Formations (9017)

Ascenseur et « parachute en montée ».

L’ARC a gagné

P.P.R.P.

(Le plan de prévention des risques professionnels) : refusez !

L’ARC, le fonds travaux et le P.E.C.

(Plan d’Épargne Copropriété)

1. augmentation des charges et difficultés financières de plus en plus importantes pour les copropriétaires occupants à faire face aux gros travaux, donc à voter les travaux nécessaires ;
2. difficultés accrues par le vieillissement des immeubles, dont le parc « périphérique » des années 1960-1970 ;
3. difficultés, dès lors, à faire voter tous les travaux nécessaires, ce qui entraîne la dégradation progressive (puis la paupérisation) de nombreuses copropriétés ;
4. poids de plus en plus important des copropriétaires bailleurs, dont un certain nombre sont réticents ou ont des difficultés eux-mêmes à engager les travaux nécessaires au gros entretien des bâtiments ;
5. à quoi se rajoutent des blocages plus spécifiques concernant les travaux d’amélioration thermique.

• d‘abord d’obliger les copropriétés à anticiper le gros entretien futur et la rénovation et à commencer à provisionner des fonds pour cela ;
• d’obliger - dès lors - à programmer les travaux et donc, pour cela, à engager les bilans et études appropriés ;
• d’éviter - le moment venu - soit des refus de vote soit des votes entraînant des impayés pathogènes (pour les copropriétaires concernés comme pour la copropriété).

• l’obsolescence des bâtiments ;
• ou pire : la dégradation irréversible ;
• enfin la paupérisation ou le développement de situations d’impayés incontrôlables.

• d'une part, neutraliser ce rejet ;
• d'autre part, mettre en place les conditions d’une adhésion à ce dispositif vertueux.

1. Le fonds travaux est perçu uniquement comme devant entraîner une augmentation mécanique des charges de 5 % (plancher du fonds travaux) alors que le niveau des charges est déjà ressenti comme insupportable
2. Le fonds travaux est perçu comme une spoliation, car en cas de vente, ce « fonds » est désormais attaché au lot et non au vendeur.
3. De nombreuses personnes estiment qu’elles sont bien capables - seules - de placer leur épargne et ceci à de meilleures conditions qu’en confiant cet argent au syndic.
4. De nombreux bailleurs estiment, par ailleurs, que cette nouvelle obligation va écorner un peu plus la rentabilité locative…

1. Les honoraires supplémentaires du syndic liés à la gestion des « fonds »

• Il est à peu près certain que de nombreux syndics vont - d’une façon ou d’une autre - facturer la gestion des appels de fonds travaux, surcoût qui ne manquera pas de créer un rejet supplémentaire.

2. L’augmentation des honoraires de syndics liés à la gestion des comptes rémunérés et aux déclarations de produits bancaires pour chaque copropriétaire

• En plus du travail lié aux appels de fonds, les syndics seront tentés de facturer des honoraires pour le placement des fonds et pour le travail lié à la déclaration des intérêts perçus. En effet, en raison du caractère fiscalement transparent des syndicats de copropriétaires (ce qui empêche les prélèvements libératoires), le syndic est (en principe) obligé d’adresser à chaque copropriétaire le montant de la quote-part des intérêts perçus, pour qu’ils puissent l’intégrer à leur déclaration d’impôt.

3. L’augmentation des primes de « garantie des fonds mandants » se traduisant par des coûts supplémentaires

• Plus préoccupant encore : les caisses de garantie - qui calculeront la « pointe » des fonds détenus en intégrant les fonds travaux - augmenteront les primes en conséquence, augmentations qui seront, elles aussi, répercutées sur les copropriétaires, accroissant ainsi leur mécontentement.

• Face à la « fronde » d’un certain nombre de copropriétaires, il y a à craindre que les fonds travaux soient purement et simplement rejetés en assemblée générale, un certain nombre de syndics ayant déjà annoncé qu’ils laisseraient faire.
• En effet la loi oblige les copropriétés à voter, ceci même simplement pour ratifier le niveau plancher obligatoire du fonds travaux (soit 5 % du budget prévisionnel) : « Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1 ».
• Dès lors certaines assemblées générales appelées à voter ce fonds refuseront la constitution d’un tel fonds (ou créeront des fonds symboliques à 1 %) et les syndics - après le délai de forclusion de l’article 42 - estimeront que la décision (non annulable) s’appliquera, même si elle n’est pas légale.

1. La sécurisation complète des fonds : les copropriétaires doivent être sûrs que les fonds ne seront PAS utilisés à autre chose et que le syndic ne peut pas y toucher.

2. La simplicité fiscale : les placements doivent être simples et les produits financiers doivent être soit simplifiés fiscalement (prélèvements à la source), soit défiscalisés ; ainsi le travail des syndics sera lui-même très simple.

3. L’absence de toute surprime éventuelle, imposée par la caisse de garantie au syndic.

1. un dépôt collectif dont le montant sera plafonné à 10.000 euros par lot principal à usage d’habitation ou de commerce.

