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Abus 5166 : Le cabinet SERGIC devrait revoir le code de la copropriété sur la fixation de la cotisation minimale du fonds de travaux

Huit fois sur dix lorsqu’un syndic professionnel introduit dans une résolution présentée à l’ordre du jour d’assemblée générale, une référence à un texte, c’est qu’il y a anguille sous roche.

A ce titre, voyons la question et la résolution proposée par le cabinet SERGIC, qui rappelle la cotisation minimale légale du fonds de travaux :

Le cabinet SERGIC devrait revoir le code de la copropriété sur la fixation de la cotisation minimale de fonds de travaux

Allons par étape, en rappelant le vrai texte de loi, pour ensuite identifier où se situe le problème.

I- Le vrai cadre légal

L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.

Cet article a fixé le nouveau seuil de cotisation du fonds de travaux afin d’éviter que les copropriétaires votent un montant trop ridicule au regard des travaux à réaliser ou carrément s’opposent à sa constitution.

La nouvelle mouture prévoit de retenir la valeur la plus haute entre 2,5 % du montant des travaux figurant dans le plan pluriannuel voté par l’assemblée générale et 5 % du montant du budget prévisionnel.

L’objectif est d’éviter tout abus qui consisterait à voter un plan pluriannuel de travaux ne comprenant que de menus travaux, ce qui entraînerait une cotisation du fonds de travaux automatiquement diminuée, ne représentant que quelques centaines d’euros.

Ainsi, l’élément à prendre en considération est le plan pluriannuel voté par l’assemblée générale et non le projet de plan pluriannuel qui, comme son nom l’indique, est une proposition qui a été élaborée par les bureaux d’études désignés.

Après ce rappel, voyons la résolution rédigée par le cabinet SERGIC.

II – 2,5 % du montant du projet du plan pluriannuel de travaux

Le syndic précise que la cotisation du fonds de travaux est déterminée sur la base de 2,5 % du « projet » de plan pluriannuel de travaux, pour ensuite retenir 5 % du montant du budget prévisionnel.

Or, bien entendu, la référence n’est pas le « projet » du plan pluriannuel, mais bien le plan voté.

Par conséquent, avec « ce mélange des pinceaux », le syndic n’a pas eu d’autre choix que de prendre en référence les 5 % du montant du budget prévisionnel.

Voilà pourquoi, il est important de connaître les textes.

Un gestionnaire formé aurait sans difficulté identifié cette anomalie, qui met en difficulté aussi bien le syndicat des copropriétaires que lui-même.

Rappelons que l’ARC Nationale dispense de vraies formations, que ce soit pour les conseillers syndicaux ou les syndics non professionnels.

Abus

Action

L’élection du président du conseil syndical n’a pas lieu en assemblée générale

Voilà un sujet clair qui ne devrait pas poser de difficulté et pourtant cela n’est pas le cas.

Il s’agit de l’élection du président du conseil syndical.

A vrai dire, elle n’est pas comprise par tous, et volontairement par certains syndics professionnels, car elle revêt une question stratégique.

Faisons un point sur ce sujet en nous appuyons comme toujours sur les textes.

I- Une décision interne au conseil syndical

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les membres du conseil syndical sont élus en assemblée générale à la majorité des voix du syndicat des copropriétaires.

Il s’agit de la même majorité que pour élire le syndic.

Et pour cause, tous deux détiennent un mandat de l’assemblée générale.

Pour le syndic, il s’agit d’administrer la copropriété en tant que mandataire et pour les conseillers syndicaux, de contrôler et d’assister le syndic dans sa gestion.

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le conseil syndical doit élire en son sein son président.

Il s’agit d’une possibilité utile qui concerne le fonctionnement du conseil syndical mais qui ne concerne en aucun cas les copropriétaires et encore moins le syndic.

Le président du conseil syndical représente le conseil syndical et non le syndicat des copropriétaires (qui est représenté par le syndic) ou même l’assemblée générale.

A ce titre, l’élection du président du conseil syndical ne dépend pas de l’assemblée générale mais bien des membres élus.

Ce point est important car certains syndics professionnels imposent que l’élection du président du conseil syndical se fasse en leur présence lors de l’assemblée générale.

Il faut bien entendu refuser.

II – Les conséquences de l’élection du président du conseil syndical en assemblée générale

Compte tenu du fait que l’élection du président du conseil syndical est effectuée au cours d’une réunion entre membres, il peut être remercié à tout moment par ces mêmes membres au cours d’une réunion privée.

Or si le président du conseil syndical est élu par l’assemblée générale comme le souhaite le syndic, l’élection du président du conseil syndical sera entérinée. Il faut dans ce cas, convoquer une nouvelle assemblée générale pour le révoquer de ses fonctions en vue éventuellement d’en élire un autre.

Par ailleurs, le président du conseil syndical dispose de pouvoirs plus importants que les conseillers syndicaux notamment pour assigner le syndic si ce dernier refusait d’imputer les pénalités de retard (voir article 21 de la loi du 10 juillet 1965).

Là encore, le syndic peut être intéressé par le fait d’influencer ou de diriger les votes vers un président du conseil syndical « copain » qui ne va pas lui faire de tort.

Voilà pourquoi l’élection du président du conseil syndical est une décision interne qui se gère dans une « chambre en privé » entre membres du conseil syndical.

