Réponse :

Pour savoir si la rémunération du syndic semble acceptable, il faut avant tout se poser la question de la prestation réelle attendue du syndic sur le programme de travaux voté en assemblée générale.

La prestation effectuée par le syndic en cas de travaux décidés en assemblée générale peut concerner 3 tâches :

• la gestion financière des travaux : cela consiste à effectuer  les appels  de fonds travaux (selon l’échéancier voté)  et le paiement des factures des prestataires. Dans ce dernier cas, soit il y a un architecte et c’est lui qui vise les factures en fonction de l’avancement des travaux, soit il n’y a pas d’architecte et c’est le syndic qui doit effectuer cette vérification.

• La gestion administrative : cela  concerne la déclaration de travaux qui représente des formalités plutôt limitées pour le syndic ou qui sont assurées par l’architecte quand il a été désigné.

• Le suivi technique : s’il est prévu de confier les travaux à un maître d’œuvre (architecte), le suivi technique assuré par le syndic sera très limité (présence en réunions). Si aucun maître d’œuvre n’est désigné, le travail attendu du syndic sera plus important.

Mais attention : en aucun cas le syndic ne peut assumer les mêmes responsabilités qu’un maître d’œuvre, même s’il assure seul le suivi technique.

En résumé en cas de présence d’un architecte (maître d’œuvre), la mission du syndic se borne essentiellement à l’émission des appels de fonds et à leur suivi. Il faut donc tenir compte de la réalité de la prestation du syndic pour définir le pourcentage des honoraires.

Ce pourcentage devra être dégressif en fonction du montant des travaux défini préalablement  à leur exécution.

L’ARC vous recommande de toujours convertir le pourcentage affiché en montant TTC pour estimer ce que représente la rémunération du syndic. Ainsi, il ne faudra pas se contenter de parler de 5 ou 3 %, mais de 2 000 ou 5 000 € TTC selon le montant des travaux, ce qui représentera X jour de travail du syndic (selon tarif horaire présenté au contrat). Il est en effet plus simple pour le conseil syndical d’estimer une charge de travail en nombre de jours qu’en euro ou encore en pourcentage.

Il faut également veiller à bien faire noter dans la résolution inscrite au procès-verbal de l’AG le « résultat » en € TTC (toutes taxes comprises) des honoraires de syndic souvent présentés sous forme de pourcentage (en général calculé en HT sur du HT) pour éviter toute confusion entre le TTC  et le HT. En effet, le syndicat des copropriétaires étant un particulier, il ne récupère pas la TVA.

Par ailleurs, lorsqu’une enveloppe légèrement supérieure à l’estimation des travaux est votée, si ces travaux reviennent, au final, moins chers que ce qui avait été voté en assemblée générale, on peut s’interroger sur l’incidence que cela aura sur les honoraires du syndic.

L’article 18-1-A de la loi du 10 juillet 1965 indique bien que l’assiette de calcul de ces honoraires complémentaires de syndic est le montant des travaux votés : il s’agit du montant hors taxe des travaux votés.

Mais rien n’empêche l’assemblée générale de décider que le montant des honoraires du syndic devra tenir compte du montant réel des travaux réalisés hors taxes. Il faut alors le spécifier expressément dans la résolution. 

Par contre, en cas de dépassement du budget voté, l’assemblée générale devra être consultée, et prendre une nouvelle décision. Le syndic ne pourra donc pas « automatiquement » augmenter les honoraires votés en AG sans une nouvelle décision.

Réponse :

Sans entrer dans des développements complexes, précisons qu’un gardien à service complet a un taux d’emploi de 100 % ou davantage et doit donc consacrer tout son temps de travail (47,5 heures d’amplitude de travail par semaine) à la copropriété, selon son contrat de travail.

