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Il arrive régulièrement que les lots des copropriétaires débiteurs fassent l’objet d’une procédure en saisie immobilière.

Dès l’obtention du jugement, le syndicat des copropriétaires fait alors procéder à sa signification assortie d’un commandement de payer valant saisie immobilière, par voie d’huissier.

I Dette du copropriétaire et frais accessoires de procédure

Le jugement de 1^ère instance ou l’arrêt de la cour d’appel détaille les sommes dues par le copropriétaire débiteur

Il s’agit de la créance du syndicat des copropriétaires correspondant aux charges courantes ou pour travaux qui n’ont pas été payées.

A cette somme s’ajoutent des frais de procédure appelés frais accessoires, en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles qui dispose que :

« … les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge. »

Ces frais correspondent à la mise en œuvre de la saisie immobilière qui implique immédiatement des frais importants pour faire établir le procès-verbal descriptif, les diagnostics et le cahier des conditions de vente nécessaires pour procéder à la vente aux enchères.

Ils sont rarement inférieurs à 3.500 € et peuvent atteindre plus de 7.000 €.

Quelquefois ils sont plus importants que la créance proprement dite du syndicat des copropriétaires.

Des copropriétaires condamnés attendent parfois le dernier moment pour exécuter le jugement et payer leur dette en principal (correspondant exclusivement aux charges dues) alors que la procédure de saisie est en cours et quelque fois même la date des enchères arrêtée.

Ce paiement mettait alors fin à la procédure et le syndicat conservait à sa charge les frais de l’exécution forcée dont la procédure avait débutée.

Le syndicat, représenté par son syndic, se sentait alors totalement démuni et « floué » par cette attitude préjudiciable financièrement pour le syndicat.

II La saisie peut se poursuivre tant que la dette et les frais accessoires n’ont pas été payés

Dans le cas jugé, un copropriétaire débiteur est assigné par le syndicat des copropriétaires, en vue de la saisie immobilière de son lot. La dette principale ayant été déclarée éteinte par son paiement pendant le délai consenti par le juge de l’exécution, le copropriétaire estimait ne plus rien devoir.

La 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt n° 16 - 23313 du 7 décembre 2017 s’est prononcée en la matière et a interprété l’article L118-8 du code des procédures civiles d'exécution :

 « Attendu qu'il résulte de ce texte, que les frais de poursuite sont l'accessoire de la dette …. le créancier saisissant, ….. est fondé à continuer les poursuites de saisie immobilière … tant qu'il n'a pas obtenu le règlement desdits frais ».

Les frais de procédure de saisie sont l’accessoire de la dette et sont donc soumis au même régime de recouvrement forcé : la vente aux enchères peut donc être poursuivie même si le copropriétaire débiteur n’est plus redevable que de ces frais annexes.

Autrement dit, le syndicat est fondé à maintenir son action en recouvrement tant que l’accessoire (justifié) n’est pas apuré.

Cela devrait mettre fin au comportement de certains copropriétaires défaillants de mauvaise foi qui ne paient que les charges et au dernier moment avant la vente aux enchères, pensant laisser à la charge du syndicat les autres frais liée à l’organisation de la saisie immobilière.

  I - La communication de la feuille de présence.  

Comment faire pour informer les copropriétaires bailleurs de ce qui se passe vraiment dans votre copropriété et surtout pour ceux qui ont confié la gestion de leur logement au syndic en place ?  

Tout simplement en leur adressant un courrier.   Oui, mais comment obtenir leurs adresses ?   C’est (en principe) simple : en demandant copie de la feuille de présence (avec les adresses, ce qui est obligatoire) à votre syndic.   Mais il est possible que votre syndic n’ait aucune envie d’une part que vous constatiez que sa feuille de présence est incomplète, d’autre part que vous contactiez ses clients « bailleurs ».