Dossier conseils

Action

Conseil

Abus 5167 : Syndic MANDA : un procès-verbal d’assemblée singulièrement troublant

Au détour d’une consultation juridique, une pièce communiquée peut se révéler particulièrement déconcertante. En l’espèce, il s’agit du procès-verbal d’une assemblée générale du 30 octobre 2025 rédigé par le cabinet MANDA sur la base d’une convocation établie également par ses soins, en tant que syndic d’une résidence parisienne.

I. Constitution litigieuse du conseil syndical

Cette assemblée doit notamment désigner son conseil syndical, conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Pour ce faire, MANDA porte à son ordre du jour, les questions et leur projet de résolution correspondant (art. 13 et 11 al. 7 du décret du 17 mars 1967)

Ces décisions se révèlent néanmoins juridiquement suspectes pour divers motifs.

Les conseillers syndicaux doivent en principe être désignés personnellement et individuellement. Si la jurisprudence admet exceptionnellement l’élection en bloc du conseil syndical, elle conditionne cette dérogation à l’adéquation des candidats au nombre de postes imposé par le règlement de copropriété, CA Paris, 1ère ch. G, 7 mai 2003, n° 2001 - 18208. Cette condition n’apparait pas réunie dans le cas présent, puisque la nomination, selon la trame de MANDA, prévoit à la fois un vote groupé (résolution n° 10.1), puis individualisé (10.2 et 10.3).

Une telle irrégularité expose la constitution du conseil syndical à son annulation judiciaire poursuivie par tout copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé dans les deux mois de notification de son procès-verbal (art. 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965). Autrement dit, le manque de rigueur de ce cabinet risque de priver le syndicat d’un organe essentiel au bon fonctionnement de l’immeuble.

Enfin, si l’assemblée élit une société (civile ou commerciale) au conseiller syndical, la résolution devrait indiquer la personne physique la représentant légalement ou statutairement à cette fonction.

II. Modification douteuse d’une grille de charges communes

Cette assemblée soumet un changement de la répartition des charges communes de chauffage, en raison du souhait de désolidarisation de certains lots de cet équipement collectif.

Là encore, cette décision s’avère juridiquement hasardeuse, dans la mesure où l’approbation d’une modification d’une grille de charges communes par l’assemblée :

- relève de l’unanimité des voix du syndicat (art. 11 de la loi du 10 juillet 1965) et non de celle absolue (art. 11 de la loi du 10 juillet 1965). L’analogie dérogatoire de majorité évoquée, par le bailleur social, s’entend de la création d’un service collectif, par le syndicat et donc de l’adoption par l’assemblée, à la même majorité, de l’avenant au règlement de copropriété fixant la nouvelle grille de charges communes nécessaire, TGI Paris, 25 novembre 1994, Pollet/SDC 198 rue St Jacques. Or, cette situation ne correspond pas au cas présent, à savoir la volonté de certains lots de se dissocier d’une installation collective ;

- implique, par la même occasion, l’acceptation d’une trame d’avenant au règlement de copropriété jointe à sa convocation (art. 11 al. 6 du décret du 17 mars 1967).

III. Autorisation contestable d’une saisie immobilière

Si le syndicat ne parvient pas à exécuter une condamnation ordinaire en paiement d’un copropriétaire débiteur, le créancier lésé peut requérir la vente forcée du ou des lots du contrevenant.

L’article 11 al. 11 du décret exige alors de l’assemblée de se prononcer, sur :

- le principe de l’adjudication judiciaire du ou des lots ;

- le montant de la mise à prix du ou des lots ;

- la somme considérée comme définitivement perdue (injustifiée ou prescrite) par le syndicat

En l’espèce, MANDA propose la saisie immobilière de six lots d’un copropriétaire défaillant.

L’approche envisagée par ce cabinet se révèle juridiquement problématique, en ce qui concerne la fixation du prix de cession, puisque pour une dette s’élevant en définitive à 43.984,73 € [57.386,87 - 13.402,14 € (impayé irrecouvrable)], il établit pourtant ce seuil à 400.000 €.

Outre le fait qu’en l’absence de surenchère, le syndicat se retrouve propriétaire des biens et devoir en conséquence payer les 400.000 €, le ratio envisagé contrevient aux principes fondamentaux de recouvrement d’un arriéré. Le poursuivant doit effectivement justifier judiciairement du caractère certain, liquide et exigible de sa créance, ce qui n’est manifestement pas le cas en l’espèce.

IV. Vente discutable d’un bien immobilier du syndicat des copropriétaires

Le syndicat a la faculté de céder un de ses biens, ce qui suppose de l’assemblée une décision :

- soumise à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- convenant du montant et de son acquéreur.

La présentation de MANDA sur ce projet comporte des irrégularités.

Une résolution d’assemblée constitue, non pas un contrat avec une clause suspensive ou résolutoire, mais un choix précis et contraignant de son organe souverain décisionnaire. Le syndicat ne peut en conséquence se cantonner régulièrement à des termes vagues (montant plancher, acquéreur inconnu), contradictoires et incompréhensibles (vente effective, sauf si offre supérieure à 5.889 €/m2 nécessitant un entérinement par qui ? L’assemblée semble-t-il).

