Cet arrêt de 1996 a été précisé par un arrêt de 1999, suivant lequel le mandat du syndic prend effet immédiatement, à l'instant même des résultats du vote, sauf décision contraire de l’assemblée générale (Cass., 3e civ., 20 janvier 1999, n° 97-14747).
Cette jurisprudence, bien qu’antérieure à l’instauration du contrat-type de syndic, reste pertinente à l’heure actuelle.
En effet, alors que l’article 29 du décret de 1967 précise bien que le contrat de syndic doit faire mention de sa durée (qui ne peut pas excéder 3 ans) et de ses dates de prise d’effet et d’échéance, certains syndics croient bon de fixer une date de prise d’effet de mandat antérieure à la date de l’assemblée générale les désignant.
Ainsi, ils font parfois coïncider les dates de début et de fin de mandat avec la période de l’exercice comptable, par exemple avec un mandat d’un an allant du 1er janvier au 31 décembre de l’année N, au lieu du 30 juin de l’année N (jour de l’assemblée générale) au 29 juin de l’année N+1.
Ce procédé est illégal et les copropriétaires doivent être particulièrement vigilants sur ce point, et de manière plus générale sur le respect des clauses du contrat-type par le syndic, avant d’approuver l’un des contrats soumis au vote en assemblée.
Comme évoqué plus haut, la désignation du syndic peut faire l’objet du procédé de passerelle prévu à l’article 25-1 de la loi de 1965 : si la majorité absolue n’a pas été atteinte mais que le vote a recueilli au moins 1/3 des voix des copropriétaires, il peut être procédé immédiatement à un second vote à la majorité simple.
En cas de pluralité de candidatures, s’est posée la question de savoir si la passerelle pouvait être utilisée pour un candidat qui n’a pas obtenu la majorité absolue de l’article 25, sans attendre d’examiner les candidatures suivantes, ou si chaque candidature devait d’abord être soumise au vote de l’article 25 avant que la passerelle puisse être utilisée.
La réponse donnée par la Cour de cassation est très claire : en cas de pluralité de candidatures, l’assemblée générale ne peut valablement procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 sur l’une des candidatures qu’après avoir soumis au vote à la majorité de l’article 25 les autres candidatures.
Chacune des candidatures doit donc être soumise au vote à la majorité absolue de l’article 25 avant qu’il puisse être procédé à un second vote à la majorité simple.
L’intérêt de cet arrêt est notamment d’éviter que le syndic en place, qui ferait examiner sa candidature en premier, ne se fasse réélire par un second vote plus facile à obtenir alors qu’il n’a pas obtenu la majorité de l’article 25, sans attendre l’examen par l’assemblée des autres candidatures.
Cet arrêt important doit permettre d’éviter toute tentative de syndics de se faire reconduire à tout prix dans leurs fonctions, en utilisant de manière abusive la passerelle de l’article 25-1 sans examen préalable des candidatures concurrentes, qui pourraient être privilégiées par les copropriétaires déçus de leur syndic.
En cette période doublement troublée pour les copropriétés (report des assemblées générales, absence de convocation des assemblées générales avant le 31 janvier 2021, absence de concertation avec le conseil syndical pour établir l’ordre du jour, vote uniquement par correspondance), nous avons souhaité mettre en lumière un arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 03 décembre 2015 (14-25.583).
Pourquoi maintenant ? Parce-que cet arrêt reflète une certaine réalité de la situation dans laquelle se trouve un grand nombre de copropriétés, à savoir l’absence de mise en concurrence d’un contrat de syndic qui est arrivé à échéance. En effet, nous sommes les premiers témoins d’un nombre considérable de copropriétés qui voulait se séparer de leur syndic actuel, mais lequel n’a mis à l’ordre du jour que sa candidature, obligeant les assemblées générales soient à accepter cette nouvelle désignation, soient à la refuser mais dans ce cas, se retrouve sans syndic.
Alors, cet arrêt rendu par la Cour de cassation à son importance, même si la réponse apportée par la haute juridiction n’est pas favorable aux syndicats des copropriétaires. Notre rôle est aussi de vous informer sur ce qui n’est pas possible… à moins de trouver une astuce pour contourner le problème.
Dans cette copropriété, un syndic bénévole refuse de porter à l’ordre du jour la question de la nomination d’un syndic concurrent, imposant alors son unique désignation lors de l’assemblée générale ou l’absence de syndic.
