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Il arrive régulièrement que les lots des copropriétaires débiteurs fassent l’objet d’une procédure en saisie immobilière.

Dès l’obtention du jugement, le syndicat des copropriétaires fait alors procéder à sa signification assortie d’un commandement de payer valant saisie immobilière, par voie d’huissier.

I Dette du copropriétaire et frais accessoires de procédure

Le jugement de 1^ère instance ou l’arrêt de la cour d’appel détaille les sommes dues par le copropriétaire débiteur

Il s’agit de la créance du syndicat des copropriétaires correspondant aux charges courantes ou pour travaux qui n’ont pas été payées.

A cette somme s’ajoutent des frais de procédure appelés frais accessoires, en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles qui dispose que :

« … les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge. »

Ces frais correspondent à la mise en œuvre de la saisie immobilière qui implique immédiatement des frais importants pour faire établir le procès-verbal descriptif, les diagnostics et le cahier des conditions de vente nécessaires pour procéder à la vente aux enchères.

Ils sont rarement inférieurs à 3.500 € et peuvent atteindre plus de 7.000 €.

Quelquefois ils sont plus importants que la créance proprement dite du syndicat des copropriétaires.

Des copropriétaires condamnés attendent parfois le dernier moment pour exécuter le jugement et payer leur dette en principal (correspondant exclusivement aux charges dues) alors que la procédure de saisie est en cours et quelque fois même la date des enchères arrêtée.

Ce paiement mettait alors fin à la procédure et le syndicat conservait à sa charge les frais de l’exécution forcée dont la procédure avait débutée.

Le syndicat, représenté par son syndic, se sentait alors totalement démuni et « floué » par cette attitude préjudiciable financièrement pour le syndicat.

II La saisie peut se poursuivre tant que la dette et les frais accessoires n’ont pas été payés

Dans le cas jugé, un copropriétaire débiteur est assigné par le syndicat des copropriétaires, en vue de la saisie immobilière de son lot. La dette principale ayant été déclarée éteinte par son paiement pendant le délai consenti par le juge de l’exécution, le copropriétaire estimait ne plus rien devoir.

La 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt n° 16 - 23313 du 7 décembre 2017 s’est prononcée en la matière et a interprété l’article L118-8 du code des procédures civiles d'exécution :

 « Attendu qu'il résulte de ce texte, que les frais de poursuite sont l'accessoire de la dette …. le créancier saisissant, ….. est fondé à continuer les poursuites de saisie immobilière … tant qu'il n'a pas obtenu le règlement desdits frais ».

Les frais de procédure de saisie sont l’accessoire de la dette et sont donc soumis au même régime de recouvrement forcé : la vente aux enchères peut donc être poursuivie même si le copropriétaire débiteur n’est plus redevable que de ces frais annexes.

Autrement dit, le syndicat est fondé à maintenir son action en recouvrement tant que l’accessoire (justifié) n’est pas apuré.

Cela devrait mettre fin au comportement de certains copropriétaires défaillants de mauvaise foi qui ne paient que les charges et au dernier moment avant la vente aux enchères, pensant laisser à la charge du syndicat les autres frais liée à l’organisation de la saisie immobilière.

En cas de gestion considérée comme défaillante dans une résidence, la quête des copropriétaires qui recherchent des responsables ne s’arrête pas toujours au syndic professionnel ou bénévole.

Autrement dit, le conseil syndical et son président ne sont pas à l’abri de poursuites engagées par d’autres copropriétaires, mais ce la sera uniquement pour des fautes graves et avérées comme le réitère la Cour d’Appel de Paris dans un arrêt du 20 septembre 2017.

I. La mission du conseil syndical constitué de bénévoles

Le conseil syndical a pour mission d’assister et de contrôler le syndic dans sa gestion. Il collabore avec ce dernier dans l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale et du budget prévisionnel de fonctionnement de l’immeuble, dont il suit l’exécution (art. 26 du décret du 17 mars 1967).

Les conseillers syndicaux, qui sont libres de désigner un président parmi leurs membres (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965) agissent à titre strictement bénévoles (art. 27 du décret du 17 mars 1967).