De plus, l’article 16-1 al. 2 de la loi oblige le syndic à reverser immédiatement aux copropriétaires bénéficiaires leur quote-part de cette transaction, dès obtention de cette somme par le notaire. Ce produit ne peut légitimement être défalqué des dépenses collectives, comme le prévoit ce cabinet.

Ces approximations juridiques sur l’assemblée soulignent l’importance de la :

- concertation entre le syndic et le conseil syndical dans l’établissement de son ordre du jour ;

- fonction du président de séance, garant de sa tenue régulière et disposant à ce titre d’un pouvoir d’amendement de toute question et/ou son projet de résolution ambigu ou illicite, avant de la soumettre au vote des copropriétaires. Outre cette modification, le président peut parfaitement écarter toute délibération sur une proposition insusceptible de correction.

Ces précautions juridiques visent à préserver le syndicat contre l’annulation judiciaire de décisions illégales poursuivie par tout copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé.

Abus

Action

Un syndic peut-il continuer à s’occuper des « affaires courantes » après l’expiration de son mandat ?

Le contrat de notre syndic a expiré il y a un peu plus d’un mois, sans qu’il ait pris le soin de convoquer une assemblée générale afin de le renouveler.

Cela étant, il continue d’envoyer les appels de fonds trimestriels, de régler les factures et d’envoyer des ordres de service. Enfin, nous venons de recevoir des convocations à une assemblée générale, adressées par le syndic… Au sein du conseil syndical, nous nous interrogeons sur la validité de ces pratiques.

Le contrat de syndic n’est pas un contrat qui se renouvelle tacitement. Chaque contrat est ainsi indépendant du précédent, et il doit être expressément adopté à l’issue d’un vote en assemblée générale, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, c’est-à-dire la majorité absolue des tantièmes de propriété), avec une possibilité d’un deuxième vote à la majorité simple de l’article 24 si la candidature du syndic a reçu au moins un tiers des voix en sa faveur lors du premier vote (cf. article 25-1, qui prévoit cette possibilité).

Cela étant posé, il faut rappeler que le syndic n’a pas la possibilité de continuer à administrer la copropriété une fois son mandat expiré. Quand bien même le ferait-il, il n’a pas davantage la possibilité de continuer à prélever des honoraires forfaitaires fondés sur le contrat expiré. Cette règle a été rappelée à de nombreuses reprises par la jurisprudence (voir en ce sens notamment un arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 14 janvier 2016, n° 14-23.898, qui rappelle que « le syndic professionnel ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations de gestion immobilière, que celles dont les conditions sont précisées dans sa désignation ou dans un mandat écrit préalable »).

Rappelons également que le syndic, agissant en dehors de tout cadre contractuel, ne sera plus couvert par son assurance de responsabilité civile professionnelle ni par sa garantie financière, qui garantit la bonne restitution des sommes versées par les copropriétaires sur les comptes bancaires de la copropriété.

De la même manière, il ne peut valablement convoquer une assemblée générale, faute d’être encore le représentant légal du syndicat des copropriétaires. S’il le faisait néanmoins, cette assemblée générale pourrait ainsi faire l’objet d’un recours judiciaire par un copropriétaire opposant ou défaillant, visant à obtenir son annulation intégrale.

Dans une telle hypothèse, où la copropriété se retrouve dépourvue de syndic à la suite de l’absence de convocation d’AG par ce dernier, l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’assemblée générale peut être convoquée par tout copropriétaire aux fins de nommer un syndic ; cette démarche nécessite d’être en possession de la liste à jour des copropriétaires et de leurs adresses ; une telle liste doit en principe figurer sur l’espace extranet réservé aux membres du conseil syndical.

Si cette convocation n’est pas effectuée par un copropriétaire, il est également possible, pour tout intéressé, d’adresser une requête au président du tribunal judiciaire afin qu’il désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui sera notamment chargé de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. Il s’agit naturellement d’une solution plus complexe, plus longue, et plus coûteuse…

Réponse de l'expert

Action

Ne pas confondre les jours et heures d’accueil et les jours et heures de référence de jour ouvrable

Les contrats de syndic sont de véritable « labyrinthes réglementés » dans lesquels il ne faut pas se perdre.

Il existe plusieurs subtilités qui, si elles ne sont pas suffisamment comprises, peuvent entraîner des conséquences notamment économiques à l’égard du syndicat des copropriétaires.

A ce titre, précisons à nouveau un élément capital qui figure dans le contrat type de syndic, élément d’autant plus important qu’il est souvent mal maîtrisé par le conseil syndical lors de l’élaboration du contrat.

I- Des heures et jours de référence

Le contrat type de syndic prévoit dans son point numéro 7 plusieurs informations sur les jours et heures de référence.

En premier lieu, on retrouve les jours et les heures de référence qui permettent de déterminer les plages horaires pendant lesquelles doivent se réaliser les prestations comprises dans les honoraires du forfait de base.

Cette indication est capitale car dans la mesure où une prestation comprise dans les honoraires de base est effectuée en dehors des jours et heures de référence, elle pourra faire l’objet d’une facturation complémentaire.

C’est pour cela que le contingent d’heures hebdomadaire prévu dans le contrat devra être au minimum de 35 heures.

En parallèle, on retrouve les jours et heures de permanence téléphonique ou d’accueil, ceux-ci sont souvent différents des heures et jours de référence.