Les copropriétaires rejettent la désignation de ce syndic bénévole et pour éviter de se retrouver sans syndic, l’assemblée générale désigne alors un syndic bénévole provisoire dans l’unique but de pouvoir d’organiser une autre assemblée générale avec la désignation d’un autre syndic. Cependant, la nomination du syndic provisoire n’était pas prévue à l’ordre du jour de cette réunion.
Le syndic bénévole évincé et opposant à la désignation d’un syndic provisoire (autre que lui) assigne alors le syndicat des copropriétaires en annulation de ladite résolution.
En effet, conformément à l’article 13 du décret du 17 mars 1967, « l’assemblée générale ne prend que de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1 (dudit décret) ».
Autrement dit, la loi est claire sur ce sujet. Pour pouvoir voter sur une résolution, celle-ci doit figurer à l’ordre du jour de l’assemblée générale. La jurisprudence est tout aussi limpide à ce sujet, les juridictions ont en effet, toujours annulé les résolutions qui n’étaient pas inscrites à l’ordre du jour (si des copropriétaires opposants ou défaillants ont demandé l’annulation judiciaire de ladite résolution).
En conséquence, il y avait donc très peu de chance que la juridiction saisie rejette la demande d’annulation de la résolution. Pourtant la Cour d’appel de Paris dans un arrêt rendu le 28 mai 2014 rejette la demande du syndic évincé. Pour ce faire, elle s’appuie sur la théorie de l’incident : le syndic bénévole qui a organisé l’assemblée générale a refusé expressément (en envoyant une lettre de refus au conseil syndical) d’inscrire la nomination d’un syndic concurrent, donc la seule possibilité pour désigner un syndic était de le désigner lui. Dès lors, selon la Cour d’appel, la désignation d’un autre syndic bénévole provisoire bien que non-inscrite à l’ordre du jour est valable en raison de la « théorie de l’incident ».
Cependant, ce n’est pas cet argument que retient la Cour de cassation qui casse l’arrêt rendu par la Cour d’appel. La haute juridiction se base sur l’article 13 du décret susmentionné et énonce « l’assemblée générale ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour ».
Cette cassation n’est pas surprenante, mais une décision inverse aurait permis au syndicat des copropriétaires de se retrouver dans une situation pratique plus propice à la nomination d’un meilleur syndic, sans passer par les rouages judiciaires.
Dès lors, la nomination du syndic bénévole provisoire n’est alors pas valable, le syndicat des copropriétaires est alors sans syndic…
C’était justement pour éviter la désignation d’un syndic judiciaire que l’assemblée générale avait élu un syndic provisoire, sauf que la Cour de cassation en annulant cette résolution, nomme également un syndic provisoire. En effet, la copropriété se retrouve sans syndic et le syndic bénévole évincé a alors demandé à la juridiction la nomination judiciaire d’un syndic provisoire.
En effet, en application de l’article 17 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 et 46 du décret du 17 mars 1967, à défaut de nomination par l’assemblée générale des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal judiciaire désigne le syndic par ordonnance sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d’un ou plusieurs membres du conseil syndical ou du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de la situation de l’immeuble.
Autrement dit, si l’assemblée générale doit désigner un syndic, mais que le syndic candidat ou que les syndics candidats n’obtient pas la majorité requise (malgré la passerelle), la copropriété se retrouve alors sans syndic. Dans ce cas, la loi ne prévoit pas d’autre possibilité que de saisir le président du tribunal judiciaire afin que ce dernier nomme un syndic provisoire, qui aura notamment pour mission principale d’organiser une nouvelle assemblée générale aux fins de désigner un nouveau syndic.
La seule exception possible à cette situation, c’est lorsque l’assemblée générale n’a pas désigné de syndic mais que le contrat du syndic actuel est encore en cours. Par exemple si le contrat du syndic actuel se termine le 05 février 2021, il convoque l’assemblée générale qui se tient le 27 janvier 2021. Au cours de cette assemblée générale, aucun syndic n’est désigné faute de majorité, alors le syndic actuel peut jusqu’au 05 février 2021 envoyer une nouvelle convocation pour la désignation d’un syndic.
C’est le seul échappatoire à la désignation d’un syndic judiciaire en cas de refus de désigner un syndic à la majorité requise.
La sanction est terrible pour le syndicat des copropriétaires, mais par moment il vaut mieux subir la sanction que subir la mauvaise gestion de l’ancien syndic désigné une fois de plus.
