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31 actions majeures pour la maîtrise des charges et les finances de la copropriété

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Soyons clairs, l’augmentation des charges n’est pas une fatalité, impliquant qu’il soit possible de les réduire à partir du moment où est mise en place une politique de maîtrise des dépenses couplée à une optimisation de la comptabilité de la copropriété.

A travers ce guide sont présentées les 31 actions majeures pour maîtriser les charges et la comptabilité de la copropriété.

50 questions et réponses à l’expert

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A travers ce guide, sont présentées par thème les cinquante questions les plus récurrentes posées auprès de nos experts de l’ARC Nationale et les réponses apportées.

Après avoir posée la problématique, chacune des réponses rappelle les fondements juridiques, techniques ou comptables, permettant d’établir l’analyse de l’expert accompagnée par nos préconisations pratiques.

BD : la copropriété animée

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La fonction de conseiller syndical entraîne de nombreuses situations, qui sont souvent cocasses devant répondre aux agissements du syndic et parfois de certains copropriétaires, qui nécessite de remettre les pendules à l’heure et les barres sur les « T ».

A travers cette bande dessinée pédagogique, sont présentés différents scénarios auxquels le conseil syndical ou son président doit agir dans l’intérêt de la copropriété en présentant les points de vigilance et nos préconisations.

Les jurisprudences récentes sur la copropriété : de 2019 à 2025

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En complément des dispositions légales et réglementaires, les arrêts rendus principalement par la Cour de cassation permettent de mieux interpréter les textes surtout lorsqu’il existe des zones d’ombre.

A travers ce guide, sont repris, par thématique, les arrêts phare rendus en matière de droit de la copropriété afin de permettre au lecteur de compléter ses connaissances sur la bonne mise en application de la loi et de ses textes réglementaires.

Le copropriétaire et la copropriété

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Être copropriétaire dans sa copropriété implique des droits et des obligations qui sont définis principalement à travers la loi du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété.

Mais au-delà, le copropriétaire doit savoir comment instaurer une relation de confiance que ce soit avec les autres copropriétaires, le conseil syndical voire le syndic.

A travers ce guide, est repris l’ensemble des pouvoirs spécifiques attribués au copropriétaire ainsi que nos préconisations pour lui permettre d’être impliqué dans le devenir de sa copropriété.

La gestion de la réduction des voix en présence d'un copropriétaire majoritaire

La loi du 10 juillet 1965 a prévu un dispositif pour limiter en assemblée générale le poids d’un copropriétaire disposant d’un nombre de voix majoritaire, afin d’éviter qu’il fasse « la pluie et le beau temps » au sein de sa copropriété.

Cette disposition peut paraître logique mais doit être bien utilisée sachant qu’en parallèle, si ce copropriétaire voit ses voix réduites, il restera contraint de payer les charges à hauteur de ses tantièmes.

Faisons un point sur le cadre légal de cette réduction des voix et les erreurs à ne pas commettre.

I- Une réduction des voix à hauteur des autres copropriétaires

La situation se présente lorsqu’au sein d’une copropriété un copropriétaire dispose à lui seul d’un nombre de voix représentant plus de 50 % de celles du syndicat des copropriétaires.

Il s’agit des voix attachées à ses lots, cela implique que s’il dispose de plus de 50 % des voix (en cumulant celles issues des pouvoirs qu’il a récupérés) la règle de la réduction des voix ne s’applique pas.

Concrètement, l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part de parties privatives supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Autrement dit, son nombre de voix retombe à la valeur des voix que représentent les autres copropriétaires.

A titre d’exemple, s’il dispose de 60 % des voix par conséquent les autres copropriétaires représentent 40 % des voix, le nombre de voix du copropriétaire majoritaire descend à 40 % des voix.

Il est intéressant de signaler qu’il ne s’agit pas du nombre de voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale mais bien de l’ensemble des voix restant du syndicat des copropriétaires.

