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Nous sommes tous les jours frappés par l’imagination débordante de nos adhérents qui se mobilisent pour leur copropriété ! Bravo à eux.

Au sujet tout d’abord de la possibilité de prévoir une somme qui serait affectée à la participation à un jeu de hasard par le syndicat des copropriétaires : il importe de rappeler tout d’abord que le syndicat des copropriétaires est une entité dotée de la personnalité morale dont l’objet est principalement de pourvoir, selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à la conservation et à l’amélioration de l’immeuble.

D’autre part, vous savez naturellement que les jeux d’argent telles que le loto ou les jeux à gratter comportent un risque bien plus significatif de perte que de gain…  Par conséquent, le syndicat, en votant une telle résolution, pourrait être considéré comme n’agissant pas conformément à ses intérêts et objectifs.

Il est à noter en outre que d’après l’article L. 320-3 du Code de la sécurité intérieure, qui régit les jeux d’argent : « La politique de l'Etat en matière de jeux d'argent et de hasard a pour objectif de limiter et d'encadrer l'offre et la consommation des jeux et d'en contrôler l'exploitation […] ».

L’article L. 320-2 du même Code prévoit quant à lui que « Les jeux d'argent et de hasard qui, à titre dérogatoire, sont autorisés en application de l'article L. 320-6 ne sont ni un commerce ordinaire, ni un service ordinaire ; ils font l'objet d'un encadrement strict aux fins de prévenir les risques d'atteinte à l'ordre public et à l'ordre social, notamment en matière de protection de la santé et des mineurs. […] »

Comme vous le voyez, les jeux de hasard doivent ainsi être cantonnés à un cadre strict, et un syndicat des copropriétaires ne saurait par conséquent, conformément au principe de la spécialité des personnes morales, se livrer à une telle activité qui ne relève pas de son objet.

S’agissant de votre deuxième interrogation relative à la possibilité pour un syndicat de copropriété de devenir « influenceur » : il est à noter que le statut d’influenceur a fait l’objet d’une reconnaissance par le législateur aux termes d’une loi n° 2023-451 en date du 9 juin 2023, visant à encadrer l'influence commerciale et à lutter contre les dérives des influenceurs sur les réseaux sociaux.

L’article 1er de cette loi indique ainsi que : « Les personnes physiques ou morales qui, à titre onéreux, mobilisent leur notoriété auprès de leur audience pour communiquer au public, par voie électronique, des contenus visant à faire la promotion, directement ou indirectement, de biens, de services ou d'une cause quelconque exercent l'activité d'influence commerciale par voie électronique. »

Comme vous le voyez, cette activité est assimilée à une activité commerciale qui ne rentre pas dans l’objet du syndicat des copropriétaires.

Il n’existe pas (pas encore ?) de jurisprudence particulière sur la question spécifique des activités d’influence qui seraient exercées par un syndicat…. En revanche, la Cour de cassation a déjà pu estimer que certains actes excédaient l’objet d’un syndicat de copropriétaires, ainsi dans l’hypothèse où un syndicat avait voulu se livrer à une opération de spéculation immobilière (voir sur ce point un arrêt en date du 4 novembre 2009, rendu par sa troisième chambre civile, publié au bulletin civil, III, n° 242, concernant une affaire où le syndicat s’était porté acquéreur de parts d’une SCI propriétaire de biens immobiliers extérieurs à la copropriété.)

I/ A propos du changement d’affectation d’un lot privatif

Par principe, le changement d'affectation de parties privatives ne nécessite pas obligatoirement un accord en assemblée générale des copropriétaires. Cela étant, il existe une abondante jurisprudence à ce sujet, et il convient de raisonner au cas par cas.

Il convient par ailleurs de s'assurer que ce changement d'affectation est conforme à la destination de l’immeuble – dans l’hypothèse par exemple où ce changement aboutirait à exercer une activité commerciale dans un immeuble à destination strictement ou simplement bourgeoise –, et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, ou ne serait pas plus strictement encadrée par votre règlement de copropriété.

Ainsi, la jurisprudence a déjà pu reconnaître la validité d'un changement d'affectation de lots qualifiés de cave dans le règlement de copropriété, faute pour les demandeurs (qui contestaient ce changement) de prouver en quoi ces aménagements leur porteraient préjudice et dans quelle mesure ils ne seraient pas conformes à la destination de l'immeuble (Paris, 5 juillet 1995, repris dans la revue Loyers et copro. 1995, n° 534).