Ils peuvent être plus larges mais n’ont pas d’impact sur la possibilité pour le syndic de facturer des prestations comprises dans le forfait au titre de vacations supplémentaires.

II – Une stratégie bien rodée

Pour faire bonne figure, de nombreux cabinets de syndic prévoient des jours et heures d’accueil de 35 heures hebdomadaires et se contentent de prévoir des jours et des heures de référence qui se limitent à 25 heures.

Ainsi, ils prévoient une permanence téléphonique de 9 heures à 18 heures voire jusqu’à 20 heures tout en limitant les jours de référence du lundi au jeudi de 10 heures à 17 heures, voire plus bas.

Le conseil syndical devrait être particulièrement vigilant sur ce point car cela donne au syndic des possibilités plus grandes de facturation de vacations supplémentaires y compris pour des tâches de gestion courante, même s’il intervient à des heures raisonnables, c’est-à-dire entre 9 heures et 10 heures ou entre 17 heures et 18 heures.

Pour bien comprendre la situation, à titre d’exemple, si le contrat prévoit que les heures de référence sont de 11 heures à 17 heures, toute intervention du syndic entre 9 heures et 11 heures et après 17 heures pourra être facturée en vacation horaire alors que cela ne se justifie absolument pas. Mais cela reste malgré tout légal en raison d’un contrat mal ficelé.

La vigilance est donc de mise.

Dossier conseils

Action

Conseil

Principe : conditions de contestation judiciaire d’une assemblée, notamment en présence de formulaires de vote par correspondance de copropriétaires

Catégories Procédure

Date de parution de l'article de loi

Mardi 15 juillet 2025

Juridiction

CA Orléans

Référence

n° 23 - 02246

Observations

La réception des formulaires de vote par le syndic peut parfaitement intervenir un dimanche, jour de fermeture de son agence

Principe retenu

Le sens de dispositions légales et réglementaires récentes s’avère d’autant plus complexe, que leurs contours se révèlent insuffisamment précis. L’interprétation des juridictions revêt alors un intérêt renforcé, car issue de magistrats indépendants, professionnels et aguerris. Cependant, une référence minutieuse à ces décisions s’impose lorsqu’elles n’émanent pas de la Cour de cassation, à savoir la haute instance judiciaire fixant incontestablement le droit (jurisprudence). Un arrêt de la Cour d’appel d’Orléans du 15 juillet 2025 constitue un précieux exemple de cette dualité judiciaire.

I. Contestation judiciaire de l’assemblée : rappel des fondamentaux

1. Statut du copropriétaire poursuivant

Contestant la régularité de résolutions d’une assemblée du 24 septembre 2024, un couple de copropriétaires assigne le syndicat, représenté par son syndic, en nullité, entre autres, de cette réunion du syndicat dans son intégralité.

En présence d’une illégalité, l’article 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965 concède effectivement cette faculté, à la double condition d’être exercée dans les deux mois de la notification de son procès-verbal par un copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé.

Néanmoins, la jurisprudence constante ajoute la nécessité d’une opposition à toutes les résolutions, lorsque le poursuivant sollicite la nullité de l’assemblée dans sa totalité. Ce critère n’étant pas réuni en l’espèce, le juge rejette fort logiquement cette requête : « Il en résulte qu'un copropriétaire ne peut demander l'annulation d'une assemblée générale en son entier, dès lors qu'il a voté en faveur de certaines des décisions prises lors de cette assemblée (3e civ., 14 mars 2019, pourvoi n° 18 - 10.379).

En l'espèce, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 24 septembre 2024 que M. et Mme [U] ont voté en faveur de certaines résolutions, de sorte que leur demande tendant à l'annulation de l'assemblée générale en son entier sera déclarée irrecevable. »

2. Légitimité des prétentions du poursuivant

Le droit permet donc au copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé de solliciter judiciairement l’invalidité d’une ou plusieurs décisions de l’assemblée enfreignant une prescription légale ou réglementaire impérative.

La loi distingue cependant des irrégularités communes, dénonçables par tout copropriétaire, comme le non-respect des majorités, de la clé de répartition stipulée par le règlement de copropriété, ou encore des règles de participation à l’assemblée (art. 11, 24, 25, 26, 17-1 A, 22, 10...) ; et des irrégularités personnelles.

La dénonciation des irrégularités personnelles relève du seul copropriétaire lésé telles que l’absence de notification de la convocation ou de son procès-verbal (art. 9 du décret du 17 mars 1967 et 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965).

En l’espèce, ce couple conteste la comptabilisation de formulaires de vote par correspondance de copropriétaires. Il s’agit d’un mode de participation à distance par lequel un copropriétaire manifeste directement ses choix (art. 17-1 A de la loi), sans recourir à un intermédiaire (mandataire), art. 22 du même texte.

