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I. Quand les syndics ne respectent pas les obligations comptables

Nous ne comptons plus, à l’ARC, les documents comptables soumis aux assemblées générales et qui ne respectent pas la réglementation comptable applicable aux copropriétés, beaucoup de syndics ne s’embarrassant pas avec les (nombreuses) obligations en la matière.

Et c’est ainsi que les deux principes fondamentaux que sont la comptabilité d’engagement et la séparation des exercices sont souvent bafoués, fréquemment par facilité mais aussi parfois par ruse pour arranger le résultat d’un exercice difficile à justifier.

Les copropriétaires qui votent contre l’approbation de tels comptes sont la plupart du temps minoritaires et sont tout simplement méprisés par les syndics qui voient leurs comptes approuvés à la majorité des copropriétaires présents et représentés. Mais un copropriétaire opiniâtre vient de montrer que l’on ne peut pas toujours faire n’importe quoi sans jamais avoir à en rendre compte…

II. La Cour de Cassation… casse

Le syndic en question avait omis de comptabiliser, dans les produits d’un exercice, une indemnité judiciaire obtenue dans un jugement rendu au cours de l’exercice, au motif qu’elle ne serait payée que sur l’exercice suivant.

La Cour d’appel avait cru bon de valider les comptes tels quels.

La Cour de cassation a sèchement remis les choses à leur juste place (Cass. 3^ème Civ. 5 février 2014, n°12-19047) : « les charges et produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic, indépendamment de leur règlement ». Elle a donc cassé l’arrêt d’appel et donné raison au copropriétaire qui demandait l’annulation de la résolution d’approbation de ces comptes.

Qu’on se le dise : un copropriétaire isolé peut faire valoir le droit et faire annuler une approbation de comptes non conformes aux obligations comptables.

Autrement dit, un exercice doit comporter TOUTES les charges et TOUS les produits de cet exercice, qu’ils soient ou non payés / encaissés, et seulement ces charges et ces produits.

III. Les textes, chers professionnels, les textes

La Cour de cassation renvoie donc les syndics aux textes légaux et réglementaires qu’elle a cités pour justifier sa décision :

Extraits de l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 (non modifié par la loi ALUR) :

Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé.

Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. L'engagement est soldé par le règlement. […]

Article 2, alinéa 2 du décret du 14 mars 2005 :

En application de l'article 14-3 de la même loi, sont rattachés à l'exercice les produits acquis (produits reçus et à recevoir) et les charges supportées (charges réglées et à régler) au titre de l'exercice.

Un récent arrêt de la Cour de Cassation du 12 mai 2016 (15-12.575) a jugé que le contrat de syndic ne pouvait être annulé au motif que ce dernier a fait transiter sur son compte bancaire des sommes appartenant au syndicat alors que ce dernier disposait d’un compte bancaire séparé.

Certains observateurs et syndics se sont « frotté les mains » en supposant que même en présence d’un compte bancaire séparé, le syndic pouvait tout de même déposer pendant un « certain temps » (ou plutôt dirons-nous un temps certain) les fonds sur son compte bancaire global avant de les reverser sur le compte séparé de la copropriété.

Nous allons cependant expliquer pourquoi, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 cette décision ne peut pas être considérée comme un arrêt de principe.

Les obligations et les sanctions en matière de compte bancaire séparé en vertu de l’ancienne version de la loi du 10 juillet 1965

L’affaire concernée par cet arrêt judiciaire remonte à novembre 2010, soit quatre ans avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, avant d’être modifié par la loi ALUR, prévoyait dans son septième alinéa  l’obligation suivante : « le syndic est chargé (…) d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat. (... )La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois. »

Cet article prévoit que la sanction peut être prononcée uniquement en cas de non-respect de cette obligation : il s’agit donc de la première obligation citée qui concerne l’ouverture du compte bancaire séparé.

C’est donc sur ce fondement légal que la haute juridiction a jugé que la faute commise par le syndic de faire transiter les fonds du syndicat des copropriétaires sur son compte bancaire n’entraînait pas pour autant la possibilité de prononcer judiciairement la nullité du contrat de mandat.

L’ article 18 après l’entrée en vigueur de la loi ALUR

La loi ALUR a, en 2014, modifié de façon importante la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement l’article 18.

En l’occurrence, elle a repris les obligations en matière de compte bancaire séparé en rajoutant cette fois-ci que « la méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivants sa désignation. »

Le législateur a donc voulu étendre la sanction de la nullité du contrat, non pas à la seule obligation relative à l’ouverture du compte bancaire séparé, mais à toutes celles citées avant l’énonciation de la sanction :

1. l’ouverture dans un établissement bancaire d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat ;
2. le versement sans délai de toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ;
3. le fait que le compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion ni d’une compensation avec tout autre compte ;
4. le fait que les éventuels intérêts produits par le compte sont définitivement acquis au syndicat de copropriétaires.

