Les Associations Syndicales de Propriétaires sont régies par la Loi du 21 Juin 1865 modifiée par l'ordonnance n°2004-632 du 1er Juillet 2004 et le Décret n°2006-504 du 3 Mai 2006
Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière
Loi n°70-9 du 2 janvier 1970
Modifiée par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 151
Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières a pour mission de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence nécessaires au bon accomplissement des activités mentionnées à l'article 1er par les personnes mentionnées au même article 1er.
Le conseil fait des propositions au ministre de la justice et aux ministres chargés de la consommation et du logement au sujet des conditions d'accès aux activités mentionnées audit article 1er et des conditions de leur exercice, s'agissant notamment :
1° De la nature de l'obligation d'aptitude professionnelle prévue au 1° de l'article 3 ;
2° De la nature de l'obligation de compétence professionnelle prévue à l'article 4 ;
3° De la nature et des modalités selon lesquelles s'accomplit la formation continue mentionnée à l'article 3-1 ;
4° Des règles constituant le code de déontologie applicable aux personnes titulaires de la carte professionnelle mentionnée à l'article 3 et, lorsqu'il s'agit de personnes morales, à leurs représentants légaux et statutaires, dont le contenu est fixé par décret.
Le conseil est consulté pour avis sur l'ensemble des projets de textes législatifs ou réglementaires relatifs aux conditions d'accès aux activités mentionnées à l'article 1er et aux conditions de leur exercice ainsi que sur l'ensemble des projets de textes législatifs et réglementaires relatifs à la copropriété.
Le conseil établit chaque année un rapport d'activité.
Le conseil comprend :
1° Sept membres représentant les personnes titulaires de la carte professionnelle mentionnée à l'article 3, choisis en veillant à assurer la représentativité de la profession, sur proposition d'un syndicat professionnel ou d'une union de syndicats professionnels représentatifs des personnes titulaires de la carte professionnelle mentionnée au même article 3 ;
2° Cinq membres représentants des consommateurs choisis parmi les associations de défense des consommateurs œuvrant dans le domaine du logement, agréées en application de l'article L. 811-1 du code de la consommation ;
3° Trois personnalités qualifiées dans le domaine de l'immobilier ou du droit des copropriétés, qui ne disposent pas de droit de vote et dont les avis sont consultatifs ;
4° Un président nommé par arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice et des ministres chargés du logement et de la consommation et qui ne peut pas être une personne mentionnée aux 1° à 3° du présent article.
Les membres du conseil sont nommés par arrêté conjoint du ministre de la justice et des ministres chargés du logement et de la consommation.
Assistent de droit aux réunions du conseil les représentants du ministre de la justice et des ministres chargés du logement et de la consommation.
Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières comprend une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières qui instruit les cas de pratiques abusives portées à la connaissance du conseil.
La commission adresse son rapport pour avis au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières. Le président du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières propose à la délibération du conseil la transmission du rapport à l'autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation conformément aux dispositions de l'article 8-3.
La commission est composée de :
1° Cinq représentants des personnes titulaires de la carte professionnelle mentionnée à l'article 3, choisis en veillant à assurer la représentativité de la profession, sur proposition d'un syndicat professionnel ou d'une union de syndicats professionnels représentatifs des personnes titulaires de la carte professionnelle mentionnée au même article 3 ;
2° Cinq représentants des consommateurs choisis parmi les associations de défense des consommateurs œuvrant dans le domaine du logement, agréées en application de l'article L. 811-1 du code de la consommation.
Le président du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières désigne le président de la commission de contrôle parmi les personnes mentionnées au 1° du présent article.
Les membres de la commission sont nommés par arrêté conjoint du ministre de la justice et des ministres chargés du logement et de la consommation.
Articles extraits du site Legifrance au 02 Décembre 2018
L’article 18 du décret du 17 mars 1967 dispose que le procès-verbal d’une assemblée générale doit reproduire l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Voici le texte de l’article 42, alinéa 2 :
« Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa ».
Comme on le voit, cet article a pour but d’informer les copropriétaires de leur droit à faire annuler tout ou partie de l’assemblée générale correspondant au procès-verbal.
