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La revue de l'ARC Nationale du 4ème trimestre 2025 à ne pas manquer !
Comme à chaque trimestre, est publiée notre revue qui se voit enrichie de nouvelles rubriques pratiques toujours dans un but de transmettre le savoir de manière pédagogique.
Cette revue met en évidence la programmation des deux jours du salon qui, au-delà de prévoir des conférences, ateliers et possibilité de consultations auprès de nos différents experts, organise un « questions pour le champion de la copropriété ».
A travers ce questionnaire à choix multiples, l’ensemble des sujets brulants de la copropriété sera abordé. Tous pourront y participer avec pour les cinq meilleurs des cadeaux à la clé.
Au-delà de cet article, voyons les principaux titres abordés à travers cette revue.
I - Un contenu de qualité
Nous n’allons pas rependre l’ensemble du sommaire de cette revue qui est présenté en fin d’article.
Néanmoins, les dossiers principaux sont consacrés « à la fin et résiliation du contrat de syndic » ainsi qu’à « la gestion de la bonne répartition des charges d’eau ».
La rubrique « Vrai-Faux » aborde le thème des travaux en copropriété qui nécessite une vigilance accrue du conseil syndical bien souvent délaissée.
La bande dessinée est dédiée à un sujet sensible qui est celui de la mise en concurrence des contrats de syndic qui ne doit pas se limiter à demander un devis auprès de différents syndics prospectés.
La rubrique « Actualité » présente les nouveaux textes réglementaires qui ont été publiés au trimestre dernier et surtout la réponse du Ministère sur la possibilité pour le conseil syndical d’obtenir les adresses mails des copropriétaires.
Le « focus sur un abus » aborde les modalités d’honoraires liées à la gestion des sinistres en copropriété qui là encore entraînent de nombreuses facturations illégales produites par le syndic.
A cela, s’ajoute le programme de l’émission télévisuelle qui sera organisée le 5 novembre prochain permettant de suivre en direct des débats et des formations sur les différents sujets de la copropriété avec la possibilité de poser des questions en ligne qui seront traitées en cours de plateau.
Enfin, nous avons les nombreuses manifestations qui seront organisées par l’ARC Nationale tout au long du 1er trimestre 2026 avec notamment l’organisation d’une journée écolière.
Comme il est de coutume à présent, en parallèle de cette revue, est envoyé le nouveau numéro du « Pigeon déchainé » avec ses articles rédigés à la plume de pigeon trempée dans l’acide avec ses illustrations sarcastiques qui, cette fois-ci, sont en couleur.
II - Comment obtenir la revue de l’ARC Nationale
La revue de l’ARC Nationale représente en définitif 48 pages sans le moindre encart publicitaire qui traite de différents sujets d’actualité de la copropriété en apportant aux lecteurs diverses informations pratiques.
Cette revue est envoyée par courrier postal à nos adhérents qu’ils soient individuels ou collectifs.
La revue est également disponible en format électronique sur le site internet de l’ARC à travers la rubrique « librairie ».
Bien évidemment, seuls les adhérents peuvent prendre lecture après avoir accédé à la « zone adhérent ».
Voici la première de couverture de la revue n° 150 du 4ème trimestre 2025 ainsi que le sommaire :
Une obligation d’ouverture de compte bancaire séparé dans l’établissement choisi par le syndic sauf décision contraire de l’assemblée générale
La gestion des fonds de la copropriété est un sujet stratégique. Après cinquante ans de combats menés principalement par l’ARC Nationale, le législateur a enfin compris qu’il devait impérativement obliger chaque syndicat de copropriétaires de disposer de son propre compte bancaire séparé, sans possibilité de dérogation accordée au syndic.
Malgré cela, on constate encore diverses manœuvres engagées par les syndics professionnels pour garder la main sur la trésorerie des syndicats qu’ils gèrent comme celle de rendre la traçabilité des fonds opaque.
D’ailleurs dans l’article 18 chapitre II de la loi du 10 juillet 1965, il existe une ambiguïté qu’il est intéressant de mettre en exergue afin de mieux comprendre comment l’aborder.
I- Une obligation d’ouverture de compte bancaire séparé
Le chapitre II de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque syndicat de copropriétaires qu’il gère.
Cette disposition peut paraître contradictoire avec le fait que le syndicat des copropriétaires peut conserver son compte bancaire indépendamment du syndic nommé sans être tenu d’ouvrir un compte bancaire séparé lors d’un changement de syndic.
Cette rédaction, qui peut paraître contradictoire, résulte du fait qu’elle est postérieure à l’obligation de disposer d’un compte bancaire séparé sans dérogation possible.
