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Pour effectuer des travaux en copropriété, les copropriétaires doivent dissocier les travaux qui n’affectent que les parties privatives, de ceux qui affectent également les parties communes.

Dans ce dernier cas, les copropriétaires ne peuvent effectuer les travaux qu’avec l’autorisation de l’assemblée générale, et ce conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Autrement dit, les copropriétaires doivent dans un premier temps s’assurer que les travaux ne concernent que les lots privatifs, ou obtenir l’autorisation de l’assemblée générale si les travaux affectent les parties communes. A défaut, le syndicat des copropriétaires peut demander en Justice la remise en état des lieux.

Néanmoins, dans cet arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 28 mai 2020 (n°19-11.995), elle nous rappelle que si la remise en état porte atteinte aux améliorations apportées, alors elle ne sera pas ordonnée et il faut trouver des alternatives.

1. Détermination des parties communes

Des copropriétaires ont aménagé les combles en créant des escaliers, des fenêtres de toit… Ils sont assignés en justice pour remettre en état sous astreinte, les combles.

La première question qui se pose est celle de savoir si les combles sont des parties communes.

C’est le règlement de copropriété qui détermine ce que sont les parties communes et les parties privatives. Le règlement de copropriété est muet à ce sujet, il appartient donc au juge de déterminer si les combles sont des parties communes ou privatives. Pour ce faire, il va regarder ce qui est mentionné sur l’état descriptif de division (document qui liste les lots d’une copropriété avec la description de ce qu’ils sont et de ce qu’ils comprennent, leur situation et leur usage). Dans l’état descriptif de division il n’est pas mentionné que les combles font parties du lot privatif.

Dès lors, les juges concluent que les combles sont des parties communes à usage privatif.

L’argument de l’acquisition par l’appropriation pendant le délai de 30 ans est également évoqué mais écarté car l’appropriation des combles est plus récente.

Ainsi, les combles sont des parties communes, et il était donc nécessaire de demander l’autorisation de l’assemblée générale pour effectuer des travaux.

2. Une exception à la remise en état des lieux

Le syndicat des copropriétaires demande la remise en état des combles. Néanmoins les copropriétaires à l’origine des travaux, produisent un rapport d’expertise qui préconise de laisser les combles en l’état actuel car les travaux permettent une meilleure isolation thermique profitant à l’ensemble du bâtiment ainsi qu’une meilleure accessibilité à la toiture.

La Cour d’appel ne tient pas compte du rapport et applique automatiquement la sanction en ordonnant la remise en état des combles, à défaut d’avoir obtenu l’autorisation de l’assemblée générale.

Les juges doivent-ils ordonner automatiquement la remise en état, sans prendre en compte les améliorations apportées par les travaux entrepris illégalement?

Il est de jurisprudence constante que dès la réalisation de travaux sans autorisation de l’assemblée générale, le juge peut ordonner sous astreinte la remise en état des lieux. Cette remise en état peut être demandée par le syndicat des copropriétaires sans à démontrer un quelconque préjudice à la copropriété.

Toutefois, la Cour de cassation juge qu’en raison du rapport de l’expert, la Cour d’appel n’aurait pas dû ordonner la remise en état des lieux. En effet, elle aurait dû trouver des alternatives à cette remise en état.

Dans ce cas précis, la remise en état des lieux revenait à rendre de nouveau « l’accès au toit inaccessible, supprimer les fenêtres de toit, déposer en enlevant les deux escaliers bois du séjour, enlever le plancher bois construit au-dessus  du niveau plafond, déposer et enlever les lambris et le matelas isolant, remettre en état le plafond avec trappes d’accès. »

Autrement dit, on supprimerait les améliorations apportées à la copropriété, en ce qui concerne l’accès au toit.

Cependant, cet arrêt est dans une nouvelle ligne de conduite de la Cour de cassation. En effet, dans son arrêt du 08 juin 2017, réaffirmé dans son arrêt du 12 septembre 2012, la Haute juridiction a jugé que si la remise en état des lieux était contraire à l’intérêt de la copropriété, il n’y a pas lieu de l’ordonner. Il faut donc trouver des solutions alternatives à la remise en état.

Cette nouvelle tendance jurisprudentielle, met un frein à l’automaticité de la remise en état des parties communes.

La distinction entre parties communes et lots privatifs est le fondement du droit de la copropriété. De cette distinction découle les différentes règles à appliquer pour respecter le droit de la copropriété et celui des copropriétaires.

Cette différence peut être plus difficile à appréhender lorsque le règlement de copropriété accorde à certains copropriétaires un droit de jouissance privatif sur une partie commune. L’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 23 janvier 2020 (pourvoi 18-24 676) nous éclaire sur ce sujet.

1. Le droit d'usage privatif d’une partie commune ne modifie par le caractère de la partie commune

Un règlement de copropriété prévoit que les propriétaires d’un lot disposent d’un droit à jouissance privatif d’une partie commune : le jardin. Ils y ont construit un abri de jardin sans demander l’autorisation des copropriétaires en assemblée générale, considérant qu’ils pouvaient jouir de la partie commune selon les mêmes règles relatives au lot privatif.

Il n’est pas rare que les règlements de copropriété prévoient ce genre de dispositif, c’est souvent le cas lorsque des copropriétaires sont les seuls à pouvoir accéder à certaines parties communes tel qu’un jardin.

La question se pose alors de savoir si le droit d’usage privatif sur une partie commune modifie la qualité juridique de cette partie et de ce fait les règles la régissant.

D’autant que la Cour d’appel avait considéré qu’en ayant la jouissance exclusive d’une partie commune, ils peuvent jouir de cette partie commune selon les conditions prévues pour les parties privatives.

Or, la Cour de cassation tranche cette question de manière non équivoque en considérant que « l’attribution d’un droit d’usage privatif sur une partie commune ne modifie pas le caractère de la partie commune ».

Autrement dit, le droit d’usage privatif n’étant qu’un droit qui permet d’user d’un bien sans en être propriétaire, il ne peut pas être assimilé à un droit de propriété. La partie commune même à usage exclusif d’un ou plusieurs copropriétaires n’appartient pas à un ou des copropriétaires déterminés, mais bien à l’ensemble des copropriétaires. De sorte que les règles applicables sont celles relatives aux parties communes figurant dans le règlement de copropriété.