La jurisprudence des Cours d’Appel était fluctuante, certaines estimant que la reproduction n’était pas une formalité substantielle, son oubli ne pouvait entraîner l’annulation de l’assemblée générale.
D’autres Cours avaient jugé que le fait de compléter après-coup le procès-verbal était suffisant. La Cour de Cassation a mis fin le 28 janvier à cette valse-hésitation.
Voici la citation exacte de l’arrêt : « L’absence de reproduction dans la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du texte de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 rend cette notification irrégulière ».
C’est clair et net.
Comme l’a jugé la Cour, la « notification est irrégulière ». Dès lors le délai de deux mois après notification du procès-verbal au-delà duquel on ne peut engager une procédure en annulation ne peut être invoqué et les copropriétaires peuvent agir pendant un délai de … dix ans. Comme si le procès-verbal n’avait pas été adressé…. Consultation : si vous êtes géré par un syndic professionnel, vérifiez ce point. Si vous êtes syndic bénévole, n’oubliez surtout pas l’article 42, alinéa 2.
Les irrégularités affectant les assemblées générales (convocation et tenue) ne se soldent pas toujours par une nullité quand une action est engagée.
La Cour de cassation réitère sa jurisprudence constante sur les conditions nécessaires pour pouvoir solliciter la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble par un copropriétaire qui a été victime d’une notification tardive de la convocation par le syndic.
Il incombe au syndic en exercice, en sa qualité d’unique représentant légal du syndicat (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) de convoquer les copropriétaires en assemblée générale, et ce a minima une fois par an (article 7 du décret du 17 mars 1967).
Selon l’article 34 du décret du 17 mars 1967, la notification de la convocation de l’assemblée générale par le syndic aux copropriétaires s’entend soit par l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par voie électronique (à la condition d’un accord écrit express individuel de chaque destinataire), soit par une remise contre émargement.
Cette notification doit respecter un délai minimal réglementaire de 21 jours, entre le lendemain de la première présentation de celle-ci à tous les copropriétaires et le jour de la réunion du syndicat (article 9 du décret du 17 mars 1967).
Régulièrement, les délais de notification ne sont pas respectés. Certains copropriétaires concernés se rendent quand même à l’assemblée générale et font alors consigner cette irrégularité dans le procès-verbal.
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’action judiciaire en contestation de l’assemblée générale (résolutions ou réunion complète) doit être exercée par les copropriétaires opposants (ayant voté dans le sens contraire de la décision) ou défaillants (absents non représentés) dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal par le syndic.
En l’espèce, le syndic professionnel d’une copropriété sise à Menton (06) notifie hors délai la convocation de l’assemblée générale du 21 juin 2010 à une SCI T.B.V. propriétaire d’un lot.
Tout en signalant et faisant retranscrire sur le procès-verbal l’irrégularité de l’assemblée générale du fait de cette convocation tardive, la SCI T.B.V. ne s’oppose pas à l’ensemble des points inscrits à son ordre du jour.
Autrement dit, elle vote favorablement certaines questions adoptées par l’assemblée générale.
Puis après la notification du procès-verbal, elle assigne le syndicat des copropriétaires pour obtenir la nullité dans son intégralité.
La Cour de cassation dans son arrêt n° 18 - 10379 du 14 mars 2019 confirme sa jurisprudence, à savoir qu’un copropriétaire ne peut solliciter l’annulation d’une assemblée générale dans sa totalité, dès lors qu’il vote favorablement à l’une de ses décisions approuvées.
Le fait qu’il fasse consigner une réserve sur la validité de l’assemblée générale ne suffit pas pour obtenir la nullité de cette dernière :
« […] Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit qu'un copropriétaire ne peut demander l'annulation d'une assemblée générale dès lors qu'il a voté en faveur de certaines des décisions prises et constaté que la SCI T.B.V. avait voté en faveur de plusieurs résolutions lors de l'assemblée générale du 21 juin 2010, sans que la mention en page trois du procès-verbal selon laquelle elle précisait que l'assemblée générale était entachée d'illégalité en raison du non-respect du délai de convocation lui ait conféré la qualité d'opposant ou de défaillant à l'ensemble des décisions prises, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande était irrecevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé […] ».