En défense, le syndicat qualifie cette non-conformité éventuelle de strictement personnelle. Le magistrat rejette une telle interprétation, dans la mesure où les agissements, au cours de l’assemblée, susceptibles d’affecter sa tenue régulière (comme un calcul inexact des voix), revêtent un caractère collectif invocable, à juste titre, par tout opposant, défaillant ou assimilé : « Les intimés soutiennent à tort que seuls les copropriétaires ayant voté par correspondance seraient recevables à contester la régularité du formulaire, alors qu'au même titre que tout copropriétaire est recevable à contester la régularité du mandat donné en vue d'une assemblée générale, et non pas seulement les copropriétaires ayant donné un pouvoir (3e civ., 7 décembre 2022, pourvoi n° 21 - 23.915), tout copropriétaire est recevable à contester la régularité des votes par correspondance, et partant la régularité des formulaires de vote, et pas seulement ceux ayant voté par correspondance. »

II. Contestation judiciaire de l’assemblée : apports et réserves de cette décision

1. Formulaire de vote par correspondance : décompte du délai et amendement

Ce couple de copropriétaires fonde tout d’abord son action sur une réception tardive des formulaires de vote par correspondance. L’article 9 bis du décret impose, dans ce domaine, un minima de trois jours francs avant la tenue de l’assemblée.

Cela s’entend de trois jours, déduction faite du jour de réception et de celui de la tenue de l’assemblée. Cependant, une interrogation perdure quant à la computation ou l’exclusion du dimanche, des jours fériés ou chômés, conformément à la règle contenue à l’article 642 al. 2 du Code de procédure civile.

Cet arrêt présente l’intérêt juridique indéniable d’écarter cette disposition du Code de procédure civile, en ce qui concerne les formulaires de vote par correspondance des copropriétaires. Leur réception par le syndic peut parfaitement intervenir un dimanche, jour de fermeture de son agence : « S'agissant de la date limite d'envoi des votes par correspondance, l'assemblée générale a eu lieu le jeudi 24 septembre 2020. Les trois jours francs prévus par l'article 9 bis du décret du 17 mars 1967 étant les lundi 21, mardi 22 et mercredi 23 septembre 2020, les votes devaient donc être reçus avant le 21 septembre... »

De plus, lors de l’assemblée les copropriétaires désignent diverses personnes à des fonctions nominatives, à savoir :

- les membres du bureau de séance (art. 15 du décret) ;

- le syndic (art. 25 al. c de la loi) ;

- les conseillers syndicaux (art. 25 al. c de la loi).

Cet impératif peut rencontrer un obstacle majeur lorsqu’un copropriétaire recourt au formulaire de vote par correspondance, dans la mesure où les candidats se révèlent totalement inconnus du syndic lors de la diffusion antérieure de la convocation de l’assemblée.

En effet, l’introduction du formulaire de vote par correspondance des copropriétaires n’exige aucunement une postulation préalable aux postes du bureau de séance ou de conseillers syndicaux. Un copropriétaire a donc la capacité de se positionner de manière anonyme. Cela ne signifie pas pour autant, que ces délibérations « fantômes » puissent être régulièrement comptabilisées.

La licéité de ces mandats suppose que le président de séance complète le projet en cours de séance, en obligeant le secrétaire de séance à indiquer le nom des candidats s’y manifestant, avant le vote des copropriétaires. Or, l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’en cas d’amendement, les copropriétaires s’exprimant favorablement via leur formulaire de vote sur le projet modifié sont assimilés à des défaillants (absents), ce qui signifie l’exclusion de leurs voix.

Le non-respect de cette prescription légale entraîne fort logiquement l’annulation d’un conseiller syndical élu par cette assemblée du 24 septembre 2024 : « La décision 8-1 est relative à l'élection de M. [P] en qualité de membre du conseil syndical.

Il est exact que le projet de résolution figurant dans l'ordre du jour joint à la convocation, et dans le formulaire de vote par correspondance, ne comportait pas le nom de M. [P] comme candidat au conseil syndical.

Il en résulte que les votes par correspondance de M. [T], de Mme [D], de M. [H] et la SCI [I] ne pouvaient pas être pris en compte au nombre des votes favorables à cette candidature, dont ils n'avaient pas connaissance, ces copropriétaires devant être considérés comme défaillants.

Or, leurs votes ont été pris en considération puisque le procès-verbal mentionne :

- ont voté pour : 13 copropriétaires représentant 1742/10 000 tantièmes

- ont voté contre : 2 copropriétaires représentant 840/10 000 tantièmes (M. Et Mme [A] : 332/10 000 ; M. et Mme [U] : 508/10 000).

M. [T] représente 780/ 10 000 tantièmes, M. [D] 617, M. [J] et la SCI [I] 445. Ils représentent donc 2297/ 10 000 tantièmes, de sorte que la résolution n'a pas obtenu la majorité des voix de tous les copropriétaires puisqu'elle a obtenu 6742 - 2297 = 4445/10 000ème.

Il convient donc de prononcer l'annulation de la décision 8-1, et d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté cette demande. »

2. Formulaire de vote par correspondance : infraction du délai

S’agissant de la réception des formulaires de vote par correspondance des copropriétaires à l’assemblée, il incombe au syndic de :

- calculer la date butoir associée et l’indiquer sur la trame diffusée (arrêté du 2 juillet 2020) ;

- la mentionner sur la feuille de présence, certifiée exacte par le président (art. 14 du décret).

Dans le cas présent, ce cabinet se fourvoie, en mentionnant un jour erroné sur le document édité et transmis, par ses soins, aux copropriétaires. Plus surprenant, ce juge, par une interprétation juridique complètement déroutante, n’invalide pas la résolution litigieuse correspondante : “... les votes devaient donc être reçus avant le 21 septembre, un vote intervenant à cette date étant hors délai, contrairement à ce qui est indiqué dans ce document. Toutefois cette erreur de computation n'a pas porté grief aux copropriétaires qui ont au contraire disposé d'un délai supplémentaire pour faire parvenir leur vote et auquel n'a pas été opposé la tardiveté des votes parvenues le 21 septembre...