2. Tous travaux effectués sur une partie commune même si l’on détient un droit d’usage privatif doivent être autorisés par l’assemblée générale

Les copropriétaires ont construit un abri de jardin sur la partie commune dont ils ont la jouissance à titre privatif, sans autorisation préalable de l’assemblée générale. L’assemblée générale a alors refusé de donner l’autorisation aux copropriétaires pour la construction de l’abri de jardin (a posteriori) et a demandé la remise en état des lieux.

Or, lorsque les copropriétaires sont titulaires d’un droit de jouissance à titre privatif d’une partie commune, ils ne peuvent effectuer que des menus opérations de maintenance. Pour le reste, notamment pour la construction d’un bien, ils doivent obligatoirement obtenir au préalable l’accord des copropriétaires qui se caractérise par un vote favorable en assemblée générale.

C’est donc à bon droit que l’assemblée générale a rejeté la demande des copropriétaires. En effet, toute atteinte à une partie commune, constitue un préjudice pour chaque copropriétaire, dans la mesure où il est également copropriétaire indivisaire de la partie commune. De ce fait, il paie une quote-part de charges communes et doit donc voter sur toute modification, construction, transformation d’une partie commune.

Cette constitution portant atteinte aux parties communes, le syndicat des copropriétaires peut donc assigner en Justice les copropriétaires dans la mesure où il s’agit de sauvegarder un droit afférent à l’immeuble.

Dès lors, la construction de l’abri de jardin constitue une atteinte aux parties communes qui confère ainsi qualité au syndicat des copropriétaires fautifs à demander la remise en l’état des lieux dont découle la démolition des lieux.

La Cour de cassation le rappelle d’ailleurs expressément, « Les parties communes d’un immeuble en copropriété, même grevées d’un droit de jouissance exclusif bénéficiant à l’un des copropriétaires, ne peuvent pas faire l’objet de travaux sans autorisation de l’assemblée générale ».

Lorsqu’un immeuble est soumis au statut de la copropriété, il doit avoir un règlement de copropriété et un état descriptif de division. Avec ces deux documents, le syndicat des copropriétaires doit pouvoir établir ce qui relève de la partie commune de l’immeuble et ce qui relève de la partie privative. A défaut, en cas de silence dans ces documents ou en cas de contradiction, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit ce qui relève d’une partie commune.

La situation se complique lorsque les deux propriétaires d’un appartement distinct situé dans le même immeuble, ne sont pas d’accord sur l’application du régime de copropriété pour l’immeuble. Surtout, lorsqu’une copropriétaire possède un état descriptif ne mentionnant pas des parties communes, tandis que l’autre a en sa possession un projet d’état descriptif énumérant des parties communes et des lots privatifs.

D’autant plus, lorsque la propriétaire de l’appartement dont l’état descriptif ne mentionne pas l’existence de parties communes, décide de faire des travaux concernant  l’accès à l’immeuble et aux escaliers, empêchant de fait l’autre propriétaire d’accéder à son logement.

La Cour de cassation nous éclaire sur cette situation, par son arrêt rendu par la troisième chambre civile en date du 12 décembre 2019 (n°18-22757)

I. L’existence de parties communes dans un immeuble se vérifie à l’usage et l’utilité qu’en ont plusieurs copropriétaires.

Dans un immeuble, une propriétaire A effectue des travaux ne permettant plus l’accès au logement de l’autre propriétaire B, en opérant des travaux concernant l’accès à l’immeuble et aux escaliers. Cette dernière assigne alors la propriétaire à l’origine des travaux pour demander la remise en état des parties communes, sous astreinte.

La propriétaire A se défend en invoquant que l’immeuble n’est pas soumis au statut de la copropriété et que la porte d’entrée de l’immeuble ainsi que les escaliers lui appartiennent. Pour justifier ses propos, elle apporte un état descriptif, qui ne fait nullement mention de l’existence de parties communes au sein de l’immeuble.

 Pour complexifier la situation, la propriétaire B, produit pour sa part un projet d’état descriptif non publié, faisant état au sein de l’immeuble de parties communes et de lots privatifs.

Or, conformément à l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965, pour qu’un immeuble soit soumis au statut de la copropriété, il doit comporter des parties communes et des lots privatifs. Autrement dit, s’il n’existe pas de parties communes au sein de l’immeuble, il ne peut être soumis au statut de la copropriété.

Dès lors, la mission de la Cour de cassation est de définir l’existence ou non de parties communes. Elle considère, que les juges du fond auraient dû rechercher si les escaliers et la porte d’accès à l’immeuble étaient des parties communes au sens de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, la Cour de cassation énonce « qu’en statuant ainsi, sans constater que les escaliers et l’entrée de l’immeuble étaient affectés à l’usage ou à l’utilité de l’ensemble des copropriétaires ou à plusieurs d’entre eux, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».

Autrement dit, la Haute juridiction énonce que pour établir si l’immeuble comporte ou non des parties communes, les juges doivent rechercher si les éléments énoncés comme étant éventuellement des parties communes sont affectés à l’usage ou l’utilité d’au moins deux propriétaires.

En l’occurrence, les juges du fond se sont contentés d’affirmer qu’il existait des parties communes car le projet d’établissement de l’état daté mentionnait des parties communes. Pour autant, la Cour de cassation n’apporte pas de réponse concrète, étant la juridiction du droit et non des faits, elle renvoie le dossier vers une autre Cour d’appel qui sera chargée de vérifier l’existence des parties communes, conformément à  l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, l’existence de parties communes était au cœur du litige, puisqu’il s’agissait de savoir s’il y avait lieu d’ordonner ou non la remise en état d’une éventuelle partie commune.

Notons que pour la remise en état d’une partie commune, un copropriétaire peut engager une action individuelle en Justice, mais sous une condition rappelée dans cet arrêt.

II. Tout copropriétaire peut agir individuellement pour obtenir la remise en état d’une partie commune à condition de mettre en cause le syndicat des copropriétaires.