A l'inverse, il a également été jugé que n'était pas valable la transformation d'une cave en sous-sol à usage de bureau en un local d'habitation au motif qu'il résulte de l'article L. 1331-22 du Code de la santé publique que les caves ne peuvent être mises à dispositions aux fins d'habitation malgré l'existence d'ouvertures en partie haute (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 6 septembre 2018, n° 17-22.172).

Dans cet arrêt, la Cour de cassation indiquait également qu'une telle transformation n'était pas conforme au caractère bourgeois de la copropriété qui ne comportait que de grands appartements.

Vous nous indiquez par ailleurs que ce changement d'affectation s'est accompagné de la création d’une trémie, soit une ouverture dans le plancher afin de relier la cave à l’appartement. A ce titre là, vous pourriez en effet exiger, de façon certaine, une résolution en assemblée générale afin de ratifier a posteriori ces travaux, sur le fondement de l'article 25 (b), dans la mesure où ceux-ci affectaient le gros œuvre, relevant des parties communes, ou bien solliciter la remise en état des lieux.

La copropriétaire pourrait éventuellement se prévaloir de la prescription quinquennale visée par l'article 2224 du Code civil qui prévoit que :

« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »

Toute la question sera alors de démontrer que vous n'étiez pas en mesure de découvrir l'existence de cette trémie jusqu'à sa découverte fortuite dans le cadre des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires...

Enfin, le changement d'affectation de ce lot ne nécessite pas obligatoirement le changement des tantièmes de propriétés et des tantièmes de charges communes générales ou spéciales (il s'agit toutefois d'une question débattue en doctrine par les juristes et géomètres...).

En revanche, ce changement pourrait donner lieu à une modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : il s'agit des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot : cela renvoie typiquement aux charges de chauffage ou d'ascenseur par exemple.

Pour le changement des charges communes, que celles-ci soient générales ou spéciales, vous pourriez disposer d'un certain levier auprès du copropriétaire en conditionnant la ratification de ces travaux à la présentation d'un projet de modificatif au règlement de copropriété (établi et publié à ses frais) visant à tenir compte de ce changement...

II/ Au sujet de l’autorisation à solliciter en mairie

Au titre de l'autorisation préalable qu'aurait dû solliciter la copropriétaire auprès de la mairie : il convient de se reporter à l'article R. 421-17 du Code de l'urbanisme, qui prévoit que :

« Doivent être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R*421-14 à *R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants :

[...]

g) La transformation de plus de cinq mètres carrés de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher de la construction en un local constituant de la surface de plancher. »

La question est alors de savoir s'il y a bien eu création de surface de plancher.

A ce titre, l'article R. 111-22 du même Code prévoit que « La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;

2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;

3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;

[...]

7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ; »

Par conséquent, si cette cave, originellement, n’était accessible que depuis une partie commune, sa surface n'était pas comptabilisée en tant que surface de plancher, et le fait qu'elle ait été ainsi reliée directement à l'appartement du rez-de-chaussée, par la création d'une trémie, aboutit alors à créer de la surface de plancher, et à rendre ainsi potentiellement nécessaire le dépôt d'une déclaration préalable de travaux – à noter en outre qu’une autorisation aurait potentiellement dû être sollicitée en assemblée générale des copropriétaires dans la mesure où le copropriétaire a fait usage d’un droit à construire, qui est en principe accessoire aux parties communes.  

 III/ Au sujet des règles relatives au logement décent

Enfin, ce changement d’affectation peut également poser des difficultés par rapport aux règles relatives au logement décent et aux règles fixées par le code de la santé publique.

A ce titre, l’article L. 1331-23 du Code de la santé publique prévoit que :

« Ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l'article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d'ouverture sur l'extérieur ou dépourvues d'éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l'habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation. »

De même, nous vous rappelons certaines dispositions de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 (dans sa version d’aujourd’hui) relatif aux caractéristiques du logement décent :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

[…]

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. »

Les pièces principales visées par l'article R. 111-1 du Code de la construction et de l'habitation sont celles destinées au séjour ou au sommeil. Les pièces de service "telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances." ne font pas partie des pièces principales.