S'agissant du vote de la SCI [I], il résulte de la feuille de présence qu'il a été reçu par le syndic le 21 septembre 2020. S'il est exact que le délai de 3 jours francs imparti par l'article 9 bis du décret du 17 mars 1967 était à cette date expiré, la SCI [I] s'est en revanche conformée au délai imparti par le syndic sur le formulaire de vote par correspondance, qui mentionnait comme date limite le 21 septembre 2020, de sorte que ce vote, parvenu dans le délai imparti par le formulaire de vote par correspondance, ne pouvait pas être écarté. »

Cette appréciation s’avère d’autant plus incompréhensible, qu’elle diverge de celle adoptée par des confrères, d’une juridiction certes inférieure, TJ Nice, 11 avril 2022, n° 21 - 02072.

Outres certains fondamentaux indiscutables, d’autres dispositions du droit de la copropriété sont sujettes à discussion. Cependant, il nous faut souligner la primauté de la Cour de cassation sur la détermination de la jurisprudence. Autrement dit, il convient d’attendre le positionnement de cette juridiction suprême sur des points litigieux tels que la comptabilisation tardive de formulaires de vote par correspondance des copropriétaires à l’assemblée.

L'ARC Nationale saisit le PDG de FONCIA sur ses factures lunaires

Récemment, nous avons dénoncé une facture lunaire émise par le groupe FONCIA auprès d’une de ses copropriétés mandantes qui non seulement facture 149 euros d’honoraires pour le contrôle technique quinquennal mais qui en plus prévoit un taux de pénalités de 10 % en cas de retard de paiement.

Or, en tant que seul représentant légal de la copropriété, il revient au syndic de payer les factures de ses copropriétés mandantes dans les temps. Le syndic ne peut pas faire supporter sa propre carence à ses clients et leur imputer des frais.

A ce titre, nous avons interrogé le président directeur général de FONCIA pour qu’il s’explique sur le contenu et le contenant de cette facture.

Voici le courrier :

« Monsieur le Président directeur général,

En tant que directeur général de la principale association représentative des intérêts des syndicats des copropriétaires, je me permets de vous saisir sur une récente facture qui nous a été remontée et qui émane de votre groupe.

En effet, le cabinet FONCIA SNTI a facturé 149 euros d’honoraires complémentaires pour le suivi du diagnostic technique quinquennal.

Or, comme vous le savez, il s’agit d’une intervention ponctuelle assurée par un bureau d’études indépendant qui vérifie le bon entretien de l’ascenseur.

La mobilisation du syndic n’est nullement nécessaire puisqu’il suffit au bureau d’études de récupérer le carnet d’entretien qui se trouve dans la machinerie d’ascenseur pour ensuite procéder au contrôle des différents organes de sécurité installés sur l’appareil.

Tout au plus, le syndic a pour mission de valider le devis du prestataire et payer dans les délais la facture.

A ce titre, nous aimerions savoir si vous considérez que ce type de facturation d’honoraires complémentaires est justifié et conforme à la déontologie qu’un administrateur de biens doit garantir.

Par ailleurs, nous souhaitons également vous interroger sur l’application de pénalités fixées à 10 % qui sont mentionnées dans votre facture dans le cas où le syndicat des copropriétaires retarderait le règlement de vos honoraires.

A cela, vous y ajoutez les indemnités pour frais de recouvrement qui sont également fixées à 10 %.

Or, comme vous le savez, il revient au syndic en tant que seul représentant légal de la copropriété de procéder au paiement des factures ne pouvant pas faire supporter à la copropriété des intérêts de retard qui sont dus à une carence de vos gestionnaires.

Là encore, nous serions intéressés de connaître votre analyse sur ces mentions figurant sur votre facture.

Je profite de ce courrier pour vous indiquer que nous restons à votre disposition pour échanger avec vous sur la situation des copropriétés et plus particulièrement sur les relations commerciales que vous entretenez avec nos copropriétés adhérentes.

Je vous prie de croire, Monsieur le Président directeur général, en l’assurance de ma considération distinguée.

Emile HAGEGE

Directeur Général de l’ARC Nationale »

Actions et Actus

Action

La possibilité d'avoir un droit prioritaire pour acquérir un lot de parking

Dans de nombreuses copropriétés, se pose la question du stationnement des places de parking, surtout lorsque certains copropriétaires en disposent et d’autres non.

Cela est dû soit au fait que les logements ont été vendus sans lot de parking, soit au fait que le copropriétaire a vendu dans un premier temps son lot de parking, puis a cédé séparément, dans un second temps, son lot d’appartement.

La loi du 10 juillet 1965 a prévu un dispositif qui permet de traiter ce type de difficulté, mais qui n’est pas souvent mis en place, alors qu’il pourrait intéresser aussi bien le vendeur, les copropriétaires de l’immeuble que le syndicat des copropriétaires.

Voyons cela de plus près.

I- Un dispositif légal

L’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet à l’assemblée générale d’insérer dans le règlement de copropriété l’obligation faite à un copropriétaire qui souhaite vendre une aire de stationnement (place de parking) de donner un droit prioritaire aux copropriétaires de l’immeuble.