Dans ce cas il vous oppose 3 fois sur 4 la « confidentialité » à laquelle – soi-disant - il est astreint.   Baliverne maintes fois dénoncée sur notre site.  La cour d’appel de Rennes se joint une fois de plus à nous dans des termes très clairs.   

II - Un arrêt très, très limpide  

Rennes, comme on sait, est avec Grenoble la ville qui a « inventé » la copropriété.  Autant dire que les magistrats de Rennes s’y connaissent et qu’on ne leur fait pas prendre la loi de 1965 pour un tract publicitaire.   La cour d’appel de Rennes vient ainsi de confirmer ce que les dirigeants de Nexity (pour ne parler que d’eux - voir abus n° 3573 : www.unarc.fr/npp4) font mine de ne pas savoir que la feuille de présence doit être fournie AVEC les adresses.  

Citons l’extrait de l’arrêt de la cour d’appel de Rennes à ce sujet, à diffuser à tous les syndics un peu durs d’oreille : «  4^ème Chambre ARRÊT N° 279 R.G : 11/07662 COUR D’APPEL DE RENNES ARRÊT DU 06 JUIN 2013 »   « Monsieur et Madame C…, copropriétaires, ont régulièrement sollicité de Mademoiselle P…, syndic, la communication de la feuille de présence de l’assemblée du … par lettre des … et par lettre du … ».   Mademoiselle P…, qui est également agent immobilier soutient que la communication des adresses de copropriétaires constitue une divulgation des coordonnées des personnes qui constituent son fonds de commerce.  

 D’une part, il ne résulte pas des dispositions du décret susvisé que les copropriétaires doivent justifier des motifs de leur demande.  D’autre part, la totalité des copropriétaires étant soumis aux dispositions qui prévoient que la feuille de présence comporte l’indication de leur domicile, il ne peut être utilement invoqué que cette communication porte atteinte à leur vie privée, nonobstant la circonstance qu’ils soient client du syndic, à l’occasion d’une autre activité de ce dernier.   

En conséquence, le refus opposé par Mademoiselle P… ne se heurte à aucune contestation sérieuse il lui sera ordonné, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100 €uros par jour de retard passé ce délai d’un mois à communiquer aux consorts C… la copie conforme de la feuille de présence et des pouvoirs annexés au procès verbal de l’assemblée générale tenue le 20 août 2010 ». 

 Rappelez-vous : la feuille de présence doit comporter l’adresse des copropriétaires et non celles des syndics ou agents immobiliers qui gèrent leurs biens locatifs.  

La tenue de l’assemblée générale et les mentions reprises dans le procès-verbal sont soumises à des règles édictées par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.

Le non-respect de ces règles peut permettre d’obtenir, par voie judiciaire, la nullité de l’assemblée générale ou simplement de certaines résolutions. Les juges ont cependant la possibilité d’interpréter les textes et de ne pas les appliquer littéralement, comme le prouve un arrêt de la Cour de cassation du 11 juillet 2019.

I. Procès-verbal de l’assemblée générale : mentions obligatoires et incidence en cas d’irrégularités

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 dispose, que la régularité du procès-verbal de  l’assemblée générale suppose qu’il soit établi en fin de séance par le secrétaire de séance, paraphé et signé par ses soins, le président et les éventuels scrutateurs.

Il impose aussi certaines mentions : « Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix. »

Sous la résolution doivent aussi être consignées les éventuelles réserves quant à la régularité de la résolution formulées par les opposants.

Préciser le nom des opposants à une résolution permet au juge d’identifier les copropriétaires qui peuvent agir en nullité contre une résolution de l’assemblée générale, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette procédure judiciaire doit être engagée dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal par le syndic.

II. L’omission d’une mention peut être suppléée par la feuille de présence

Nul ne doit cependant ignorer que la loi énonce quelque fois un principe, qui peut être suivi par des exceptions. 

La première source peut être le texte légal lui-même, dont les conditions se trouvent souvent détaillées dans un décret d’application.