L’arrêt de la Cour de Cassation semble donc aujourd’hui sans conséquence puisqu’il se réfère à des dispositions légales (et en l’occurrence à celles de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965) issues d’une version antérieure qui n’est plus d’actualité.

Si la même affaire devait être jugée aujourd’hui, au regard des dispositions du nouvel article 18, il est donc fort probable que le défaut de l’une de ces obligations serait susceptible d’entraîner la nullité judiciaire du contrat de syndic.

Les conséquences pratiques

Certains syndics vont profiter de cet arrêt pour placer les fonds de ses copropriétés mandantes sur leur compte bancaire global.

La logique est simple : afin d’être en conformité avec les exigences légales, le syndic  ouvre un compte bancaire séparé propre à la copropriété mais continue à bénéficier de la trésorerie de l’immeuble en faisant transiter les fonds sur son propre compte bancaire.

Il faudra donc que le conseil syndical soit vigilant afin de contrôler ce genre de pratique.

Pour cela, il suffira de vérifier sur le relevé bancaire de la copropriété que la date d’enregistrement de l’opération correspond bien à la date de règlement.

Concrètement, si un copropriétaire réalise son règlement d’appels de fonds le 26 mai par virement ou prélèvement par exemple, l’incidence de ce paiement sur le relevé bancaire devra être datée du 27 ou 28 mai.

A défaut, cela signifie que cette somme a transité sur un autre compte qui est sûrement celui du syndic…

Bien que la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ALUR ait supprimé la possibilité de dérogation de compte bancaire séparé, nous sommes souvent interrogés par nos adhérents pour vérifier la réalité du statut du compte bancaire présenté par le syndic.

En effet, il y a toujours un ou plusieurs éléments qui posent problème : le libellé du compte qui présente le nom du syndic, la présentation d’un numéro d’identifiant créancier SEPA dont le créditeur n’est pas la copropriété mais le syndic, des conditions générales ou particulières ambiguës ne permettant pas d’avoir l’assurance qu’il s’agit d’un vrai compte bancaire séparé où le syndic n’a aucun intérêt sur les fonds mandants.

Autrement dit, si juridiquement la situation a évolué, sur le terrain elle est devenue plus technique sachant que les syndics et leurs banques se sont organisés pour que le compte ait « l’apparence et l’odeur » d’un compte séparé mais n’en ai pas le goût. Le fameux « canada dry ».

Ceci étant, nous avons préconisé une méthode simple à mettre en place, qui fait obstacles aux stratagèmes des syndics et de leurs banques pour présenter de faux comptes bancaires séparés.

I. Une attestation de la banque qui doit confirmer la possibilité de transmission du compte bancaire au syndic repreneur

Afin de garantir que le compte bancaire est bien séparé, il est indispensable d’avoir une attestation de la banque qui confirme que le compte est bien évidemment séparé et surtout qu’il est transférable en cas de changement de syndic. Autrement dit, que le syndic repreneur puisse continuer à gérer le compte et ce peu importe les cabinets successifs qui disposeront du mandat.

Cette confirmation impliquera que le compte n’est pas rattaché au syndic en place mais bien la propriété du syndicat de copropriétaires.

Pour éviter d’écrire ce type de mention dans l’attestation, les syndics avancent un argument qui, à présent, tombe assurément à l’eau.

II. Une obligation de transmission des fonds

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’en cas de changement de syndic, ce dernier est tenu de remettre les archives et « la totalité des fonds immédiatement disponibles » de la copropriété.

Par ce biais, il invoque qu’il est tenu de fermer le compte bancaire afin d’être en mesure de remettre au syndic repreneur un chèque du montant du solde du compte.

Par conséquent, il évoque que la banque ne peut pas indiquer dans l’attestation une affirmation qui, légalement parlant, pose problème.

III. Une réponse très claire de la Cour de Cassation

En date du 21 décembre 2017, la Cour de Cassation a rendu un arrêt qui a dû justement traiter une demande de nullité du contrat de syndic au motif que le syndic repreneur n’avait pas ouvert un compte bancaire séparé, en continuant à gérer celui ouvert par son prédécesseur.

La Cour de Cassation n’est pas tombée dans le panneau, elle a considéré que la loi oblige à ce que le syndicat de copropriétaires dispose d’un compte bancaire séparé, ce qui était bien le cas puisque le syndic a pu présenter une attestation de la banque confirmant la situation.

Ainsi, un syndic repreneur est tout à fait habilité à continuer à faire perdurer un compte même si, rappelons-le, le syndicat de copropriétaires est en droit de lui demander de changer d’établissement bancaire.