Le remplacement d’un gardien par un autre dans une copropriété est encadré par la convention collective (avenant n° 76 du 21 janvier 2010) : soit on diminue les propres tâches du gardien qui reste au travail dans la copropriété, d’une valeur équivalente à celle des tâches à réaliser dans le cadre du remplacement (avec un total égal) soit on détermine les tâches à ajouter au titre du remplacement, mais dans tous les cas le gardien ne peut pas dépasser 12 500 unités de valeur.

Les unités de valeur supplémentaires pour le remplacement doivent être valorisées spécialement : le supplément applicable était de 50 % jusqu’au 30/06/2015 et est un peu moins élevé depuis cette date

Pour le cas évoqué dans la question, il semblerait que le gardien qui reste prend en réalité la totalité de la charge de travail du gardien parti.

Il dépasse ainsi très largement 12 500 unités de valeur puisqu’il atteint entre 20 000 et 25 000 unités de valeur (il assure son travail en plus de celui de son collègue).

Sans parler du fait troublant que le gardien qui reste peut réaliser le travail de deux gardiens, il faut savoir qu’il va cumuler son salaire, le salaire du remplaçant (c’est lui-même) et près de la moitié de ce dernier salaire en indemnités de remplacement : il perçoit donc près de deux salaires et demi. Le gardien en congé reçoit normalement son salaire. Et on inverse le mois suivant. Cela coûte effectivement très cher à la copropriété et doit  être évité : un employé d’immeuble remplaçant ou une société de nettoyage coûte moins cher.

Ce genre de remplacement n’est en rien normal puisque c’est illicite (dépassement du seuil maximum possible d’unités de valeur de la convention collective) et même illégal puisque cela s’assimile au dépassement de la durée maximale du travail, ce qui constitue une infraction pénale[1]. La responsabilité du syndic est engagée, quand bien même tout le monde serait satisfait de cette solution (les gardiens qui perçoivent des salaires très importants et les copropriétaires qui trouvent toujours « leurs » gardiens qui connaissent les habitudes de la copropriété).

Cela ne doit donc plus se reproduire. Il est conseillé de faire appel à des remplaçants extérieurs (exemple : société de prestations de services).

[1] Article R. 3124-13 du Code du travail : contravention de 5^ème classe, soit 1 500 € par infraction (3 000 € en cas de récidive)

Réponse :

• Non, rien de tout cela n’est conforme aux textes applicables.

Le dévouement de la salariée peut malheureusement s’analyser comme une faute, puisqu’elle ne respecte pas l’amplitude de travail de son contrat d’une part et dépasse la durée maximale du travail de dix heures par jour d’autre part, ce qui est une infraction pénale[1]. Il doit aussi être observé qu’entre 23H00 et la reprise du travail le lendemain, la salariée ne bénéficie pas du repos minimum de 11h00 prévu par la loi, sans parler du fait que le travail de nuit ne se décide pas à la légère.

Bien entendu, cette faute ne doit pas être sanctionnée à notre sens, s’agissant d’une salariée qui pense bien faire. Il convient cependant de lui faire prendre conscience des conséquences d’un accident qui surviendrait à 22H30 par exemple, après un début de travail à 09H00 pour la formation.

Mais il faut se poser la bonne question : pourquoi donc cette gardienne se croit obligée de faire son travail de la journée la nuit venue ?...

La réponse est évidente : c’est parce que l’employeur, représenté par le syndic, n’a pas prévu de la remplacer ou de lui aménager ses tâches sur la semaine pour tenir compte de son absence.

Il s’agit d’une faute mettant en jeu la responsabilité du syndic, puisque la carence de l’employeur a incité la salariée à se mettre en danger en travaillant dans des conditions illégales. Cette responsabilité reste entière, même si la gardienne et/ou le conseil syndical aurait demandé au syndic de ne pas procéder à un remplacement.

En matière d’indemnisation, les tribunaux, lorsqu’ils sont saisis, valorisent l’indemnisation d’heures de travail en plus des heures contractuelles comme des heures supplémentaires, même pour des gardiens, nonobstant la réparation du préjudice subi.

