigné par la copropriété. Celui-ci va établir un cahier des charges.

Ensuite le maître d’œuvre aura la tâche d’évaluer le prix du droit de surélever : retirer du prix de vente brut le prix des travaux de construction. La différence entre le bénéfice du copropriétaire qui va surélever et des travaux pour la copropriété sera considéré comme une plus-value immobilière.

Cela vous permettra de vérifier que la copropriété ne vend pas à perte : si la plus-value n’est pas de votre côté, il faut réfléchir à l’intérêt de l’opération pour votre copropriété.

Vous l’avez donc compris, un droit de surélévation peut tout à fait s’acheter en contrepartie de la réalisation de travaux pour la copropriété. Mais le travail de préparation pour encadrer et évaluer cette contrepartie est conséquent.

L’Etat Descriptif de Division, qui est un document fiscal, n’est pas encadré par la loi du 10 juillet 1965 mais par les décrets du 4 janvier et 14 octobre 1955 portant réforme de la publicité foncière. 

I. L’objet de l’état descriptif de division et son utilité pour le syndic de copropriété

L’état descriptif de division peut s’apparenter à une parcellisation à l’intérieur d’une unité foncière, d’un immeuble. Le cadastre permettant en effet le lien entre parcelle et propriétaire, l’état descriptif de division créant ce lien dans la division interne d’un immeuble et permettant de raccorder la propriété intérieure fractionnée définie par un lot à son propriétaire.

Il a pour objet de décrire la composition de l’ensemble immobilier, soit :

• L’identification de la ou des parcelles formant l’unité foncière, socle de l’emprise de la copropriété ;
• La composition à l’intérieur de la parcelle des éléments bâtis et des espaces extérieurs ;
• La division de ou des immeubles en lots privatifs avec attribution des numéros de lots ;
• L’affectation attribuée à chaque lot ;
• La définition de la quote-part de parties communes générales et éventuellement spéciales, partie intégrante du lot de copropriété (propriété indivise des parties communes) ;
• La réalisation des plans permettant de situer et délimiter les lots privatifs des espaces restants parties communes.

En fait, pour le syndic, il définit surtout les lots, leur affectation d’origine et la part en indivision sur les parties communes pour chaque lot (quote-part de parties communes) – l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 définissant les règles de calcul des dites quotes-parts : « Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »

II. Un état descriptif de division mis à jour régulièrement

Dans certains cas, sa mise à jour est nécessaire.

Effectivement, durant la vie de la copropriété, les lots sont amenés à évoluer. Pour chaque modification d’un lot souhaité par son copropriétaire, un modificatif de l’état descriptif de division doit  être réalisé.

Les modifications les plus courantes sont :

• Division d’un lot (céder une partie de son lot à son voisin, créer 2 appartements à partir d’une seule unité d’habitation, etc.) ;
• Réunion de plusieurs lots (ex : chambres services en appartement, etc.) ;
• Aliénation de parties communes / Privatisation (combles, WC sur palier, partie de couloir commun, droits à construire pour une surélévation, etc.) ;
• Suppression d’un lot (pour mise en place d’un ascenseur et machinerie, etc.) ;
• Changement d’affectation d’un lot ;
• Etc.

Toute modification, après accord en assemblée générale, devra être acté par un notaire et publié au service de la publicité foncière pour la rendre opposable aux tiers.

La solution de l’ARC en cas de problématique concernant votre état descriptif de division

1 à 2 fois par mois, le jeudi après-midi, sur rendez-vous au 01.40.30.12.82 ou par courriel à contact@arc-copro.fr, nos adhérents peuvent rencontrer notre géomètre-expert.

A cette occasion, nos adhérents collectifs peuvent aborder tous les thèmes qui les préoccupent avant qu’ils ne deviennent un point de blocage de la vie de leur copropriété :

• modification de l’état descriptif de division ;
• rectification de l’inadéquation entre la situation réelle et le règlement de copropriété ;
• modification de charges ;
• création, modification, de grille de charges chauffage, ascenseur ;
• création de lots suite à la vente de parties communes (ex : loge, couloir) ;
• régularisation suite à l’appropriation de parties communes ;
• etc.

https://arc-copro.fr/documentation/quoi-sert-letat-descriptif-de-division-mentionne-dans-le-reglement-de-copropriete

Réponse :

En matière d’affection de produits bancaires, il existe une règle et une exception.

