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Le syndicat est régulièrement confronté à des sollicitations individuelles de travaux sur les parties communes par un copropriétaire.

Le syndicat se doit dans ce cas, d’identifier précisément le droit envisagé au profit du demandeur. En cas de qualification erronée, la résolution de l’assemblée générale illicite s’expose à une action judiciaire en annulation de la part de tout copropriétaire opposant ou défaillant, comme le rappelle la cour de cassation dans un récent arrêt du 26 mars 2020.

I. Ballon d’eau privatif dans les combles parties communes : autorisation de l’assemblée générale impérative

En l’espèce, une résidence en copropriété située dans le 10^ème arrondissement de Paris est composée de plusieurs bâtiments, de 5 étages, ainsi que des combles parties communes au 6^ème et dernier étage.

Les détenteurs d’un lot n° 13 se trouvant dans le bâtiment A au 5^ème étage souhaitent installer dans les combles un ballon d’eau chaude privatif.

Dans la mesure où l’aménagement escompté affecte les parties communes, ils doivent requérir l’autorisation de l’organe décisionnaire du syndicat des copropriétaires, son assemblée générale (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965).

Ils obtiennent l’aval de la collectivité moyennant par une résolution n° 21 d’une assemblée générale du 31 janvier 2013, soumise à la majorité des voix du syndicat des copropriétaires, dans la mesure où ils assimilent l’opération envisagée aux travaux affectant les parties communes (prévus par l’alinéa b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965).

Un couple de propriétaires défaillants (absents non représentés à l’assemblée générale) contestent la régularité des diverses décisions dont la numéro 21 relative à la pose du ballon d’eau chaude dans les combles parties communes au bénéfice du lot n° 13 et sollicitent en conséquence leur nullité en assignant le 9 avril 2013 le syndicat, représenté par le syndic, auprès du T.G.I. de Paris.

Le jugement n° 13 - 05302 du 3 juillet 2015 de cette juridiction rejette cette requête, confirmé par un arrêt n° 15 - 16794 de la cour d’appel de Paris du 13 décembre 2017.

Ces deux propriétaires décident alors de se pourvoir en cassation.

II. Ballon d’eau chaude privatif dans les combles parties communes : majorité requise de l’assemblée générale

Le couple de propriétaires défaillants soulève devant la cour de cassation le même argumentaire juridique. Ils considèrent notamment que la résolution n° 21 de l’assemblée générale est illégale, en raison d’une qualification erronée de la demande du propriétaire aboutissant à l’application d’une majorité inexacte.

En effet, la requête du propriétaire ne se résume pas selon eux à une simple autorisation de travaux affectant les parties communes relevant effectivement de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, mais à un droit de jouissance exclusif de celles-ci (combles) au profit de son lot correspondant à un acte de disposition soumis dans ce cas à la double majorité de l’article 26 de la même loi.

Dans son arrêt n° 19 - 102010 du 26 mars 2020, les juges n’ont d’autre choix que de faire droit à ce recours par une interprétation littérale de la décision n° 21 de l’assemblée générale, fondée sur une confusion juridique manifeste du syndicat au profit des propriétaires du lot n° 13 du 5^ème étage du bâtiment A quant à la fixation de leur ballon d’eau chaude privatif dans les combles parties communes : " …Qu'en statuant ainsi, alors que la décision n° 21 prise lors de l'assemblée générale du 31 janvier 2013 accordait, aux deux copropriétaires qui avaient sollicité cette délibération, la jouissance exclusive des combles situés au-dessus du lot 13, ce dont il résultait que la décision devait être prise à la majorité prévue à l'article 26 de la loi précitée, la cour d'appel, qui a dénaturé le procès-verbal d'assemblée générale, a violé les textes et le principe susvisés ;"

Le président de séance, sur les éventuelles recommandations du syndic, se doit de procéder à une juste qualification juridique des questions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale, afin de déterminer avec exactitude la majorité appropriée pour leur adoption.

A défaut, la résolution entérinée encourt une action légitime en nullité introduite par tout copropriétaire opposant ou défaillant, en principe dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal par le syndic.  

Le bruit, trouble commun aux copropriétés, comporte des origines variées (résidents, professionnels ou commerçants). En l’absence de solution amiable, le syndicat n’a d’autre choix que de solliciter judiciairement l’interruption de cette nuisance.

Un arrêt du 12 octobre 2023 de la cour d’appel de Chambéry rappelle les conditions nécessaires à cette fin.

I - La cessation de l’activité commerciale sonore est conditionnée à la preuve des désordres

Un immeuble savoyard est confronté au bruit d’un local en rez-de-chaussée loué et exploité en bar/discothèque.

Du fait de divergences sur l’effectivité de ces désordres, le syndicat sollicite une expertise judiciaire destinée principalement à les constater.

Suite aux conclusions de l’expertise (seuil excessif empêchant le sommeil des résidents, carence d’autorisation administrative pour cette activité), le syndicat poursuit en référé le bailleur et son preneur en interdiction de cette exploitation.

Le syndicat, via son syndic, est compétent en la matière. En effet, son objet consiste à veiller au respect par tous (propriétaires et locataires) des articles 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :

• du droit des autres occupants de jouir tranquillement de leur lot et des parties communes ;
• de la destination de l’immeuble (standing).

Le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, dans son ordonnance n° 22 - 00255 du 11 octobre 2022, fait droit à cette demande du syndicat, au regard des preuves incontestables de son préjudice. La cour d’appel de Chambéry confirme cette décision, par un arrêt n° 22 - 01843 du 12 octobre 2023.

 II - La responsabilité du bailleur est réduite pour les infractions ignorées de son preneur

Dans cette procédure le syndicat assigne le preneur contrevenant ainsi que le propriétaire du lot.

En ce qui concerne l’occupant, le syndicat peut agir contre l’auteur des faits, en vue de la cessation de son préjudice et en indemnisation de celui-ci (art. 1240 du Code civil).

S’agissant du possesseur du local, cette démarche se justifie doublement. D’une part, il lui appartient en tant que membre du syndicat de se conformer aux prescriptions légales d’usage paisible de son bien.

D’autre part, il doit s’employer au respect par son locataire des dispositions légales et répondre dans la négative de ses fautes dommageables à l’égard des victimes (art. 1242 du Code civil).

Le propriétaire s’évertue à minorer sa responsabilité pour les nuisances invoquées. Il se fonde sur l’objet du bail « salon de thé » et sa méconnaissance initiale à son infraction par son preneur.

Dans son ordonnance du 11 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Thonon ordonne la condamnation in solidum de ces deux parties. Autrement dit, le syndicat se trouve en capacité de requérir indistinctement de l’une d’elles le paiement de l’intégralité de la pénalité judiciairement consentie.

La cour d’appel de Chambéry, dans son arrêt du 12 octobre 2023, réforme partiellement cette décision au regard de la bonne foi du propriétaire au moment de l’assignation. En conséquence, le preneur doit le garantir.

Cela signifie, que le preneur supportera en définitive les indemnités prononcées à l’encontre de son bailleur.

Tout occupant d’un lot doit se conformer à toutes les dispositions juridiques impératives, qu’elles soient légales, réglementaires ou conventionnelles.

A défaut, il encourt, comme son propriétaire (en cas de bail) une action judiciaire du syndicat destinée à proscrire la violation et la réparation de son préjudice.