Cela donne une idée du montant de la « prime », sachant qu’il convient d’y ajouter les retenues sociales et fiscales. Il va de soi qu’un surcoût par rapport à un remplacement serait à prendre en charge par le syndic fautif et que cela ne doit plus jamais se reproduire.

Dans un article de fond à venir, il sera traité de la formation des gardiens et employés d’immeuble : qui décide, pour quoi faire, qui paie, que faire en cas de refus, etc. Suivez attentivement nos prochaines publi

[1] Article R. 3124-3 du Code du travail : contravention de 4^ème classe, soit 750 € par infraction à l’encontre de l’employeur

Réponse :

OUI, l’assurance multirisque immeuble peut effectivement indemniser un dégât des eaux strictement privatif dans le cadre de conventions conclues entre la quasi-totalité des assureurs français, mais à l’insu des assurés !

Il s’agit des conventions CIDRE (convention d’indemnisation directe et de renonciation à recours en DDE) et CIDE COP (convention d’indemnisation DDE en copropriété).

Ces conventions déterminent la compagnie d’assurance (du lésé ou du syndicat) qui devra supporter les conséquences du sinistre, cela, en fonction de la nature des désordres et du montant de la remise en état.

Ainsi, ces conventions prévoient qu’en cas de dégât des eaux, relève de l’assurance multirisque immeuble l’indemnisation des ouvrages suivants :

-     biens immobiliers par destination (parquet, carrelage, enduit plâtre) dégradés, dès lors que le montant de la remise en état est supérieur à 240,00 euros H.T. ;

-     embellissements (papier peint, peinture), dès lors que le coût de la remise en état est supérieur à 1.600,00 euros H.T.

Par ailleurs, l’assurance multirisque immeuble intervient dès le premier euro, dès lors que l’occupant du logement sinistré :

-     est un copropriétaire occupant n’ayant pas souscrit d’assurance multirisque habitation (MRH) ;

-     est un locataire ayant notifié son préavis de départ à son bailleur.

Cependant, la mise en jeu de cette police (selon les seuils mentionnés précédemment) suppose bien évidemment, que le syndicat des copropriétaires :

• ait une obligation, de par les dispositions de son règlement de copropriété, à souscrire une assurance multirisque immeuble avec une garantie DDE;
• ait décidé en assemblée générale de souscrire cette assurance multirisque immeuble, qui bien que fortement conseillée, n’est aucunement obligatoire. C’est la « responsabilité civile » qu’il l’est, voir à ce sujet notre dossier du mois de septembre 2015: www.arc-copro.com/9ddk ;
• ait dans son contrat d’assurance multirisque immeuble la garantie DDE ce qui est très souvent le cas ;
• n’ait pas consenti conventionnellement une franchise supérieure au seuil d’indemnisation.

Dans le cas où, ni l’occupant, ni la copropriété n’ont souscrit une assurance multirisque immeuble avec garantie DDE (ces cas de figure se présentent malgré l’obligation d’assurance multirisque faites aux locataires), le sinistre ne sera pas couvert. Le seul recours sera alors une mise en cause au titre de la responsabilité civile.

Réponse

Les dispositions des alinéas 7 et 8 de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 fixent les pouvoirs et attributions du conseil syndical, qui sont : assister ET contrôler le syndic.

Ainsi, le conseil syndical :

• « peut prendre connaissance, et copie, à sa demande (…) de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété » ;
• « reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat ».

Le syndic n’a donc pas à juger de la pertinence de la demande et dès lors que celle-ci n’est pas abusive il doit communiquer toutes les pièces sollicitées. Ainsi, demander le grand livre tous les mois pour une grande copropriété ou tous les trimestres pour une plus petite, est tout à fait justifié et opportun, cela permet, d’une part, d’effectuer des contrôles réguliers et d’autre part, de déceler plus rapidement des anomalies et les faire remonter au syndic.