L’article 35-1 du décret du 17 mars 1967 impose  à l’assemblée générale de décider du placement de fonds et de l’affectation des intérêts produits par ce placement.

Par principe, les articles 3 et 4 du décret du 14 mars 2005 précisent que ces produits financiers sont répartis en fin d’exercice auprès des copropriétaires sauf décision contraire de l’assemblée générale.

Par conséquent, le syndic doit répartir les produits financiers générés en affectant celui-ci sur la clé de partition à laquelle ils appartiennent. Généralement, il s’agit de la « clé générale ».

En revanche, en matière de produits financiers générés par le placement de sommes afférentes au fonds de travaux, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une exception à la régle qui est que, ces derniers sont définitivement acquis au syndicat des copropriétaires.

C’est donc à juste raison que votre syndic refuse de répartir les produits financiers générés par le placement des sommes afferentes au de fonds de travaux dans le cadre de la régularisation des charges.

Ce traitement différencié s’explique par le fait que les sommes afférentes au fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires impliquant que les produits financiers générés sont portés au crédit de ce dernier.

En revanche, les produits financiers qui résultent de placements de sommes d’autres origines ne sont pas acquis définitivement au syndicat des copropriétaires, justifiant qu’ils soient répartis au crédit de chacun des copropriétaires dans le cadre de la régularisation des charges.

Nous vous invitons tout d’abord à vérifier dans votre règlement de copropriété que l’exercice d’une activité commerciale au sein de la copropriété est bel et bien autorisée ; il est possible, en outre, que par principe, l’exercice d’une activité commerciale soit autorisée mais sous certaines réserves, et que certaines activités, nommément désignée, ou celles engendrant des nuisances particulières, olfactives ou sonores notamment, soient interdites.

Un arrêt de la Cour d’appel de Rennes (23 février 2017) a ainsi pu juger qu’était illégale l’exercice d’une activité commerciale d’escape game dans une copropriété dont le règlement interdisait l’exercice de « salles de jeux ».

De même, il convient de rappeler qu’une activité, même autorisée et conforme à la destination de l’immeuble ne doit pas être source de nuisances ou de troubles anormaux de voisinage (Cour d’appel de Paris, 15 novembre 2006). Dans cette optique, afin de fonder votre refus d’autorisation, vous pourriez notamment arguer du fait que le passage régulier de clients dans la cour de l’immeuble va engendrer des nuisances qui ne sont pas compatibles avec la destination originelle de l’immeuble.

En outre, s’agissant du bruit causé par la climatisation, il existe une réglementation spécifique, fixée par les articles R. 1336-4 et suivants du Code de la santé publique.

L’article R. 1336-6 dudit code prévoit ainsi que :

« Lorsque le bruit mentionné à l'article R. 1336-5 a pour origine une activité professionnelle autre que l'une de celles mentionnées à l'article R. 1336-10 ou une activité sportive, culturelle ou de loisir, organisée de façon habituelle ou soumise à autorisation, l'atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme est caractérisée si l'émergence globale de ce bruit perçu par autrui, telle que définie à l'article R. 1336-7, est supérieure aux valeurs limites fixées au même article.

Lorsque le bruit mentionné à l'alinéa précédent, perçu à l'intérieur des pièces principales de tout logement d'habitation, fenêtres ouvertes ou fermées, est engendré par des équipements d'activités professionnelles, l'atteinte est également caractérisée si l'émergence spectrale de ce bruit, définie à l'article R. 1336-8, est supérieure aux valeurs limites fixées au même article.

Toutefois, l'émergence globale et, le cas échéant, l'émergence spectrale ne sont recherchées que lorsque le niveau de bruit ambiant mesuré, comportant le bruit particulier, est supérieur à 25 décibels pondérés A si la mesure est effectuée à l'intérieur des pièces principales d'un logement d'habitation, fenêtres ouvertes ou fermées, ou à 30 décibels pondérés A dans les autres cas. »

Dans votre hypothèse, il pourrait être judicieux de demander auprès du locataire une étude réalisée par un acousticien afin que vous puissiez avoir l’assurance que le niveau de bruit généré par le fonctionnement de la climatisation n’excédera pas les seuils réglementaires susvisés.

