En cas de gestion considérée comme défaillante dans une résidence, la quête des copropriétaires qui recherchent des responsables ne s’arrête pas toujours au syndic professionnel ou bénévole.

Autrement dit, le conseil syndical et son président ne sont pas à l’abri de poursuites engagées par d’autres copropriétaires, mais ce la sera uniquement pour des fautes graves et avérées comme le réitère la Cour d’Appel de Paris dans un arrêt du 20 septembre 2017.

I. La mission du conseil syndical constitué de bénévoles

Le conseil syndical a pour mission d’assister et de contrôler le syndic dans sa gestion. Il collabore avec ce dernier dans l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale et du budget prévisionnel de fonctionnement de l’immeuble, dont il suit l’exécution (art. 26 du décret du 17 mars 1967).

Les conseillers syndicaux, qui sont libres de désigner un président parmi leurs membres (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965) agissent à titre strictement bénévoles (art. 27 du décret du 17 mars 1967).

Autrement dit, les conseillers syndicaux ne sont pas des professionnels de la gestion.

II. La responsabilité civile délictuelle des conseillers syndicaux ne peut être retenue que pour des fautes lourdes constatées

Dans la mesure où le conseil syndical comprend des non professionnels, et qu’il ne jouit pas d’un pouvoir décisionnaire, sauf délégation expresse de l’assemblée générale, la responsabilité civile ne peut être recherchée :

- qu’individuellement, puisqu’il ne bénéficie pas de la personnalité juridique ;

- qu’en démontrant une faute grave, un dommage et le lien de causalité entre les deux (art. 1240 du Code civil).

C’est une responsabilité civile délictuelle et non pas contractuelle, car elle ne relève pas d’un contrat.

C’est ce que rappelle la Cour d’Appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, dans un arrêt n° 15 - 10113 du 20 septembre 2017.

En l’espèce, un copropriétaire mécontent de la gestion d’un syndic professionnel entendait agir en réparation de son préjudice à l’encontre du président du conseil syndical, considérant que sa responsabilité civile délictuelle était doublement engagée :

- d’une part, parce que le mandat de syndic adopté en assemblée générale résultait d’une initiative du président du conseil syndical ;

- d’autre part, parce que la défaillance d’administration de l’immeuble par le syndic constituait selon lui de facto une faute du président du conseil syndical, la fonction de cet organe consistant à assister et contrôler la gestion du syndic.

La Cour d’Appel rejette le recours du copropriétaire :

«…Il apparait qu’en réalité les griefs formulés par Mme S… (incompétence, dépassement de son mandat de syndic) à les supposer établis (il n’y a pas d’action de la part du syndicat en responsabilité professionnelle à l’encontre du syndic) visent la société D…, syndic ; M. L…, président du conseil syndical, dont il n’est pas allégué qu’il soit un professionnel de la gestion d’immeuble, n’est pas le garant de la mauvaise gestion alléguée du syndic ; le choix de la société D. en qualité de syndic de l’immeuble, ne peut lui être reproché à faute, dans la mesure où cette société bénéficiait de toutes les qualifications apparentes pour exercer la fonction de syndic ; il ne peut être exigé du président du conseil syndical une obligation de résultat quant à la gestion du syndic dont il a proposé la désignation à l’assemblée générale ;

Ce premier grief doit être rejeté ;

… Il convient d’ajouter que l’éventuelle négligence dans la surveillance des comptes du syndic ne constitue pas en soi, en l’absence de collusion frauduleuse démontrée entre le syndic et le président du conseil syndical, une faute lourde qui engagerait alors la responsabilité du président ou du membre du conseil syndical… »

Cette décision s’inscrit dans la jurisprudence judiciaire constante sur la mise en cause de la responsabilité civile délictuelle des conseillers syndicaux.

Elle implique une l’accomplissement d’une faute manifestement grave et non pas d’un simple manquement, puisque ces personnes agissent bénévolement, sans avoir les mêmes compétences que le syndic, et ne bénéficient pas d’un pouvoir décisionnaire.

Cet arrêt rappelle aussi de manière détournée le pouvoir de l’assemblée générale.

La copropriétaire mécontente s’appuie sur un abus d’autorité du président du conseil syndical qui présidé par M. X a influencé le vote des copropriétaires en déposant dans leur boîte aux lettres, préalablement à l’assemblée générale du XX, une note indiquant les votes futurs des membres du conseil syndical.

« ce grief n’est pas suffisamment démontré en l’espèce, les copropriétaires réunis en assemblée générale restant libres de voter comme ils l’entendent

Il convient d’ajouter que l’article 21 du décret du 17 mars 1967 dispose en son alinéa 2 que le conseil syndical 'donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même'; le fait d’avoir donné l’avis du conseil syndical sur les différents projets de résolutions devant être soumis à assemblée générale n’apparaît donc pas fautif .

Le copropriétaire, qui envisage d’agir judiciairement contre les conseillers syndicaux,  doit être conscient de l’aléa d’une action judiciaire en responsabilité civile délictuelle et de la nécessité d’apporter la preuve de ses dires, à savoir une faute aggravée, le dommage et le lien de causalité entre les deux.

