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L'existence de parties privatives et de parties communes, parfois imbriquées les unes dans les autres, peut rendre difficile l'établissement des responsabilités de chacun dans la survenance de sinistres (dégât des eaux, incendies, dégradations à la suite de travaux, effondrement de plancher...).

Pour connaître le responsable, sur un plan juridique, il est indispensable de connaître la cause du sinistre en question, ce qu'une expertise diligentée par un assureur peut établir en cas de difficulté.

S'agissant des parties communes, l'article 14 de la loi de 1965 pose le principe selon lequel « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par un vice de construction ou un défaut d'entretien des parties communes ».

La jurisprudence va plus loin que le texte en élargissant la notion de vice de construction : le syndicat est considéré comme responsable dès lors que les dommages trouvent leur origine dans les parties communes.

Si cette responsabilité est en quelque sorte automatique, elle ne prive pas le syndicat des copropriétaires de la possibilité de s'en exonérer en tout ou partie, c'est-à-dire que sa responsabilité sera atténuée et partagée avec un autre responsable, voire nulle et entièrement mise à la charge d'une autre personne (plus rare). Concrètement, chacun aura une part à prendre en charge dans les dommages et intérêts à verser à la victime.

Cette exonération est possible (Cass., 3^e civ., 12 septembre 2012, n° 11-10421) si le syndicat des copropriétaires prouve que les dommages, même s'ils proviennent de parties communes, sont (également) le fait de la victime ou d'un tiers, voire d’un cas de force majeure (événement extérieur, imprévisible et insurmontable, tel que des conditions météorologiques exceptionnelles, un affaissement de terrain…).

En l’espèce, le plancher haut d’un appartement s’était effondré à la suite d’infiltrations persistantes. Le syndicat des copropriétaires avait été tenu informé du défaut de conception en cause dans le sinistre, ce qui lui a valu d’être considéré responsable. Mais pas en totalité puisque le syndic, quant à lui, n’avait pas inscrit à l’ordre du jour d’une assemblée générale des travaux de plus grande ampleur que ceux effectués jusqu’alors, comme cela lui avait été conseillé par l’architecte de l’immeuble.

Au final, ce dossier s’est soldé par un partage de responsabilité entre syndicat et syndic.

La responsabilité du syndicat, même si elle est « de plein droit », (c’est-à-dire qu’il n’est pas nécessaire pour la victime de prouver usa faute), ne le prive donc pas de faire valoir ses droits, par exemple si d’autres personnes ont contribué aux dommages, y compris si c’est la victime elle-même (par exemple, par des travaux effectués par une société locataire ayant aggravé les conséquences d’infiltrations provenant de canalisations défectueuses dans son local : Cass., 3^e civ., 28 novembre 1978, n° 77-12972).

L’assemblée générale est l’organe souverain, qui prend des décisions pour gérer la copropriété. Ces décisions prises par les copropriétaires régissent la vie de la copropriété. Si elle peut avoir des conséquences pour les copropriétaires, elle peut également en avoir pour les locataires.

En effet, rappelons que les locataires sont soumis au respect du règlement de copropriété et bien entendu aux décisions des assemblées générales.

S’ils sont soumis aux décisions d’assemblée générale, peuvent-ils pour autant contester ces délibérations ? La question se pose, d’autant plus lorsque les résolutions entraineraient un trouble pour le locataire.

C’est donc à ces questions que répond la Cour de cassation dans son arrêt du 10 septembre 2020 (n°19-14.646)

I. Seuls les copropriétaires peuvent contester judiciairement les résolutions

Un copropriétaire loue à un locataire exerçant une activité commerciale (autorisée par le règlement de copropriété) loue 4 lots : 3 lots ont une entrée par la rue et le 4^ème nécessite un accès par la copropriété, précisons que ce dernier lot n’est pas relié aux autres.

Lors de l’assemblée générale la résolution suivante est adoptée : fermeture de la porte cochère avec un digicode le samedi. Or, le locataire exerce également son activité commerciale le samedi. Il décide d’assigner le syndicat des copropriétaires pour demander l’annulation de la résolution.

En vertu de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 «  les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal sans annexe. »

Il est expressément mentionné que ce sont les copropriétaires qui ont la qualité pour contester judiciairement une résolution. D’ailleurs, la jurisprudence a tranché la question de savoir si un locataire pouvait contester la résolution d’une assemblée générale, la Cour d’appel de Paris en date du 15 décembre 1994) a jugé qu’un locataire ne pouvait pas contester une décision d’assemblée générale.

Etant plutôt ingénieux, le locataire indique qu’il ne conteste pas la résolution mais les effets de la résolution.

Ce n’est pourtant pas ce que retient la Cour d’appel, ni la Cour de cassation en rappelant que seuls les copropriétaires peuvent contester une résolution d’assemblée générale. Le fait pour le locataire de contester l’objet de la résolution aux motifs que la résolution consistait d’un simple souhait et qu’elle excédait les pouvoirs du syndicat des copropriétaires s’analysent comme une contestation de la résolution (et non de ces effets).

En conséquence, le locataire n’a pas qualité pour contester la délibération, cette dernière devra s’appliquer.

Pourtant le locataire avait un autre argument

II. La fermeture de l’accès à l’immeuble est possible si le commerçant à un autre accès pour l’entrée de ses locaux

Le locataire conteste la délibération car la fermeture de la porte cochère le samedi toute la journée n’est pas compatible avec la destination de l’immeuble qui autorise les activités commerciales, que cela est une limite à son droit de jouissance d’un passage direct et libre vers son local d’activité et que cela constituait un trouble illicite à l’exercice de son activité commerciale.

En effet, à partir du moment où le règlement de copropriété autorise les activités commerciales au sein de la copropriété, encore faut-il que les décisions prises en assemblée générale n’y contreviennent pas.

La Cour d’appel relève dans cet arrêt que les 3 lots réunis en un espace faisait office de boutique par laquelle on entrait par la rue, et dans la mesure où le quatrième lot, pour lequel on devait entrer via la porte cochère faisait office de bureau. Ce dernier lot et ne recevait pas de public et était accessible pour les employés via le digicode alors « la décision adoptée … dans la mesure où elle ne perturbait pas l’accès à la clientèle de l’espace de vente, demeurait compatible avec l’exercice commerciale du locataire telle qu’autorisée par le règlement de copropriété ».

C’est l’argumentaire que reprend la Cour de cassation pour considérer qu’il n’y a pas trouble illicite à l’exercice de son activité commerciale. En effet, dans la mesure où les clients entrent dans la boutique par l’accès côté rue, la mise en place du digicode pour l’accès au bureau, n’empêche pas les clients d’entrer dans la boutique. Dans la mesure où les clients sont libres d’entrer dans la boutique, il n’y a pas de trouble lié à l’exercice commercial.

Bien entendu, la réponse aurait pu être différente si l’accès de la porte cochère était le seul pour accéder à la boutique du locataire. Ce n’est que dans cette hypothèse, que le locataire aurait pu faire valoir l’existence d’un trouble illicite.