Conclusion : la banque a le droit d’indiquer dans son attestation que le compte pourra être transmissible au nouveau syndic.

Pour preuve, voici un extrait de l’attestation de la banque Monte Paschi qui présente justement ce type de mention :

La société SERGIC n’avait pas été renouvelée dans son mandat par une copropriété mécontente (on se demande bien pourquoi...).

Malgré cela, SERGIC avait perçu une indemnité d’assurance après la fin de son mandat (donc hors mandat) et payé des factures d’ailleurs contestées par le syndicat, ceci à hauteur de 1.960,80 €, intégrant des factures d’honoraires.

SERGIC avait donc rendu un chèque au syndicat égal à l’indemnité diminuée des 1.900,80 €.

Un premier juge de proximité avait estimé que :

« La société SERGIC a été contrainte de continuer la gestion des affaires courantes pour le compte de la copropriété au titre de la gestion d’affaires et qu’elle se trouvait d'ailleurs dans la même situation que si elle avait reçu un mandat exprès ».

En gros, selon le juge de proximité : un syndic peut faire ce qu’il veut même s’il n’est plus syndic.

C’est ce jugement qui a été cassé par la Cour de cassation qui précise :

« Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ensemble l’article 1372 du Code civil ;

Il apparaît qu’en statuant ainsi, alors que le mandat du syndic est exclusif de l’application des règles de la gestion d’affaires, la juridiction de proximité a violé les textes susvisés ; par ces motifs : casse ».

La conséquence - très intéressante pour tous les copropriétaires dont les anciens syndics continuent à faire des règlements, voire à SE faire des règlements - est qu’un syndic dont le mandat est expiré ne peut plus effectuer des paiements (y compris à lui-même). À défaut, il devra rembourser.

Conformément à l’article 29 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 26 mars  2015, le contrat du syndic doit expressément indiquer sa durée (qui ne peut pas excéder trois ans), ainsi que les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.

C’est un contrat à durée déterminée, qui est censé se poursuivre jusqu’à son terme.

Mais en pratique, les copropriétaires sont souvent confrontés à des difficultés plus ou moins graves, liées à la gestion de la copropriété faite par leur syndic.

Face à ces difficultés, qui paralysent parfois le fonctionnement de la copropriété, les copropriétaires peuvent vouloir remplacer rapidement le syndic en exercice, sans avoir à attendre la fin de son mandat.

La révocation n’est pas un non-renouvellement du contrat du syndic en cours, mais il s’agit d’une rupture anticipée de son contrat.

Cette révocation est décidée à la majorité absolue de l’article 25 et si un nouveau syndic est désigné en assemblée pour entrer en fonction avant la fin du contrat de son prédécesseur, ce dernier est automatiquement révoqué (article 18-V, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965).

Mais parfois, les syndics vont jusqu’à saisir un juge, non pas pour contester leur révocation, mais pour demander à être indemnisés lorsque leur contrat a été rompu de manière anticipée.

Pour cela, ils font valoir que leur révocation par l’assemblée était abusive.

Dans ce cas, le syndic ne peut pas se faire justice lui-même en facturant des honoraires pour la période postérieure à sa révocation (Cour d’appel de Paris, 19^e ch. A, 30 septembre1998, n° 1996/16113) ; mais il peut prétendre à une indemnité dans le cadre d’une action en justice.

La jurisprudence considère que seul un manquement du syndic à ses obligations peut justifier une révocation sans indemnité.

En l’absence d’un motif légitime, le syndic peut prétendre à être indemnisé par le syndicat.

Il est donc nécessaire pour le syndicat des copropriétaires, notamment à travers le conseil syndical, d’anticiper tout contentieux et de conserver toutes les preuves des manquements du syndic et de mentionner ces griefs dans la résolution d’assemblée relative à sa révocation.

Invoquer une simple rupture de confiance n’est pas suffisant.

Un arrêt de la Cour d’appel de Paris a même considéré abusive la révocation d’un syndic qui n’avait pas pu présenter sa défense devant l’assemblée générale (Cour d’appel de Paris, 12 janvier1990, Rev. Administrer, janv.1991, p.65).

En revanche, ont été retenus comme motifs légitimes, par exemple le fait que le syndic engage des travaux sans autorisation d’assemblée générale et en contradiction avec une résolution imposant la tenue d’une assemblée générale extraordinaire (Cour d’appel de Paris, 23e ch. A, 6 novembre 1996, n° 95/11679), ou encore le fait que l’un de ses préposés a reçu des mandats de vote (14 en tout) pour représenter des copropriétaires en assemblée générale alors que l’article 22 de la loi de 1965 l’interdit (Cass., 3^e civ., 7 mai 2014, n° 12-26426).