Une telle action doit donc être réservée à des cas très graves.

Occasionnellement, la Cour de cassation doit se prononcer sur des arrêts de Cour d’appel dans lesquels la responsabilité d’un ou plusieurs membres du conseil syndical est recherchée par un autre copropriétaire, qui n’apprécie pas leurs prestations.

Dans cet arrêt en , seule la responsabilité du président du conseil syndical a été mise en cause.

I. Statut et compétences du conseil syndical et de ses membres

Le conseil syndical est désigné en assemblée générale, en principe parmi les propriétaires d’un lot dans la résidence concernée (article 21 de la loi du 10 juillet 1965).

Il a pour mission d’assister et de contrôler le syndic dans sa gestion, ce qui s’entend principalement du contrôle des comptes, de s’assurer de l’exécution des décisions de l’assemblée générale et de contribuer à l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale ainsi que du budget prévisionnel, dont il suit l’exécution (article 26 du décret du 17 mars 1967).

Le conseil syndical ne bénéficie pas d’un pouvoir décisionnaire contrairement à une idée couramment répandue, sauf en cas d’habilitation de l’assemblée générale du syndicat sur un point déterminé.

Il ne jouit pas de la personnalité civile. Par conséquent, il ne peut pas signer de contrat, engager d’action au tribunal, ni être assigné. Les autres copropriétaires ne peuvent donc pas rechercher la responsabilité du conseil syndical.

Par contre, il est possible de mettre en cause la responsabilité individuelle de chacun des membres du conseil syndical : une action peut être engagée uniquement contre un conseiller ou contre tous mais pris individuellement.

Le conseil syndical est constitué de non professionnels, intervenant strictement bénévolement.

Pour mener à bien cette mission, qui peut nécessiter pour certaines questions, des compétences qu’aucun membre ne détient, le conseil  syndical peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix (par exemple un juriste ou un auditeur).

La dépense correspondante sera supportée par le syndicat et réglée par le syndic (article 27 du décret du 17 mars 1967).

II. Responsabilité civile des membres du conseil syndical

S’il peut arriver que des conseillers outrepassent leur mandat, souvent induits en erreur par des syndics professionnels, il n’en demeure pas moins que la très grande majorité agit régulièrement.

Malgré cela, ils peuvent s’exposer à des instances judiciaires introduites par des copropriétaires procéduriers ou simplement mécontents.

En l’espèce, dans une résidence parisienne, un copropriétaire assigne le président du conseil syndical de son immeuble, car il estime qu’il a commis deux fautes qui lui auraient causé un préjudice :

• faute de négligence lors du contrôle des comptes, ces derniers présentés à l’assemblée générale comportaient des irrégularités,
• faute pour avoir eu recours à des professionnels de son choix pour des missions que ce copropriétaire considérait comme inutile.

Cette action était engagée sur le fondement de la responsabilité délictuelle (article 1240 du Code civil), ce qui implique de démontrer une faute, un dommage et un lien de causalité entre les deux.

Dans son arrêt n°17 - 27766 du 29 novembre 2018, la Cour de cassation rappelle sa jurisprudence constante :

« […] que la cour d’appel, qui a pu retenir qu’une négligence dans la surveillance des comptes du syndic ne constituait pas en soi, en l’absence de collusion frauduleuse démontrée entre le syndic et le président ou un membre du conseil syndical, une faute suffisamment grave pour engager la responsabilité du président ou du membre du conseil syndical et qui a relevé que les dépenses engagées par le conseil syndical … et n’avaient pas été jugées inutiles par celle-ci (assemblée générale), en a exactement déduit que la demande de M. Y pour les manquements commis en sa qualité de président du conseil syndical devait être rejetée[…] »

La faute qui justifie la mise en cause de la responsabilité civile d’un membre du conseil syndical doit être suffisamment grave. Une simple négligence ne suffit pas s’il n’y avait pas connivence avec le syndic.

Il faut donc une certaine volonté d’arranger ou d’avantager le syndic au détriment du syndicat des copropriétaires.

Ce lien doit bien entendu être prouvé par le copropriétaire qui assignerait le membre du conseil syndical présumé fautif.

Cet arrêt nous rappelle aussi qu’un copropriétaire ne peut pas obtenir une indemnisation pour des dépenses engagées, dans le cadre de sa mission, par le conseil syndical et ratifiées par l’assemblée générale.

Cela peut se comprendre car il ne faut pas oublier que les membres du conseil syndical sont des bénévoles, non professionnels et que si leur responsabilité civile pouvait être mise en cause comme celles des professionnels, il y aurait encore moins de volontaires que maintenant…

La carence ne doit pas être confondue avec la notion de faute du syndic qui engage sa responsabilité.

La faute du syndic permet d’engager sa responsabilité en cas de préjudice et si le demandeur (copropriétaire(s) ou syndicat des copropriétaires) obtient gain de cause, le juge peut lui allouer des dommages et intérêts en réparation de son préjudice. En pratique, ces actions sont généralement engagées lorsque la copropriété s’est « débarrassée » du syndic (en le révoquant en cours de mandat ou en désignant un autre syndic à la fin de son mandat).