En revanche, ce copropriétaire est en mesure d’invoquer la nullité d’une ou plusieurs résolutions prises individuellement lors de l’assemblée générale illicite s’il jouit de la qualité d’opposant à la décision concernée :
« Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande en annulation de diverses décisions adoptées au cours de l'assemblée générale, l'arrêt retient que la demande est nouvelle, comme n'ayant pas été présentée en première instance, et a été formée après l'expiration du délai de deux mois ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la demande subsidiaire en annulation de quinze décisions n'était pas virtuellement comprise dans la demande en annulation de l'assemblée générale et, dans l'affirmative, sans constater que cette demande initiale avait été formée hors délai, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes susvisés ; […] ».
Le copropriétaire présent à une assemblée générale irrégulière, qui envisage de la contester judiciairement dans son intégralité, doit préserver ses droits en votant dans le sens contraire de la majorité de chacune des résolutions, afin de ne pas engager en vain une procédure contentieuse longue et onéreuse.
Le syndic qui convoque une assemblée générale doit respecter des conditions de forme et de délai, comme nous l’avons évoqué précédemment.
L’article 9 du décret de 1967 lui impose ainsi de notifier les convocations au minimum 21 jours avant la tenue de l’AG.
S’il ne respecte pas ce délai, il commet une faute qui peut engager sa responsabilité en cas de préjudice (CA de Paris, 6 mars 1992, Loyers et copr. 1992, n° 228).
L’un des premiers éléments de vérification effectuée par les avocats concerne les conditions de forme et de délai des convocations adressées par le syndic.
Dans le cadre d’une procédure judiciaire, si le juge constate que le délai réglementaire de 21 jours n’a pas été respecté, se posera la question de savoir si c’est parce qu’une urgence particulière l’y autorisait.
En effet, le syndic n’est pas tenu à ce délai si la convocation est faite en urgence. C’est le juge qui apprécie les éléments du dossier pour se prononcer sur la réalité de l’urgence.
S’il s’avère qu’aucune urgence ne justifiait un délai plus court (« délai raisonnable »), il prononcera l’annulation de l’assemblée générale (voire d’une résolution ou de certaines résolutions si l’assemblée n’est pas contestée dans son intégralité).
Le juge de cassation en 1974 considérait que la violation d’une règle impérative en matière d’assemblée générale devait entraîner l’annulation de l’assemblée et plusieurs arrêts sont venus confirmer cette position par la suite. D’ailleurs, le même arrêt de 1974 n’exige pas du copropriétaire qu’il prouve que la convocation tardive lui a occasionné un préjudice.
La Cour de cassation est venue rappeler que même en cas d’absence de convocation ou de convocation irrégulière, le copropriétaire « opposant ou défaillant » n’a que 2 mois à compter du procès-verbal notifié pour contester l’assemblée (Cass., 3e civ., 12 octobre 2005, n° 04-14602).
Une précision également apportée en 2007 : le copropriétaire régulièrement convoqué ne peut pas demander la nullité de l’assemblée alors que l’irrégularité de la convocation concerne un autre copropriétaire : « seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué [peut] se prévaloir de l'absence ou de l'irrégularité de la convocation à l'assemblée générale » (Cass., 3e civ., 14 novembre 2007, n° 06-16392).
Parce que les copropriétés sont des lieux où les intérêts des copropriétaires divergent, entre connivences et conflits d’intérêts, ces divergences peuvent s’exprimer lorsqu’est abordée la question de l’élection du syndic.
A partir du moment où le choix du syndic ne convient pas à certains copropriétaires, ils peuvent saisir le juge d’une demande en annulation de la délibération qui l’a désigné, voire de l’assemblée en entier.
Mais le temps qu’une décision judiciaire soit rendue, le syndic désigné a pu convoquer une ou plusieurs autres assemblées. Toute la question réside ensuite dans le sort des assemblées convoquées ultérieurement, lorsque l’assemblée (ou la résolution) ayant désigné le syndic est annulée.
On peut alors assister à des annulations d’assemblées en cascade, dont il faut bien saisir la raison : lorsque la désignation du syndic a été annulée, cela revient à dire qu’il est censé ne jamais avoir été désigné lors de l’assemblée en question. Dès lors qu’il convoque une assemblée (avant que son mandat ait été annulé), la convocation est alors irrégulière car il est considéré comme n’ayant pas été régulièrement habilité pour le faire.