Ne pouvant plus accéder à son logement, la demanderesse exerce une action individuelle en Justice contre la propriétaire ayant effectué les travaux.

En vertu de l’article 15 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, c’est le syndic qui représente le syndicat des copropriétaires en Justice. Dès lors, si la copropriété décide par exemple d’assigner un copropriétaire en restitution des parties communes ou remise en état des parties communes, c’est le syndic qui exercera l’action en Justice, en tant que représentant du syndicat des copropriétaires.

Néanmoins, l’alinéa 2 de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, offre la possibilité à chaque copropriétaire de pouvoir « exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot à charge d’en informer le syndic ».

Autrement dit, le copropriétaire peut individuellement, en dehors donc d’une action du syndicat des copropriétaires agir en Justice. Il est également reconnu qu’un copropriétaire peut également exercer une action individuelle relative à une atteinte portée à une partie commune dès lors que cette atteinte s’accompagne d’une entrave dans la jouissance ou dans la propriété de ses parties communes.

Cependant, la Cour de cassation conformément à la jurisprudence constante en la matière, énonce « le copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause, au besoin en faisant judiciairement désigner son représentant légal ».

Ainsi, s’il est reconnu au copropriétaire le droit d’exercer une action individuelle en Justice concernant la remise en état, celle-ci n’est valable qu’à la condition où le copropriétaire a appelé à l’action le syndicat des copropriétaires.

Ce principe a d’abord été posé par un arrêt de la Cour d’appel de Versailles en date du 23 janvier 1995 : « l’action tendant au rétablissement des parties communes dans leur état antérieur ne peut cependant pas être exercée par les copropriétaires qu’aux côtés du syndicat dont la présente est nécessaire à la solution du litige ».

Autrement dit, soit le syndicat des copropriétaires doit se joindre volontairement à l’action du copropriétaire, soit ce copropriétaire devra également assigner le syndicat des copropriétaires pour le mettre en cause judiciairement.

Notons dans cet arrêt tout le paradoxe de ce principe, pour pouvoir reconnaitre l’action du propriétaire qui sollicite la remise en l’état de l’entrée de l’immeuble et de l’escalier, eux même devant être reconnus comme étant des parties communes, doit appeler le syndicat des copropriétaires. Or, nous ne savons pas si les éléments sont des parties communes, donc que l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, en conséquence, qu’il y existe un syndicat des copropriétaires…

Pour construire un bâtiment de plus de 20m2 de surface plancher ou d’emprise du sol, le propriétaire du sol doit obtenir auprès de la mairie de la commune où se situe l’immeuble, un permis de construire.

Pour délivrer le permis de construire, le service de l’urbanisme de la mairie doit vérifier la conformité des travaux à la législation et réglementation d’urbanisme.

Par ailleurs, dans une copropriété, pour construire un bâtiment, le copropriétaire ne peut le faire sans avoir obtenu une autorisation de l’assemblée générale.

Mais, que se passe-t-il si un copropriétaire obtient un permis de construire sans avoir obtenu préalablement l’autorisation de l’assemblée générale?

Le Conseil d’Etat dans son arrêt rendu le 03 avril 2020 (n° 422802) nous rappelle que l’obtention du permis de construire est indépendante de l’autorisation préalable de l’assemblée générale.

1. L’obtention du permis de construire n’est pas subordonnée à l’autorisation préalable de l’assemblée générale

Un copropriétaire veut construire une maison en fond de parcelle d’une copropriété, il dépose à cet effet auprès de la mairie de la commune où se situe l’immeuble, une demande de permis de construire pour une maison située sur un fond de parcelle de la copropriété.

La mairie délivre le permis de construire audit copropriétaire malgré le recours gracieux du syndicat des copropriétaire et le fait qu’il a prévenu le copropriétaire de la nécessité d’obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour construire la maison.

En effet, pour construire des bâtiments, même à usage privatif, l’autorisation de l’assemblée générale est nécessaire. S’il s’agit de construction de locaux privatifs, cette autorisation se vote à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. En revanche, s’il s’agit de la construction de locaux à usage commun, la majorité sera celle de l’article 25 de ladite loi.

Autrement dit, un copropriétaire qui souhaite construire un édifice doit d’une part obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale, d’autre part le permis de construire par le service de la mairie.

Néanmoins, l’obtention du permis de construire est-il soumis à l’obligation d’obtenir préalablement l’autorisation de l’assemblée générale?

Le Tribunal administratif annule le permis de construire car selon cette juridiction, le copropriétaire a obtenu le permis de construire « par fraude ». En effet, il a indiqué avoir rempli les conditions pour obtenir le permis de construire, or, il n’a pas obtenu l’autorisation de l’assemblée générale. 

Cependant, le Conseil d’Etat considère pour sa part que la fraude n’existe pas. Les deux demandes doivent être dissociées. L’obtention du permis de construire ne se justifie que par le respect des règles législatives et réglementaires d’urbanisme.

Par ailleurs, dans cette décision, le Conseil d’Etat suit sa jurisprudence rendue dans ce domaine, notamment l’arrêt rendu en date du 15 février 2012 (n°333631) : lorsqu’il demande son permis de construire ou dépose sa déclaration préalable de travaux, l’administration n’a pas à vérifier si les travaux portent sur les parties communes ou affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, ni dans l’affirmative à exige qu’il produise le procès-verbal d’assemblée générale.

En revanche, l’absence d’autorisation de l’assemblée générale peut être soulevée devant le juge judiciaire.

2. L’absence d’autorisation de l’assemblée générale doit être soulevée devant le juge judiciaire

Comme vous l’aurez remarqué, dans cet article on parle d’arrêt rendu par le Conseil d’Etat, et de Tribunal administratif. Il s’agit des juridictions de l’ordre administratif. Le Conseil d’Etat étant la plus haute juridiction de l’ordre administratif.

Pour faire simple, l’ordre juridictionnel traite des questions relatives entre l’administration et un justiciable, ce qui est le cas pour s’opposer à la délivrance d’un permis de construire.

Dans cette décision rendue par le Conseil d’Etat, il est soulevé l’absence d’autorisation de l’assemblée générale pour la réalisation des travaux, doit être soulevé devant le juge judiciaire.