Aussi, dans votre hypothèse, c'est la dernière disposition de cet article qui pourrait notamment poser problème dans la mesure où cette cave abriterait aujourd’hui une pièce principale au sens de cet article R. 111-1...

Enfin, il nous faut rappeler que la plupart des règlements sanitaires départementaux prohibent également l’habitation au sein de caves, sous-sols, combles et pièces dépourvues d’ouverture. Le règlement sanitaire de Paris interdit même de procéder à la pose d’une porte ou d’une trappe de communication avec une cave dans une pièce principale d’habitation ou une cuisine (annexe, article 41 bis dudit règlement).

Conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967, il est possible, à tout moment, pour un ou plusieurs copropriétaires, d’adresser, par courrier recommandé avec accusé de réception, la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale.

Le même article précise que le syndic doit alors « porter ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante. »

De façon générale, comme vous l’avez souligné, il importe ainsi d’envoyer suffisamment à l’avance votre demande, afin d’éviter que le syndic ne vous réponde que les convocations ont déjà été éditées et sont en cours d’envoi… Par conséquent, par précaution, prévoyez d’adresser votre demande plus d’un mois avant la date de l’assemblée générale.

Si vous avez bien respecté ce délai, mais que le syndic n’a pas retranscrit votre résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale, celui-ci a indiscutablement commis une faute, dont le préjudice en résultant pourrait en principe faire l’objet d’une demande d’indemnisation de votre part ; un tel préjudice ne sera pas toujours aisé à chiffrer et à démontrer.

Enfin, la jurisprudence a estimé que cette absence de retranscription de votre demande ne peut être sanctionnée par la nullité de l’assemblée générale, sauf si les résolutions dont vous avez demandé l’inscription pouvaient être de nature à modifier le vote des copropriétaires sur l’ordre du jour notifié par le syndic, tel que cela a été jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, arrêt du 23 juin 2015, n° 14-13.473.

Cela étant, tel qu’indiqué aux termes de l’article 10 précité, le syndic n’en demeurera pas moins tenu d’inscrire cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

En outre, la jurisprudence a déjà pu estimer que le syndic devait convoquer spécialement une assemblée générale supplémentaire (sans attendre l’assemblée générale de l’année suivante) avec l’ordre du jour sollicité et précédemment oublié (Cour d’appel de Paris, 14eme chambre A, 2 octobre 2002, n° 2002/05756).

A la différence des membres du conseil syndical, l’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que seul un copropriétaire au sein de la copropriété peut être désigné en tant que syndic non professionnel.

Autrement dit, les ascendants ou descendants du copropriétaire ne sont pas autorisés à présenter leur candidature vous interdisant par conséquent de postuler à cette fonction.

Ceci étant dit, la décision de devenir syndic non professionnel ne doit pas se prendre à la légère afin d’une part d’éviter d’aggraver la situation et d’autre part de se retrouver responsable d’une gestion dont vous n’étiez pas à l’origine aux commandes.

Par conséquent, le copropriétaire qui souhaite devenir syndic non professionnel doit au préalable auditer la copropriété en commençant par contrôler les documents comptables ainsi que les relevés bancaires afin d’avoir l’assurance d’être en capacité de reprendre les comptes.

A cela, il faut également s’assurer d’être en mesure de reprendre la gestion courante de la copropriété nécessitant de disposer au minimum de la liste des copropriétaires, des lots leur appartenant et des tantièmes affectés en fonction des éventuelles clés de répartition existantes.

Ensuite, il faut que le syndic non professionnel dispose d’outils suffisamment performants pour tenir la comptabilité, produire les appels de fonds, tenir les assemblées générales afin de déterminer si les résolutions sont adoptées en vue de générer le procès-verbal.

L’ensemble de ces préalables impose une préparation qui dans l’idéal doit se faire au moins six mois avant la tenue de l’assemblée générale élective avec une expérience de membre du conseil syndical au moins d’un an.

Concernant à présent les sociétés d’assistance au syndic non professionnel, bien souvent elles vendent du rêve en affichant sur leur site internet de belles promesses qui en définitive se limitent à mettre à la disposition de leurs clients un logiciel plus ou moins mal fait.