La seconde source est la jurisprudence civile, à savoir les décisions rendues par les juridictions (Cour d’appel et surtout Cour de cassation), qui peuvent préciser le sens de dispositions ambiguës ou dégager des règles pas forcément inscrites dans les textes, mais qui proviennent de leur interprétation.

Ainsi, des copropriétaires d’une résidence nîmoise contestent plusieurs points de l’assemblée générale du 3 septembre 2015, aux motifs que le nom des copropriétaires opposants n’étaient pas consigné sous les résolutions.

La Cour de cassation dans son arrêt n° 18-18615 du 11 juillet 2019 confirme une jurisprudence constante en la matière, à savoir que les carences du procès-verbal n’invalident pas de facto les résolutions litigieuses, voire l’assemblée générale dans son ensemble, si ces manquements peuvent être incontestablement complétés par sa principale annexe, la feuille de présence :

« […] Mais attendu qu'ayant retenu que l'absence de mention sur le procès-verbal du nom du copropriétaire ayant voté contre la résolution soumise au vote était sans incidence sur la régularité du vote, dès lors que ce copropriétaire était identifiable et constaté que le rapprochement, d'une part, du procès-verbal et de la feuille de présence, d'autre part, des votes émis contre les résolutions 4.1 et 4.2 permettait d'identifier le seul copropriétaire détenteur des 919 voix exprimées contre la résolution 4.1 et pour la résolution 4.2, la cour d'appel a pu en déduire qu'il n'y avait pas lieu à annulation de la décision n° 4 […] »

Les mentions de la feuille de présence doivent être non équivoques, et donc incontestables pour être retenues par les juges.

Si le droit de la copropriété apparaît fréquemment trop rigide, les copropriétaires ne doivent néanmoins pas minorer l’influence de la jurisprudence lorsqu’ils entendent contester judiciairement une résolution.

En cas de gestion considérée comme défaillante dans une résidence, la quête des copropriétaires qui recherchent des responsables ne s’arrête pas toujours au syndic professionnel ou bénévole.

Autrement dit, le conseil syndical et son président ne sont pas à l’abri de poursuites engagées par d’autres copropriétaires, mais ce la sera uniquement pour des fautes graves et avérées comme le réitère la Cour d’Appel de Paris dans un arrêt du 20 septembre 2017.

I. La mission du conseil syndical constitué de bénévoles

Le conseil syndical a pour mission d’assister et de contrôler le syndic dans sa gestion. Il collabore avec ce dernier dans l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale et du budget prévisionnel de fonctionnement de l’immeuble, dont il suit l’exécution (art. 26 du décret du 17 mars 1967).

Les conseillers syndicaux, qui sont libres de désigner un président parmi leurs membres (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965) agissent à titre strictement bénévoles (art. 27 du décret du 17 mars 1967).

Autrement dit, les conseillers syndicaux ne sont pas des professionnels de la gestion.

II. La responsabilité civile délictuelle des conseillers syndicaux ne peut être retenue que pour des fautes lourdes constatées

Dans la mesure où le conseil syndical comprend des non professionnels, et qu’il ne jouit pas d’un pouvoir décisionnaire, sauf délégation expresse de l’assemblée générale, la responsabilité civile ne peut être recherchée :

- qu’individuellement, puisqu’il ne bénéficie pas de la personnalité juridique ;

- qu’en démontrant une faute grave, un dommage et le lien de causalité entre les deux (art. 1240 du Code civil).

C’est une responsabilité civile délictuelle et non pas contractuelle, car elle ne relève pas d’un contrat.

C’est ce que rappelle la Cour d’Appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, dans un arrêt n° 15 - 10113 du 20 septembre 2017.