Par ailleurs, nous attirons votre attention sur le fait que la désignation du syndic bénévole provisoire a été annulée judiciaire car le copropriétaire évincé a voté contre, ce qui lui a ouvert le droit de contester cette résolution. Pour rappel, seuls les copropriétaires défaillants ou opposants peuvent contester judiciairement la décision… avis à bon entendeur !
Observation : S’inscrivant dans le cadre d’une relation contractuelle, le quitus concerne exclusivement les rapports entre le SDC et le syndic et ne saurait donc avoir d’effet envers les tiers.
Ce document exonère certes le syndic de sa responsabilité vis-à-vis du syndicat mais non des fautes délictuelles ou quasi-délictuelles qu’il a pu commettre à l’encontre d’un copropriétaire, pris individuellement, en causant à celui-ci un préjudice personnel.
Le copropriétaire, qui vote en faveur d'une résolution de l'assemblée générale d'un syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, s'il n'est pas recevable à demander, en application de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l'annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d'un préjudice personnel né de sa faute.
En droit de la copropriété, le quitus continue à jouer un rôle important dans la mesure où il emporte reconnaissance que le syndic a régulièrement assumé la gestion d’ensemble de la copropriété.
En effet, ce document entraîne renonciation à rechercher ultérieurement la responsabilité du syndic pour tous les actes dont l’existence a été portée à la connaissance de l’assemblée générale.
Il découle de ce principe la conséquence suivante : Le SDC ne peut donc tenter de se rétracter en cherchant à obtenir la nullité de la décision accordant la décharge de responsabilité de son mandataire puisqu’il n’a pas qualité pour agir au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision commentée envisage de façon originale la situation sous l’angle du copropriétaire ayant voté en faveur du quitus en apportant deux précisions intéressantes :
Le copropriétaire ayant voté en faveur de la résolution d’assemblée générale ayant donné quitus au syndic n’est pas recevable à en demander l’annulation ;
Quel qu’ait été le sens du vote du copropriétaire sur cette résolution, il demeure recevable à rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice né de sa faute.
Rappel des faits de l’affaire jugée :
Un immeuble soumis au statut de la copropriété, présentait de graves désordres de structures imposant son étaiement, a fait l'objet d'un arrêté de péril imminent le 15 octobre 2013.
Un copropriétaire a assigné le syndic en indemnisation de préjudice financier et de jouissance subis jusqu’à l’exécution, en 2018, des travaux de réparation.
Dans un arrêt 12 octobre 2012, la Cour d’appel de Caen a considéré que le quitus donné par l’AG des copropriétaires était dépourvu d’effet sur la responsabilité délictuelle du syndic vis-à-vis du copropriétaire ayant subi un préjudice personnel.
Il ressort ainsi de la décision des juges du fond que :
En 2010, le syndic a été alerté sur l’urgence de remédier aux infiltrations engendrées par le défaut de jointement de briques et au gondolement d’une poutre de façade mais qu’il n’avait alors pas pris soin de solliciter l’avis d’un architecte ou d’un technicien de structure ;
En 2013, le syndic a fini par saisir un architecte qui, assisté d’un bureau d’études, a préconisé la pose en urgence d’un étaiement sur l’ensemble des niveaux dans le but de stabiliser l’immeuble.
Et que le syndic n’a pas soumis à l’assemblée générale avant le 5 octobre 2016, les travaux nécessaires qui, votés, n’ont cependant été mis en œuvre qu’en 2018.
Le syndic a alors formé un pourvoi.
Quitus et réparation du préjudice personnel d’un copropriétaire :
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a dans son arrêt de rejet du 29 février 2024 considéré que :
Le copropriétaire, qui vote en faveur d'une résolution de l'assemblée générale d'un syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, s'il n'est pas recevable à demander, en application de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l'annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d'un préjudice personnel né de sa faute.
La Cour d’appel de Caen a pu a juste titre déduire que la négligence du syndic à compter de 2010 est à l'origine du retard de la réalisation des travaux et de la pose d’un étaiement qui a du être maintenu du 3 octobre 2013 au 1er octobre 2018", et a ainsi justifié sa décision de condamner le syndic à indemniser le copropriétaire des préjudices financier et de jouissance subis.
En conclusion : Le quitus n’est libératoire de responsabilité contractuelle pour le syndic que si l’assemblée a connaissance des actes de gestion qui n’ont pas été dissimulées. Sa responsabilité peut donc être engagée en dehors de ce que le quitus a approuvé.
Cette pratique est bénéfique puisqu’elle encourage le syndic et les copropriétaires puisqu’elle invite à travailler en toute transparence.
