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Commencez dès maintenant à réclamer la fiche synthétique de votre immeuble

En parallèle de l’obligation d’immatriculation initiale des copropriétés, la loi ALUR a modifié la loi du 10 juillet 1965 en rajoutant un article 8-2  qui a introduit la mise en place de la fiche synthétique de l’immeuble.

 
Ce document est un concentré des informations fournies dans le cadre de l’immatriculation des syndicats de copropriétaires.
 
On y retrouve notamment : les coordonnées de la copropriété, le détail de ses équipements ou encore des données financières.
 
En réalité, pour un copropriétaire, ces indications sont peu importantes car elles sont déjà connues et notamment à travers les documents joints à la convocation d’assemblée générale, comme les annexes comptables.
 
Néanmoins, comme nous allons le comprendre, il est tout de même stratégique que le conseil syndical et même les copropriétaires demandent au syndic la transmission de la fiche synthétique et cela pour plusieurs raisons.

I. Un contrôle essentiel

Alors que la loi ALUR a prévu un échéancier en matière d’immatriculation initiale des copropriétés en fonction du nombre de lots, plusieurs syndics n’ont pas attendu la date butoir pour facturer les immeubles. Le motif invoqué est qu’ils ont effectué avant l’heure cette obligation.
 
Or, parfois, rien n’a été fait. Ainsi, pour vérifier si le syndic a réellement procédé à l’immatriculation de la copropriété, il faudra demander qu’il génère une fiche synthétique émanant de l’Anah qui ne pourra être produite que si l’immatriculation a été au préalable réellement effecutée.
 
Par ailleurs, en cas de vente d’un lot, le potentiel acquéreur va prendre le réflexe de demander la fiche synthétique de l’immeuble afin d’avoir des informations clés de la copropriété, comme le montant des impayés de charges ou des fournisseurs ou bien encore le montant du fonds travaux.
 
Il est donc essentiel de vérifier que les informations figurant sur ce document sont correctement renseignées.

II. Une obligation de remise de la fiche synthétique au copropriétaire demandeur

Conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical est en droit de réclamer copie de tout document qui intéresse la copropriété.
 
Il peut donc sans difficultés demander à son syndic la fiche synthétique.
 
Mais il y a encore plus coercitif, puisque le point 6 du décret du 26 mars 2015 définissant le contrat type prévoit des sanctions à l’égard du syndic si ce dernier refuse de transmettre ou tarde à remettre ce document, à partir du moment où il a été demandé aussi bien par un membre du conseil syndical que par n’importe quel copropriétaire.
 
En effet, au-delà d’un délai de quinze jours après la demande restée infructueuse, des pénalités financières peuvent être imputées au syndic à hauteur du montant prévu au contrat.
 
Ainsi, même s’il s’agit d’un euro par jour de retard, si la demande émane de plusieurs copropriétaires, cela peut au final faire une somme rondelette.
 
Le but n’est pas de « plumer » le syndic mais de s’assurer que l’immatriculation est effective et que les informations indiquées sont correctes.
 
A présent, à vous de jouer !

Actions et Actus
Action

ABUS DE LA SEMAINE N°4296 : Alerte à l’imputation rétroactive d’honoraires

Décidément, il faut avoir les yeux partout en matière d’honoraires de syndic. Soit, nous constatons des prestations abusives ou illégales, soit carrément l’imputation d’honoraires injustifiés.

Voyons donc comment fonctionne le cabinet FONCIA IMMOBILIAS pour facturer, en toute discrétion, 2970 € en plus des honoraires de base convenus contractuellement.

I. Deux contrats de mandats sur un même exercice

La technique utilisée est de faire en sorte que dans un même exercice, deux contrats de mandats entrent successivement en vigueur avec un second contrat dont les honoraires sont plus importants, afin de facturer l’intégralité de l’exercice uniquement sur cette dernière base.

Bien évidemment, cela est illégal pour au moins deux raisons :

I.    Il n’existe pas de « renouvellement » de contrat. Ainsi, chaque contrat est autonome ce qui implique que la facturation des honoraires de syndic doit se faire sur la base du premier contrat jusqu’à sa date de fin et ensuite le second contrat prend le relais jusqu’à son terme convenu, qui coïncide en général avec la tenue de l’assemblée annuelle.

II.    À plusieurs reprises, la Cour de Cassation a confirmé qu’il n’y avait pas de rétroactivité dans l’entrée en vigueur du contrat de mandat. Ainsi, le contrat voté au cours de l’assemblée générale pourra être applicable uniquement pour les jours à venir, mais en aucun cas à une date antérieure.