En l’espèce, un copropriétaire mécontent de la gestion d’un syndic professionnel entendait agir en réparation de son préjudice à l’encontre du président du conseil syndical, considérant que sa responsabilité civile délictuelle était doublement engagée :

- d’une part, parce que le mandat de syndic adopté en assemblée générale résultait d’une initiative du président du conseil syndical ;

- d’autre part, parce que la défaillance d’administration de l’immeuble par le syndic constituait selon lui de facto une faute du président du conseil syndical, la fonction de cet organe consistant à assister et contrôler la gestion du syndic.

La Cour d’Appel rejette le recours du copropriétaire :

«…Il apparait qu’en réalité les griefs formulés par Mme S… (incompétence, dépassement de son mandat de syndic) à les supposer établis (il n’y a pas d’action de la part du syndicat en responsabilité professionnelle à l’encontre du syndic) visent la société D…, syndic ; M. L…, président du conseil syndical, dont il n’est pas allégué qu’il soit un professionnel de la gestion d’immeuble, n’est pas le garant de la mauvaise gestion alléguée du syndic ; le choix de la société D. en qualité de syndic de l’immeuble, ne peut lui être reproché à faute, dans la mesure où cette société bénéficiait de toutes les qualifications apparentes pour exercer la fonction de syndic ; il ne peut être exigé du président du conseil syndical une obligation de résultat quant à la gestion du syndic dont il a proposé la désignation à l’assemblée générale ;

Ce premier grief doit être rejeté ;

… Il convient d’ajouter que l’éventuelle négligence dans la surveillance des comptes du syndic ne constitue pas en soi, en l’absence de collusion frauduleuse démontrée entre le syndic et le président du conseil syndical, une faute lourde qui engagerait alors la responsabilité du président ou du membre du conseil syndical… »

Cette décision s’inscrit dans la jurisprudence judiciaire constante sur la mise en cause de la responsabilité civile délictuelle des conseillers syndicaux.

Elle implique une l’accomplissement d’une faute manifestement grave et non pas d’un simple manquement, puisque ces personnes agissent bénévolement, sans avoir les mêmes compétences que le syndic, et ne bénéficient pas d’un pouvoir décisionnaire.

Cet arrêt rappelle aussi de manière détournée le pouvoir de l’assemblée générale.

La copropriétaire mécontente s’appuie sur un abus d’autorité du président du conseil syndical qui présidé par M. X a influencé le vote des copropriétaires en déposant dans leur boîte aux lettres, préalablement à l’assemblée générale du XX, une note indiquant les votes futurs des membres du conseil syndical.

« ce grief n’est pas suffisamment démontré en l’espèce, les copropriétaires réunis en assemblée générale restant libres de voter comme ils l’entendent

Il convient d’ajouter que l’article 21 du décret du 17 mars 1967 dispose en son alinéa 2 que le conseil syndical 'donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même'; le fait d’avoir donné l’avis du conseil syndical sur les différents projets de résolutions devant être soumis à assemblée générale n’apparaît donc pas fautif .

Le copropriétaire, qui envisage d’agir judiciairement contre les conseillers syndicaux,  doit être conscient de l’aléa d’une action judiciaire en responsabilité civile délictuelle et de la nécessité d’apporter la preuve de ses dires, à savoir une faute aggravée, le dommage et le lien de causalité entre les deux.

Une telle action doit donc être réservée à des cas très graves.

Occasionnellement, la Cour de cassation doit se prononcer sur des arrêts de Cour d’appel dans lesquels la responsabilité d’un ou plusieurs membres du conseil syndical est recherchée par un autre copropriétaire, qui n’apprécie pas leurs prestations.

Dans cet arrêt en , seule la responsabilité du président du conseil syndical a été mise en cause.

I. Statut et compétences du conseil syndical et de ses membres

Le conseil syndical est désigné en assemblée générale, en principe parmi les propriétaires d’un lot dans la résidence concernée (article 21 de la loi du 10 juillet 1965).

Il a pour mission d’assister et de contrôler le syndic dans sa gestion, ce qui s’entend principalement du contrôle des comptes, de s’assurer de l’exécution des décisions de l’assemblée générale et de contribuer à l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale ainsi que du budget prévisionnel, dont il suit l’exécution (article 26 du décret du 17 mars 1967).