Concrètement, le syndic repreneur peut tout à fait se présenter à la banque où est ouvert le compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires, muni du procès-verbal d’assemblée générale le nommant. Il peut dès lors continuer à gérer les fonds de la copropriété sans être contraint de fermer le compte pour en ouvrir un nouveau dans l’établissement qu’il aura choisi.
La difficulté réside dans le fait que les syndics ont souvent des accords d’ordre technique ou financier avec leur établissement bancaire et préfèrent alors fermer le compte bancaire pour en ouvrir un autre auprès de leur banque.
II – Une banque décidée par le syndicat des copropriétaires
Le même article de loi précise que si le syndic a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé dans l’établissement de son choix, le syndicat des copropriétaires a le dernier mot en choisissant son propre établissement bancaire.
Cela peut être pratique lorsque la gestion du compte bancaire ou les opérations enregistrées paraissent opaques ou lorsque le conseil syndical n’arrive pas à obtenir d’informations auprès de son syndic sur notamment les mouvements bancaires.
Dans ce cas, le conseil syndical devra mettre une question à l’ordre du jour pour présenter un nouvel établissement bancaire et joindre les conditions tarifaires de cet établissement bancaire.
Ainsi, même si le syndic conserve une certaine liberté dans le choix de la banque, le pouvoir de décision final revient toujours à l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires, garante de la transparence et de la maîtrise de ses propres fonds.
Le gestionnaire de copropriété, le malaise d’une profession qui n’a aucun écho
Soyons clairs, les gestionnaires de copropriété n’arrivent pas, globalement, à assurer leurs fonctions provoquant une image dégradée du métier de syndic.
On peut se réfugier derrière l’ARC Nationale en disant que cela est dû à la publication de ses abus, ou bien encore du fait que les gestionnaires soient considérés comme des percepteurs réclamant des avis d’appel de fonds sans trop comprendre le pourquoi. Ou alors, on peut choisir d’être plus sérieux, et dénoncer les véritables motifs à l’origine des difficultés rencontrés actuellement par les gestionnaires.
Alors, de quoi s’agit-il ?
I- Un numéro de sécurité sociale
Dans le milieu de l’administration de biens, les gestionnaires connaissent parfaitement les grands slogans utilisés lors de leur recrutement au sein des cabinets.
Plus d’avantages sociaux, plus de télétravail, plus de congés avec moins d’heures… bref des slogans pour être à la mode alors que dans les faits, il y a surtout plus de travail, moins d’assistants et surtout du télétravail. Télétravail qui permet surtout de ne pas être « témoin » des heures supplémentaires qu’ils réalisent parfois jusqu’à tard dans la nuit.
Mais le problème ne s’arrête pas là.
Le gestionnaire ne dispose d’aucun moyen de travail : absence de support juridique, pas de code de la copropriété à jour, des formations en ligne, qu’il faut suivre en parallèle des appels téléphoniques et de la gestion des copropriétés.
En réalité, ce qui est demandé aux gestionnaires c’est de gérer l’urgence, d’éteindre les incendies, et surtout de canaliser les nerfs des conseillers syndicaux et des copropriétaires jusqu’à ce que le gestionnaire craque et fait un burn-out. Remplacé alors par un autre gestionnaire, « tout frais », qui à son tour finira tôt ou tard par subir le même sort.
Malheureusement, personne n’en parle.
Une association a commencé à dénoncer ces conditions, mais s’est vite fait « tirer les oreilles » par les grands groupes, et c’est résigné à présent à faire des vidéos comiques, après tout c’est déjà ça.
Alors quoi faire ?
II – Dénoncez, même si cela ne fait pas forcément plaisir
Soyons clairs, les cabinets et surtout les grands groupes qui prennent les gestionnaires pour des « numéros de sécu », dégagent généralement beaucoup, beaucoup de profits.
Ces profits émanent principalement des honoraires payés par les syndicats de copropriétaires, qui doivent à ce titre être fléchés vers la gestion des copropriétés et la formation des gestionnaires.
Ce renforcement d’équipe permettrait de passer plus de temps dans les copropriétés, d’échanger avec le conseil syndical, de travailler sur la renégociation des contrats, d’établir des budgets prévisionnels cohérents, de défendre une stratégie de réalisation de travaux, de travailler sur les impayés…
Bref, un doux rêve qui explique le départ complet d’équipes au sein des cabinets, ou bien l’abandon successif des gestionnaires sans pour autant assurer leur remplacement.
Les conséquences sont inévitables : des cabinets de moins en moins compétents et surtout des copropriétés laissées à l’abandon, basculant doucement mais sûrement dans la difficulté.