Autrement dit, à partir du moment où un copropriétaire est absent et non représenté à l’assemblée générale, les résolutions qui se votent à la majorité de l’article 25 sont décidées par le seul copropriétaire majoritaire malgré la réduction de ses voix.

Et pour cause, il restera majoritaire.

II – Une nouvelle base de calcul

La deuxième question légitime que l’on peut se poser est de savoir sur quelle base de calcul de tantièmes se votent les résolutions qui dépendent de l’articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, à partir du moment où les voix du copropriétaire majoritaire sont réduites, il est techniquement plus compliqué d’atteindre la majorité des voix de l’ensemble du syndicat des copropriétaires.

C’est pour cela que l’article 16 du décret du 17 mars 1967 précise que la base de calcul retombe en fonction des voix qui participent au vote.

Autrement dit, si les voix du copropriétaire majoritaire tombent à 40 %, pour être équivalent aux 40 % des voix des autres copropriétaires, la base de calcul sera réduite à 80 % des tantièmes globaux.

Prenons un exemple : si une copropriété est composée de 10 000 tantièmes, un copropriétaire majoritaire dispose de 6 000 tantièmes, ses voix sont réduites à la différence soit 4 000 tantièmes.

Par conséquent, la base de calcul pour les résolutions qui relèvent des article 25 et 26 seront sur 8 000 tantièmes et non plus sur 10 000 tantièmes.

C’est tout simple.

Actions et Actus
Actualité juridique

Une simple cloison peut devenir porteuse

Catégories Procédure
Date de parution de l'article de loi
Juridiction
Cour de cassation (troisième chambre civile)
Lien de la décision
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000050704076
Observations

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties communes comme des « parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ». Les cloisons intérieures des logements, lorsqu’elles ne font pas partie de la structure porteuse de l’immeuble, sont considérées comme des parties privatives et sont définies comme telles dans l’état descriptif de division de la copropriété. Or, seuls les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble sont soumis à l’autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

Cependant, il est possible que des travaux fragilisent la structure, et modifient la nature d’une cloison initialement non porteuse. En effet, même non qualifiée de partie commune dans l’état descriptif de division, elle l’est devenue de fait par la définition supplétive qu’en donne l’article 3, ce qui nécessite une décision de l’assemblée générale pour les autoriser…

Principe retenu

Le copropriétaire qui, avant de vendre son logement, effectue sans précautions des travaux sur une cloison mise en compression par l'effet de la réalisation d'aménagements et l'adjonction de cloisons dans les appartements supérieurs, est responsable des dommages causés à l’immeuble par ses travaux et doit les réparer. En revanche, il ne peut être tenu pour responsable de défaut d’information à l’égard de son acquéreur, susceptible de justifier une annulation de la vente, faute d’intentionnalité dans l’insuffisance d’information pour qu’elle soit qualifiée de dolosive…

Analyse de la décision

Le plancher d’un appartement d’une copropriété, récemment acheté, s'est affaissé. L'acquéreur a, après expertise, assigné le vendeur en indemnisation de ses préjudices sur le fondement notamment de la « réticence dolosive » d’information, reprochant en clair à son vendeur ne pas l’avoir informé de la suppression d’une cloison des locaux, à l’origine de l’affaissement constaté.

Le syndicat des copropriétaires est également intervenu volontairement à l'instance en sollicitant réparation de ses préjudices du fait de l’atteinte au plancher affaissé.