Conséquence : l’annulation de l’assemblée ayant désigné le syndic entraîne l’annulation rétroactive des assemblées qu’il a convoquées.
Mais là encore, ces assemblées ne sont pas nulles de plein droit, leur nullité doit être demandée au juge. Ainsi, pour obtenir ces annulations en cascade, le copropriétaire doit demander la nullité de l’assemblée (ou de la résolution) ayant désigné le syndic, ainsi que l’annulation de telle et telle assemblées irrégulièrement convoquées, chacune dans le délai de 2 mois à compter de la notification des PV correspondants.
Le principe de rétroactivité signifie que les parties concernées (copropriétaires et syndic) sont replacés dans la situation antérieure à l’acte qui a été annulé, ce qui pose de nombreuses difficultés en pratique puisque le syndic a en principe accompli des actes de gestion depuis son élection (finalement annulée), pour lesquels il devait en principe percevoir une rémunération (cette problématique est abordée ci-dessous), et que les assemblées ont pris des décisions qui se trouvent privées d’effet (désignation du syndic, élection des membres du conseil syndical, vote de travaux, approbation des comptes…).
Concrètement, cela revient à dire que toutes les résolutions votées lors de ces assemblées ne peuvent pas s’appliquer et que pour pouvoir les voter à nouveau, il faudrait tout reprendre depuis le début et prévoir une assemblée générale convoquée en bonne et due forme. Simplement, si la copropriété est dépourvue de syndic du fait de l’annulation en justice de son mandat, il sera nécessaire en amont de mettre en œuvre la procédure de requête afin qu’un administrateur provisoire soit désigné par le Président du Tribunal de grande instance (comme vu précédemment).
On constate donc que l’annulation de la désignation d’un syndic entraîne des conséquences lourdes pour la copropriété.
C’est pourquoi la jurisprudence a eu tendance à en limiter les effets, notamment en limitant le délai de contestation des assemblées convoquées par un syndic dont le mandat a été annulé.
Auparavant, elle considérait que le délai de contestation des décisions d’assemblée de 2 mois (article 42, alinéa 2, de la loi de 1965) ne s’appliquait pas à ces assemblées, de sorte qu’un copropriétaire qui avait obtenu l’annulation de la désignation du syndic pouvait contester les assemblées irrégulièrement convoquées dans le délai de droit commun de 10 ans, réduits à 5 ans depuis la loi ELAN (article 42, alinéa 1er).
Depuis plusieurs années, la jurisprudence impose désormais que le copropriétaire qui veut obtenir l’annulation de ces assemblées agisse dans le délai de 2 mois, comme c’est le cas pour toute contestation de décisions d’assemblées. Cette précision vient limiter les nullités en cascade.
L’arrêt cité du 6 février 2002 applique ce délai de 2 mois et plusieurs arrêts ultérieurs le confirment (Cass., 3e civ., 3 mars 2004, n° 02-15091 ; Cass., 3e civ., 7 avril 2004, n° 02-14496 ; Cass., 3e civ., 30 janvier 2007, n° 05-19475).
L’article 17 du décret de 1967 impose l’établissement d’un procès-verbal d’assemblée générale, qui doit être signé en fin de séance par le président, le secrétaire et, le cas échéant, le(s) scrutateur(s). Cet article en détermine quelques conditions de forme, ainsi que le contenu.
Sa notification, faite conformément à l’article 18 du décret, est importante puisque c’est elle qui constitue le point de départ du délai de 2 mois en contestation des décisions prises par l’assemblée, voire de l’assemblée elle-même.
De nombreux copropriétaires s’interrogent sur les effets du procès-verbal d’assemblée qui serait irrégulier, inexact ou non signé par certains membres du bureau.
De manière générale, la jurisprudence ne considère pas qu’une erreur ou une irrégularité affectant le procès-verbal entraîne automatiquement l’annulation des décisions votées en assemblée.
Elle vient plutôt limiter les recours contre les décisions d’assemblée générale qui ne seraient fondées que sur un motif d’irrégularité du procès-verbal et n’annule la ou les décision(s) contestée(s) que si l’irrégularité ou l’erreur est déterminante pour l’adoption de la résolution concernée, par exemple en ce qui concerne le décompte des voix ou pire, la fausseté des mentions du PV.