Autrement dit, les conseillers syndicaux ne sont pas des professionnels de la gestion.

II. La responsabilité civile délictuelle des conseillers syndicaux ne peut être retenue que pour des fautes lourdes constatées

Dans la mesure où le conseil syndical comprend des non professionnels, et qu’il ne jouit pas d’un pouvoir décisionnaire, sauf délégation expresse de l’assemblée générale, la responsabilité civile ne peut être recherchée :

- qu’individuellement, puisqu’il ne bénéficie pas de la personnalité juridique ;

- qu’en démontrant une faute grave, un dommage et le lien de causalité entre les deux (art. 1240 du Code civil).

C’est une responsabilité civile délictuelle et non pas contractuelle, car elle ne relève pas d’un contrat.

C’est ce que rappelle la Cour d’Appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, dans un arrêt n° 15 - 10113 du 20 septembre 2017.

En l’espèce, un copropriétaire mécontent de la gestion d’un syndic professionnel entendait agir en réparation de son préjudice à l’encontre du président du conseil syndical, considérant que sa responsabilité civile délictuelle était doublement engagée :

- d’une part, parce que le mandat de syndic adopté en assemblée générale résultait d’une initiative du président du conseil syndical ;

- d’autre part, parce que la défaillance d’administration de l’immeuble par le syndic constituait selon lui de facto une faute du président du conseil syndical, la fonction de cet organe consistant à assister et contrôler la gestion du syndic.

La Cour d’Appel rejette le recours du copropriétaire :

«…Il apparait qu’en réalité les griefs formulés par Mme S… (incompétence, dépassement de son mandat de syndic) à les supposer établis (il n’y a pas d’action de la part du syndicat en responsabilité professionnelle à l’encontre du syndic) visent la société D…, syndic ; M. L…, président du conseil syndical, dont il n’est pas allégué qu’il soit un professionnel de la gestion d’immeuble, n’est pas le garant de la mauvaise gestion alléguée du syndic ; le choix de la société D. en qualité de syndic de l’immeuble, ne peut lui être reproché à faute, dans la mesure où cette société bénéficiait de toutes les qualifications apparentes pour exercer la fonction de syndic ; il ne peut être exigé du président du conseil syndical une obligation de résultat quant à la gestion du syndic dont il a proposé la désignation à l’assemblée générale ;

Ce premier grief doit être rejeté ;

… Il convient d’ajouter que l’éventuelle négligence dans la surveillance des comptes du syndic ne constitue pas en soi, en l’absence de collusion frauduleuse démontrée entre le syndic et le président du conseil syndical, une faute lourde qui engagerait alors la responsabilité du président ou du membre du conseil syndical… »

Cette décision s’inscrit dans la jurisprudence judiciaire constante sur la mise en cause de la responsabilité civile délictuelle des conseillers syndicaux.

Elle implique une l’accomplissement d’une faute manifestement grave et non pas d’un simple manquement, puisque ces personnes agissent bénévolement, sans avoir les mêmes compétences que le syndic, et ne bénéficient pas d’un pouvoir décisionnaire.

Cet arrêt rappelle aussi de manière détournée le pouvoir de l’assemblée générale.

La copropriétaire mécontente s’appuie sur un abus d’autorité du président du conseil syndical qui présidé par M. X a influencé le vote des copropriétaires en déposant dans leur boîte aux lettres, préalablement à l’assemblée générale du XX, une note indiquant les votes futurs des membres du conseil syndical.

« ce grief n’est pas suffisamment démontré en l’espèce, les copropriétaires réunis en assemblée générale restant libres de voter comme ils l’entendent

Il convient d’ajouter que l’article 21 du décret du 17 mars 1967 dispose en son alinéa 2 que le conseil syndical 'donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même'; le fait d’avoir donné l’avis du conseil syndical sur les différents projets de résolutions devant être soumis à assemblée générale n’apparaît donc pas fautif .