Enfin, dans cet exemple les comptes étant clos au 31 décembre, le syndic a dû, depuis fin janvier, recevoir la quasi-totalité des factures, celles-ci doivent donc figurer également dans le grand livre.

En conclusion : la demande de ce conseil syndical n’est absolument pas prématurée et s’avère en plus bien nécessaire !

Le conseil syndical devra alors rappeler qu’un tel refus est une entrave à ses missions et aux droits visés à l’article 21 de la loi. Si le syndic persistait malgré tout dans son refus, le conseil syndical devra alors l’avertir qu’il sera tenu d’en informer l’assemblée générale dans le cadre de son rapport annuel afin d’éclairer les copropriétaires en vue du vote des questions relatives à la désignation du syndic et à l’approbation des comptes.

Par ailleurs, nos adhérents pourront toujours utilement rappeler à leur syndic qu’ils seront attentifs à dénoncer un tel abus à leur association préférée, qui ne manquera pas de dénoncer ces agissements inacceptables sur son site internet.

Réponse :

NON, le syndic ne peut prélever aucun honoraire concernant la déclaration des sinistres. Le décret du 26 mars 2015 définissant le contrat type gère à présent cette question. La déclaration des sinistres, sans distinction de leur source (parties privatives ou parties communes), doit être comprise dans le forfait de base.

Le syndic ne peut en effet percevoir des honoraires supplémentaires que pour les prestations visées au point 7.2.4. du contrat type réglementaire intitulé « prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres ».

Cela concerne quatre prestations précisément :

• déplacement sur les lieux ;
• prise de mesures conservatoires ;
• assistance aux mesures d’expertise ;
• suivi du dossier auprès de l’assureur.

Aucune autre prestation relative aux sinistres ne peut donc être facturée par le syndic en plus des honoraires forfaitaires du contrat, telle que la déclaration des sinistres.

Mais encore, le syndic ne peut prétendre à une facture d’honoraires supplémentaires pour ces prestations que dans le cas où l’assurance multirisque de l’immeuble ne prend pas en charge la totalité des honoraires de syndic.

En effet, le point 7.2.4 du décret du 26 mars 2015 précise également que : « toute somme versée par l’assureur au syndic au titre de la couverture de diligence effectuée par ce dernier dans le cadre du règlement d’un sinistre vient en déduction de la rémunération due en application du présent article ».

Pour résumer :

• seules les quatre prestations citées peuvent faire l’objet d’une facturation supplémentaire ;
• aucune facturation n’est possible si le contrat d’assurance de l’immeuble prend en charge les honoraires du syndic.

Vérifiez donc cette information dans une clause s’intitulant généralement « honoraire de syndic » ou « perte indirecte » de votre contrat d’assurance.

Réponse :

Cette question fait appel à plusieurs notions juridiques.

Le décret du 26 mars 2015 définit de manière stricte et exhaustive les tâches pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire. La gestion des fonds placés n’en fait pas partie. Le syndic ne peut donc prétendre à des honoraires supplémentaires pour ce type de tâche, d’autant plus qu’il s’agit d’une opération extrêmement simple qui consiste à transférer une somme du compte courant de la copropriété vers un compte épargne.

De plus, le syndic ne peut pas se retrancher derrière le vote de l’assemblée générale et cela pour deux raisons essentielles :

• Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. A ce titre, il a une obligation de loyauté vis-à-vis de son mandant. Il ne peut donc pas inscrire  à l’ordre du jour de l’assemblée générale une question qui serait illégale et contraire aux intérêts de la copropriété.

• Par ailleurs, le Code de déontologie réglementaire des professionnels de l’immobilier prévoit dans son article 8-3^° une obligation faite au syndic de « communiquer à ses mandants (...) l’ensemble des informations qui leur seront utiles pour qu’ils prennent une décision de façon libre et éclairée ».

Le syndic a donc commis une double faute :   d’une part en insérant à l’ordre du jour une question illégale et d’autre part en n’informant pas les copropriétaires lors de l’assemblée générale que cette tâche est comprise dans le forfait de base ne pouvant pas faire l’objet de facturation supplémentaire.