En ce qui concerne le défaut de signature du PV, la jurisprudence considère qu’il n’entraîne pas nécessairement et à lui seule l’annulation des décisions prises par l’assemblée.
Il en va autrement si l’absence de signature s’accompagne d’éléments de nature à prouver la fausseté de ce document. Ces éléments de preuve sont soumis à l’appréciation des juges au cas par cas.
Cette jurisprudence est constante : elle a par exemple confirmé un arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation en date du 26 mars 2014, n° 13-10693.
Un ou plusieurs copropriétaires peuvent avoir intérêt à solliciter le syndic afin qu’il convoque une assemblée.
L’article 8 du décret de 1967 impose au syndic de convoquer une assemblée dès lors que la demande émane, soit du conseil syndical, soit de copropriétaires représentant au moins un quart des voix de la copropriété. Cette demande s’accompagne des questions à inscrire à l’ordre du jour.
Pour sortir d’une situation de blocage, l’article 8 prévoit fort heureusement que si le syndic n’y procède pas, le président du conseil syndical peut valablement convoquer lui-même cette assemblée, après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 8 jours.
En l’absence de conseil syndical ou si le président de ce conseil n’y procède pas, tout copropriétaire peut la solliciter auprès du président du Tribunal judiciaire.
Ce texte prévoit que la convocation est notifiée au syndic.
Mais face à un syndic peu diligent, et en fonction de l’urgence à faire convoquer cette assemblée, il se peut que le président du conseil syndical omette d’en informer le syndic.
La jurisprudence ne lui en tient pas rigueur puisque l’assemblée restera tout de même valable
Cet arrêt de 2005 est un arrêt de revirement, car auparavant, la jurisprudence décidait qu’en l’absence de convocation ou de convocation irrégulière, le délai de 2 mois ne s’appliquait pas. Elle retenait l’application du délai de droit commun de 10 ans, devenus 5 ans.
L’assemblée générale constitue l’organe souverain décisionnaire du syndicat, ce qui implique pour le syndic d’y convoquer tous les copropriétaires ou leur représentant légal ou statutaire.
En cas de carence du syndic à cet impératif, le syndicat s’expose à se voir objecter l’inopposabilité des résolutions de ces assemblées générales auprès des copropriétaires lésés au-delà du délai réduit de deux mois, comme le souligne un arrêt de la cour de cassation du 12 novembre 2020 (19-20811)
Un couple acquiert en 1963 un lot commercial à construire (qui ne sera jamais érigé) sur une résidence en copropriété sise à Orange (84), via une Société Civile Immobilière (S.C.I.), dont la gérance est assurée par l’époux.
Cette S.C.I. perd la personnalité juridique (existence légale) en 2002 pour défaut d’immatriculation auprès du Registre du commerce et des sociétés, ce qui l’a fait basculer dans le régime de l’indivision, propriété du couple.
Suite au décès de l’époux en 2003, l’indivision du lot n° 73 se compose désormais du conjoint et de leurs quatre enfants.
En raison d’un arriéré de provisions et charges que le syndicat estime au principal à près de 30.000 euros (hors demandes accessoires), son syndic assigne en paiement les quatre indivisaires les 24 et 25 février 2015.
Ces derniers contestent devoir ces sommes pour défaut de notification à la S.C.I., puis à l’indivision de la convocation et des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé budgets, comptes de la copropriété constitutifs de la dette et requièrent reconventionnellement la nullité de ces réunions du syndicat.
Le T.G.I. de Carpentras dans un jugement n° 15 - 00928 du 6 juillet 2017 condamne les copropriétaires débiteurs au paiement à titre principal 16.745,07 euros, actualisés à 19.690,60 euros par la cour d’appel de Nîmes dans son arrêt du n° 17 - 03305 du 23 mai 2019.
La décision des magistrats de Nîmes se fonde sur les principes généraux du droit de la copropriété, à savoir, qu’il appartient aux copropriétaires de notifier au syndic, directement, via leur notaire ou avocat tout changement statutaire et/ou d’adresse, conformément aux articles 6 et 32 du décret du 17 mars 1967.