Le conseil syndical ne bénéficie pas d’un pouvoir décisionnaire contrairement à une idée couramment répandue, sauf en cas d’habilitation de l’assemblée générale du syndicat sur un point déterminé.

Il ne jouit pas de la personnalité civile. Par conséquent, il ne peut pas signer de contrat, engager d’action au tribunal, ni être assigné. Les autres copropriétaires ne peuvent donc pas rechercher la responsabilité du conseil syndical.

Par contre, il est possible de mettre en cause la responsabilité individuelle de chacun des membres du conseil syndical : une action peut être engagée uniquement contre un conseiller ou contre tous mais pris individuellement.

Le conseil syndical est constitué de non professionnels, intervenant strictement bénévolement.

Pour mener à bien cette mission, qui peut nécessiter pour certaines questions, des compétences qu’aucun membre ne détient, le conseil  syndical peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix (par exemple un juriste ou un auditeur).

La dépense correspondante sera supportée par le syndicat et réglée par le syndic (article 27 du décret du 17 mars 1967).

II. Responsabilité civile des membres du conseil syndical

S’il peut arriver que des conseillers outrepassent leur mandat, souvent induits en erreur par des syndics professionnels, il n’en demeure pas moins que la très grande majorité agit régulièrement.

Malgré cela, ils peuvent s’exposer à des instances judiciaires introduites par des copropriétaires procéduriers ou simplement mécontents.

En l’espèce, dans une résidence parisienne, un copropriétaire assigne le président du conseil syndical de son immeuble, car il estime qu’il a commis deux fautes qui lui auraient causé un préjudice :

• faute de négligence lors du contrôle des comptes, ces derniers présentés à l’assemblée générale comportaient des irrégularités,
• faute pour avoir eu recours à des professionnels de son choix pour des missions que ce copropriétaire considérait comme inutile.

Cette action était engagée sur le fondement de la responsabilité délictuelle (article 1240 du Code civil), ce qui implique de démontrer une faute, un dommage et un lien de causalité entre les deux.

Dans son arrêt n°17 - 27766 du 29 novembre 2018, la Cour de cassation rappelle sa jurisprudence constante :

« […] que la cour d’appel, qui a pu retenir qu’une négligence dans la surveillance des comptes du syndic ne constituait pas en soi, en l’absence de collusion frauduleuse démontrée entre le syndic et le président ou un membre du conseil syndical, une faute suffisamment grave pour engager la responsabilité du président ou du membre du conseil syndical et qui a relevé que les dépenses engagées par le conseil syndical … et n’avaient pas été jugées inutiles par celle-ci (assemblée générale), en a exactement déduit que la demande de M. Y pour les manquements commis en sa qualité de président du conseil syndical devait être rejetée[…] »

La faute qui justifie la mise en cause de la responsabilité civile d’un membre du conseil syndical doit être suffisamment grave. Une simple négligence ne suffit pas s’il n’y avait pas connivence avec le syndic.

Il faut donc une certaine volonté d’arranger ou d’avantager le syndic au détriment du syndicat des copropriétaires.

Ce lien doit bien entendu être prouvé par le copropriétaire qui assignerait le membre du conseil syndical présumé fautif.

Cet arrêt nous rappelle aussi qu’un copropriétaire ne peut pas obtenir une indemnisation pour des dépenses engagées, dans le cadre de sa mission, par le conseil syndical et ratifiées par l’assemblée générale.

Cela peut se comprendre car il ne faut pas oublier que les membres du conseil syndical sont des bénévoles, non professionnels et que si leur responsabilité civile pouvait être mise en cause comme celles des professionnels, il y aurait encore moins de volontaires que maintenant…

Lors de la tenue de l’AG, une feuille de présence doit être tenue et signée par chaque copropriétaire ou mandataire, en général en début de séance, et au départ (en cas de départ avant la fin de la réunion).