Vous comprendrez à travers cette question pourquoi il est essentiel que la commission de contrôle chargée de sanctionner les manquements des syndics puisse rapidement voir le jour sans que la composition paritaire prévue dans la loi ne soit modifiée (voir à ce sujet notre action du jour et voir aussi notre abus n° 4113 :  www.arc-copro.com/2iyv ).

REPONSE :

I. Que dit la loi ?

L’article 27 du décret du 17 mars 1967 dispose que :

« Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.

Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.

Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic. »

Ainsi, il ressort de manière claire :

Que l’activité des conseillers est strictement bénévole.

Que n’étant pas composé de professionnels, le Conseil a la possibilité de se faire aider par un « spécialiste », qui pourra être un comptable, avocat, architecte, etc.

Le législateur a précisé « le Conseil Syndical », cela signifie donc qu’il l’envisage dans sa globalité et non chacun de ses membres. Ainsi, le Conseil doit parler et agir d’une seule voix, à travers celle de son Président et c’est lui qui met en œuvre les décisions prises au sein du Conseil.

Les frais engagés dans le cadre de sa mission, par un ou plusieurs conseillers syndicaux, sont répartis en charges générales.

Mais ces dépenses, même justifiées, doivent relever d’une décision de l’ensemble du conseil syndical. Ainsi, en cas de désaccord entre les membres, il faudra soumettre la décision à un vote qui devra être obtenu à la majorité des membres du conseil syndical pour être autorisée valablement.

Exemple : c’est le cas concret de l’adhésion à l’ARC pour laquelle le conseil syndical ne doit pas nécessairement disposer d’une décision d’assemblée générale, mais doit présenter une délibération du conseil syndical à la majorité de ses membres.

L’article 27 ne précise pas dans quel contexte les sommes allouées ou dépensées par le Conseil sont fixées, mais il est certain que :

• les dépenses doivent être engagées dans l’intérêt collectif ;
• les frais exposés doivent respecter les éventuelles dispositions du règlement de copropriété ou peuvent avoir été autorisés par une décision d’assemblée générale ;

Il n’est évidemment pas possible pour le Conseil Syndical de commander sans autorisation des prestations qui relèveraient du seul pouvoir de l’assemblée générale : un diagnostic de l’immeuble ou le recours à un avocat pour engager une procédure judiciaire.

Il y a peu de jurisprudence dans ce domaine, mais des excès sont parfois constatés et les fautifs sont mis en cause.

Voici quelques faits à ne pas reproduire :

• Des Conseillers Syndicaux avaient pris l’habitude de faire un point devant un « pot amical » ou au restaurant. Ils passaient ensuite ces dépenses (très conséquentes) en frais de fonctionnement.

Ainsi, la Cour a considéré qu’était contraire à l’intérêt collectif de la copropriété le fait de financer, avec les fonds du syndicat, des frais de restauration exposés par un nombre limité de copropriétaires membres du Conseil Syndical et ce, dans leur propre intérêt et sans contrepartie pour ceux exclus de cet avantage (CA de Paris, 26 mai 1995 - n° 94/001390, 23ème Ch, sect. B).

• Le conseil syndical d’un Syndicat de forme coopérative avait voté une résolution en assemblée allouant une somme forfaire pour les frais du Conseil.

Un copropriétaire a assigné chacun des membres du conseil syndical au motif que le remboursement des frais exposés par les membres du conseil sur justificatifs suppose, dans le silence du règlement de copropriété, une décision de l'assemblée générale.

Or la  résolution de l'assemblée générale n'avait pas réuni la majorité exigée, et ne se prononçait que sur le principe et non sur le montant du remboursement. De ce fait, la décision était incomplète et pouvait être contestée.