Si révoquer le syndic n’est pas suffisant et que le préjudice est important, la copropriété peut aller plus loin en agissant en responsabilité contre le syndic, en vue d’obtenir des dommages et intérêts.

Lorsqu’une copropriété mécontente souhaite se séparer rapidement de son syndic, elle ampute parfois la durée contractuelle initiale de son mandat lors de la mise en concurrence de son syndic.

En effet, il peut arriver que l’assemblée générale se déroule avant la fin initialement prévue du mandat du syndic sortant, qui ne mène alors pas son mandat jusqu’à son terme.

Dans un arrêt du 8 mars 2018, la Cour de Cassation rappelle le cadre légal applicable en pareil cas, si la révocation est possible (I) elle reste soumise à conditions (II).

I. La révocation d’un mandat de syndic est autorisée par la loi

L’assemblée générale désigne souverainement son syndic, selon la proposition de contrat annexée à sa convocation (art. 29 du décret du 17 mars 1967), qui doit notamment déterminer :

• sa durée de mandat, avec ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance ;
• sa rémunération correspondante pour cette période.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, complété par la loi A.L.U.R. du 24 mars 2014, prévoit maintenant que la nomination d’un nouveau syndic en assemblée générale avec date de prise d’effet immédiate vaut révocation du mandat de syndic en cours, c’est-à-dire la rupture anticipée de son contrat.

Cette révocation est automatique et ne nécessite pas une résolution particulière.

Le point n°3 du contrat type de syndic dispose pour sa part que la révocation doit être fondée sur un motif légitime.

II. La révocation doit être légitime pour ne pas exposer le syndicat à une action judiciaire en indemnisation

Si la nouvelle rédaction de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 autorise de facto la révocation d’un syndic, en cas d’élection en assemblée générale d’un nouveau syndic avec prise d’effet immédiate de son mandat, les principes généraux du droit des contrats doivent néanmoins être respectés.

L’article 1217 du Code Civil prévoit notamment qu’une partie lésée par l’inexécution de la convention qui les lie peut poursuivre son cocontractant défaillant en réparation de son dommage matériel, donc financier.

L’attribution de dommages et intérêts se fera alors par voie judiciaire, l’ancien syndic ne pouvant décider seul de la somme qui lui reviendrait pour une rupture du contrat qu’il considérerait comme abusive.

Ce principe a donc été repris dans le contrat type de syndic.

C’est ce que rappelle la 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt n° 17 - 12506 du 8 mars 2018 :

« Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Nice, 7 décembre 2016), rendu en dernier ressort, le Cabinet SAFI a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble C.M. en indemnisation de son préjudice du fait de la révocation anticipée de son contrat de syndic à durée déterminée ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, le jugement retient qu’une mise en concurrence normale intervenant pendant l’exercice du mandat a entrainé le terme immédiat des fonctions du Cabinet SAFI, pour en déduire qu’il ne peut plus percevoir d’honoraires postérieurement à cette date ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si le Cabinet SAFI avait commis un manquement à ses obligations de nature à justifier sa révocation sans indemnité, la juridiction de proximité n’a pas donné de base légale à sa décision ;

Par ces motifs Casse et annule… »

Le syndicat des copropriétaires - qui nomme en assemblée générale un nouveau syndic avec date de prise d’effet immédiate, révoquant donc le mandat en cours - doit donc constituer un dossier solide (courriels réitérés, télécopies, lettres recommandées, mises en demeure…) attestant des carences manifestes de son syndic.

Ainsi, il disposera, en cas d’action judiciaire, de preuves démontrant que la rupture anticipée de son contrat de syndic était parfaitement justifiée (caractère non abusif), et que celui-ci ne peut donc pas prétendre à la moindre indemnité pour cette révocation légitime.  

Conseil :

Si la copropriété met fin au contrat de son ancien syndic quelques jours avant son échéance, les risques d’une action judiciaire pour rupture abusive du contrat sont faibles. C’est pourquoi nous préconisons de limiter le mandat à 12 mois et de refuser un contrat de 18 mois très engageant.

S’il est mis fin au contrat en plein milieu du mandat, il faut alors détenir des éléments tangibles et solides prouvant les fautes du syndic, il ne s’agit pas de procéder à une révocation pour bénéficier d’un tarif plus attractif, ou parce que le syndic n’a pas répondu à quelques emails.

Pendant de longues années, les convocations d’assemblées générales faisaient seulement figurer, en matière de fixation du terme du contrat de syndic, la mention : « à la date de tenue de l’assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice ».

Il en résultait un flou et une vraie incertitude quant à la durée du mandat, puisque la fin du contrat du syndic était subordonnée à la tenue de l’assemblée, dont on ne savait pas avec précision quand elle aurait lieu.