II. Le cas FONCIA IMMOBILIAS

Un premier contrat est entré en vigueur pour une période allant du 13.10.15 au 31.03.17.

Le montant annuel était de 10.980 euros HT.

Au cours de l’assemblée générale z a été voté un second contrat débutant quant à lui du 30.03.17 au 30.06.18 pour un montant d’honoraires de 14.940 euros TTC.

Bien que l’exercice comptable de la copropriété soit sur une période allant du 01.07 au 30.06, le syndic a prélevé des honoraires sur la base unique du second contrat, c’est-à-dire un montant de 14.940 euros TTC.

Et oui, par ce procédé, il a indûment récupéré une marge substantielle de 2960 euros en plus (voir schéma).

Or, il aurait fallu que le syndic facture sur la base du premier contrat sur la période allant du 01.07 au 30.03 (1er contrat) pour ensuite facturer sur la base du deuxième contrat pour la période allant du 01.04 au 30.06.

Le montant des honoraires aurait donc dû être de 11.970 euros et non de 14.940 euros.

Abus

Gardiens d’immeuble : principes généraux, astreinte de nuit, permanence et congés

En tant qu’employeurs, les syndicats des copropriétaires sont souvent confrontés aux épineuses questions suivantes :

  • L‘astreinte de nuit est devenue illégale pour les contrats de travail signés après  le 1er janvier 2003 : peut-on la supprimer pour les contrats antérieurs à cette date ?
  • Peut-on supprimer la permanence des week-ends et jours fériés ?
  • Qu’en est-il des jours de congés non pris par le salarié à la suite d’un désaccord sur la date de prise des congés ?

1. Les faits

Un gardien d’immeuble embauché en1995 saisit le Conseil des Prud’hommes pour réclamer le rappel de salaires en contestant les trois points suivants :

  • La suppression de l’astreinte de nuit par l’employeur, donc le syndicat des copropriétaires, en 2012,
  • La suppression des permanences les week-ends et jours fériés par l’employeur par lettre de 2009 pour se conformer à la législation sur la durée du travail
  • N’ayant pas pu prendre 12 jours de congé en 2012 suite à un désaccord sur la date de prise de ces congés, il en demande le paiement ainsi que 2 jours complémentaires  au titre de son ancienneté.

La Cour d’appel est saisie par le syndicat des copropriétaires qui a été condamné au paiement de la totalité des rappels de salaire par le conseil des Prud’hommes.

2. L’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 7 juillet 2016

La Cour d’appel de Paris confirme le jugement sur le premier point, l’astreinte, mais elle l’infirme sur les points suivants :

  • Sur l’astreinte de nuit :

l’astreinte de nuit (ne concerne plus désormais que les seuls contrats antérieurs au Ier janvier 2003) consistait pour le salarié à être présent la nuit dans son logement de fonction pour appeler les numéros d’urgence en cas de sonnerie des alarmes.

 Le syndicat indique que cette astreinte n’existe plus depuis 2012 et qu’elle ne correspond plus aux besoins de la copropriété.
La Cour relève, comme l’avait fait le juge de 1ère instance, que cette astreinte est incluse dans le contrat de travail sous la rubrique : « Décompte de salaire » qui est composé de : la rémunération de base, d’un complément de salaire et de l’astreinte de nuit. 
L’astreinte de nuit étant une composante du salaire contractuellement établie par les parties, elle ne peut pas être supprimée sauf modification du contrat de travail avec accord exprès du salarié
Le gardien n’ayant pas donné son accord, il s’agit donc d’une modification unilatérale de l’employeur, qui est illégale. Le syndicat des copropriétaires doit donc régler l’astreinte de nuit jusqu’à la date de fin du contrat de travail.

  • Sur le rappel de salaire au titre des permanences de fins de semaines et jours fériés :

le syndicat a décidé par courrier de 2009, pour se conformer à la législation sur la durée du temps de travail, de supprimer la permanence assurée un week-end sur deux et les jours fériés.

La cour infirme le jugement qui avait condamné à un rappel de salaire aux motifs que :

  • la rémunération relative aux permanences n’est pas incluse dans la décomposition du salaire.
  • Le contrat de travail prévoit bien le principe de cette permanence en alternance avec un autre gardien, mais sans que la rémunération afférente soit intégrée dans le salaire contractuel du gardien.
  • Elle n’est pas obligatoire parce qu’il s’agit d’une simple sujétion, à savoir une condition particulière d’exécution du contrat de travail liée à la nature des prestations dues.  