La notion de carence permet, quant à elle, de faire désigner un administrateur provisoire, alors même qu’il n’a pas été mis fin au mandat du syndic en titre (article 49 du décret de 1967). Cette procédure implique d’avoir, au préalable, mis en demeure le syndic d’accomplir l’obligation concernée (sauf urgence à faire réaliser certains travaux).

L’administrateur provisoire peut être désigné en justice pour différentes raisons : copropriété dépourvue de syndic (article 47 du décret de 1967) , ou copropriété dotée d’un syndic mais empêché de remplir ses fonctions (maladie, décès) ou en situation de carence (article 49).

La carence est appréciée au cas par cas par les juges.

La jurisprudence apporte une précision utile ici, à savoir que la carence n’implique pas nécessairement une négligence généralisée de la part du syndic, mais elle suppose des difficultés suffisamment graves pour justifier la désignation d’un administrateur provisoire, notamment lorsqu’il s’agit de diligences importantes et que la copropriété est en droit d’attendre normalement de son syndic.

Or, de nombreuses copropriétés sont confrontées à des syndics peu diligents, qui tardent parfois de manière importante et préjudiciable, à mettre en exécution leurs obligations : absence de convocation à l’assemblée annuelle, absence de réponse aux membres du conseil syndical pour obtenir des informations ou documents (malgré le délai d’1 mois qui leur est imposé sous peine de pénalités), absence d’initiative face à des travaux pourtant urgents…

Si la nécessité d’en passer par un juge pour faire désigner un administrateur provisoire peut dissuader les copropriétaires, elle peut s’avérer néanmoins utile pour permettre à la copropriété de continuer à fonctionner.

Bien entendu, dans la mesure où l’inexécution ou la mauvaise exécution par le syndic de ses obligations entraîne un préjudice pour un ou plusieurs copropriétaires, ceux-ci sont en droit d’en réclamer réparation en justice dans le cadre d’une action en responsabilité contre le syndic.

Parmi les obligations du syndic figure celle – comme nous l’avons vu – d’assurer l’exécution des décisions prises en assemblée générale.

Qu’importe que le syndic ait sa propre opinion sur les délibérations votées en assemblée, qu’il peut tout à fait juger inutiles ou inopportunes (licenciement du concierge en l’espèce), il ne peut pas remettre en cause ces délibérations, le pouvoir de décision revenant à l’assemblée.

Sur le principe, comme toute personne, le membre du conseil syndical n’est pas à l’abri de commettre une faute ou une négligence occasionnant un préjudice pour un copropriétaire.

Il faut préciser ici que le conseil syndical n’a pas la personnalité morale : il est donc impossible d’engager la responsabilité « du conseil syndical », mais seulement celle de chacun de ses membres.

Compte tenu de son rôle de représentation du conseil syndical, c’est souvent le président qui est en ligne de mire.

L’un des intérêts de cette décision de la Cour de cassation est de rappeler que la mission des membres du conseil syndical s’inscrit dans un mandat de l’assemblée des copropriétaires.

Ceci a le mérite de servir aux membres de conseils syndicaux auxquels des tiers (entreprises, banque…) ne veulent pas communiquer d’informations, préférant avoir affaire au syndic, représentant du syndicat des copropriétaires. Ils peuvent légitimement faire valoir le mandat qu’ils détiennent également du fait de leur désignation par l’assemblée.

D’autre part, et c’est l’apport le plus important de cette décision, la Cour de cassation fait application du principe général de responsabilité dans le cadre d’un mandat.

Les dispositions de l’article 1192 du Code civil sont claires à ce sujet : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ».

Le simple fait qu’un mandataire accomplisse bénévolement sa mission atténue sa  responsabilité.

En l’espèce, une copropriétaire reprochait au président du conseil syndical une négligence dans la surveillance des comptes tenus par le syndic et d’avoir engagé pour la copropriété des frais inutiles.

Sa demande est rejetée, conformément à une jurisprudence constante à ce sujet.

Peu d’actions en responsabilité contre des membres de conseils syndicaux prospèrent.

Pour qu’une action en responsabilité contre un membre de conseil syndical aboutisse, il faudrait démontrer une faute d’une certaine gravité, qui confine à la collusion frauduleuse, ce qui n’est pas le cas d’une simple négligence dans la surveillance des comptes.

Pour exemples, on peut citer une affaire où la Cour d’appel de Paris a refusé de considérer responsable un membre de conseil syndical qui a mal conseillé l’assemblée pour la passation d’un contrat, sachant que l’avis du conseil syndical ne lie ni l’assemblée, ni le syndic (CA de Paris, 23^e ch. A, 4 octobre 2000, Loyers et copr. 2001, n° 100), ou encore d’un président de conseil syndical qui avait incité les copropriétaires à voter en faveur d’un syndic, dont la gestion s’est avérée désastreuse (CA de  Paris, Pôle 4, ch. 2, 20 septembre 2017, n° 15/10113).