Les assistances juridiques et comptables sont souvent médiocres avec des collaborateurs très peu formés qui n’apportent aucun soutien au syndic non professionnel.

C’est à ce titre que nous recommandons aux copropriétaires qui souhaitent devenir syndic non professionnel de suivre les formations dispensées par l’ARC Nationale afin de bien comprendre leurs obligations et connaître les différentes solutions d’assistance qui leur sont proposées.

Réponse :

De façon amiable, il vous est toujours possible de solliciter une indemnisation auprès du copropriétaire afin de financer la reprise de ces dégradations, en lui faisant adresser par le syndic un courrier en ce sens. Cela étant, une indemnisation spontanée par le copropriétaire ne constituera pas forcément l’hypothèse la plus courante.

A cet égard, il est possible que votre règlement de copropriété comporte une clause d’« aggravation des charges », qui stipule que le copropriétaire qui, par son action ou ses négligences, aggrave les charges communes, pourra se voir réclamer les frais supplémentaires ayant été engendrés.

Cela étant, cette clause ne peut être appliquée de façon unilatérale par le seul syndic.

La jurisprudence a en effet indiqué que la mise en œuvre de cette clause ne pouvait résulter que d’une condamnation judiciaire établissant la responsabilité du copropriétaire ; cf. sur ce point un arrêt rendu par la Cour de cassation, troisième chambre civile, en date du 27 mars 2013, n° 12-13.012.

Indépendamment de l’existence de cette clause dans le règlement de copropriété, il est toujours possible d’engager la responsabilité civile délictuelle du copropriétaire, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, qui dispose que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La solution peut paraître malcommode et rendre illusoire toute tentative de réparation auprès du copropriétaire. Pour les litiges inférieurs à 5 000 €, rappelons par ailleurs qu’il est obligatoire d’engager une tentative de règlement amiable du différend, par le biais, par exemple, d’une conciliation ou d’une médiation. La conciliation est une procédure gratuite, ne requérant pas l’assistance d’un avocat, elle est menée par un conciliateur de justice, nommé par le président de la Cour d’Appel dans le ressort duquel il exerce. Cette procédure repose néanmoins sur la bonne volonté de chaque partie participante. Si l’une des parties ne se rend pas à la convocation ou qu’il est impossible de convenir d’un accord, le conciliateur rendra un procès-verbal de carence et la saisine du juge sera alors envisageable. Enfin, rappelons que pour les litiges inférieurs à 10 000 €, le recours à un avocat n’est pas obligatoire.

Réponse :

Chère Madame, cher Monsieur,

Vous touchez du doigt une question éminemment sensible qui a fait l’objet de nombreux articles publiés par notre association (voir ainsi un article publié dans la revue trimestrielle n° 144, en date du 2eme trimestre 2024), ainsi que de nombreuses formations ou conférences, également dispensées par notre association, et, aux termes de cette réponse, nous ne reviendrons pas sur l’intégralité de cette thématique.

Rappelons tout d’abord le cadre légal applicable.

L’obligation, pour les copropriétés, de faire établir un projet de plan pluriannuel de travaux (3PT) a été instituée par la loi dite « Climat et résilience » en date du 22 août 2021.

Cette loi est ainsi venue notamment modifier l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, et a imposé l’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux pour les copropriétés dont la réception est intervenue il y a plus de quinze années.

De même, cet article prévoit que sont exonérées de cette obligation les copropriétés ayant fait établir un diagnostic technique global (DTG) ne faisant apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, ce qui correspond en pratique à une hypothèse très rare.

La mise en œuvre de cette obligation de réaliser un 3PT est intervenue de façon échelonnée, selon la taille des copropriétés.

Les copropriétés dotées de plus de deux cents lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, devaient ainsi, dès le 1er janvier 2023, faire réaliser un tel projet.

Pour les copropriétés dotées de 50 à 200 lots « principaux », cette obligation entrait en vigueur à compter du 1er janvier 2024.

Enfin, les copropriétés dotées de moins de 50 lots étaient concernées à partir du 1er janvier 2025 ; de sorte qu’aujourd’hui, toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille, même les plus petites, sont concernées.

