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Peut-on interdire l’élection d’un copropriétaire au conseil syndical au motif que celui-ci n’est pas à jour du paiement de ses charges de copropriété ?

Notre règlement de copropriété comporte une clause interdisant aux copropriétaires qui ne seraient pas à jour du paiement de leurs charges de faire partie du conseil syndical.

Au cours de la dernière assemblée générale notre syndic nous a informé que cette clause était illégale. Le syndic nous a alors indiqué qu’il convenait de ne pas en tenir compte de cette clause.

Pourriez-vous nous éclairer à ce sujet ?

Les règlements de copropriété, conformément à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, doivent notamment fixer les règles relatives à l’administration des parties communes, et ils peuvent aussi comporter un certain nombre de règles sur la composition ou le fonctionnement du conseil syndical, conformément à l’article 22 du décret du 17 mars 1967.

La rédaction des règlements de copropriété est néanmoins encadrée par deux séries de règles.

D’une part, aux termes de l’article 8 précité, il est indiqué que le règlement ne peut imposer « aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

D’autre part, l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

Par conséquent en pratique une grande majorité des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 sont d’ordre public. C’est pourquoi les règlements de copropriété ne peuvent pas comporter des clauses y dérogeant.

Concernant la problématique énoncé aucun texte légal ou réglementaire ne prévoit pour les copropriétaires d’être obligatoirement à jour de leurs charges pour pouvoir faire partie du conseil syndical.

La Cour de cassation (arrêt du 18 décembre 2002, 3 ch. civile, n° 01-12.269) a estimé que cette condition ajoutée par le règlement de copropriété n’était pas conforme aux dispositions d’ordre public de l’art. 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui détermine les personnes éligibles au conseil syndical. Le juge a estimé que cette clause qui ajoutait une condition d’éligibilité non prévue par la loi devait être réputée non-écrite.

Votre syndic peut donc légitimement indiquer que la clause n’est pas régulière. Cela étant, il nous faut également préciser que, par principe, le syndic doit faire application de la clause tant que celle-ci n’a pas été réputée non-écrite par le juge ou par l’assemblée générale elle-même, à la majorité simple de l’article 24. Nous vous invitons donc à la faire réputer non-écrite par l’assemblé générale, et, dans un second temps, à faire procéder à un audit de votre règlement de copropriété par un avocat ou un notaire afin de détecter les autres clauses potentiellement irrégulières contenues par votre règlement de copropriété, et de procéder à la rédaction d’un modificatif au règlement de copropriété.

Pour rappel, vous pouvez également solliciter l’ARC pour réaliser un audit de votre règlement de copropriété et la rédaction du modificatif.

Réponse de l'expert

Action

Les conseillers syndicaux titulaires et suppléants peuvent-ils être désignés indistinctement par une seule résolution de l’assemblée ?

Un conseiller syndical s’interroge sur les modalités licites de désignation des conseillers syndicaux au regard des stipulations du règlement de copropriété et des pratiques de son syndicat de copropriétaires. Jusqu’à présent, cette nomination s’effectue en assemblée moyennant une décision unique ne distinguant pas le statut de ses membres, cette dissociation s’opérant ultérieurement en interne.

Cette approche se révèle-t-elle légale ?

Il nous faut répondre par la négative.

Tous les conseillers syndicaux sont élus en assemblée par un vote soumis en 1ère lecture à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires (art. 25 al. c de la loi du 10 juillet 1965). En revanche, il s’avère irrégulier de procéder, par une seule résolution, à des nominations indéterminées pour plusieurs raisons.

La première différenciation juridique majeure réside dans le fait, que la désignation de conseillers syndicaux titulaires s’avère en principe impérative (art. 21 de la loi), alors que celle des suppléants est facultative (art. 25 du décret du 17 mars 1967). La fonction de ces derniers consiste à se substituer à un membre titulaire à l’occasion de la cessation définitive du mandat de celui-ci, suite à sa démission, révocation, vente de son lot ou disparition.

Autrement dit, le suppléant :

- ne vise pas à remplacer un titulaire provisoirement absent.

- jouit, au moment de sa nomination, d’aucun pouvoir dévolu aux titulaires. Cette incapacité peut même se poursuivre durant tout son mandat, à défaut de départ d’un titulaire pendant cette période.

L’élection de suppléants garantit le maintien du fonctionnement du conseil syndical, malgré la défaillance avérée d’un ou plusieurs postes, sans devoir reconvoquer une assemblée destinée à la pallier. En effet, l’article 25 al. 3 du décret prévoit la suspension du conseil syndical, en cas de vacances irrévocable de plus d’un quart des titulaires et de l’absence de suppléants susceptibles de leur succéder.

Secundo le recours à un projet de résolution unique, pour désigner les membres titulaires des suppléants, enfreint la prescription réglementaire selon laquelle, chaque question inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée ne doit comporter qu’un seul objet (art. 13 du décret).

Tertio, le conseiller syndical s’entend d’une personne nominativement élue en assemblée, et ce, en principe par vote spécifique sur chaque candidature manifestée. Autrement dit, l’usage d’une délibération groupée n’est admis, que si le nombre de postulants correspond expressément au seuil prévu par le règlement de copropriété, CA Paris, 1ère ch. G, 7 mai 2003, n° 2001 - 18208.