Le vendeur voit sa responsabilité mise en cause par la Cour d'appel de Paris à l’égard du syndicat des copropriétaires. Celle-ci a relevé que les cloisons intermédiaires, objet de la démolition décidée par le vendeur antérieurement à la vente, réputées de simple distribution et sans effet porteur, avaient, antérieurement à leur enlèvement, été mises en compression par l'effet de la réalisation d'aménagements et l'adjonction de cloisons dans les appartements supérieurs. Ce qui avait rendu nécessaire le renforcement de la structure et fait ainsi ressortir que ces cloisons, étant devenues porteuses, les travaux entrepris affectaient les parties communes, de sorte que leur enlèvement requerrait l'autorisation de l'assemblée générale, laquelle n'a pas été sollicitée. Celle-ci lui reproche d’avoir entrepris ces travaux sans précaution, la Cour d'appel a déduit qu’il avait engagé sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires et devait, par conséquent, être tenu à réparation à hauteur de la somme dont elle a souverainement apprécié le montant.

L’acquéreur s’est pourvu en cassation mais son pourvoi a été rejeté.

Mais les juges d’appel ont également fait droit aux demandes de l’acquéreur, considérant que le vendeur était également responsable du préjudice causé par ces désordres. Ils ont relevé pour cela, au vu du rapport d'expertise, que le vendeur avait réalisé, plusieurs années auparavant, des travaux de démolition de cloisons, ce qui avait immédiatement justifié le renforcement de la structure de l'immeuble par la pose de sabots.

Si le vendeur n'avait pas pu avoir connaissance du vice affectant le bien cédé, puisqu'il pouvait croire que les travaux confortatifs réalisés en 2002 avaient été suffisants pour stabiliser le plancher de l’appartement situé au-dessus du lot vendu, il lui appartenait cependant d'informer l'acquéreur de ces désordres ainsi que des travaux de reprise réalisés postérieurement, ce qui aurait permis à ce dernier de s'assurer du bon état structurel de l'immeuble et de la pérennité des mesures prises.

La Cour de cassation ne suit pas la cour d’appel sur ce terrain. Pour établir le caractère dolosif de la rétention d’information, il manque la preuve d’une intentionnalité. En effet, aux termes de l'article 1116, alinéa 1er, du code civil, dans sa rédaction applicable à l’espèce, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manœuvres l'autre partie n'aurait pas contracté.

Mieux vaut trois gros pouvoirs que quatre petits pouvoirs

En matière de gestion d’assemblée générale, il faut savoir être malin avec les dispositions prévues dans la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application.

L’objectif est de respecter les textes en vigueur tout en défendant l’intérêt exclusif du syndicat des copropriétaires.

A ce titre, nombreux ne comprennent pas la gestion des pouvoirs en assemblée générale et surtout les subtilités prévues dans les textes qui font parfois toute la différence.

Voyons cela en détail.

I- Un mandat de représentation

Beaucoup confondent les pouvoirs et les formulaires de vote par correspondance qui sont deux dispositions indépendantes.

Le vote par correspondance permet de voter avant même la tenue de l’assemblée générale. Il est prévu à l’article 17-1-A de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, les pouvoirs consistent à remettre un mandat à un copropriétaire ou à un tiers de la copropriété pour être représenté au cours de l’assemblée générale en vue de voter sur les résolutions proposées dans l’ordre du jour.

Ce pouvoir peut être à son tour subdélégué dans la mesure où le copropriétaire mandant ne l’interdit pas. Cette disposition est prévue à l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Généralement, le syndic joint à l’ordre du jour un modèle type qui n’est pas réglementé à la différence du formulaire de vote par correspondance qui est lui définit par l’arrêté du 2 juillet 2020.

II – Une représentation limitée

Afin d’éviter qu’un copropriétaire ou un tiers ne représente un nombre de voix trop important la loi du 10 juillet 1965           a prévu une règle à double détente.

Le mandataire peut représenter autant de voix à partir du moment où il ne dispose pas de plus de trois pouvoirs.

A partir du moment où il représente plus de trois pouvoirs, soit quatre et plus, il ne peut alors représenter pas plus de 10 % des voix du syndicat des copropriétaires, en incluant les siennes s’il est copropriétaire au sein de l’immeuble.

Voilà pourquoi il est parfois préférable de se limiter à disposer de trois pouvoirs et représenter plus de 10 % des voix plutôt que d’avoir plus de trois pouvoirs et être limité à 10 % des voix.