C’est ce qu’a fait la Cour d’Appel qui a jugé qu’il s’agissait d'une anomalie comptable et qu’elle ne permettait pas aux copropriétaires de vérifier l'étendue de ces frais. Elle a donc annulé les délibérations relatives à l'approbation des comptes et du quitus (CA d’Aix en Provence, 26 décembre 2001 - RG n° 97/03152, 4ème Ch A).

II. Le conseil de l’ARC

Constat est que peu de règlements de copropriété énoncent des règles de fonctionnement du conseil syndical, il convient alors de rédiger un règlement, puis de le faire voter en Assemblée à la majorité de l’article 24 et bien sur de s’y conformer. L’ARC vous en propose un exemple de règlement de fonctionnement du conseil syndical sur ce lien : www.arc-copro.com/fqmm.

Cela permet de clarifier le rôle de chacun et de préciser les limites à l’action individuelle ou collective.

Les décisions concernant les dépenses du conseil syndical devront être validées par une majorité de conseillers syndicaux et cela devra idéalement être consigné dans un registre des délibérations du conseil syndical (archivage des comptes-rendus de réunions).

Il peut être également souhaitable d’inclure une ligne budgétaire « frais de fonctionnement du conseil syndical » dans le budget prévisionnel à faire valider en assemblée générale. Cela permet de doter le conseil syndical d’un budget (certes de faible montant) pour régler des menues dépenses relevant de ses missions (frais d’avocat pour conseil, adhésion à l’ARC, etc.).

Réponse

1. Que dit le Code du travail lorsqu’il y a succession d’employeurs ?

Il faut analyser cette question en regard de l’article L.1224-1 du code du travail (ancien article L.122-12) qui prévoit le transfert des contrats de travail en cours en cas de changement d’employeur à la suite d‘une cession, fusion ou vente.

« Lorsque survient une modification dans la situation juridique de l'employeur, notamment par succession, vente, fusion, transformation du fonds, mise en société de l'entreprise, tous les contrats de travail en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l'entreprise. »

Mais la vente d’un immeuble avec mise en copropriété entre-t-elle dans le champ d’application de cet article L.1224-1 du Code du travail ?

1. Une réponse en trois temps apportée par la jurisprudence, notamment celle de la Cour de cassation.

1. Il a d’abord été considéré que ce transfert était impossible puisqu’il ne s’agissait pas de la cession d’une entreprise mais d’un immeuble ou d’une propriété immobilière. Le gardien ne pouvait ainsi pas revendiquer le transfert de son contrat de travail en l’absence d’une entité économique autonome (arrêt de la Cour de Cassation du 3 octobre 1989 N° 87-43.953 et 31 janvier 2001N 98-42.070).

A contrario, le vendeur ne pouvait pas non plus licencier le gardien pour une cause réelle et sérieuse, sa seule solution alors était d’imposer la reprise du contrat de travail au travers d’une convention tripartite (vendeur/employeur, acquéreur et salarié/gardien), avec obligation de l’accord exprès du gardien à ce transfert. Celle-ci pouvait prévoir :

• la rupture du contrat de travail et l’embauche immédiate par le syndicat ou bien le transfert du contrat de travail conventionnel ;
• la reprise de l’ancienneté par le syndicat à charge du vendeur ou le versement d’une somme par ce dernier, voire ne rien prévoir (cas le plus fréquent).

1. Il a ensuite été jugé qu’il y a transfert des contrats de travail si la vente d’immeuble s’accompagne d’un véritable transfert de l’activité économique poursuivant un objectif propre et que l’activité transférée conserve son identité. C’est ce qu’ont considéré la Cour de cassation, (arrêt du 14 février 2007 n° 4-47.110) et la cour d’appel de Versailles (arrêts du 20 février 2007et 27 février 2007).

La condition désormais pour qu’il y ait transfert des contrats de travail des gardiens en cas de vente d’immeuble et de mise en copropriété, est qu’il y ait une activité économique autonome.