Ses mentions sont prévues par l’article 14 du décret de 1967, en particulier les nom et domicile de chaque copropriétaire présent ou représenté, de chaque mandataire, le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire, ainsi que le nombre de pouvoirs détenus par chaque mandataire…

Ce document important est annexé au PV d’assemblée (article 17).

Cette feuille doit être émargée par les copropriétaires ou leurs représentants (sauf participation à distance).

C’est le président de séance désigné lors de l’assemblée qui a la fonction de la contrôler et de la certifier exacte.

Cette vérification est précieuse car elle permet notamment de s’assurer que le nombre maximum de mandats de vote est respecté.

L’article 33 du décret permet à chaque copropriétaire d’en obtenir une copie intégrale (ainsi que celle du PV. Le syndic est alors tenu de s’exécuter, sans discuter.

Compte tenu du fait que la feuille de présence est un document impératif et qu’elle récapitule les informations essentielles permettant de s’assurer de la régularité de la tenue de l’assemblée et des conditions de vote, la Cour de cassation sanctionne sévèrement le non-respect de cette formalité.

Sur le principe, comme toute personne, le membre du conseil syndical n’est pas à l’abri de commettre une faute ou une négligence occasionnant un préjudice pour un copropriétaire.

Il faut préciser ici que le conseil syndical n’a pas la personnalité morale : il est donc impossible d’engager la responsabilité « du conseil syndical », mais seulement celle de chacun de ses membres.

Compte tenu de son rôle de représentation du conseil syndical, c’est souvent le président qui est en ligne de mire.

L’un des intérêts de cette décision de la Cour de cassation est de rappeler que la mission des membres du conseil syndical s’inscrit dans un mandat de l’assemblée des copropriétaires.

Ceci a le mérite de servir aux membres de conseils syndicaux auxquels des tiers (entreprises, banque…) ne veulent pas communiquer d’informations, préférant avoir affaire au syndic, représentant du syndicat des copropriétaires. Ils peuvent légitimement faire valoir le mandat qu’ils détiennent également du fait de leur désignation par l’assemblée.

D’autre part, et c’est l’apport le plus important de cette décision, la Cour de cassation fait application du principe général de responsabilité dans le cadre d’un mandat.

Les dispositions de l’article 1192 du Code civil sont claires à ce sujet : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ».

Le simple fait qu’un mandataire accomplisse bénévolement sa mission atténue sa  responsabilité.

En l’espèce, une copropriétaire reprochait au président du conseil syndical une négligence dans la surveillance des comptes tenus par le syndic et d’avoir engagé pour la copropriété des frais inutiles.

Sa demande est rejetée, conformément à une jurisprudence constante à ce sujet.

Peu d’actions en responsabilité contre des membres de conseils syndicaux prospèrent.

Pour qu’une action en responsabilité contre un membre de conseil syndical aboutisse, il faudrait démontrer une faute d’une certaine gravité, qui confine à la collusion frauduleuse, ce qui n’est pas le cas d’une simple négligence dans la surveillance des comptes.

Pour exemples, on peut citer une affaire où la Cour d’appel de Paris a refusé de considérer responsable un membre de conseil syndical qui a mal conseillé l’assemblée pour la passation d’un contrat, sachant que l’avis du conseil syndical ne lie ni l’assemblée, ni le syndic (CA de Paris, 23^e ch. A, 4 octobre 2000, Loyers et copr. 2001, n° 100), ou encore d’un président de conseil syndical qui avait incité les copropriétaires à voter en faveur d’un syndic, dont la gestion s’est avérée désastreuse (CA de  Paris, Pôle 4, ch. 2, 20 septembre 2017, n° 15/10113).

Le fléau des impayés de charges affecte la plupart des copropriétés et conduit ces dernières, à engager des actions judiciaires en recouvrement pouvant aboutir à la saisie immobilière des biens (ou adjudication judiciaire) du propriétaire défaillant.