Il faut rappeler par ailleurs que la réalisation d’un projet de plan pluriannuel n’est que la première étape de la procédure, et que, une fois le 3PT réalisé par l’architecte ou la société missionnée, il convient ensuite de le faire approuver en assemblée générale. L’approbation de ce projet peut être totale ou partielle. Une fois ce projet approuvé, on parle alors de plan pluriannuel de travaux, et non plus simplement d’un projet de plan…

Cela ayant été rappelé, quelles sont les sanctions si le syndicat des copropriétaires ne fait pas réaliser un projet de plan pluriannuel de travaux ? Ou en fait réaliser un sans toutefois l’adopter ensuite en assemblée générale ?

Il faut tout d’abord rappeler, toujours en vertu de l’article 14-2 précité, que, dans le cadre de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, la mairie ou la préfecture, notamment, a la possibilité, à tout moment, de demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux ayant été adopté, et ce afin de « vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l'immeuble et la sécurité de ses occupants. »

En l’absence de transmission de ce plan pluriannuel de travaux dans un délai d’un mois à compter de la notification de la demande, ou si le plan transmis « ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l’immeuble », la mairie ou la préfecture pourra élaborer ou actualiser d’office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires, et aux frais de ce dernier. Une fois le projet de plan pluriannuel établi, celui-ci doit être notifié au syndicat des copropriétaires par l’autorité administrative. Le syndic doit alors convoquer une assemblée générale dès la notification de ce projet de plan, afin qu’elle se prononce sur la question de l’adoption de tout ou partie de ce projet de plan.

Dans cette optique, on peut toutefois penser que les pouvoirs publics vont d’ores et déjà concentrer leurs efforts sur les copropriétés qui présentent des désordres architecturaux notables.

Pour autant, est-ce une raison pour rejeter purement et simplement la réalisation d’un 3PT ?

L’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit à ce titre que, en cas de vente d’un lot appartenant à une copropriété ayant un usage total ou partiel d’habitation, doit être remis à l’acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse de vente, notamment, le plan pluriannuel de travaux, ou, à défaut, le projet de plan pluriannuel de travaux.

Il est à noter en pratique que, d’après les retours des études notariales que nous avons eus, l’absence d’établissement de ce plan ou projet de plan ne fait aujourd’hui pas obstacle à la signature des actes de promesse de vente. Cela étant, les acquéreurs avertis pourraient tirer prétexte de cette absence de plan pluriannuel pour négocier une potentielle remise de prix auprès de leur vendeur, en arguant du fait, d’une part, qu’ils ne disposent pas d’une information suffisante sur l’état de la copropriété, et, d’autre part, qu’ils seront tenus, à échéance plus ou moins brève, de financer le coût de réalisation d’un projet de plan pluriannuel de travaux.

Le dispositif étant encore assez récent, il n’est pas encore forcément très connu et maîtrisé par l’ensemble des professionnels de l’immobilier. On peut néanmoins penser que, dans les années à venir, son absence de réalisation par les copropriétés constituera un frein à l’achat de plus en plus notable. Dans cette optique, on pourrait même imaginer que les vendeurs éconduits se retournent contre le syndicat des copropriétaires et intentent une action en justice visant à indemniser une perte de chance d’avoir pu vendre leur bien à un certain prix…

Ne tardez donc pas à faire établir et adopter votre plan pluriannuel de travaux !

Réponse :

Chacun sait que le délai de convocation d’une assemblée générale prévu à l’article 9 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 est de 21 jours :

« Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. » 

L’urgence peut donc justifier de ne pas respecter le délai de 21 jours.

D’emblée, il y a lieu de préciser que ni la loi ni les règlements ne définissent ce délai plus court (sauf cas des catastrophes technologique selon l’article 38-1 de la loi de 1965 avec un délai de 15 jours). Il appartiendra au syndic de la copropriété d’apprécier le délai réduit en fonction de l’urgence en question.

La question qui revient régulièrement est celle de la notion d’urgence.

Aucun texte ne définit l’urgence ou ne donne d’exemples. C’est donc le juge du fond qui apprécie souverainement ce qui constitue ou non une urgence (Civ 3ème, 21 octobre 2009 n°08-18.835)

De manière générale, les juges apprécient de manière extrêmement stricte la notion d’urgence. Ils refusent en général de qualifier d’urgence l’absence de syndic lorsque celui-ci n’a pas été renouvelé ou changé alors que la fin du contrat était prévue (ex : Paris 18 janvier 2001). Plus généralement, les juges refusent de qualifier d’urgence un évènement prévisible (ex : vacances scolaires).