Le copropriétaire, qui envisage d’agir judiciairement contre les conseillers syndicaux,  doit être conscient de l’aléa d’une action judiciaire en responsabilité civile délictuelle et de la nécessité d’apporter la preuve de ses dires, à savoir une faute aggravée, le dommage et le lien de causalité entre les deux.

Une telle action doit donc être réservée à des cas très graves.

Occasionnellement, la Cour de cassation doit se prononcer sur des arrêts de Cour d’appel dans lesquels la responsabilité d’un ou plusieurs membres du conseil syndical est recherchée par un autre copropriétaire, qui n’apprécie pas leurs prestations.

Dans cet arrêt en , seule la responsabilité du président du conseil syndical a été mise en cause.

I. Statut et compétences du conseil syndical et de ses membres

Le conseil syndical est désigné en assemblée générale, en principe parmi les propriétaires d’un lot dans la résidence concernée (article 21 de la loi du 10 juillet 1965).

Il a pour mission d’assister et de contrôler le syndic dans sa gestion, ce qui s’entend principalement du contrôle des comptes, de s’assurer de l’exécution des décisions de l’assemblée générale et de contribuer à l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale ainsi que du budget prévisionnel, dont il suit l’exécution (article 26 du décret du 17 mars 1967).

Le conseil syndical ne bénéficie pas d’un pouvoir décisionnaire contrairement à une idée couramment répandue, sauf en cas d’habilitation de l’assemblée générale du syndicat sur un point déterminé.

Il ne jouit pas de la personnalité civile. Par conséquent, il ne peut pas signer de contrat, engager d’action au tribunal, ni être assigné. Les autres copropriétaires ne peuvent donc pas rechercher la responsabilité du conseil syndical.

Par contre, il est possible de mettre en cause la responsabilité individuelle de chacun des membres du conseil syndical : une action peut être engagée uniquement contre un conseiller ou contre tous mais pris individuellement.

Le conseil syndical est constitué de non professionnels, intervenant strictement bénévolement.

Pour mener à bien cette mission, qui peut nécessiter pour certaines questions, des compétences qu’aucun membre ne détient, le conseil  syndical peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix (par exemple un juriste ou un auditeur).

La dépense correspondante sera supportée par le syndicat et réglée par le syndic (article 27 du décret du 17 mars 1967).

II. Responsabilité civile des membres du conseil syndical

S’il peut arriver que des conseillers outrepassent leur mandat, souvent induits en erreur par des syndics professionnels, il n’en demeure pas moins que la très grande majorité agit régulièrement.

Malgré cela, ils peuvent s’exposer à des instances judiciaires introduites par des copropriétaires procéduriers ou simplement mécontents.

En l’espèce, dans une résidence parisienne, un copropriétaire assigne le président du conseil syndical de son immeuble, car il estime qu’il a commis deux fautes qui lui auraient causé un préjudice :

• faute de négligence lors du contrôle des comptes, ces derniers présentés à l’assemblée générale comportaient des irrégularités,
• faute pour avoir eu recours à des professionnels de son choix pour des missions que ce copropriétaire considérait comme inutile.

Cette action était engagée sur le fondement de la responsabilité délictuelle (article 1240 du Code civil), ce qui implique de démontrer une faute, un dommage et un lien de causalité entre les deux.

Dans son arrêt n°17 - 27766 du 29 novembre 2018, la Cour de cassation rappelle sa jurisprudence constante :

« […] que la cour d’appel, qui a pu retenir qu’une négligence dans la surveillance des comptes du syndic ne constituait pas en soi, en l’absence de collusion frauduleuse démontrée entre le syndic et le président ou un membre du conseil syndical, une faute suffisamment grave pour engager la responsabilité du président ou du membre du conseil syndical et qui a relevé que les dépenses engagées par le conseil syndical … et n’avaient pas été jugées inutiles par celle-ci (assemblée générale), en a exactement déduit que la demande de M. Y pour les manquements commis en sa qualité de président du conseil syndical devait être rejetée[…] »

La faute qui justifie la mise en cause de la responsabilité civile d’un membre du conseil syndical doit être suffisamment grave. Une simple négligence ne suffit pas s’il n’y avait pas connivence avec le syndic.