Dans ce cas, le vendeur doit faire connaître au syndic, par lettre recommandée, préalablement à la conclusion de la vente de sa place de stationnement, son intention de céder son lot en indiquant le prix et les conditions de la vente.

Cette information doit alors être transmise sans délai par le syndic à chacun des copropriétaires, par lettre recommandée avec accusé de réception, aux frais du vendeur.

Cette information vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de la notification transmise aux copropriétaires.

II – Un dispositif intéressant

Ce type de dispositif a comme premier intérêt de permettre aux copropriétaires de logement ou de commerce de pouvoir disposer d’une place de parking sur leur lieu de domicile ou de travail.

Mais plus encore, cela a un intérêt direct pour la copropriété, car il limite le nombre de copropriétaires et surtout celui des propriétaires n’ayant qu’une place de parking.

Cela n’est pas anodin, car il est difficile de gérer un nombre important de copropriétaires et encore plus complexe d’engager des procédures judiciaires pour de faibles montants d’impayés liés aux quotes-parts de charges de parking.

En effet, un copropriétaire de place de parking n’est redevable que de faibles montants. Ce qui implique que le syndic doit attendre un certain temps avant que l’impayé soit suffisamment important pour faire intervenir un avocat; dans l’intervalle cela peut entraîner la prescription des dettes les plus anciennes.

Un dispositif qu’il ne faut pas oublier.

Actions et Actus

Actualité juridique

Abus 5168 : Un tarif mystérieux prévu dans le contrat du cabinet SDG IMMO

Cela faisait longtemps que nous n’avions pas dédié un abus relatif à un contrat de syndic.

Alors pour cette semaine, nous avons sélectionné le contrat du cabinet SDG IMMO qui a la particularité de mettre en exergue le logo de sa chambre professionnelle à savoir, la FNAIM.

Un contrat qui est presque parfait, mais voilà tout est dans la nuance car il est presque parfait mais pas parfait.

Entrons plus dans le détail pour comprendre la réalité et la difficulté que présent ce type de contrat.

I- Une clause unilatérale convenue entre les parties

Le point 7.1.5 du contrat-type impose de fixer un montant de réduction des honoraires du syndic à partir du moment où le syndicat des copropriétaires décide de transférer la gestion des archives de la copropriété auprès d’une société spécialisée.

Généralement, la société d’archivage facture cette prestation entre 5 et 9 euros par lot impliquant que pour une copropriété de 20 lots, la facture s’élève entre 100 et 180 euros.

Voyons à présent le montant de réduction prévu par le cabinet SDG IMMO et qui semble-t-il a été « convenu entre les parties ».

Un tarif mystérieux prévu dans le contrat du cabinet SDG IMMO

Autrement dit, dans l’hypothèse où cette copropriété de 63 lots décide de transférer les archives auprès d’une société spécialisée, elle devra payer au bas mot 315 euros qui s’ajoutent aux honoraires du syndic alors que ce dernier ne s’engage à les réduire que de 10 euros.

Par ce biais, il augmente indirectement ses marges puisqu’il économise une prestation qui jusqu’alors devait être à sa charge.

II – Une majoration des honoraires illégale

Le contrat de syndic permet de facturer les prestations complémentaires selon deux (et pas trois) modalités de facturation qui sont soit la vacation horaire soit un tarif forfaitaire.

Il s’agit d’un tarif unique qui ne peut pas faire l’objet de variation sauf pour les convocations d’assemblée générale supplémentaire où il est possible d’appliquer une majoration du tarif horaire au-delà des heures convenues.

Néanmoins, ce syndic a prévu dans son contrat d’appliquer cette majoration pour d’autres prestations entraînant un risque de facturation abusif et injustifié.

Pour commencer, voici la clause :

Ainsi, pour l’organisation d’une réunion du conseil syndical, le syndic applique une majoration de 60 % de son tarif horaire alors même qu’elle peut se dérouler pendant les heures ouvrables.

Cette clause est non seulement illégale, en effet le vrai contrat-type interdit cette majoration, mais également abusive puisque rien ne justifie de facturer 240 euros pour une vacation en journée.

Mais il y a encore plus déroutant : le syndic applique cette majoration pour les visites supplémentaires sans connaître les conditions d’application.

Là encore, au-delà de l’illégalité de ces modalités de facturation, la clause est aberrante.

La difficulté de ce type de contrat est qu’il déroge de manière subtile sur les réelles dispositions du contrat-type réglementé ; ce qui implique qu’il faut être un expert pour trouver les failles.

Il serait intéressant d’interroger la FNAIM pour vérifier si elle valide ce type de contrat et surtout les clauses y figurant.

Abus

Action

Des conseils de notaire pas très pertinents...

Il n’est jamais bon lorsqu’il y a une confusion des compétences, comme lorsque le syndic est également architecte ou lorsque le pêcheur donne des conseils au primeur.

Dans le même genre, il n’est jamais bon quand un notaire donne des conseils aux copropriétaires, surtout lorsqu’en définitive il les met en difficulté.

Avant d’entrer dans les détails, voici le conseil d’un notaire publié sur LinkedIn.

Bien entendu, nous avons anonymisé le propos car l’intérêt n’est pas de le dénoncer mais de démontrer l’insuffisance de son analyse et l’importance de bien connaître les dossiers avant d’en parler.