A bon entendeur, je vous salue.

 

 

Dossier conseils
Action
Conseil

« Les pigeons déchaînés » couronné par la Bibliothèque Nationale de France

Pour ceux qui suivent l’activité de l’ARC Nationale, ils peuvent constater le dynamisme de notre association qui ne s’arrête plus.

En effet, notre but est simple : faire toujours plus pour nos adhérents afin qu’ils soient efficaces dans leurs missions.

C’est dans ce cadre que nous organisons des salons, des conférences, des émissions télévisées, des guides …

Mais également, il est fondamental d’alerter les copropriétaires et de sensibiliser les pouvoirs publics sur les différentes difficultés rencontrées au sein des copropriétés.

La cause principale reste les syndics professionnels qui sont dépassés par la législation et surtout animés par des intérêts économiques qui sont parfois contraires à ceux de leurs mandants que sont les syndicats des copropriétaires.

A ce titre, nous saisissons fréquemment les instances telles que la Répression des fraudes et surtout les ministères pour leur faire part des abus et des illégalités que nous constatons quotidiennement.

Mais il faut le reconnaître, cela n’est pas suffisant car il est important d’avoir une caisse de résonnance suffisamment performante pour être entendu.

C’est dans ce cadre que l’ARC Nationale a publié un nouveau média repéré par la Bibliothèque Nationale de France.

I- Un canard sarcastique : « Les Pigeons déchaînés »

Il faut le dire souvent les syndics professionnels considèrent les syndicats de copropriétaires non pas comme leurs mandants mais comme des vaches à lait ; ces mêmes vaches à lait qui cohabitent avec la poule aux œufs d’or.

Face à cette basse-cour, il a été nécessaire de produire « un canard » qui met en exergue « les pigeons », que sont les syndicats des copropriétaires, et qui se déchaînent grâce à l’ARC Nationale qui dénonce sans compromis les illégalités commises par les syndics.

Certes, certains syndics essayent de canarder l’ARC Nationale mais à chaque occasion, ils se tirent une cartouche dans leurs bottes de chasseur.

C’est dans ce contexte que tous les trimestres est publié, avec la revue trimestrielle, un canard qui s’intitule « Les Pigeons déchaînés ».

Ce journal est inspiré des journaux satiriques, mais est spécialisé dans le domaine de la copropriété, il dénonce, avec un trait d’ironie mordante, les abus des syndics qui n’ont rien de plaisant.

Les syndics affirment que le chien aboie et que la caravane passe, mais on le sait bien, à chaque trimestre, ils ont la « chair de poule » à l’idée de savoir s’ils seront en première page de ce canard.

II - Une feuille de chou qui a été identifiée par la Bibliothèque de France.

Lorsque nous publions un guide ou une revue trimestrielle, nous ne demandons ni recommandation, ni approbation et encore moins de reconnaissance.

La seule reconnaissance importante pour nous est la satisfaction de nos adhérents.

C’est d’ailleurs pour cela que l’ARC Nationale a décidé d’être son propre éditeur et ne subit ainsi aucune consigne ni pression éditoriale.

Les prix pratiqués sont beaucoup plus bas que ceux du marché car ils se situent entre « gratuit et 10 euros » pour des guides qui comptent jusqu’à 380 pages.

Malgré cela, nous avons eu la bonne surprise de recevoir un courrier de la Bibliothèque Nationale de France, qui a considéré que notre canard était suffisamment sérieux pour bénéficier d’un numéro ISBN.

A présent, « Les pigeons déchaînés » seront conservés auprès de la Bibliothèque Nationale de France au grand bonheur des copropriétaires et surtout des syndics qui, dans leur coin, doivent bien rigoler de la publication de nos abus.

Alors, une fois n’est pas coutume, voici en intégralité un de nos numéros du canard déchaîné.