La cour estime donc que cette suppression de la permanence de jour les week-ends entre dans le pouvoir de direction de l’employeur (l’accord du salarié n’est donc pas nécessaire).

  • Sur le rappel des salaires au titre des congés payés qui n’ont pas été pris.

Le gardien réclame la paiement de 12 jours de congés payés non pris en 2012 ainsi que 2 jours au titre de l’ancienneté parce que l’employeur n’a pas respecté les dispositions de la convention collective sur la date des congés qui doit être fixée d’un commun accord ( syndic et salarié ) .
L’employeur avait averti à la mi-avril 2012 que les congés d’été devaient  être pris entre le 1er juillet et le 31 août, la plupart des copropriétaires étant absents ce qui allège de fait les tâches à réaliser.
Le gardien refuse de prendre ses congés pendant cette en période en soutenant que selon un usage, et depuis déjà quelques années, il prend ses congés en septembre.

La Cour rappelle :

-  que la période de congés d’été va du 1er juin au 31 octobre de chaque année - que selon l’art 25 de la convention collective des employées et gardiens d’immeuble, c’est à l’employeur de mettre en place la fixation de la date de congés pendant cette période, et ce en concertation avec le salarié. «  sans toutefois que l’accord de celui-ci (le salarié ) soit une condition  nécessaire des dates retenues , un tel accord n’étant nullement prévu expressément par l’art 25 et que les 1ers juges ont rajouté audit texte une condition qu’il ne prévoit pas ».
La Cour déboute donc le gardien de sa demande de rappel de salaire pour congés payés non pris et non payés.

En conclusion

Il faut tirer deux enseignements de cet arrêt :

  • Bien distinguer la modification du contrat de travail de l’organisation du travail dans le cadre du pouvoir de direction de l’employeur (par l’intermédiaire du syndic).

La modification suppose que des clauses contractuelles essentielles touchant par exemple au taux d’emploi ou à la durée du temps de travail, au salaire, au statut sont modifiées. Dans ce cas il faut alors l’accord des deux parties.
Cela nécessite un avenant au contrat de travail négocié entre les parties, avec un délai de réflexion laissé au salarié qui doit formuler un accord exprès.
À défaut il s’agit d’une modification unilatérale donc illégale.

L’organisation du travail : cet aménagement ne doit pas avoir pour conséquence de modifier un élément essentiel du contrat de travail et ne doit donc pas faire l’objet d’un avenant. Cela fait partie du pouvoir de direction de l’employeur qui intervient pour  imposer des changements dans l’organisation du travail au regard de l’évolution de la copropriété sans avoir besoin de l’accord exprès du salarié.

  • Bien distinguer la concertation et le pouvoir de décision pour fixer les dates entre lesquelles sont pris les congés payés d’été : la fixation de la période des congés d’été est du ressort de l’employeur sans que l‘accord exprès du salarié soit requis.

Attention toutefois : il s’agit uniquement d’un arrêt de la Cour d’appel.

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Dossier conseils
Conseil

DOSSIER DU MOIS DE DECEMBRE 2017 : Un nouveau Contrat de Performance Energétique abusif

Nous vous avons déjà dédié un dossier aux CPE lorsqu’est parue la loi Grenelle 2. Nous allons ici vous exposer un cas concret qui nous interpelle. Un de nos adhérents nous a communiqué le Contrat de Performance Energétique (CPE) signé avec la société SEC, filiale de Cofely. A l’analyse, il s’est avéré que ce contrat de chauffage est un gouffre financier total pour cette copropriété de 150 lots. Il multiplie les clauses abusives. L’analyse de ce contrat laisse incrédule. Quand une clause est claire, c’est qu’elle est en défaveur de la copropriété et le reste du temps, le contrat est flou. Nous sommes vraisemblablement face à un contrat rédigé par un prestataire sans concertation avec la copropriété.

I. Le principe du CPE

Rappelons ce qui caractérise le CPE :

  • Un groupement d’entreprises (chauffagiste, bureau d’études thermiques, entreprise du bâtiment et architecte) ou une entreprise unique disposant en interne de ces multiples compétences propose un programme de travaux qui vise à réduire les consommations énergétiques. Ce programme porte sur les installations de chauffage et/ou le bâtiment (CPE dit « élargi »). Le groupement fait une offre de financement des travaux « clause P4 » ;
  • Le groupement garantit les économies d’énergie en s’engageant sur un objectif de consommations énergétiques après travaux (on appelle cela une « clause d’intéressement ») ;
  • Suite à la réalisation des travaux, cette clause est intégrée dans un contrat d’exploitation et de maintenance des installations de chauffage signé avec le chauffagiste du groupement.