La 3^ème Chambre civile de la Cour de Cassation a rendu son verdict le 31 mai dernier (Pourvoi 17-18-046), en cassant un arrêt, dans lequel une cour d’appel avait jugé que : « Le contrat du syndic a été consenti et accepté pour une durée minimal d’une année, … entrera en vigueur le 6 février 2014…et se terminera lors de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice arrêtés au 31 décembre 2013 ».

Voyons ensemble l’analyse de la Cour de Cassation, et les conséquences en découlant.

I. Un dispositif juridique déjà bien en place

L’article 29 du décret du 17 mars 1967 organise déjà que « le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance ».

Depuis le décret du 26 mars 2015, la mention des dates calendaires de début et de fin du mandat, a été intégrée au contrat type de syndic, ce qui devait à priori mettre un terme aux débats.

Malgré ces dispositions pourtant bien claires, nombre de contrats n’étaient toujours pas en conformité, comme l’illustre ce cas.

En l’espèce, la cour d’appel saisie du dossier ne prend pas en considération la mention faite d’un renouvellement du « mandat de syndic de la société Cabinet G jusqu’à l’assemblée générale appelée à approuver le compte de l’exercice arrêté au 31/12/2013 » mais se base sur le fait que la durée dudit mandat n’excédant pas trois années, pour juger qu’il n’a pas été dérogé aux dispositions des articles 28 et 29 du décret du 17 mars 1967.

II. Une position ferme de la Cour de Cassation

Saisie de ce cas, la Cour de Cassation vient réaffirmer la portée du dispositif existant, tant via l’article 29 du décret de 1967, qu’avec le contrat type.

Elle le réaffirme avec force dans cet arrêt, il est indispensable que les dates de prise d’effet et de fin de contrat soient mentionnées et elle conclut que « commet une faute la cour d’appel qui n'avait pas recherché si la résolution renouvelant le syndic dans ses fonctions respectait cette exigence. »

Les juges du fond, qui avaient rejeté la demande de nullité de la décision par laquelle le syndic en place était reconduit jusqu'à la prochaine assemblée générale d'approbation des comptes, en prenant position sur le fait que son mandat n'avait pas une durée supérieure à 3 ans, n’ont pas eu une analyse appropriée et auraient dû vérifier la présence d’une date de prise d’effet ET de fin de contrat.

Nous espérons que les nombreux syndics attentifs à nos publications tiendront compte de cette dernière décision pour la rédaction de leurs contrats, mettant ainsi un terme à une période de jurisprudence abondante et fluctuante liée aux lacunes des contrats quant à leur date de début et de fin.

Face aux irrégularités des assemblées générales, les copropriétaires opposants ou défaillants décident parfois d’engager une action judiciaire en annulation de celles-ci.

Outre cette première procédure contentieuse, la poursuite des illégalités peut entrainer un nouveau contentieux en nullité fondé sur l’irrégularité initiale constatée par la juridiction judiciaire, comme le rappelle la cour d’appel de Basse-Terre dans un arrêt du 22 juin 2020.

I. Annulation judiciaire d’une assemblée générale : règles ordinaires requises

Une copropriété sise dans les Antilles française tient deux assemblées générales le 3 juin et 30 juillet 2015 convoquées par un syndic professionnel I. D.

Au cours de ces assemblées générales, le syndicat désigne à nouveau I.D. pour un mandat d’un an, ayant pour échéance le 20 juin 2016.

Ces assemblées générales font l’objet d’une action judiciaire en annulation (pour diverses irrégularités) par des copropriétaires opposants dans le délai de deux mois suivant la notification de leur procès-verbal par le syndic selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette procédure contentieuse aboutit à l’annulation des assemblées générales dans leur ensemble par un arrêt de la cour d’appel de Basse-Terre du 26 novembre 2018.

II. Annulation judiciaire d’une assemblée générale : conditions pour la nullité en cascade

Malgré l’invalidation des assemblées générales de 2015, comprenant notamment l’annulation de la résolution sur l’élection du syndic professionnel I.D, ce dernier poursuit néanmoins la gestion de la résidence, et décide de convoquer deux assemblées générales en 2016.

Sans attendre le résultat de l’action judiciaire en cours, tendant à la nullité des assemblées générales de 2015, deux personnes opposantes détenant des lots assignent, dès le 29 juillet 2016, le syndicat en annulation des assemblées générales de 2016 :

- afin, de ne pas se voir opposer une éventuelle prescription, en raison d’une action judiciaire introduite hors délai, autrement dit au-delà du délai légal de deux mois suivant la notification de leur procès-verbal par le syndic ;

- certains de l’illégalité de ces réunions du syndicat, si celles antérieures de 2015 se révélaient invalidées par la juridiction judiciaire civile.