2. Une rémunération de l’ordre de 2 % totalement exonérée.
3. Un blocage des sommes sur un minimum de trois ans (sauf, éventuellement, en cas de travaux de sortie d’insalubrité ou d’urgence).
4. Un déblocage possible uniquement sur présentation d’un procès-verbal d’assemblée générale.

1. Pourquoi le P.E.C. ne va pas introduire une concurrence par rapport aux produits d’épargne à risque ?

2. Pourquoi le P.E.C. ne coûtera pas un centime à l’État et permettra, au contraire, de rapporter de l’argent ?

3. Pourquoi le P.E.C. va dégager du travail pour tous (bureaux d’études, entreprises) à échéance quasi immédiate ?

• la mobilisation des copropriétaires ;
• le lancement d’un audit ;
• le choix d’un scénario de travaux ;
• la désignation d’un maître d’œuvre ;
• le lancement d’une consultation d’entreprises par ce maître d’œuvre ;
• enfin le vote des travaux.

L’ARC, les copropriétés fragiles et les collectivités territoriales : un colloque très réussi

• faire le point  sur les évolutions les plus marquantes de la loi ALUR concernant la copropriété, surtout celles pouvant intéresser les collectivités territoriales ;

• faire un point tout particulièrement sur les nouveautés de la loi ALUR relatives aux possibilités pour les collectivités d’aider les copropriétés fragiles et en difficulté à se redresser.

1. Une matinée bien chargée

1. La loi ALUR et la copropriété : présentation des 62 innovations et focus sur les problèmes les plus sensibles pour les collectivités.

2. La loi ALUR et les nouveaux outils au service des collectivités, outils destinés à les aider dans leurs actions en faveur des copropriétés fragiles ou en difficulté.

2. Les cinq chantiers

• « Les 62 principaux apports de la loi ALUR ».

1. En premier lieu a été abordé ce que l’ARC appelle la « bataille du fonds travaux obligatoire »

• de sécuriser les fonds et donc de rassurer les copropriétaires ;
• de résoudre les problèmes de fiscalité et de déclaration ;
• de faciliter le travail des syndics ;
• de résoudre les effets de la surprime qui pourrait être imposée par les caisses de garantie (les fonds étant bloqués puis débloqués sous contrôle du banquier, les risques de détournement sont nuls).

2. Ensuite un point a été fait sur l’audit global technique et le plan pluriannuel de travaux

• être précédé par un travail du conseil syndical (qui prépare l’audit et les copropriétaires) ;
• être réalisé avec le conseil syndical.

• une méthode d’auto-bilan (appelé B.I.C, Bilan Initial de Copropriété) ;
• un type d’audit spécial (appelé Audit Global partagé, car « partagé » avec le conseil syndical).

3. Une analyse particulièrement approfondie a, ensuite, été présentée concernant les possibilités d’intervention des collectivités au service des copropriétés fragiles ou en difficulté

• La « procédure d’alerte » peut désormais être déclenchée par la collectivité (aux frais du syndic ou du syndicat des copropriétaires, selon décision du juge).

• Les collectivités peuvent aussi désormais utiliser une procédure dite d’« injonction d’audit » dès lors qu’un arrêté d’insalubrité, de péril, ou sur les équipements communs aura été pris.

• Enfin les collectivités disposent désormais de moyens pour faire nommer un administrateur provisoire, mais aussi contrôler son travail voire faire modifier sa mission par le juge.

4. Puis a été longuement abordée la mise en place de spécialistes de l’intervention dans les copropriétés fragiles ou en difficulté

5. Pour finir l’ARC a présenté son analyse du dispositif d’immatriculation des copropriétés institué par la loi ALUR et qui se veut un outil au service du repérage des copropriétés en difficulté

• que ce n’est pas parce qu’on a repéré des « fragilités » qu’on soit les traiter ;
• qu’aujourd’hui les collectivités sont déjà informées de beaucoup de situations, sans pour autant avoir ni le temps ni les moyens d’intervenir.

• de mobiliser les copropriétaires et les acteurs de la copropriété localement ;
• de commencer à traiter les problèmes avec les personnes concernées.

Compte rendu des réunions tenues avec les syndics

sur la plateforme d’appels d’offres COPRO-GAZ

I. Négocier les prix du gaz

II. Rencontrer les « petits » et moyens syndics

III. Les difficultés des petits syndics

• les réductions obtenues sont bien en deçà de celles procurées par COPRO-GAZ (entre 15 et 20% par rapport aux tarifs réglementés) ;
• elles doivent souvent supporter les frais d’un bureau d’études thermiques mandaté par le syndic pour suppléer son incapacité à gérer un véritable appel d’offres ;
• elles s’exposent aux pratiques fortement contestables du fournisseur historique (GDF/SUEZ) qui propose au mieux une réduction de 5% par rapport aux tarifs règlementés.

IV. Le problème particulier du P1