Mais comment définir « une activité économique autonome poursuivant un objectif propre ». Cette définition est donnée par la cour de cassation dans un arrêt du 19 novembre 2008 N° 07-42188 « l'article L. 122-12, alinéa 2, devenu l'article L. 1224-1 du code du travail, n'est applicable qu'en cas de transfert d'une entité économique autonome qui conserve son identité et dont l'activité est poursuivie ou reprise ; que constitue une entité économique autonome un ensemble organisé de personnes et d'éléments corporels ou incorporels qui poursuit un objectif économique propre. »

En conséquence, si l’activité des gardiens existe en tant que telle avec une organisation et des moyens (local, matériel), elle constitue une activité économique autonome distincte de la vente de l’immeuble en elle-même. Il y a alors transfert automatique des contrats de travail des gardiens.

1. S’il n’y a pas de transmission d’activité autonome mais que le gardien continue son activité pour le compte du syndicat des copropriétaires, ce dernier est réputé avoir repris le contrat de travail initial et en continuant à employer le gardien, le syndicat s’est comporté de fait comme le nouvel employeur, Cour d’appel de Versailles (arrêt du 20 février 2007).

1. Conseils de l’ARC

1. Pour les situations actuelles :

• soit le contrat a été refait au moment de la vente de l’immeuble initial et est daté de la naissance de la copropriété (2004) ;
• soit il y a eu transfert du contrat en application de l’article L.1224-1 parce que le service assuré par le ou les gardiens constitue une activité économique autonome ;
• soit le gardien a été maintenu en poste dans la copropriété et le syndicat est devenu l’employeur.

En conséquence le syndicat doit reprendre l’ancienneté du gardien depuis son embauche  par le vendeur,  soit depuis 1981 dans le cas cité.

Il faut cependant bien vérifier dans l’acte de vente, voire dans le règlement de copropriété, s’il n’est pas fait état d’une convention tripartite et si celle-ci existe, s’il y est fait une mention concernant la reprise d’ancienneté des employés.

Si rien n’est indiqué, on applique l’une des deux solutions ci-dessus, ce qui revient dans les deux cas à une reprise de l’intégralité de l’ancienneté par le syndicat des copropriétaires.

1. Pour les  mises en copropriété à venir :

• Prévoir impérativement une négociation entre le propriétaire cédant et le syndicat de copropriétaires (en fait les différents acquéreurs) dans le cadre des conditions financières de la vente afin d’obtenir une indemnité venant compenser l’ancienneté acquise par le/les gardiens au service du cédant. Cette solution sera d’autant plus judicieuse lorsque l’ancienneté acquise sera importante.

• Sur le contenu du contrat de travail, bien que celui-ci soit intangible, il faut prendre compte les modifications issues du passage d’un immeuble en mono-propriété (institutionnel bailleur) à une mise en copropriété (les locataires devenus copropriétaires), en effet, certaines tâches du gardien ne seront plus exécutées, ainsi, si on prend la grille des UV annexée au contrat  de travail ou à un avenant, notamment le  paragraphe « II   tâches administratives » défini de la façon suivante :

 b) « la perception des loyers et ou des charges ;

 c) les visites des logements ;

d) l’état des lieux d’entrée ou de sortie des locataires » ;

Cependant, si ces prestations ont disparu des tâches du gardien au sein de la copropriété, il n’est pas possible de diminuer d’autant le total des UV (Unités de Valeur) qui fait partie intégrante du contrat de travail et constitue le salaire. Mais ces UV peuvent être affectées à d’autres prestations correspondant à des besoins réels de la copropriété, le cas échéant après avoir suivi une formation.

Cette réaffectation d’UV vaut aussi dans le cas où le transfert est ancien. Il s’agit alors de corriger une situation anormale provenant de la carence du syndic dans la gestion des contrats de travail dont ce dernier a la charge exclusive en application de l’article 31 du décret du 17 mars 1967. Notons au passage que ce manque de compétence et de rigueur est intolérable de la part de professionnels qui ont une obligation de conseil et de loyauté  vis-à-vis du syndicat de copropriétaires.