Leur requête en première instance étant écartée par le T.G.I. de Basse-Terre dans un jugement n° 16 - 00925 du 5 octobre 2017, les deux propriétaires opposants interjettent appel, avec entre temps, l’arrêt rendu le 26 novembre 2018 par la cour d’appel annulant les assemblées générales de 2015, intégrant entre autre la nullité de la résolution sur la nomination du syndic professionnel I.D.

La cour d’appel de Basse-Terre dans son arrêt n° 17 - 016841 du 22 juin 2020 n’a pas d’autre choix que de faire droit au recours de ces deux propriétaires à l’encontre du syndicat, un syndic ne pouvant pas réglementairement administrer un immeuble (ce qui induit la convocation des assemblées générales), lorsqu’il se trouve dénué de tout mandat légitime : «…Sur le fond, il est constant que suivant arrêt infirmatif du 26 novembre 2018, la cour d'appel de Basse-Terre a contradictoirement annulé les assemblées générales des copropriétaires de cet ensemble immobilier des 03 juin et 30 juillet 2015 désignant l'EURL I. D. en qualité de syndic pour une durée d'un an soit jusqu'au 20 juin 2016.

Or, il est admis que l'annulation de la décision d'assemblée générale qui avait désigné le syndic rend annulable l'assemblée suivante convoquée par ce même syndic rétroactivement privé de pouvoir.

Aussi, faute de preuve d'une régularisation de la désignation du syndic l'EURL I. D., il est de juste appréciation d'annuler les assemblées générales des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...] en date des 2 juin 2016 et 19 juillet 2016 et ce faisant, l'ensemble des résolutions y contenues.

Les demandes indemnitaires accordées par les premiers juges seront également écartées. En conséquence, le jugement querellé sera infirmé en toutes ses dispositions… »

Cet arrêt s’inscrit dans la jurisprudence judiciaire civile constante selon laquelle, l’annulation en cascade des assemblées générales s’avère encourue en cas de motif invalidant la première, affectant la régularité de la réunion postérieure du syndicat, et que cette dernière se voit contester dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal par un copropriétaire opposant ou défaillant (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965).

Si cette situation juridique peut paraitre inextricable et avoir pour seule solution judiciaire la désignation d’un administrateur provisoire, il n’en est rien.

En effet, une assemblée générale destinée à la seule fin d’élire un syndic, lorsque le syndicat s’en trouve dépourvu, peut être convoquée par tout copropriétaire (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965).

I. Les copropriétaires face à la toute puissance des syndics

Nous le disons et le redisons : l’une des plaies majeures de la copropriété vient de ce que les syndics ne sont pratiquement JAMAIS sanctionnés pour leurs fautes parce qu’ils arrivent, quatre vingt dix fois sur cent, à faire ratifier celles-ci par des assemblées générales dans lesquelles chacun sait à quel point il est facile de faire pression et - à défaut - d’exercer des manipulations (pouvoirs, mandats de gestion, complicité de certains, passivité des autres, isolement de quelques « combatifs »).

II. Un arrêt de la Cour de Cassation qui va remettre de l’ordre

En effet, la Cour de Cassation vient remettre un peu d’ordre dans cette situation inadmissible où le droit n’existe plus et où le syndic tout puissant fait sa loi.

En l’espèce, un syndic du Groupe Foncia avait cru bon de commander pour 33 570,10 euros de travaux d’ascenseurs, en exécution d'une décision d'assemblée générale ayant voté les travaux, de manière peu claire au demeurant, pour la somme de 23 100 euros.

Le copropriétaire plaignant réclamait la somme de 853,31 €, soit sa quote-part de la différence.

Or la Cour de Cassation vient de décider le 7 février 2012, ce qui est une révolution dans le petit monde de la copropriété, que « le syndic est responsable, à l'égard des copropriétaires, sur le fondement quasi délictuel, de la faute qu'il a commise dans l'accomplissement de sa mission », et peut donc devoir réparation à l’égard de chaque copropriétaire du préjudice subi par le dépassement d’un budget voté.

Ainsi, la Cour de cassation a écarté l’objection de l’absence de lien contractuel entre le syndic et chacun des copropriétaires individuels : le préjudice individuel ne s’efface pas devant le préjudice collectif non revendiqué.

La lecture de l’arrêt (pas très long) est extrêmement intéressante, car il rappelle quelques notions un peu tombées en désuétude, telles que l’obligation de réparation d’un préjudice même individuel, le devoir de conseil du syndic, la déontologie des syndics, la rigueur de rédaction des résolutions, l’entretien, la sauvegarde et l’urgence.

III. Au-delà du problème des travaux, celui du dépassement des budgets

En ce qui concerne les dépassements budgétaires, que remarquons-nous ?

Il suffit aux syndics soit de faire entériner leur mauvaise gestion par une assemblée générale manipulée soit carrément de mépriser ladite assemblée en répartissant les comptes sans approbation.