En conséquence, le Conseil d’Etat renvoie le syndicat des copropriétaires à poser leur question devant le juge judiciaire pour respecter la distinction des ordres. En effet, il s’agit d’une question purement privée, qui ne concerne pas l’Administration.

Néanmoins, le juge judiciaire lui sera compétent pour ordonner la remise en état des lieux, si le copropriétaire a construit sans autorisation de l’assemblée générale ou si le copropriétaire n’a pas fait ratifier la construction.

Cette action judiciaire du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic pourra donc être engagée une fois, le début des travaux commencé. De plus le copropriétaire pourra être condamné à remettre en état sous astreinte, c’est-à-dire payer une somme fixée par le juge par jour, tant que la remise en état n’est pas totale.

Dès lors, en insistant sur le point que la délivrance du permis de construire n’est pas subordonnée à l’autorisation de l’assemblée générale, elle laisse les deux ordres jugés dans leur compétence respective. Ce qui démontre bien, que l’un n’emporte pas l’autre.

Ainsi, ce n’est pas parce que la mairie a délivré le permis de construire, que le copropriétaire peut construire. Il doit demander l’autorisation de l’assemblée générale et à défaut faire ratifier la construction s’il ne veut pas être poursuivi judiciairement par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat est régulièrement confronté à des sollicitations individuelles de travaux sur les parties communes par un copropriétaire.

Le syndicat se doit dans ce cas, d’identifier précisément le droit envisagé au profit du demandeur. En cas de qualification erronée, la résolution de l’assemblée générale illicite s’expose à une action judiciaire en annulation de la part de tout copropriétaire opposant ou défaillant, comme le rappelle la cour de cassation dans un récent arrêt du 26 mars 2020.

I. Ballon d’eau privatif dans les combles parties communes : autorisation de l’assemblée générale impérative

En l’espèce, une résidence en copropriété située dans le 10^ème arrondissement de Paris est composée de plusieurs bâtiments, de 5 étages, ainsi que des combles parties communes au 6^ème et dernier étage.

Les détenteurs d’un lot n° 13 se trouvant dans le bâtiment A au 5^ème étage souhaitent installer dans les combles un ballon d’eau chaude privatif.

Dans la mesure où l’aménagement escompté affecte les parties communes, ils doivent requérir l’autorisation de l’organe décisionnaire du syndicat des copropriétaires, son assemblée générale (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965).

Ils obtiennent l’aval de la collectivité moyennant par une résolution n° 21 d’une assemblée générale du 31 janvier 2013, soumise à la majorité des voix du syndicat des copropriétaires, dans la mesure où ils assimilent l’opération envisagée aux travaux affectant les parties communes (prévus par l’alinéa b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965).

Un couple de propriétaires défaillants (absents non représentés à l’assemblée générale) contestent la régularité des diverses décisions dont la numéro 21 relative à la pose du ballon d’eau chaude dans les combles parties communes au bénéfice du lot n° 13 et sollicitent en conséquence leur nullité en assignant le 9 avril 2013 le syndicat, représenté par le syndic, auprès du T.G.I. de Paris.

Le jugement n° 13 - 05302 du 3 juillet 2015 de cette juridiction rejette cette requête, confirmé par un arrêt n° 15 - 16794 de la cour d’appel de Paris du 13 décembre 2017.

Ces deux propriétaires décident alors de se pourvoir en cassation.

II. Ballon d’eau chaude privatif dans les combles parties communes : majorité requise de l’assemblée générale

Le couple de propriétaires défaillants soulève devant la cour de cassation le même argumentaire juridique. Ils considèrent notamment que la résolution n° 21 de l’assemblée générale est illégale, en raison d’une qualification erronée de la demande du propriétaire aboutissant à l’application d’une majorité inexacte.

En effet, la requête du propriétaire ne se résume pas selon eux à une simple autorisation de travaux affectant les parties communes relevant effectivement de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, mais à un droit de jouissance exclusif de celles-ci (combles) au profit de son lot correspondant à un acte de disposition soumis dans ce cas à la double majorité de l’article 26 de la même loi.

Dans son arrêt n° 19 - 102010 du 26 mars 2020, les juges n’ont d’autre choix que de faire droit à ce recours par une interprétation littérale de la décision n° 21 de l’assemblée générale, fondée sur une confusion juridique manifeste du syndicat au profit des propriétaires du lot n° 13 du 5^ème étage du bâtiment A quant à la fixation de leur ballon d’eau chaude privatif dans les combles parties communes : " …Qu'en statuant ainsi, alors que la décision n° 21 prise lors de l'assemblée générale du 31 janvier 2013 accordait, aux deux copropriétaires qui avaient sollicité cette délibération, la jouissance exclusive des combles situés au-dessus du lot 13, ce dont il résultait que la décision devait être prise à la majorité prévue à l'article 26 de la loi précitée, la cour d'appel, qui a dénaturé le procès-verbal d'assemblée générale, a violé les textes et le principe susvisés ;"

Le président de séance, sur les éventuelles recommandations du syndic, se doit de procéder à une juste qualification juridique des questions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale, afin de déterminer avec exactitude la majorité appropriée pour leur adoption.

A défaut, la résolution entérinée encourt une action légitime en nullité introduite par tout copropriétaire opposant ou défaillant, en principe dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal par le syndic.  

Le droit de surélévation est une opération de construction qui lorsqu’elle porte sur un immeuble en copropriété, a pour objectif, d’accroître le volume des parties communes, soit de créer de nouveaux locaux privatifs.

Dans le silence ou la contradiction du règlement de copropriété ou des titres, le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes.

Étant un accessoire à une partie commune, le copropriétaire qui souhaite bénéficier d’un droit surélévation doit non seulement obtenir l’autorisation de l’assemblée générale mais également acheter ce droit accessoire.

La question reste à savoir si les copropriétaires peuvent décider qu’à la place du versement direct d’une somme revenant aux copropriétaires, il est possible de demander à la place à l’acquéreur de rénover les parties communes.