PS : les syndics qui veulent récupérer ce document en toute discrétion peuvent continuer à le faire en utilisant, en toute illégalité, le numéro d’adhérent d’une de leurs copropriété adhérentes à l’ARC Nationale.

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Action

Pièces jointes

Les pigeons_N°14.pdf

Abus 5170 : CITYA, plus bas que tout : comment contraindre un copropriétaire à payer une prestation illégale

Et voilà un abus, que disons-nous, une illégalité inadmissible qui fait honte à l’ensemble de la profession de syndic.

Bien sûr, le syndic en question s’appelle CITYA.

A travers cette illégalité, nous allons  mieux comprendre comment fonctionne ce groupe qui n’a aucune limite pour gagner même quelques dizaines d’euros et cela au détriment de la loi et au risque de mettre en difficulté les copropriétaires voire les notaires.

Pour bien comprendre l’énormité de la situation, il est impératif de faire un rappel de la loi.

I- Une facturation de l’état daté plafonnée

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic de facturer au copropriétaire vendeur l’état daté.

Ce document produit par le syndic est transmis au notaire afin qu’il puisse procéder à la vente du lot.

Compte tenu du fait que les syndics facturaient ce document au prix du diamant, un décret du 21 février 2020 a plafonné son coût à 380 euros TTC.

Depuis, la quasi-totalité des syndics facture l’état daté à ce tarif.

Néanmoins, des margoulins comme CITYA ont inventé une prestation complémentaire qui permet de facturer en plus des 380 euros, 75 euros d’actualisation de l’état daté.

Bien entendu, il s’agit d’une prestation inutile, bidon et surtout illégale mais qui permet de gratter quelques dizaine d’euros de plus, histoire de mettre du caviar sur les épinards.

Cet abus a déjà a été dénoncé à travers notre site internet afin de permettre à de nombreux copropriétaires de ne pas tomber dans le panneau.

Alors face à la résistance légitime des copropriétaires vendeurs, CITYA a sorti une autre illégalité tout aussi misérable.

II – Rétention d’informations

Pour contraindre les copropriétaires vendeurs à valider cette prestation complémentaire, le cabinet CITYA envoie un pseudo devis qui s’intitule « demande d’état daté » qui doit être signé dans lequel figure cette prestation complémentaire.

Par ce biais, le copropriétaire se retrouve contraint de valider l’état daté facturé 380 euros plus cette prestation « bidon » facturée 75 euros au risque de ne pas disposer des éléments comptables et financiers ; ce qui gèlerait  la transaction.

A la suite de nos alertes sur ce type de procédé inadmissible, un copropriétaire a refusé de payer cette prestation en rayant l’option dans le devis qui lui a été envoyé.

Pour la beauté du geste, nous sommes ravis de présenter son devis partiellement refusé :

IM

Afin de sanctionner ce geste de lèse-majesté et surtout contraindre le copropriétaire vendeur à payer cette prestation, CITYA n’a tout simplement pas complété une partie de l’état daté concernant le montant du fonds travaux acquis au lot.

Devant cette situation de blocage, le notaire a interrogé le syndic qui lui a clairement indiqué que l’information liée au fonds travaux était « comprise dans le document complémentaire dont vous (le copropriétaire) n’avez pas sollicité la transmission au vu de son surcoût. »

Néanmoins, nous pouvons saluer le professionnalisme du notaire qui ne s’est pas démonté et qui s’est inspiré des informations fournies lors de la promesse de vente pour reconstituer le fonds de travaux permettant de débloquer la situation.

Nous ne résistons pas, là encore, à mettre en évidence le professionnalisme de cette notaire que nous saluons.

IM

Face à ce comportement inadmissible, nous allons saisir la chambre professionnelle à laquelle est adhérente CITYA à savoir la FNAIM afin de vérifier si elle compte sanctionner ce type d’agissement ou au contraire la cautionner à travers son silence complice.

Abus
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