Nos contrôleurs de comptes et de gestion, qui assistent les conseils syndicaux motivés pour contrôler les comptes de leurs copropriétés, le dénoncent régulièrement.

Là encore l’arrêt du 7 février 2012 pourrait rappeler aux syndics leur DEVOIR, en particulier celui de RESPECTER le budget voté et de ne le dépasser que pour des raisons LÉGITIMES.

Ainsi, l’époque du profond mépris des syndics professionnels à l’égard des copropriétaires quand il leur est présenté des comptes avec des déficits importants est sans doute révolue : désormais, n’importe quel copropriétaire insensible aux raisons exposées pour justifier ce qui n’est rien d’autre qu’avoir outrepassé le mandat reçu, pourra demander au syndic d’assumer sa faute de gestion.

Et comme les syndics professionnels ne sont sensibles qu’à ce qui leur coûte, on peut penser que désormais les gestionnaires auront pour consigne de faire très attention au respect des budgets votés…

En conclusion, si votre syndic adore dépasser les budgets votés (de travaux ou d’opérations courantes), faites-lui lire cette décision de Cassation

La gestion de la copropriété par le syndic implique que celui-ci dispose entre autres de l’ensemble des documents du syndicat des copropriétaires (règlement de copropriété, contrats, listing des copropriétaires, pièces comptables…).

En cas de désignation d’un nouveau syndic, ce dernier doit donc requérir les archives, ainsi que la trésorerie du syndicat auprès de son prédécesseur selon l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Un arrêt de la cour d’appel de Bastia du 6 janvier 2021 détaille le cadre légal applicable dans ce domaine.

I. Archives du syndicat des copropriétaires : droits, obligations des divers syndics

Une résidence neuve (réceptionnée en octobre 2013) sise à Penta di Casinca (Haute-Corse) dispose entre octobre 2013 et avril 2014 d’un premier syndic professionnel provisoire en la personne du constructeur (M.C.), puis un second (C.P.) entre avril 2014 et mai 2016 nommé par une assemblée générale d’avril 2014, et enfin un troisième (D.I.) élu par une assemblée générale de mai 2016.

Conformément à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 (dans sa rédaction en vigueur à cette date), ce dernier sollicite de son prédécesseur les archives et la trésorerie disponible du syndicat des copropriétaires dans le délai d’un mois suivant la cessation de ses fonctions.

Cette demande amiable (courrier simple suivi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception) se révélant infructueuse, le syndic en exercice, au nom du syndicat des copropriétaires, poursuit en référé auprès du T.G.I. de Bastia, ses deux confrères antérieurs, en vue de leur condamnation sous astreinte journalière à lui remettre les documents manquants (assurance décennale du constructeur, déclaration d’achèvement des travaux, convocation de l’assemblée générale de 2014 et notification du procès-verbal, décomptes individuels des copropriétaires arrêtés à avril 2014…).

L’ordonnance n° 18 - 00341 du 27 mars 2019 du TGI de Bastia faisant droit à cette demande du syndicat, les deux anciens syndics la contestent.

La cour d’appel de Bastia dans un arrêt n° 19 - 00412 du 6 janvier 2021 rejette le recours, la carence de ces documents du syndicat, nécessaires à la collectivité, se révélant juridiquement incontestable : «…Or, le syndicat des copropriétaires est de droit le détenteur des archives de la copropriété et tout ce qui se rapporte à la construction de la copropriété doit lui revenir, documents dont C.P., alors qu'elle était le syndic de la copropriété a fait usage, si l'on en croit le bordereau de remise de pièces qu'elle produit et qui mentionne notamment, dans le carton n°1, un «dossier DO Parties communes du 23/11/2015» et dont elle ne peut, actuellement, prétendre qu'ils n'appartiennent pas au syndicat des copropriétaires…

L'ordonnance querellée doit être confirmée sur ce chef de demande.

En ce qui concerne M.C, celle-ci reconnaît avoir conservé les documents et archives réclamés malgré le changement de syndic de copropriété, les ayant remis par étapes tout au long de la procédure, en première instance, mais aussi en appel, se défendant en argumentant par le fait qu'elle n'a eu connaissance de la réclamation des dits documents que dans le cadre de la présente procédure initiée en novembre 2018 et qu'à partir de la demande elle a remis, en sollicitant des délais, les documents réclamés.

Cette version toute personnelle de la chronologie des rapports entre les parties ne résiste pas à l'analyse des pièces produites par le syndicat des copropriétaires qui, dès l'année 2017, par deux courriers adressés en recommandé avec accusé de réception datés des 28 juin et 6 novembre 2017, réclamait, par l'intermédiaire de son nouveau syndic, D.I., la production de plusieurs documents nécessaires dans le cadre de la mise en œuvre de l'assurance dommages ouvrage et de la garantie décennale.