La Cour de cassation dans son arrêt du 28 mai 2020 (n°19-13245) répond par l’affirmative.

1. L’acquisition du droit de surélévation en contrepartie de la rénovation des parties communes

Le syndicat des copropriétaires a décidé en assemblée générale de céder le droit de surélévation à l’un des copropriétaires à un prix déterminé. Ce paiement est converti pour l’acquéreur en obligation de réaliser des travaux de rénovation des parties communes. La transformation du paiement par une autre obligation, c’est ce qu’on appelle la dation en paiement.

L’un des copropriétaires conteste cette résolution décidée en assemblée générale, il invoque que la dation en paiement est contraire à l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965, relatif à la répartition du prix de vente des parties communes.

En effet, l’article 16-1 de la loi dispose les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.

La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic.

Ainsi, à la lecture de cet article, il ne serait pas possible de transformer le versement d’une somme en obligation de réaliser des travaux de rénovation sur la partie commune.

D’ailleurs, un arrêt de la Cour d’appel de Montpellier en date du 17 décembre 2013 pose le principe selon lequel : « l’assemblée générale ne peut décider de placer le produit de la vente d’un parking commun sur un compte à terme et de le conserver en vue du paiement de divers travaux de rénovation de l’immeuble. Les copropriétaires sont en droit d’obtenir une distribution immédiate du prix au prorata de leurs droits dans leurs parties communes. »

La Cour de cassation se prononce pour la première fois sur cette question et admet la possibilité d’une dation en paiement. En effet, elle rappelle qu’il était inscrit dans la promesse de vente que les parties avaient convenu de réaliser des travaux de rénovation sur les parties communes en lieu et place du versement du prix à chacun des copropriétaires en fonction de sa quote-part.

Selon cette Haute juridiction « le prix de cession était nécessairement réparti proportionnellement aux tantièmes de parties communes générales détenues pour chaque copropriétaire et qu’aucune nullité n’était encourue sur le fondement de l’article 16-1 ».

Autrement dit, pour la Cour de cassation la dation en paiement n’est pas contraire à la remise du versement directement effectué par le syndic entre les mains de chaque copropriétaire en fonction de leur tantième.  

Il convient d’être vigilant, l’autorisation de la dation en paiement ne signifie pas pour autant que les juges valideront désormais le fait de décider de placer le produit issue de la vente sur le compte fonds travaux de la copropriété.

2. Les copropriétaires peuvent être condamnés pour procédure abusive

Le syndicat des copropriétaires demande en Justice la condamnation des copropriétaires qui ont saisi le Tribunal pour faire annuler la délibération de l’assemblée générale, au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Si le principe est que chaque justiciable est libre de saisir le Tribunal pour faire valoir ses droits en Justice, ce droit est cependant encadré par la possibilité pour le juge de condamner une partie pour procédure abusive.

En effet, conformément à l’article 32-1 du Code de procédure civile : « celui qui agit en Justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000^euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés. »

Il faut dans un premier temps préciser que l’amende civile revient à l’État et les dommages et intérêts à la partie adverse.

Dans un second temps, il faut préciser ce qu’est une procédure abusive. Selon la jurisprudence « l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute susceptible d’entrainer une condamnation à des dommages et intérêts que s’il constitue un acte de malice ou de malveillance » (civ.1.30 juin 1988) ou s’il s’agit d’une mauvaise foi persistante à s’opposer aux justes demandes de la partie adverse (civ.2.12 novembre 1997). A l’inverse, la jurisprudence ne retient pas qu’il y a une procédure abusive à la seule constatation que les nombres de procédures exercées par une partie ont été, pour son adversaire génératrice de soucis et de dépense (civ.3.02 février 1988). De même, dès lors que les deux actions ne tendent pas aux mêmes fins (civ.1.31 mars 2005).

Dans cet arrêt, il est relevé que les copropriétaires s’opposent au projet de la grande majorité des copropriétaires depuis plus de dix ans, alors que l’immeuble se dégrade au fil des ans.

La Cour de cassation reprend l’argumentaire du Tribunal de grande instance « ils ont ainsi multiplié les moyens et arguments non sérieux pour faire échec à un projet qui avait recueilli  l’assentiment de la grande majorité des copropriétaires mettant en péril le bon fonctionnement de la copropriété et la conservation de l’immeuble(…). Par ce comportement, ils ont causé un préjudice au syndicat des copropriétaires. »

Ainsi, les copropriétaires qui ont rejeté tous les projets et qui une fois de plus, s’oppose en saisissant le Tribunal pour faire annuler la résolution tendant en obligation pour l’acquéreur de la partie commune de rénover les parties communes, sont condamnés au paiement de de dommages et intérêts.

En copropriété, l’assemblée générale composée de tous les copropriétaires est souveraine : c’est par elle que doit passer toutes les décisions (hors délégation de pouvoirs) relatives à la vie de la copropriété.

En l’absence de contestation de résolution, les décisions deviennent définitives et donc incontestables. Il appartient au syndic conformément à ses missions de faire respecter et exécuter les décisions, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Mais que se passe-t-il si un copropriétaire refuse de respecter une résolution définitive, et ce malgré les actions du syndic, au motif que la décision porte atteinte à ses droits?

La Cour de cassation par son arrêt rendu le 28 mai 2020 n°18-20.368 répond à cette interrogation, en rappelant d’une part que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en Justice afin de faire respecter les décisions prises en assemblée générale, lesquelles s’appliquent sans exception si elles sont définitives.

1. Le syndicat des copropriétaires peut agir en Justice pour faire respecter les décisions adoptées en assemblée générale

Dans une copropriété dite « horizontale » c’est-à-dire composée de pavillons, il est voté lors de deux assemblées générales distinctes, des décisions concernant les modalités de pose d’un velux ainsi que d’un portail par un couple de copropriétaires sur son pavillon.

Les deux résolutions ne sont pas contestées par les copropriétaires concernés.Pour autant, ils refusent de les prendre en considération et installent le velux et le portail sans respecter les modalités définies par l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires décide alors d’engager une action en Justice pour contraindre les copropriétaires à respecter les délibérations d’assemblées générales devenues définitives. Concrètement, le syndicat des copropriétaires demande en Justice la dépose du velux et du portail sous astreinte.