A défaut, le syndicat, représenté par son syndic, est présumé avoir régulièrement rempli son obligation de notification de la convocation et du procès-verbal de l’assemblée générale au propriétaire et à sa dernière adresse connue : «…Les consorts J.G. qui ne peuvent faire grief au syndicat des copropriétaires de n'avoir pas régulièrement convoqué les indivisaires aux assemblées générales, compte tenu de leur propre carence dans l'information du syndic, alors que le syndic de copropriété n'a jamais eu pour seul interlocuteur que la S.C.I. R.C., ils ne sont pas fondés à demander l'annulation des assemblées générales sus visées et le jugement déféré sera confirmé sur ce point… »
En revanche, le syndicat ne peut prétendre au recouvrement de provisions et charges antérieures, en l’absence de justification d’une partie de la dette, mais aussi et surtout de la prescription décennale applicable conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (dans sa rédaction en vigueur au moment de l’assignation, délai désormais réduit à 5 ans, suite à la modification instituée par la loi ELAN du 23 novembre 2018), raison pour laquelle les juges n’octroient à celui-ci qu’une fraction de la dette requise auprès des débiteurs : « …Le syndicat des copropriétaires demande au titre de l'arriéré de charges due par l'indivision J. G. la somme de 32 425,26 euros arrêtée au 19 octobre 2017 suivant décompte du 7 décembre 2017.
Ce décompte faisant état d'un solde débiteur de 12 734,66 euros à la date du 1er janvier 2007, sans que le syndicat des copropriétaires ne justifie du décompte détaillé de cette dernière somme, de sorte que la part de charges nécessairement prescrite ne peut être calculée, c'est à bon droit que les premiers juges ont débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande à hauteur de 12 734,66 euros et y a fait droit pour le surplus… »
Les indivisaires recourent cet arrêt selon le même argument juridique, à savoir la nullité d’une partie de la dette pour défaut de notification de la convocation, du procès-verbal des assemblées générales à la S.C.I., puis aux indivisaires ou à un mandataire commun.
Dans son arrêt n° 19 - 20811 du 12 novembre 2020, la cour de cassation fait droit à cette demande des indivisaires.
Les magistrats soulignent, que s’il appartient effectivement aux propriétaires de notifier tout changement statutaire au syndic, ce dernier est néanmoins tenu de mettre en œuvre des moyens pour identifier les propriétaires, et justifier de la notification de la convocation, du procès-verbal des assemblées généraux à ceux-ci ou à un mandataire commun (désigné amiablement par les indivisaires ou judiciairement par ces derniers, voire le syndic selon l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965), lorsqu’il a manifestement connaissance d’une modification intervenue.
Autrement dit, le syndicat, représenté par son syndic, ne peut pas faire preuve d’incohérence, en invoquant à la fois la méconnaissance de la situation juridique effective, alors même qu’il est informé du décès du gérant (tout en continuant à notifier illégalement à ce dernier les documents du syndicat), et qu’il poursuit en justice les indivisaires :
"… Pour condamner les consorts en paiement d’une somme de 19690.60eiros, l'arrêt retient que, compte tenu des circonstances de la disparition de la SCI et de la naissance de l'indivision, dont les consorts ne justifient pas qu'ils ont tenus le syndic informés, il ne saurait être reproché au syndicat ni de e pas avoir convoqué chacun des indivisaires, ni de ne pas fait désigner un mandataire commun pour l'indivision.
En se déterminant ainsi, sans rechercher comme il le lui était demandé, si la SCI avait quant à elle été convoquée aux assemblées générales qui s'étaient tenues de 2007 à 2016, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision "
Dès lors, le syndic en sa qualité de représentant du syndicat, doit veiller à notifier la convocation, le procès-verbal au(x) copropriétaire(s) approprié(s) ou à défaut à leur mandataire commun désigné par ses soins, afin de ne pas exposer la collectivité à une absence partielle, voire intégrale de recouvrement de sa dette.
En effet, bien que la notification du changement incombe réglementairement au(x) propriétaire(s) concerné(s), le syndic n'en demeure pas moins tenu de tirer les conséquences des informations dont il a manifestement connaissance et tient compte de manière fractionnée.