Il faut donc une certaine volonté d’arranger ou d’avantager le syndic au détriment du syndicat des copropriétaires.

Ce lien doit bien entendu être prouvé par le copropriétaire qui assignerait le membre du conseil syndical présumé fautif.

Cet arrêt nous rappelle aussi qu’un copropriétaire ne peut pas obtenir une indemnisation pour des dépenses engagées, dans le cadre de sa mission, par le conseil syndical et ratifiées par l’assemblée générale.

Cela peut se comprendre car il ne faut pas oublier que les membres du conseil syndical sont des bénévoles, non professionnels et que si leur responsabilité civile pouvait être mise en cause comme celles des professionnels, il y aurait encore moins de volontaires que maintenant…

Sur le principe, comme toute personne, le membre du conseil syndical n’est pas à l’abri de commettre une faute ou une négligence occasionnant un préjudice pour un copropriétaire.

Il faut préciser ici que le conseil syndical n’a pas la personnalité morale : il est donc impossible d’engager la responsabilité « du conseil syndical », mais seulement celle de chacun de ses membres.

Compte tenu de son rôle de représentation du conseil syndical, c’est souvent le président qui est en ligne de mire.

L’un des intérêts de cette décision de la Cour de cassation est de rappeler que la mission des membres du conseil syndical s’inscrit dans un mandat de l’assemblée des copropriétaires.

Ceci a le mérite de servir aux membres de conseils syndicaux auxquels des tiers (entreprises, banque…) ne veulent pas communiquer d’informations, préférant avoir affaire au syndic, représentant du syndicat des copropriétaires. Ils peuvent légitimement faire valoir le mandat qu’ils détiennent également du fait de leur désignation par l’assemblée.

D’autre part, et c’est l’apport le plus important de cette décision, la Cour de cassation fait application du principe général de responsabilité dans le cadre d’un mandat.

Les dispositions de l’article 1192 du Code civil sont claires à ce sujet : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ».

Le simple fait qu’un mandataire accomplisse bénévolement sa mission atténue sa  responsabilité.

En l’espèce, une copropriétaire reprochait au président du conseil syndical une négligence dans la surveillance des comptes tenus par le syndic et d’avoir engagé pour la copropriété des frais inutiles.

Sa demande est rejetée, conformément à une jurisprudence constante à ce sujet.

Peu d’actions en responsabilité contre des membres de conseils syndicaux prospèrent.

Pour qu’une action en responsabilité contre un membre de conseil syndical aboutisse, il faudrait démontrer une faute d’une certaine gravité, qui confine à la collusion frauduleuse, ce qui n’est pas le cas d’une simple négligence dans la surveillance des comptes.

Pour exemples, on peut citer une affaire où la Cour d’appel de Paris a refusé de considérer responsable un membre de conseil syndical qui a mal conseillé l’assemblée pour la passation d’un contrat, sachant que l’avis du conseil syndical ne lie ni l’assemblée, ni le syndic (CA de Paris, 23^e ch. A, 4 octobre 2000, Loyers et copr. 2001, n° 100), ou encore d’un président de conseil syndical qui avait incité les copropriétaires à voter en faveur d’un syndic, dont la gestion s’est avérée désastreuse (CA de  Paris, Pôle 4, ch. 2, 20 septembre 2017, n° 15/10113).

Le fléau des impayés de charges affecte la plupart des copropriétés et conduit ces dernières, à engager des actions judiciaires en recouvrement pouvant aboutir à la saisie immobilière des biens (ou adjudication judiciaire) du propriétaire défaillant.

La cour de cassation souligne dans un arrêt du 6 juin 2019 un élément important de cette procédure d’appropriation judiciaire des lots par le créancier à l’égard de son débiteur.

I. Propriétaire d’un lot débiteur : le syndicat peut le saisir judiciairement

En l’espèce, le propriétaire d’un lot dans une copropriété francilienne est redevable de provisions et charges, ce qui conduit le syndicat, à l’assigner en paiement. La créance du syndicat étant certaine, liquide et exigible (montant incontestablement du), il obtient la condamnation en paiement du propriétaire défaillant.