Dans un premier temps, la question est de savoir si le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en Justice concernant la dépose du velux et du portail, qui sont indiqués dans le règlement de copropriété, comme étant des équipements privatifs, installées sur des parties privatives.

En effet, en vertu de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, « le syndicat a qualité pour agir en Justice tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ».

Autrement dit, le syndicat peut assigner certains copropriétaires, dès lors que ces derniers portent atteinte à la copropriété. L’une des façons de porter atteinte et de ne pas respecter les décisions prises par l’assemblée générale.

En effet, la Cour de cassation a affirmé par deux arrêts rendus les 07 juin 2006 (n°05-19.117) et 30 mars 2017 (15-24.612) que le syndicat des copropriétaires a intérêt et qualité pour agir en Justice afin de faire respecter les décisions d’assemblée générale.

Par cet arrêt du 28 mai 2020, la Cour de cassation entérine sa jurisprudence, en effet, elle énonce : « l’action du syndicat des copropriétaires avait pour objet de faire appliquer les décisions adoptées par l’assemblée générale au nom de l’intérêt collectif des copropriétaires. »

Cela signifie, que si un copropriétaire refuse de se conformer aux décisions de l’assemblée générale, et ce malgré les demandes plus ou moins coercitives du syndic, le syndicat des copropriétaires (représenté par son syndic) peut engager une action en Justice pour contraindre le copropriétaire récalcitrant, même si cela concerne des parties privatives.

La seule limite à cette action porte sur la contestation en Justice de la décision votée en assemblée générale.

2. Si elles n’ont pas été contestées, les décisions d’assemblée générale sont définitives

Les copropriétaires assignés n’ont pas contesté les décisions d’assemblée générale, imposant des modalités quant à la pose du velux et du portail. Pour autant, ils considèrent qu’ils n’ont pas à respecter les délibérations car il s’agit d’installation d’équipements privatifs n’affectant pas les parties communes de la copropriété.

La Cour d’appel donne raison sur ce point aux copropriétaires en considérant que « la résolution adoptée par l’assemblée générale restreignait les droits des copropriétaires et cette restriction était étrangère au règlement de copropriété. »

Cependant, la Cour de cassation considère au contraire, « les décisions prises en assemblée générales s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée. En retenant (…) que cette résolution avait restreint les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, sans avoir été transcrite dans le règlement de copropriété, tout en constatant que les décisions prises n’avaient pas été contestées et étaient devenues définitives, ce dont il résultait qu’elles s’imposaient aux copropriétaires, alors même qu’elles porteraient atteinte à leurs parties privatives, la Cour d’appel a privé de base légale sa décision. »

Autrement dit, les décisions d’assemblée générale deviennent définitives, conformément à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, si elles ne sont pas contestées.

Par cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que même si les décisions portent atteinte aux droits privatifs des copropriétaires, si elles ne sont pas contestées, elles deviennent définitives. Par conséquent, si les décisions sont définitives, elles doivent être exécutées et respectées, faute de quoi la Justice peut les contraindre.

Ainsi, en présence d’une résolution portant atteinte aux droits privatifs de chaque copropriétaire, il faut impérativement la contester judiciairement pour en être libérée, car même dans ce cas, elle s’appliquera.

Pour ce faire, il faut respecter un certain nombre de conditions : il faut voter contre la résolution ou être absent. En conséquence, si vous votez pour, vous ne pourrez pas la contester. Par ailleurs, il faut saisir le Tribunal judiciaire dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale. Enfin, il faut prouver une irrégularité dans la décision. En l’occurrence que l’assemblée générale a pris une décision restreignant les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives.

En conséquence, il est donc très important de contester une telle résolution, à défaut la décision deviendra définitive et il faudra la respecter malgré l’atteinte portée.  

La grille de répartition des charges est un élément fondamental en droit de la copropriété en ce qu’elle fixe pour chaque copropriétaire la quote-part des charges qu’il devra payer.

La grille de répartition des charges est initialement fixée par le règlement de copropriété. Toutefois, en fonction des évolutions des immeubles (vente d’une partie commune, installation d’un équipement commun…) la grille de répartition est amenée à être modifiée avec l’approbation de l’assemblée générale.

Néanmoins, comme toute décision votée en assemblée générale, la modification de la grille de répartition des charges peut être contestée judiciairement par un copropriétaire opposant ou absent. C’est ce que rappelle l’arrêt de la Cour de cassation en date du 28 novembre 2019 (pourvoi 18-15.307 et 18-15.674).

I. La modification de la grille de répartition des charges peut être contestée à tout moment, sans condition préalable

Suite à un vote favorable en assemblée générale, la grille de répartition des charges est modifiée, une copropriétaire s’est opposée à l’adoption de cette nouvelle grille. Pour autant, elle n’a pas demandé l’annulation de la délibération (conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965).

Néanmoins, quelques temps plus tard elle assigne le syndicat des copropriétaires et le syndic en rétablissement des répartitions des charges selon les critères définis par le règlement de copropriété.

Toutes les copropriétés vont devoir adapter leur grille de répartition des charges en raison des modifications de l’immeuble attenantes aux parties communes. Dès lors, il y a un intérêt à savoir si la remise en cause de la nouvelle grille de répartition de charges doit être préalablement contestée dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale et s’il y a un délai pour agir en Justice.

En effet, tout copropriétaire opposant ou absent, peut demander en Justice l’annulation d’une décision prise en assemblée générale dans un délai de deux mois suivant la notification du procès- verbal. A défaut d’action en annulation, la décision est définitive.

Cependant, la Cour de cassation réaffirme le principe selon lequel « l’action en contestation de la grille de répartition des charges n’est pas subordonnée à la contestation préalable des décisions d’assemblée générale ».

Autrement dit, l’action en contestation de la modification de la grille de répartition des charges est indépendante de la demande d’annulation des délibérations votées en assemblée générale. Cela s’explique par le fait, que l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 a un caractère d’ordre public, c’est-à-dire que nul ne peut y déroger. 

Surtout, la Cour de cassation rappelle que « tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l’absence de conformité de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges ».