Il est à noter également qu’à Paris vous pouvez signaler les nuisances sonores liées à l’exercice d’une activité professionnelle au Bureau d’actions contre les nuisances professionnelles (BANP).

Je vous précise enfin que la jurisprudence a déjà pu reconnaître la présence d’un trouble anormal de voisinage engendré une climatisation (voir notamment un arrêt de la Cour d’appel de Nîmes, 2^e chambre, section b, 7 juin 2021, numéro 20/0988).

Réponse :

Il convient de rappeler tout d'abord que la contestation d'une décision prise en assemblée générale des copropriétaires s'effectue impérativement de façon judiciaire auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, et à l'aide d'un avocat, dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale aux copropriétaires opposants (en minorité sur une résolution) ou défaillants, conformément à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L'envoi d'une lettre recommandée au syndic lui faisant part de votre contestation de la résolution n'interrompra pas ce délai et sera dépourvu de toute utilité pratique.

Il est à noter en outre qu'une contestation de vote d'AG doit être appuyée par des arguments juridiques et non d'opportunité ; même si les travaux ont une véritable justification pratique, il est loisible aux copropriétaires de les refuser... à quelques réserves près.

Une action en contestation de vote sur le fondement de l'abus de majorité pourrait ainsi être tentée.

Cela étant, ses chances de succès ne sont pas assurés ; la jurisprudence a toutefois déjà sanctionné une décision d'assemblée générale refusant sans motif valable de consentir à l'exécution de travaux de réfection d'une partie d'immeuble (Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 janvier 1984) ou refusant d'accorder sans motifs sérieux les crédits nécessaires pour la réalisation de travaux indispensables à l'usage normal des parties communes et à la sécurité des copropriétaires (Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 octobre 1969) ; il s’agissait alors d’une hypothèse où le syndic avait passé outre le refus opposé en AG à des travaux reconnus par la cour d'appel comme indispensables à la conservation de l'immeuble.

Cela étant, une telle action consisterait en une option « corrective » soumise à l'aléa et aux délais judiciaires qui peuvent excéder plus d'une année.

Dans votre situation, avant d'en arriver à cette solution, vous pourriez rappeler aux copropriétaires, avant et en cours d'assemblée générale, que, conformément à l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. »

En outre, le même article 14 précise que « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

A ce titre, dans l'hypothèse par exemple où ces fissures causeraient à terme un trouble de jouissance au sein de votre appartement, vous pourriez légitimement en demander la réparation au syndicat des copropriétaires, tout d'abord de façon amiable, et, à défaut, de façon judiciaire (il existe une jurisprudence fournie à ce sujet). Si bien qu'en plus du coût des travaux, les copropriétaires auraient à supporter également une indemnisation à votre profit...

Il serait par conséquent risqué de laisser la situation se dégrader sans réagir, d'autant plus que le fait de ne pas entretenir durablement un bâtiment a pour effet d'engendrer des travaux plus onéreux et conséquents à long terme...

Dans l'immédiat, en prévision d'une éventuelle action judiciaire, il convient de conserver soigneusement les différents courriers (l'envoi de courriers recommandés au syndic est à privilégier) attestant du fait que vous l'avez alerté à de nombreuses reprises sur la situation.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit à ce titre que celui-ci est notamment chargé « -d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; ».

La procédure applicable en cas de travaux à engager de façon urgente est fixée par l’article 37 du décret du 17 mars 1967, que nous reproduisons ci-dessous pour votre parfaite information.

« Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. »

Enfin, la réalisation d'un constat par un commissaire de justice serait également judicieuse (dépense à supporter par vous-même, dont vous pourriez éventuellement demander le remboursement en justice), de même que la pose de témoins sur les fissures (dépense que vous pourriez amiablement demander au syndicat, représenté par le syndic, de prendre en charge).