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Le bruit, trouble commun aux copropriétés, comporte des origines variées (résidents, professionnels ou commerçants). En l’absence de solution amiable, le syndicat n’a d’autre choix que de solliciter judiciairement l’interruption de cette nuisance.

Un arrêt du 12 octobre 2023 de la cour d’appel de Chambéry rappelle les conditions nécessaires à cette fin.

I - La cessation de l’activité commerciale sonore est conditionnée à la preuve des désordres

Un immeuble savoyard est confronté au bruit d’un local en rez-de-chaussée loué et exploité en bar/discothèque.

Du fait de divergences sur l’effectivité de ces désordres, le syndicat sollicite une expertise judiciaire destinée principalement à les constater.

Suite aux conclusions de l’expertise (seuil excessif empêchant le sommeil des résidents, carence d’autorisation administrative pour cette activité), le syndicat poursuit en référé le bailleur et son preneur en interdiction de cette exploitation.

Le syndicat, via son syndic, est compétent en la matière. En effet, son objet consiste à veiller au respect par tous (propriétaires et locataires) des articles 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :

• du droit des autres occupants de jouir tranquillement de leur lot et des parties communes ;
• de la destination de l’immeuble (standing).

Le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, dans son ordonnance n° 22 - 00255 du 11 octobre 2022, fait droit à cette demande du syndicat, au regard des preuves incontestables de son préjudice. La cour d’appel de Chambéry confirme cette décision, par un arrêt n° 22 - 01843 du 12 octobre 2023.

 II - La responsabilité du bailleur est réduite pour les infractions ignorées de son preneur

Dans cette procédure le syndicat assigne le preneur contrevenant ainsi que le propriétaire du lot.

En ce qui concerne l’occupant, le syndicat peut agir contre l’auteur des faits, en vue de la cessation de son préjudice et en indemnisation de celui-ci (art. 1240 du Code civil).

S’agissant du possesseur du local, cette démarche se justifie doublement. D’une part, il lui appartient en tant que membre du syndicat de se conformer aux prescriptions légales d’usage paisible de son bien.

D’autre part, il doit s’employer au respect par son locataire des dispositions légales et répondre dans la négative de ses fautes dommageables à l’égard des victimes (art. 1242 du Code civil).

Le propriétaire s’évertue à minorer sa responsabilité pour les nuisances invoquées. Il se fonde sur l’objet du bail « salon de thé » et sa méconnaissance initiale à son infraction par son preneur.

Dans son ordonnance du 11 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Thonon ordonne la condamnation in solidum de ces deux parties. Autrement dit, le syndicat se trouve en capacité de requérir indistinctement de l’une d’elles le paiement de l’intégralité de la pénalité judiciairement consentie.

La cour d’appel de Chambéry, dans son arrêt du 12 octobre 2023, réforme partiellement cette décision au regard de la bonne foi du propriétaire au moment de l’assignation. En conséquence, le preneur doit le garantir.

Cela signifie, que le preneur supportera en définitive les indemnités prononcées à l’encontre de son bailleur.

Tout occupant d’un lot doit se conformer à toutes les dispositions juridiques impératives, qu’elles soient légales, réglementaires ou conventionnelles.

A défaut, il encourt, comme son propriétaire (en cas de bail) une action judiciaire du syndicat destinée à proscrire la violation et la réparation de son préjudice.