Malheureusement, le syndicat ne parvient pas à recevoir l’application amiable de la décision c'est-à-dire le paiement volontaire par le propriétaire débiteur des sommes fixées par le jugement, ou par les voies ordinaires d’exécution, soit notamment la saisie sur salaire ou sur compte bancaire du condamné.

Le syndicat n’a donc d’autre choix que de voter en assemblée générale la saisie immobilière du lot du propriétaire défaillant, conformément à l’article 11 alinéa 11 du décret du 17 mars 1967 (principe de la saisie, montant de la mise à prix du bien, ainsi que la somme considérée comme définitivement perdue) par un vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

La vente forcée du bien est prononcée judiciairement le 29 novembre 2012 au profit du syndicat (nouveau propriétaire du bien), en l’absence de surenchère au prix de vente fixé judiciairement.

II. Maintien illicite de l’ancien propriétaire dans le lot : le nouveau propriétaire est fondé à requérir une indemnité d’occupation et son expulsion

A l’issue de la procédure, l’ancien propriétaire se maintenant illégalement dans son ancien logement, propriété désormais du syndicat des copropriétaires.

Celui-ci engage alors une nouvelle action judiciaire visant à obtenir son expulsion (réalisée le 23 octobre 2013), ainsi qu’une indemnité pour l’occupation illicite de son bien immobilier (selon la valeur locative d’un appartement similaire dans le même quartier). Il estime cette indemnité due, depuis le jugement d’adjudication du bien, jusqu’à la date de libération effective de l’appartement.

L’ancien propriétaire considère pour sa part, ne la devoir qu’à compter de la signification de la décision (présentation par un huissier de justice) à l’initiative de la partie adverse, opérée uniquement le 11 mars 2013. Cette formalité légale rend la sentence judiciaire opposable à la personne condamnée et fait partir les délais de contestation (recours).

Cette divergence entre le syndicat et le précédent propriétaire du logement n’est financièrement pas anodine, 3.000 euros de différence selon la date judiciairement retenue de point de départ de l’indemnité d’occupation exigible. 

La cour de cassation dans un arrêt n° 18 - 12353 du 6 juin 2019 réitère la légalité de l’indemnité et de la date de son décompte fixée par les magistrats au jour de l’adjudication judiciaire et non de la signification :

« …Mais attendu qu’en application de l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire, le saisi étant dès lors tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien ; qu’il en résulte que, sauf disposition contraire du cahier des conditions de vente, le saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication ;

Et attendu que l’indemnité d’occupation est la contrepartie de l’utilisation sans titre du bien ; que c’est dès lors à bon droit que la cour d’appel a retenu que le syndicat des copropriétaires étant devenu propriétaire dès le jugement d’adjudication du 29 novembre 2012, M. X… était occupant sans droit ni titre, et en conséquence tenu au paiement d’une indemnité d’occupation (750 euros par mois), depuis cette date (jusqu’à son expulsion intervenue le 23 octobre 2013). »

Le copropriétaire débiteur doit être conscient des conséquences radicales d’une saisie immobilière, à savoir la dépossession immédiate de son bien immobilier dès le jugement et le risque de devoir supporter une indemnité d’occupation au profit de l’adjudicataire, s’il se maintient illégalement dans le lot saisi au delà du transfert de propriété de celui-ci.

En copropriété, l’assemblée générale composée de tous les copropriétaires est souveraine : c’est par elle que doit passer toutes les décisions (hors délégation de pouvoirs) relatives à la vie de la copropriété.

En l’absence de contestation de résolution, les décisions deviennent définitives et donc incontestables. Il appartient au syndic conformément à ses missions de faire respecter et exécuter les décisions, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Mais que se passe-t-il si un copropriétaire refuse de respecter une résolution définitive, et ce malgré les actions du syndic, au motif que la décision porte atteinte à ses droits?