Cela signifie, que le copropriétaire n’est pas limité dans le temps pour contester la grille de répartition en raison de son caractère d’ordre public.

II. Cette action en contestation n’entraine pas le remboursement des charges payées jusqu’à l’annulation de la clause

La Cour de cassation considère que cette clause est réputée non-écrite, puisqu’elle est contraire à l’ordre public, c’est-à-dire que cette clause n’existe plus, elle est purement et simplement supprimée. La copropriétaire s’interroge alors sur le remboursement des charges payées à tort.

La Cour de cassation, confirme sa décision rendue le 10 juillet 2013 selon laquelle : la suppression de cette clause litigieuse ne vaut que pour l’avenir, soit à compter du jugement.

En d’autres termes, les charges payées avant la suppression par le juge de cette clause ne peuvent faire l’objet d’un remboursement. En effet, seul le juge peut constater qu’une clause est contraire à l’ordre public, tant que cette clause n’a pas été supprimée, elle doit s’appliquer.

Cela ne signifie pas que l’on rétablit la grille de répartition initiale. Conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le Tribunal qui annule la modification de la répartition des charges doit procéder à une nouvelle répartition.

Néanmoins, l’application de cette nouvelle répartition, à compter de la décision peut être difficile à mettre en place pour calculer les quotes-parts de chaque copropriétaire en cours d’exercice comptable.

C’est la raison pour laquelle, l’ordonnance du 30 octobre 2019 a ajouté une importante précision à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, applicable au 1^er juin 2020 «  cette nouvelle répartition prend effet au 1^er jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est intervenue ».

Les travaux irréguliers sur les parties communes peuvent aboutir à ce que la responsabilité de son auteur soit recherchée judiciairement en vue de la réparation du préjudice qu’ils auraient causés.

Dans certains cas, cette responsabilité se révèle multiple, comme le rappelle la cour de cassation dans un arrêt du 12 décembre 2019.

I. Parties communes : droits et obligations des copropriétaires, de leur locataire, d’un architecte et du syndicat

En l’espèce, dans une copropriété sise à Eckbolsheim (67), le locataire d’un lot commercial réalise sur celui-ci des travaux de rénovation sous la supervision d’un architecte.

Il constate à cette occasion une défaillance du plancher qui est une structure porteuse, donc une partie commune du syndicat. Si des travaux sont entrepris par la copropriété, cela va entrainer des répercussions à court terme sur la réhabilitation du lot (retards de chantier) car le syndic doit convoquer une assemblée générale. Elle devra voter les travaux avoir pris connaissance des éléments essentiels tel que les « devis » annexés à la convocation (article 11 alinéa 3 du décret du 17 mars 1965). D’un autre côté, il risque à moyenne échéance l’inexploitation de son commerce, en raison d’un affaissement de celui-ci, si rien n’est fait.

Dans cette affaire, le locataire du lot commercial retient une autre solution : il décide de réaliser les travaux nécessaires pour le renforcement du plancher dans le local de la chaufferie collective ainsi que la condamnation d’une fenêtre privative en façade du bâtiment sans autorisation préalable de l’assemblée générale, et ce donc, en toute illégalité.

C’est ainsi que même son bailleur, propriétaire du lot, n’en a pas été informé.

Un copropriétaire peut effectuer à ses frais des aménagements affectant l’aspect extérieur de l’immeuble (harmonie de la résidence) et les parties communes mais en respectant l’article 25 alinéa b de la loi du 10 juillet 1965, et en sollicitant l’autorisation préalable de l’assemblée générale.

Le syndicat, constatant les aménagements illicites du locataire, habilite en assemblée générale son syndic à l’effet d’agir judiciairement en suppression de ces aménagements réalisés sur les parties communes.

Le syndic assigne directement le contrevenant, à savoir le locataire ainsi que son bailleur. En effet, la responsabilité d’un copropriétaire peut être recherchée pour ses fautes dommageables, mais également pour celles de personnes dont il doit répondre (tel le locataire de son lot) sur le fondement de la responsabilité civile du fait d’autrui (article 1242 du Code civil).

Pour sa part, le locataire poursuivi appelle son architecte à l’instance judiciaire, pour le garantir s’il est condamné. Il considère qu’il a manqué à son devoir professionnel de conseil, concernant les modalités légales d’adoption de travaux en copropriété, notamment lorsque ceux-ci affectent les parties communes.

II. Parties communes : sanctions des coresponsables en cas de manquement préjudiciable à leurs droits et obligations 

La cour d’appel fait droit en partie à la demande du syndicat, puisqu’elle condamne les parties poursuivies à démurer la fenêtre. Et la cour de cassation - arrêt n° 18 - 22514 du 12 décembre 2019 - confirme bien cette décision :

« Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu que la faute de M. P (architecte), qui n'avait pas informé la société H. (locataire) de la nécessité de demander l'accord de la bailleresse afin que celle-ci sollicite l'autorisation de la copropriété pour effectuer des travaux sur une partie commune, était caractérisée et qu'il devait en conséquence garantir Mme B. du préjudice qui résultait pour elle de cette absence d'autorisation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision ;

La faute a été commise par le locataire et le bailleur qui n’ont pas sollicité l’autorisation de l’assemblée générale. Ils sont garantis par l’architecte qui au titre de son obligation de conseil, en qualité de sachant, aurait dû informer le locataire des obligations entre bailleur et locataire, et entre copropriétaire bailleur et syndicat des copropriétaires lorsque des travaux sont entrepris sur les parties communes d’une résidence.

Cependant, la cour d’appel exclut l’enlèvement du pilier de renforcement du plancher dans le local de la chaufferie collective, une telle intervention pouvant se révéler contreproductive pour l’ensemble des copropriétaires et des locataires en affectant la solidité de l’immeuble (affaissement envisageable).

Le syndicat, conteste cette exclusion, que confirme la cour de cassation :

« Mais attendu qu'ayant souverainement relevé qu'il ressortait de l'expertise ordonnée en référé que la pose du poteau dans une partie commune avait été rendue nécessaire par le fléchissement du plancher bois haut du rez-de-chaussée et exactement retenu que les travaux de confortement de ce plancher incombaient au syndicat des copropriétaires, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ; ».