Quarto, le syndicat a parfaitement la capacité de convenir en assemblée, d’un nombre et d’une durée de mandat de conseillers syndicaux suppléants divergents de ceux des titulaires, ce qu’une seule décision d’assemblée proscrit.

En ce qui concerne donc le conseil syndical, l’ordre du jour de l’assemblée :

- doit contenir une question sur l’élection de titulaires ;

- peut prévoir des suppléants.

Toute infraction par l’assemblée aux prescriptions légales, réglementaires, voire conventionnelles (clauses licites du règlement de copropriétaire) sur le conseil syndical expose le syndicat à se retrouver sans cet organe collégial essentiel, au contrôle et à l’assistance du syndic sur sa gestion (art. 21 de la loi) par l’annulation judiciaire de la résolution irrégulière le constituant (art. 42 al. 2 du même texte).

Réponse de l'expert

Action

L’autorisation accordée à un copropriétaire d’effectuer des travaux affectant les parties communes peut-elle être transmise au copropriétaire acquéreur ?

Il y a quelques années, un copropriétaire avait sollicité en assemblée générale une autorisation pour procéder à l’ouverture d’un mur porteur dans son appartement.

L’assemblée générale lui avait donné cette autorisation mais les travaux n’ont jamais été réalisés. Ce copropriétaire a fini par vendre son appartement. Aujourd’hui, le nouveau copropriétaire souhaiterait bénéficier de cette autorisation pour procéder lui-même à cette ouverture de mur porteur.

Nous nous interrogeons sur la nature transmissible d’une autorisation accordée à un ancien copropriétaire.

Il s’agit au fond de déterminer si l’autorisation confiée par l’assemblée générale des copropriétaires a un caractère personnel.

C ’est-à-dire si cette autorisation est attachée au copropriétaire qui la sollicite ou bien si elle a un caractère dit « réel » c’est-à-dire quelle soit attachée au lot qui serait affecté par ces travaux.

La première vérification essentielle à réaliser consistera à lire attentivement la façon dont la résolution accordant l’autorisation a été rédigée. Il est possible, mais plutôt rare en pratique, qu’il ait été précisé que l’autorisation revêtait un caractère personnel et qu’elle ne pouvait donc pas être transférée.

En l’absence de précision particulière, il faut considérer que l’autorisation n’est pas attachée à la personne même du copropriétaire mais davantage au lot. La jurisprudence, en ce sens n’est pas très fournie mais l’on peut citer un arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 1er avril 2004, qui a considéré que l’autorisation conférée par l’assemblée générale étant nécessairement attachée au lot considéré, elle se transmet à l’acquéreur.

D’autre part, cette autorisation ainsi conférée ne devrait pas davantage pouvoir être frappée de prescription faute d’avoir été exercée dans le délai de prescription de droit commun de 5 ans, applicable en matière de copropriété (article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui renvoie lui-même à l’article 2224 du Code civil). Autrement dit, l’autorisation confiée par l’AG ne s’éteint pas suite à son « non-usage ».

Cela étant, sur ces deux problématiques, rien n’empêche l’assemblée générale de préciser aux termes de la résolution que l’autorisation ainsi confiée ne pourra être transmissible et qu’elle pourra être frappée de péremption passé un certain délai également à fixer en assemblée générale.

Il est même vivement conseillé de prévoir ces garde-fous.

Réponse de l'expert

Action

Le syndic peut-il refuser que le contrôle des comptes des copropriétaires ou du conseil syndical se fasse dans ses locaux ?

Avant la tenue de l’assemblée générale, le conseil syndical procédait toujours au contrôle des comptes dans les bureaux du syndic, ce qui permettait d’échanger de façon fluide avec notre gestionnaire et notre comptable. Cette année le syndic a rejeté notre demande de venir dans ses locaux, en prétextant qu’il allait nous envoyer par courriel l’ensemble des documents dont nous aurions besoin.

Pouvez-vous nous éclairer sur la légalité de cette pratique ?

Préalablement à la tenue de l’assemblée générale amenée à approuver les comptes et conformément à l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967, le syndic doit tenir à la disposition de chaque copropriétaire les « pièces justificatives de charges » ; ce qui renvoie aux pièces visées par l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir notamment : les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d'eau chaude sanitaire collectifs.

Ces pièces, article 9-1 précité, doivent être mises à la disposition des copropriétaires, en original ou en copie, classées par catégories, pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et qui dans tous les cas, doit être appropriée à la dimension de la copropriété.

Dans ce cadre, il est également prévu que le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, ainsi que le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation à l’assemblée générale.

La nouvelle pratique de votre syndic est donc tout à fait contestable.

Nous vous invitons, par conséquent, à lui rappeler fermement les dispositions de l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967, l'objectif de cet article est de faciliter les modalités du contrôle des comptes ainsi que les échanges avec le gestionnaire ou le comptable...

Il faut rappeler que d'après l'article 9, la convocation à l'AG doit elle-même contenir "le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges."

Faute d'une telle indication, la nullité de la résolution d'approbation des comptes pourrait être sollicitée par tout copropriétaire opposant ou défaillant...

Réponse de l'expert

Action