La cour de cassation souligne dans un arrêt du 6 juin 2019 un élément important de cette procédure d’appropriation judiciaire des lots par le créancier à l’égard de son débiteur.

I. Propriétaire d’un lot débiteur : le syndicat peut le saisir judiciairement

En l’espèce, le propriétaire d’un lot dans une copropriété francilienne est redevable de provisions et charges, ce qui conduit le syndicat, à l’assigner en paiement. La créance du syndicat étant certaine, liquide et exigible (montant incontestablement du), il obtient la condamnation en paiement du propriétaire défaillant.

Malheureusement, le syndicat ne parvient pas à recevoir l’application amiable de la décision c'est-à-dire le paiement volontaire par le propriétaire débiteur des sommes fixées par le jugement, ou par les voies ordinaires d’exécution, soit notamment la saisie sur salaire ou sur compte bancaire du condamné.

Le syndicat n’a donc d’autre choix que de voter en assemblée générale la saisie immobilière du lot du propriétaire défaillant, conformément à l’article 11 alinéa 11 du décret du 17 mars 1967 (principe de la saisie, montant de la mise à prix du bien, ainsi que la somme considérée comme définitivement perdue) par un vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

La vente forcée du bien est prononcée judiciairement le 29 novembre 2012 au profit du syndicat (nouveau propriétaire du bien), en l’absence de surenchère au prix de vente fixé judiciairement.

II. Maintien illicite de l’ancien propriétaire dans le lot : le nouveau propriétaire est fondé à requérir une indemnité d’occupation et son expulsion

A l’issue de la procédure, l’ancien propriétaire se maintenant illégalement dans son ancien logement, propriété désormais du syndicat des copropriétaires.

Celui-ci engage alors une nouvelle action judiciaire visant à obtenir son expulsion (réalisée le 23 octobre 2013), ainsi qu’une indemnité pour l’occupation illicite de son bien immobilier (selon la valeur locative d’un appartement similaire dans le même quartier). Il estime cette indemnité due, depuis le jugement d’adjudication du bien, jusqu’à la date de libération effective de l’appartement.

L’ancien propriétaire considère pour sa part, ne la devoir qu’à compter de la signification de la décision (présentation par un huissier de justice) à l’initiative de la partie adverse, opérée uniquement le 11 mars 2013. Cette formalité légale rend la sentence judiciaire opposable à la personne condamnée et fait partir les délais de contestation (recours).

Cette divergence entre le syndicat et le précédent propriétaire du logement n’est financièrement pas anodine, 3.000 euros de différence selon la date judiciairement retenue de point de départ de l’indemnité d’occupation exigible. 

La cour de cassation dans un arrêt n° 18 - 12353 du 6 juin 2019 réitère la légalité de l’indemnité et de la date de son décompte fixée par les magistrats au jour de l’adjudication judiciaire et non de la signification :

« …Mais attendu qu’en application de l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire, le saisi étant dès lors tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien ; qu’il en résulte que, sauf disposition contraire du cahier des conditions de vente, le saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication ;

Et attendu que l’indemnité d’occupation est la contrepartie de l’utilisation sans titre du bien ; que c’est dès lors à bon droit que la cour d’appel a retenu que le syndicat des copropriétaires étant devenu propriétaire dès le jugement d’adjudication du 29 novembre 2012, M. X… était occupant sans droit ni titre, et en conséquence tenu au paiement d’une indemnité d’occupation (750 euros par mois), depuis cette date (jusqu’à son expulsion intervenue le 23 octobre 2013). »

Le copropriétaire débiteur doit être conscient des conséquences radicales d’une saisie immobilière, à savoir la dépossession immédiate de son bien immobilier dès le jugement et le risque de devoir supporter une indemnité d’occupation au profit de l’adjudicataire, s’il se maintient illégalement dans le lot saisi au delà du transfert de propriété de celui-ci.