Vente d'un lot de copropriété... vous voulez les dernières AG, le pré-état daté. 𝗠𝗔𝗜𝗦 𝗶𝗹 𝗻'𝘆 𝗮 𝗽𝗹𝘂𝘀 𝗱𝗲 𝘀𝘆𝗻𝗱𝗶𝗰 𝗱𝗲𝗽𝘂𝗶𝘀 𝗱𝗲𝘀 𝗮𝗻𝗻é𝗲𝘀. Problème, et solution 👇

Si on applique la loi (parfois il semblerait que ce soit une option),
⛔ 𝗟𝗮 𝘃𝗲𝗻𝘁𝗲 𝗻𝗲 𝗽𝗲𝘂𝘁 𝗽𝗮𝘀 𝗮𝗯𝗼𝘂𝘁𝗶𝗿 𝗲𝗻 𝗹’é𝘁𝗮𝘁 ⛔

Parce qu'en l'absence de syndic :
❌ Impossibilité de purger le délai de rétractation (documents et informations de la loi ALUR non disponibles) ;
❌ Impossibilité d'obtenir le certificat selon lequel l'acquéreur pressenti n'est pas déjà copropriétaire et potentiellement pas à jour de ses charges ;
❌ Impossibilité pour le notaire de respecter ses obligations légales de notification post-vente.

💡 Le cas se présente souvent sur des micro copropriétés avec quelques lots ne partageant souvent que le sol pour seules parties communes (ce sont presque des maisons individuelles).

▶️ Je vous propose donc de suivre la solution ouverte par la loi "Macron" du 6 août 2015 (de son vrai nom la loi "Croissance").

Cette loi a permis la convocation d'une assemblée générale des copropriétaires à l'initiative d'un copropriétaire (le copropriétaire vendeur dans notre cas) sur la base de l'alinéa 4 de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 à l'effet de désigner un syndic.

Pour des besoins d'efficacité pratique (notre boulot est quand même de s'adapter à la vraie vie, avec ses contraintes), l'idée est de faire nommer rapidement un syndic bénévole parmi les copropriétaires.

On pourra alors faire signer par ce syndic les documents requis :
✅ Pré-état daté à 0 €
(𝘤𝘢𝘳 𝘤𝘦𝘭𝘢 𝘧𝘢𝘪𝘵 𝘴𝘰𝘶𝘷𝘦𝘯𝘵 𝘱𝘭𝘶𝘴𝘪𝘦𝘶𝘳𝘴 𝘢𝘯𝘯é𝘦𝘴 𝘲𝘶'𝘪𝘭 𝘯'𝘺 𝘢 𝘱𝘢𝘴 𝘥𝘦 𝘣𝘶𝘥𝘨𝘦𝘵)
✅ Certificat de l'article 20
✅ Attestation d'absence de carnet d'entretien...

📑 On pourra aussi faire une immatriculation d'office de la copropriété en notre qualité de notaire.

💌 Puis, ce syndic pourra recevoir les notifications légales en fin de dossier.

Avantage double :
On respecte la loi (1), et la démarche peut être mise en place rapidement (2)
Dès lors que l'ensemble des copropriétaires se montrent collaboratifs.

I- La nomination d’un syndic non professionnel

Il est vrai que lorsque l’on se trouve sans syndic professionnel ou qu’il est en état de carence, on a tendance à se raccrocher à la dernière chance : à savoir la nomination d’un syndic non professionnel qui n’est ni plus ni moins qu’un copropriétaire élu par l’assemblée générale à cette fonction.

Ainsi, ce notaire considère qu’en l’absence de syndic professionnel, il est pertinent de nommer un copropriétaire à la fonction de syndic afin d’être en capacité de produire le « pré-état daté », « l’attestation d’absence de carnet » ou encore d’établir le « certificat de l’article 20 ».

Néanmoins, ce notaire oublie un détail fondamental qui fait toute la différence.

Pour produire « l’état daté » ou le « pré état-daté » voir le certificat de l’article 20, il est nécessaire de connaître au préalable les comptes de la copropriété et surtout la situation comptable du copropriétaire qui souhaite vendre son lot.

Ainsi, il ne suffit pas d’être syndic pour être en mesure de produire les documents officiels, lesquels nécessitent de disposer au préalable d’informations comptables et juridiques.

II – Une responsabilité du syndic

Certains pensent que, lorsque l’on nomme un syndic non professionnel, cela peut se faire « à la bonne franquette ».

Or, au même titre qu’un syndic professionnel, le syndic non professionnel engage sa responsabilité.

Cela est d’autant plus probant lorsqu’il s’agit de la vente d’un lot, où le syndic doit fournir à l’acquéreur et à son notaire des informations clés, telles que le montant des impayés du copropriétaire vendeur (ce qui permet de faire éventuellement opposition à la vente), la provision moyenne de charges liée aux opérations courantes, ou encore la quote-part de fonds travaux attachée au lot.

Ainsi, il ne s’agit pas de signer aveuglément des documents qui engagent le syndicat des copropriétaires et surtout le copropriétaire qui accepterait naïvement d’assurer les fonctions de syndic non professionnel sans en connaître les conséquences :

Attention donc avant d’écrire, surtout lorsque l’on se présente comme notaire.

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