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Nous sommes tous les jours frappés par l’imagination débordante de nos adhérents qui se mobilisent pour leur copropriété ! Bravo à eux.

Au sujet tout d’abord de la possibilité de prévoir une somme qui serait affectée à la participation à un jeu de hasard par le syndicat des copropriétaires : il importe de rappeler tout d’abord que le syndicat des copropriétaires est une entité dotée de la personnalité morale dont l’objet est principalement de pourvoir, selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à la conservation et à l’amélioration de l’immeuble.

D’autre part, vous savez naturellement que les jeux d’argent telles que le loto ou les jeux à gratter comportent un risque bien plus significatif de perte que de gain…  Par conséquent, le syndicat, en votant une telle résolution, pourrait être considéré comme n’agissant pas conformément à ses intérêts et objectifs.

Il est à noter en outre que d’après l’article L. 320-3 du Code de la sécurité intérieure, qui régit les jeux d’argent : « La politique de l'Etat en matière de jeux d'argent et de hasard a pour objectif de limiter et d'encadrer l'offre et la consommation des jeux et d'en contrôler l'exploitation […] ».

L’article L. 320-2 du même Code prévoit quant à lui que « Les jeux d'argent et de hasard qui, à titre dérogatoire, sont autorisés en application de l'article L. 320-6 ne sont ni un commerce ordinaire, ni un service ordinaire ; ils font l'objet d'un encadrement strict aux fins de prévenir les risques d'atteinte à l'ordre public et à l'ordre social, notamment en matière de protection de la santé et des mineurs. […] »

Comme vous le voyez, les jeux de hasard doivent ainsi être cantonnés à un cadre strict, et un syndicat des copropriétaires ne saurait par conséquent, conformément au principe de la spécialité des personnes morales, se livrer à une telle activité qui ne relève pas de son objet.

S’agissant de votre deuxième interrogation relative à la possibilité pour un syndicat de copropriété de devenir « influenceur » : il est à noter que le statut d’influenceur a fait l’objet d’une reconnaissance par le législateur aux termes d’une loi n° 2023-451 en date du 9 juin 2023, visant à encadrer l'influence commerciale et à lutter contre les dérives des influenceurs sur les réseaux sociaux.

L’article 1er de cette loi indique ainsi que : « Les personnes physiques ou morales qui, à titre onéreux, mobilisent leur notoriété auprès de leur audience pour communiquer au public, par voie électronique, des contenus visant à faire la promotion, directement ou indirectement, de biens, de services ou d'une cause quelconque exercent l'activité d'influence commerciale par voie électronique. »

Comme vous le voyez, cette activité est assimilée à une activité commerciale qui ne rentre pas dans l’objet du syndicat des copropriétaires.

Il n’existe pas (pas encore ?) de jurisprudence particulière sur la question spécifique des activités d’influence qui seraient exercées par un syndicat…. En revanche, la Cour de cassation a déjà pu estimer que certains actes excédaient l’objet d’un syndicat de copropriétaires, ainsi dans l’hypothèse où un syndicat avait voulu se livrer à une opération de spéculation immobilière (voir sur ce point un arrêt en date du 4 novembre 2009, rendu par sa troisième chambre civile, publié au bulletin civil, III, n° 242, concernant une affaire où le syndicat s’était porté acquéreur de parts d’une SCI propriétaire de biens immobiliers extérieurs à la copropriété.)

I/ A propos du changement d’affectation d’un lot privatif

Par principe, le changement d'affectation de parties privatives ne nécessite pas obligatoirement un accord en assemblée générale des copropriétaires. Cela étant, il existe une abondante jurisprudence à ce sujet, et il convient de raisonner au cas par cas.

Il convient par ailleurs de s'assurer que ce changement d'affectation est conforme à la destination de l’immeuble – dans l’hypothèse par exemple où ce changement aboutirait à exercer une activité commerciale dans un immeuble à destination strictement ou simplement bourgeoise –, et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, ou ne serait pas plus strictement encadrée par votre règlement de copropriété.

Ainsi, la jurisprudence a déjà pu reconnaître la validité d'un changement d'affectation de lots qualifiés de cave dans le règlement de copropriété, faute pour les demandeurs (qui contestaient ce changement) de prouver en quoi ces aménagements leur porteraient préjudice et dans quelle mesure ils ne seraient pas conformes à la destination de l'immeuble (Paris, 5 juillet 1995, repris dans la revue Loyers et copro. 1995, n° 534).