En réalité, la jurisprudence reconnait l’urgence si une date ou un délai précis nécessite une décision en assemblée générale avant l’expiration du délai de 21 jours. Tel est le cas d’une proposition transactionnelle devant être signée sous 8 jours (Paris, 16 janvier 2003) ou la tenue d’une audience devant le tribunal de commerce (Civ, 3ème, 4 novembre 2008).

En outre, seul l’intérêt de la copropriété et non pas celui d’un copropriétaire individuel peut justifier une urgence (Paris 15 avril 1992).

Dès lors, c’est au cas par cas que les juges valideront l’urgence. Tel fut le cas pour des raisons climatiques tel un chauffage en hiver (Nancy, 29 janvier 1980). Les tribunaux ont également reconnu l’urgence concernant la levée d’une option à la suite d’une vente d’immeuble (3ème civ, 7 décembre 1971, n°70-12.974), le risque d’une rupture de canalisation de chauffage (Cass, 1er avril 1992, n°90-17.291), la modification du règlement de copropriété avant la vente d’un lot d’un copropriétaire décédé (CA Paris, 23ème ch. B, 7 novembre 2002).

L’urgence ne doit donc pas être invoquée sans réflexion pour éviter le délai de 21 jours, au risque de voir l’assemblée générale annulée par le juge. 

Il faut tout d’abord rappeler que, par principe, les résolutions votées en assemblée générale sont exécutables sans délai particulier, immédiatement.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit notamment que les actions en contestation des assemblées générales doivent être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, dispose également que, sauf urgence, l’exécution des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de ladite loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois précité. Autrement dit, pour certains travaux, la loi institue une sorte de « délai de carence », pendant le temps où il est possible de contester judiciairement l’assemblée générale ou certaines de ses résolutions.

Pour rappel, les travaux décidés en vertu des articles 25 et 26 correspondent notamment aux travaux d’amélioration, d’économie d’énergie, de transformation, d’addition, ou encore à ceux réalisés aux frais d’un ou plusieurs copropriétaires affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. En revanche, les travaux relevant de la majorité de l’article 24, c’est-à-dire essentiellement des travaux de conservation de l’immeuble, ne sont pas concernés par ce délai de carence.

Il importe de rappeler par ailleurs que le recours judiciaire formé par un copropriétaire visant à faire annuler une ou plusieurs résolutions n'entraîne pas automatiquement la suspension de leur exécution par le syndic. Seul le juge (saisi en référé notamment) peut ordonner une telle suspension. Il en va différemment s'agissant des résolutions qui visent à faire établir sous forme authentique et publier au service de la publicité foncière un acte modificatif au règlement de copropriété, ou un acte de vente de parties communes par exemple, dans la mesure où les notaires, afin de garantir la sécurité juridique et l'efficacité de leurs actes, ne pourront recevoir et publier ces derniers s'ils font l'objet d'une contestation judiciaire...  A cette fin, ils demandent en pratique aux syndic l'établissement d'un certificat de non-recours visant la résolution concernée. 

De même, il faut souligner que des délais d'exécutions peuvent être fixés aux termes des résolutions elles-mêmes, par le biais notamment des échéanciers d’appel de fonds dans le cadre de vote de travaux. 

Chère Madame, Cher Monsieur,

Pour répondre à votre interrogation, il convient en tout premier lieu d’examiner votre règlement de copropriété.

Dans un premier temps, il s’agira de s’assurer que la destination de votre immeuble n’interdit pas l’exercice d’une activité libérale. S’il s’agit d’une destination réservée exclusivement à l’habitation (destination dite « strictement bourgeoise »), l’exercice de cette activité n’est pas autorisé, et l’assemblée générale pourra, à plus forte raison, refuser l’installation d’une quelconque plaque professionnelle.

En revanche, si votre copropriété a une destination dite « simplement bourgeoise », c’est-à-dire autorisant l’exercice d’une activité libérale ou, plus généralement, d’une activité de bureau, alors vous ne pouvez pas, par principe, refuser l’installation d’une plaque professionnelle.