La Cour de cassation par son arrêt rendu le 28 mai 2020 n°18-20.368 répond à cette interrogation, en rappelant d’une part que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en Justice afin de faire respecter les décisions prises en assemblée générale, lesquelles s’appliquent sans exception si elles sont définitives.

1. Le syndicat des copropriétaires peut agir en Justice pour faire respecter les décisions adoptées en assemblée générale

Dans une copropriété dite « horizontale » c’est-à-dire composée de pavillons, il est voté lors de deux assemblées générales distinctes, des décisions concernant les modalités de pose d’un velux ainsi que d’un portail par un couple de copropriétaires sur son pavillon.

Les deux résolutions ne sont pas contestées par les copropriétaires concernés.Pour autant, ils refusent de les prendre en considération et installent le velux et le portail sans respecter les modalités définies par l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires décide alors d’engager une action en Justice pour contraindre les copropriétaires à respecter les délibérations d’assemblées générales devenues définitives. Concrètement, le syndicat des copropriétaires demande en Justice la dépose du velux et du portail sous astreinte.

Dans un premier temps, la question est de savoir si le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en Justice concernant la dépose du velux et du portail, qui sont indiqués dans le règlement de copropriété, comme étant des équipements privatifs, installées sur des parties privatives.

En effet, en vertu de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, « le syndicat a qualité pour agir en Justice tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ».

Autrement dit, le syndicat peut assigner certains copropriétaires, dès lors que ces derniers portent atteinte à la copropriété. L’une des façons de porter atteinte et de ne pas respecter les décisions prises par l’assemblée générale.

En effet, la Cour de cassation a affirmé par deux arrêts rendus les 07 juin 2006 (n°05-19.117) et 30 mars 2017 (15-24.612) que le syndicat des copropriétaires a intérêt et qualité pour agir en Justice afin de faire respecter les décisions d’assemblée générale.

Par cet arrêt du 28 mai 2020, la Cour de cassation entérine sa jurisprudence, en effet, elle énonce : « l’action du syndicat des copropriétaires avait pour objet de faire appliquer les décisions adoptées par l’assemblée générale au nom de l’intérêt collectif des copropriétaires. »

Cela signifie, que si un copropriétaire refuse de se conformer aux décisions de l’assemblée générale, et ce malgré les demandes plus ou moins coercitives du syndic, le syndicat des copropriétaires (représenté par son syndic) peut engager une action en Justice pour contraindre le copropriétaire récalcitrant, même si cela concerne des parties privatives.

La seule limite à cette action porte sur la contestation en Justice de la décision votée en assemblée générale.

2. Si elles n’ont pas été contestées, les décisions d’assemblée générale sont définitives

Les copropriétaires assignés n’ont pas contesté les décisions d’assemblée générale, imposant des modalités quant à la pose du velux et du portail. Pour autant, ils considèrent qu’ils n’ont pas à respecter les délibérations car il s’agit d’installation d’équipements privatifs n’affectant pas les parties communes de la copropriété.

La Cour d’appel donne raison sur ce point aux copropriétaires en considérant que « la résolution adoptée par l’assemblée générale restreignait les droits des copropriétaires et cette restriction était étrangère au règlement de copropriété. »

Cependant, la Cour de cassation considère au contraire, « les décisions prises en assemblée générales s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée. En retenant (…) que cette résolution avait restreint les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, sans avoir été transcrite dans le règlement de copropriété, tout en constatant que les décisions prises n’avaient pas été contestées et étaient devenues définitives, ce dont il résultait qu’elles s’imposaient aux copropriétaires, alors même qu’elles porteraient atteinte à leurs parties privatives, la Cour d’appel a privé de base légale sa décision. »

Autrement dit, les décisions d’assemblée générale deviennent définitives, conformément à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, si elles ne sont pas contestées.

Par cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que même si les décisions portent atteinte aux droits privatifs des copropriétaires, si elles ne sont pas contestées, elles deviennent définitives. Par conséquent, si les décisions sont définitives, elles doivent être exécutées et respectées, faute de quoi la Justice peut les contraindre.