De plus, alors que les documents réclamés étaient en sa possession, M.C. ne les a transmis que dans le cadre de la présente procédure et non pas spontanément, lors des premières demandes présentées en 2017 par D.I., au nom du syndicat des copropriétaires.

La décision querellée doit être aussi confirmée sur ce point… »

II. Archives du syndicat des copropriétaires : responsabilité d’un précédent syndic défaillant et conditions pour son exonération

Si un ancien syndic est en principe redevable à l’égard de son successeur de l’intégralité des archives du syndicat des copropriétaires, et pas uniquement de certains documents (puisque tout syndic en place est supposé récupérer l’ensemble auprès de son prédécesseur et les remettre à son successeur en cas de changement de représentant légal), cette obligation s’entend cependant des éléments qu’il a effectivement eus en sa possession.

Autrement dit, un précédent syndic peut voir sa responsabilité civile écartée, s’il parvient à attester, avoir soit transmis ces documents ou ne les avoir jamais détenus. Encore faut-il que cette preuve s’avère juridiquement incontestable.

En effet, elle ne peut résulter du bordereau de remise de pièces réglementaire établi en deux exemplaires par l’ancien syndic, et dont le conseil syndical doit recevoir une copie à titre informatif selon l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967, si celui-ci est privé de la signature des deux syndics, lui ôtant ainsi toute opposabilité.  

Dans son arrêt du 6 janvier 2021, la cour d’appel de Bastia confirme la condamnation de première instance du précédent syndic professionnel fautif, celui-ci n’apportant pas la preuve contraire excluant sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires lésé : «…Il n'est nullement contesté que les deux syndics se sont succédé et à ce titre, l'une comme l'autre de ces sociétés se devaient, notamment, de transférer lors de ces changements les documents et archives du syndicat.

C.P. prétend avoir remis l'intégralité de ses archives relatives au dit syndicat et ne plus rien avoir en sa possession.

Pour justifier de cela elle produit un bordereau de pièces transmises deux cartons avec leur contenu listé le 26 août 2016, soit largement hors les délais légaux, mais de plus sans pouvoir produire le moindre bon de réception signé par le nouveau syndic, et ce alors que D.I. conteste la moindre remise.

D'ailleurs, alors que dans ce bordereau, qui ne comporte aucune signature, il est indiqué la persistance d'une créance à son profit de 126,10 euros, et dont elle demande le paiement par chèque, C.P. ne justifie d'un tel paiement alors que celui-ci devait être envoyé «à réception des documents», et pas la moindre lettre de rappel, ce qui interroge fortement, et renforce le positionnement des intimés.

En effet, il appartient à l'appelante de justifier d'une telle remise, ce qu'elle ne fait pas, la production d'un procès-verbal d'huissier de justice daté du 7 janvier 2019 attestant de l'absence de tout document relatif à la résidence L. n'étant en rien probant et ne permet de constater uniquement que, dans le lieu dans lequel l'huissier de justice a procédé à des vérifications, il n'y avait, ce jour-là , aucun document en lien avec le syndicat des copropriétaires et pas plus !

Pour satisfaire à son obligation légale de remise C.P. se doit de produire un document comportant la signature du nouveau syndic de copropriété et attestant la remise effective des archives et documents appartenant au syndicat des copropriétaires qu'elle avait sous sa garde en sa qualité de syndic.

À défaut d'un tel élément, il n'est pas possible de considérer que C.P. a rempli ses obligations.

Pour sa défense, elle fait aussi valoir que plusieurs des documents sollicités ne relèvent pas des archives et des documents du syndicat et qu'ils sont restés en possession de M.C. en sa qualité de promotrice et non de syndic de copropriété.

Or, le syndicat des copropriétaires est de droit le détenteur des archives de la copropriété et tout ce qui se rapporte à la construction de la copropriété doit lui revenir, documents dont C.P., alors qu'elle était le syndic de la copropriété a fait usage, si l'on en croit le bordereau de remise de pièces qu'elle produit et qui mentionne notamment, dans le carton n°1, un «dossier DO Parties communes du 23/11/2015» et dont elle ne peut, actuellement, prétendre qu'ils n'appartiennent pas au syndicat des copropriétaires.

L'ordonnance querellée doit être confirmée sur ce chef de demande… »

Le nouveau syndic a l’obligation de solliciter amiablement, voire judiciairement de son prédécesseur toutes les archives du syndicat, ainsi que sa trésorerie.

Dans le cas contraire, il s’expose à devoir répondre du préjudice des copropriétaires, représenté par son dernier syndic en exercice, y compris pour des documents du syndicat antérieurs à sa prise de fonction.