A l'inverse, il a également été jugé que n'était pas valable la transformation d'une cave en sous-sol à usage de bureau en un local d'habitation au motif qu'il résulte de l'article L. 1331-22 du Code de la santé publique que les caves ne peuvent être mises à dispositions aux fins d'habitation malgré l'existence d'ouvertures en partie haute (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 6 septembre 2018, n° 17-22.172).

Dans cet arrêt, la Cour de cassation indiquait également qu'une telle transformation n'était pas conforme au caractère bourgeois de la copropriété qui ne comportait que de grands appartements.

Vous nous indiquez par ailleurs que ce changement d'affectation s'est accompagné de la création d’une trémie, soit une ouverture dans le plancher afin de relier la cave à l’appartement. A ce titre là, vous pourriez en effet exiger, de façon certaine, une résolution en assemblée générale afin de ratifier a posteriori ces travaux, sur le fondement de l'article 25 (b), dans la mesure où ceux-ci affectaient le gros œuvre, relevant des parties communes, ou bien solliciter la remise en état des lieux.

La copropriétaire pourrait éventuellement se prévaloir de la prescription quinquennale visée par l'article 2224 du Code civil qui prévoit que :

« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »

Toute la question sera alors de démontrer que vous n'étiez pas en mesure de découvrir l'existence de cette trémie jusqu'à sa découverte fortuite dans le cadre des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires...

Enfin, le changement d'affectation de ce lot ne nécessite pas obligatoirement le changement des tantièmes de propriétés et des tantièmes de charges communes générales ou spéciales (il s'agit toutefois d'une question débattue en doctrine par les juristes et géomètres...).

En revanche, ce changement pourrait donner lieu à une modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : il s'agit des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot : cela renvoie typiquement aux charges de chauffage ou d'ascenseur par exemple.

Pour le changement des charges communes, que celles-ci soient générales ou spéciales, vous pourriez disposer d'un certain levier auprès du copropriétaire en conditionnant la ratification de ces travaux à la présentation d'un projet de modificatif au règlement de copropriété (établi et publié à ses frais) visant à tenir compte de ce changement...

II/ Au sujet de l’autorisation à solliciter en mairie

Au titre de l'autorisation préalable qu'aurait dû solliciter la copropriétaire auprès de la mairie : il convient de se reporter à l'article R. 421-17 du Code de l'urbanisme, qui prévoit que :

« Doivent être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R*421-14 à *R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants :

[...]

g) La transformation de plus de cinq mètres carrés de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher de la construction en un local constituant de la surface de plancher. »

La question est alors de savoir s'il y a bien eu création de surface de plancher.

A ce titre, l'article R. 111-22 du même Code prévoit que « La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;

2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;

3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;

[...]

7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ; »

Par conséquent, si cette cave, originellement, n’était accessible que depuis une partie commune, sa surface n'était pas comptabilisée en tant que surface de plancher, et le fait qu'elle ait été ainsi reliée directement à l'appartement du rez-de-chaussée, par la création d'une trémie, aboutit alors à créer de la surface de plancher, et à rendre ainsi potentiellement nécessaire le dépôt d'une déclaration préalable de travaux – à noter en outre qu’une autorisation aurait potentiellement dû être sollicitée en assemblée générale des copropriétaires dans la mesure où le copropriétaire a fait usage d’un droit à construire, qui est en principe accessoire aux parties communes.  

 III/ Au sujet des règles relatives au logement décent

Enfin, ce changement d’affectation peut également poser des difficultés par rapport aux règles relatives au logement décent et aux règles fixées par le code de la santé publique.

A ce titre, l’article L. 1331-23 du Code de la santé publique prévoit que :

« Ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l'article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d'ouverture sur l'extérieur ou dépourvues d'éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l'habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation. »

De même, nous vous rappelons certaines dispositions de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 (dans sa version d’aujourd’hui) relatif aux caractéristiques du logement décent :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

[…]

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. »

Les pièces principales visées par l'article R. 111-1 du Code de la construction et de l'habitation sont celles destinées au séjour ou au sommeil. Les pièces de service "telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances." ne font pas partie des pièces principales.

Aussi, dans votre hypothèse, c'est la dernière disposition de cet article qui pourrait notamment poser problème dans la mesure où cette cave abriterait aujourd’hui une pièce principale au sens de cet article R. 111-1...