Ainsi, en présence d’une résolution portant atteinte aux droits privatifs de chaque copropriétaire, il faut impérativement la contester judiciairement pour en être libérée, car même dans ce cas, elle s’appliquera.

Pour ce faire, il faut respecter un certain nombre de conditions : il faut voter contre la résolution ou être absent. En conséquence, si vous votez pour, vous ne pourrez pas la contester. Par ailleurs, il faut saisir le Tribunal judiciaire dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale. Enfin, il faut prouver une irrégularité dans la décision. En l’occurrence que l’assemblée générale a pris une décision restreignant les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives.

En conséquence, il est donc très important de contester une telle résolution, à défaut la décision deviendra définitive et il faudra la respecter malgré l’atteinte portée.  

Dans la première des deux affaires commentées, Une SCI, propriétaire de lots au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété, se plaignant d'infiltrations d'eau provenant d'une terrasse accessible depuis les lots appartenant à une seconde SCI situés au premier étage, a fait assigner, après expertise, le syndicat des copropriétaires et la SCI du 1er étage aux fins d'obtenir leur condamnation à procéder aux travaux de remise en état de l'étanchéité de la terrasse.

La SCI su 1er étage demande alors reconventionnellement la condamnation de la SCI du rez-de-chaussée à supprimer les murs ayant abouti à transformer les espaces se situant sous la terrasse en locaux fermés habitables, à remettre ses lots en conformité avec le règlement de copropriété et les plans joints, ainsi qu’à supprimer cette terrasse, bien qu’elle en bénéficie de l’accès.

La Cour d’appel la déboute sur cette demande reconventionnelle, au motif que la terrasse litigieuse a été construite sur la part de jardin attribuée en jouissance privative aux lots du rez-de-chaussée par les créateurs des deux SCI, de telle manière que l'une et l'autre profitent des extensions réalisées au rez-de-chaussée, en parties habitables, et au premier étage, en terrasse, et que la SCI du 1er étage n'est, dès lors, pas fondée à obtenir la condamnation de la SCI du rez-de-chaussée à démolir l'ensemble de cette construction réalisée par leurs auteurs communs, rompant ainsi unilatéralement l'accord des deux parties.

La Cour de cassation ne l’entend pas ainsi, se fondant sur le caractère d’ordre public des dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Elle considère qu'en l'absence d'autorisation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires, « à laquelle un accord entre copropriétaires ne se substitue pas », tout copropriétaire est fondé à demander la cessation d'une atteinte aux parties communes ou la destruction d'un ouvrage édifié en violation du règlement de copropriété, en l’occurrence l’appropriation d’un droit de construire sur une partie commune. Et ce alors même qu’au départ ils étaient d’accord et que la construction litigieuse avait des avantages pour chacun…

Dans la seconde affaire, deux SCI et deux couples de copropriétaires ont acquis en l'état futur d'achèvement divers lots dans un immeuble édifié par un promoteur. Après la livraison de leurs lots, les copropriétaires ont assigné les SCI en démontage des installations de climatisation et de chauffage qu'elles avaient installées sur la terrasse technique du huitième étage du bâtiment B et en remise en état de ces parties communes, l’assemblée générale convoquée après la livraison des lots ayant refusé d’en régulariser l’autorisation.

La Cour d'appel de Chambéry les déboute, prenant en compte que le promoteur, vendeur et propriétaire de l'immeuble, leur avait, avant la naissance de la copropriété, délivré l'autorisation de réaliser ces installations, cette autorisation s'analysant en un droit d'usage privatif sur des parties communes, de sorte qu'il importait peu que l'assemblée générale des copropriétaires ait refusé la régularisation des travaux, qui était sans objet au regard de cette autorisation antérieure à l'existence de la copropriété.

La Cour de cassation réfute cette interprétation, se fondant là aussi sur le caractère d’ordre public de l’article 25 de la loi et notamment de son b. Dès lors que les travaux litigieux, affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, avaient été réalisés après la soumission de l'immeuble au statut de la copropriété, ils devaient être autorisés par les copropriétaires réunis en assemblée générale, peu important l'accord antérieurement obtenu du propriétaire de l'immeuble.