Il arrive assez fréquemment que les règlements de copropriété contiennent une clause encadrant l’apposition de plaques professionnelles, que ce soit en précisant leur dimension, leur couleur, ou encore leur emplacement, et ce dans un objectif de préservation de l’esthétique de l’immeuble. Dans ces conditions, la demande d’autorisation devra se conformer aux stipulations du règlement de copropriété. Il ne devrait pas être possible, en revanche, pour le copropriétaire, de se passer de toute autorisation d’assemblée générale, même si la plaque installée respecte en tous points la clause du règlement de copropriété (cf. sur ce point un arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 mars 1997, n° 95-15.953, ayant jugé que la clause autorisant un copropriétaire à effectuer sans autorisation de l’assemblée générale des travaux, même précisément définis, sur les parties communes de l’immeuble, doit être réputée non écrite ; les faits de l’espèce n’étaient toutefois pas relatifs à la pose d’un panonceau professionnel).

D’autre part, si le règlement de copropriété interdit purement et simplement l’installation de plaques professionnelles, cette clause pourrait également être réputée non écrite sur le fondement de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

Dans le prolongement de ces développements, l’assemblée générale pourra-t-elle refuser sans motif particulier l’autorisation de cette plaque professionnelle ?

Suivant la même logique que pour les clauses du règlement de copropriété, l’assemblée générale ne peut pas, par ses décisions, empêcher une jouissance normale du lot eu égard à son affectation et à la destination de l’immeuble. Ainsi, l’éventuel refus opposé par l’assemblée générale devra pouvoir être suffisamment motivé par des désordres esthétiques ; on pourrait ainsi donner l’exemple d’une plaque qui s’avérerait surdimensionnée ou dont la couleur serait particulièrement criarde ou inadaptée à l’harmonie générale de l’immeuble… En revanche, un refus d’autorisation concernant une plaque de taille raisonnable et d’allure discrète pourrait tout à fait être sanctionné par le juge.

La loi du 10 juillet 1965, et notamment son article 22 qui traite des pouvoirs que peut donner un copropriétaire à toute personne afin d’être représenté en assemblée générale, que cette personne soit elle-même copropriétaire ou non, ne régit pas la forme que doit revêtir ce pouvoir.

Aussi, il est revenu à la jurisprudence de fixer certaines règles. Le juge a ainsi notamment exigé que le pouvoir soit établi par écrit (Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 mars 2017, n° 16-13.249), ce qui exclut un mandat donné oralement par téléphone.

Dans votre situation, deux hypothèses doivent être envisagées :

1ère hypothèse : le pouvoir constitue une pièce jointe du SMS, correspondant à un document papier ayant été numérisé, et revêtant bien la signature du copropriétaire mandant. Dans ces conditions, il ne devrait pas y avoir de difficulté particulière quant à sa validité, dans la mesure où le SMS ne constitue que le « vecteur » du pouvoir en lui-même ; la Cour de cassation a en effet admis que les copropriétaires transmettent leur pouvoir par la voie électronique (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 9 septembre 2014, n° 13-16.495).

2nde hypothèse : c'est le texte même du SMS qui constitue le pouvoir. Dans ces conditions, celui-ci ne devrait pas être reconnu comme étant valable par le juge dans la mesure où il ne comporte pas la signature du mandant, qu'il s'agisse d'une signature "manuscrite" ou bien d'une signature électronique mais « authentifiée ». Nous ne sommes toutefois pas en possession d’un jugement sur ce point particulier. Un arrêt de la Cour de cassation a simplement précisé que le mandat devait être signé (Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 septembre 2018, n° 17-23.292). 

En conclusion, conférer un mandat par simple SMS doit être vivement déconseillé dans la mesure où sa validité n’est pas acquise, ce qui pourrait constituer un motif de recours judiciaire contre l’assemblée générale. Il convient ainsi plutôt d’établir un mandat sous format papier, signé par le copropriétaire mandant, et remis en main propre au copropriétaire mandataire, ou numérisé et transmis par courrier électronique. Il est à noter que le pouvoir peut aussi être confié au syndic, charge à ce dernier toutefois de le redistribuer au président du conseil syndical, à défaut à un membre du conseil syndical, et à défaut encore au président de séance afin qu’il le remette à un copropriétaire, cf. article 15-1 du décret de 1967.