Dans la mesure où bien que l’installation sur les parties communes s’avère illicite, elle atteste d’un manquement du syndicat à son obligation légale d’entretien des parties communes avec un risque de sinistre : affaissement du plancher possible, sa responsabilité s’en trouve dès lors également engagée. Elle ne peut donc obtenir un « retour en arrière »

Au sein de la copropriété, il incombe donc à l’ensemble des personnes concernées de se conformer à leurs droits et obligations, afin de ne pas s’exposer, dans le contraire, à voir leur coresponsabilité retenue judiciairement, en raison de leurs carences respectives.

En copropriété, les décisions se prennent en assemblée générale, selon l’ordre du jour fixé par le syndic en concertation avec le conseil syndical.

Tout copropriétaire peut demander à ce que sa question soit inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception. En vertu de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, les questions doivent comporter les résolutions pour être valables.

Au-delà de cette obligation, les dispositions légales et réglementaires prévoient un certain nombre d’obligations pour que les résolutions ne soient éventuellement pas annulées en Justice.

En effet, si le formalisme imposé n’est pas respecté, les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent demander l’annulation en Justice des résolutions.

Par un arrêt de la Cour de cassation en date du 09 juillet 2020 (n°19-18623), la haute juridiction pose des conditions pour l’annulation des résolutions notamment pour les documents nécessaires pour valider les résolutions et la rédaction des résolutions.

1. Les documents nécessaires pour la validité de la décision  

Lors d’une assemblée générale sont votés des travaux sur les balcons, avec suppression de jardinières et extension concomitante des balcons en étage et des loggias en rez-de-chaussée.

Un couple de copropriétaires conteste cette résolution aux motifs d’une part que les documents nécessaires pour la validité de cette résolution n’étaient pas joints à l’ordre du jour, d’autre part que la résolution comportait plusieurs objets.

Voyons dans un premier temps, le motif relatif à l’absence des documents joints.

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 dispose que pour la validité de certaines résolutions, des documents doivent être joints :

3° « les conditions essentielles du contrat, ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat ».

Ainsi, pour la réalisation des travaux, des documents doivent être impérativement joints. La sanction étant sévère puisqu’il est possible que la résolution soit annulée judiciairement. C’est d’ailleurs ce que souhaite obtenir les copropriétaires demandeurs.

En effet, selon eux, la résolution relative doit être annulée car les documents joints ne permettaient pas d’obtenir la description des réfections envisagées en l’absence de tout plan de projets.

Or, la Cour de cassation rejette la demande, estimant qu’était annexé à la convocation de l’assemblée générale un tableau récapitulatif portant sur les modifications, intégrant les devis et les honoraires de maîtrise d’œuvre. Qu’en plus de cela, les frais supplémentaires résultant de diverses prestations ont été anticipés et soumis au vote. En raison de tout cela, « il n’était pas nécessaire d’annexer les contrats ou contrats de projet à la convocation et que les documents y étaient joints étaient suffisants pour permettre le vote des travaux. « 

Cette décision, va dans le sens de la jurisprudence constante. Cette dernière plutôt souple, considère notamment par un arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 08 janvier 1982 que les juges du fond doivent dans chaque cas rechercher si les copropriétaires avaient été en mesure de délibérer en toute connaissance de cause » s’ils avaient reçu une information suffisante.

Autrement dit, les juges statuent concernant cette obligation de fournir les documents non pas sur la présence de tel ou tel document mais sur la capacité pour les copropriétaires de prendre une décision éclairée avec les informations jointes à la convocation.

Ainsi, dès que le consentement est éclairé, la liste des documents nécessaire pour la validité de la résolution est réputée être garantie.  

2. Les résolutions ne doivent comporter qu’un objet

Le deuxième motif avancé par les copropriétaires pour annuler la résolution concerne l’objet de la résolution.

En effet, selon les copropriétaires, la résolution comporte plusieurs objets. « La résolution a pour objet des travaux de réfection des balcons pour prévenir des chutes au sol d’éléments de béton » « éviter le risque de chutes », « un supplément de charges » et garantir « la sécurité des personnes ». Dans la même résolution figure également la réfection de la jardinière.

Conformément à l’article 13 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux articles 9 et 11 du décret.

La cour de Cassation par deux arrêts en date du 26 septembre 2007 et 14 janvier 2009 a jugé que chaque résolution proposée ne doit avoir qu’un seul objet. Ce principe signifie qu’en cas de pluralité d’objets dans une résolution, la résolution n’est pas valablr et peut être annulée en Justice.

Cependant, par un arrêt en date du 19 décembre 2007, la Haute juridiction a considéré qu’en cas de questions indissociables et relevant de la même majorité, les questions peuvent être inscrites dans une seule résolution et faire l’objet d’un vote unique.

Les questions indissociables sont celles qui sont inséparables c’est-à-dire dont le lien est tellement fort entre elles, qu’elles peuvent être dans une question unique car elles dépendent les unes des autres. A titre d’exemple, la jurisprudence a jugé que les questions du contrat de syndic, de la durée du mandat et de la rémunération pouvaient être traitées dans la même résolution.

La Cour de cassation réaffirme ce principe dans cet arrêt « ayant relevé qu’il était impossible de conserver les jardinières et retenu que la suppression de celles-ci et l’extension des balcons en étages ou en loggias en rez-de-chaussée qu’elle entrainait étaient indissociables, la Cour d’appel en a exactement déduit que la résolution n’avait qu’un seul objet et que les copropriétaires avaient pu valablement voter sur l’ensemble des travaux dans la même résolution. »

Autrement dit, il appartient au rédacteur des résolutions de savoir si les questions sont indissociables et peuvent faire l’objet d’une même résolution ou s’il s’agit de plusieurs questions qui doivent faire l’objet de diverses résolutions.

L’enjeu est important puisqu’il s’agit de savoir si la résolution peut être annulée judiciairement. En effet si les questions ne sont pas indissociables alors la résolution ne sera pas valide et les copropriétaires opposants ou défaillants pourront contester en Justice cette résolution.