Enfin, il nous faut rappeler que la plupart des règlements sanitaires départementaux prohibent également l’habitation au sein de caves, sous-sols, combles et pièces dépourvues d’ouverture. Le règlement sanitaire de Paris interdit même de procéder à la pose d’une porte ou d’une trappe de communication avec une cave dans une pièce principale d’habitation ou une cuisine (annexe, article 41 bis dudit règlement).

Conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967, il est possible, à tout moment, pour un ou plusieurs copropriétaires, d’adresser, par courrier recommandé avec accusé de réception, la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale.

Le même article précise que le syndic doit alors « porter ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante. »

De façon générale, comme vous l’avez souligné, il importe ainsi d’envoyer suffisamment à l’avance votre demande, afin d’éviter que le syndic ne vous réponde que les convocations ont déjà été éditées et sont en cours d’envoi… Par conséquent, par précaution, prévoyez d’adresser votre demande plus d’un mois avant la date de l’assemblée générale.

Si vous avez bien respecté ce délai, mais que le syndic n’a pas retranscrit votre résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale, celui-ci a indiscutablement commis une faute, dont le préjudice en résultant pourrait en principe faire l’objet d’une demande d’indemnisation de votre part ; un tel préjudice ne sera pas toujours aisé à chiffrer et à démontrer.

Enfin, la jurisprudence a estimé que cette absence de retranscription de votre demande ne peut être sanctionnée par la nullité de l’assemblée générale, sauf si les résolutions dont vous avez demandé l’inscription pouvaient être de nature à modifier le vote des copropriétaires sur l’ordre du jour notifié par le syndic, tel que cela a été jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, arrêt du 23 juin 2015, n° 14-13.473.

Cela étant, tel qu’indiqué aux termes de l’article 10 précité, le syndic n’en demeurera pas moins tenu d’inscrire cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

En outre, la jurisprudence a déjà pu estimer que le syndic devait convoquer spécialement une assemblée générale supplémentaire (sans attendre l’assemblée générale de l’année suivante) avec l’ordre du jour sollicité et précédemment oublié (Cour d’appel de Paris, 14eme chambre A, 2 octobre 2002, n° 2002/05756).

A la différence des membres du conseil syndical, l’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que seul un copropriétaire au sein de la copropriété peut être désigné en tant que syndic non professionnel.

Autrement dit, les ascendants ou descendants du copropriétaire ne sont pas autorisés à présenter leur candidature vous interdisant par conséquent de postuler à cette fonction.

Ceci étant dit, la décision de devenir syndic non professionnel ne doit pas se prendre à la légère afin d’une part d’éviter d’aggraver la situation et d’autre part de se retrouver responsable d’une gestion dont vous n’étiez pas à l’origine aux commandes.

Par conséquent, le copropriétaire qui souhaite devenir syndic non professionnel doit au préalable auditer la copropriété en commençant par contrôler les documents comptables ainsi que les relevés bancaires afin d’avoir l’assurance d’être en capacité de reprendre les comptes.

A cela, il faut également s’assurer d’être en mesure de reprendre la gestion courante de la copropriété nécessitant de disposer au minimum de la liste des copropriétaires, des lots leur appartenant et des tantièmes affectés en fonction des éventuelles clés de répartition existantes.

Ensuite, il faut que le syndic non professionnel dispose d’outils suffisamment performants pour tenir la comptabilité, produire les appels de fonds, tenir les assemblées générales afin de déterminer si les résolutions sont adoptées en vue de générer le procès-verbal.

L’ensemble de ces préalables impose une préparation qui dans l’idéal doit se faire au moins six mois avant la tenue de l’assemblée générale élective avec une expérience de membre du conseil syndical au moins d’un an.

Concernant à présent les sociétés d’assistance au syndic non professionnel, bien souvent elles vendent du rêve en affichant sur leur site internet de belles promesses qui en définitive se limitent à mettre à la disposition de leurs clients un logiciel plus ou moins mal fait.

Les assistances juridiques et comptables sont souvent médiocres avec des collaborateurs très peu formés qui n’apportent aucun soutien au syndic non professionnel.

C’est à ce titre que nous recommandons aux copropriétaires qui souhaitent devenir syndic non professionnel de suivre les formations dispensées par l’ARC Nationale afin de bien comprendre leurs obligations et connaître les différentes solutions d’assistance qui leur sont proposées.