Sur le papier, la logique semble vertueuse. Dans la pratique un tel contrat est particulièrement compliqué à établir pour les copropriétaires, et ce notamment en raison des nombreux paramètres techniques entrant en jeu dans la définition du contrat. Or, les chauffagistes les maitrisent souvent « trop » bien et, in fine, au détriment des copropriétaires.

Voilà l’une des « ficelles » les plus courantes : les entreprises proposent des consommations garanties après travaux plus élevées que leurs propres estimations. Une fois les travaux réalisés, les objectifs de consommations « garantis » sont faciles à atteindre, et le contrat s’en trouve très lucratif.

Par exemple si la consommation projetée est de 1200 MWh par an, et que dans la réalité, la copropriété ne consomme que 1000 MWh année après année, la copropriété paiera toujours l’équivalent de 1200 MWh moins un certain écart (par exemple 100 MWh), sauf qu’elle ne retrouvera jamais l’intégralité des sommes engagées dans la différence (200 MWh)… Si l’écart est important, et qu’il se maintient dans la durée, cela peut s’avérer très rentable pour les professionnels… et bien moins pour les copropriétaires !

Dans le cas étudié ici, le contrat comporte des clauses P1 P2 P3 P4 avec un intéressement sur la clause P1, rappelons à quoi correspondent ces intitulés :

  • Clause P1 : fourniture d’énergie assurée par le chauffagiste
  • Clause P2 : entretien et maintenance des installations ;
  • Clause d’intéressement sur la fourniture d’énergie : elle est destinée à garantir la diminution des consommations énergétiques. Si les consommations réelles sont inférieures à cet objectif prédéterminé, la copropriété et le chauffagiste se partagent les économies. En revanche ce dernier est pénalisé si les consommations sont supérieures à l’objectif ;
  • Clause P3 (ou garantie totale) : provision annuelle pour renouvellement de gros matériel ;
  • Clause P4 : financement des travaux. En l’absence de détail sur cette clause dans le contrat, nous ne présenterons pas d’analyse de ce point. Rappelons néanmoins que ce type de clause est tout bonnement illégal.

Retrouvez notre article sur la définition complète des différentes clauses des contrats de chauffage  ici.

II. Un poste P1 incohérent et couteux

1. À première vue, tout va bien

Dans un contrat de chauffage contenant une clause P1, la copropriété n’achète pas son énergie à un fournisseur, mais à son chauffagiste. L’ARC déconseille fortement une telle clause, car il est plus avantageux de choisir soi-même son fournisseur d’énergie. En effet, le prestataire prend une marge plus ou moins importante sur le coût de l’énergie (voir par exemple les abus n°3736392739584044).

Si dans votre copropriété, vous êtes concernés par une clause P1, avec ou sans CPE, nous ne saurions que trop vous conseiller de lire cet article : Comment renégocier le coût du gaz lorsqu’on a un contrat P1 (achat du gaz par le chauffagiste) ?

Dans le cas de ce contrat, le prix indicatif du MWh hors taxes ne semble pas aberrant si on le compare aux offres des fournisseurs de gaz à l’époque où a été signé le contrat. Mais comme nous allons le voir juste après, dès que l’on rentre dans le détail de l’analyse du contrat, on se rend vite compte que le coût du MWh ne correspond pas réellement à ce que va devoir payer la copropriété.

2. Un montant forfaitaire P1 incohérent

En toute logique, le montant forfaitaire HT indiqué pour le poste P1 devrait être égal au coût du gaz pour un MWh (33,494 € HT/MWh) multiplié par l’objectif de consommation (1650 MWh). Or quand on compare ce calcul avec le montant forfaitaire P1.C annoncé (59 686,36 € HT), on obtient un écart de 4 400 € en défaveur de la copropriété… Alors, simple erreur, ou incohérence entre les différents articles du contrat ? Il y a en tout cas de fortes raisons de douter du sérieux de ces professionnels…

3. Une « gestion » de l’augmentation des taxes très couteuse

Le contrat précise que si les taxes sur la fourniture de gaz évoluent, l’augmentation sera répercutée sur la copropriété. Cela se tient mais le chauffagiste surfacture l’évolution des taxes sur la fourniture d’énergie : « si à l’avenir de nouvelles taxes ou contributions apparaissent elles seront répercutées au client affectées d’un coefficient de gestion de 8% ».

Cela signifie que toute nouvelle taxe sur la fourniture d’énergie fournira une rente supplémentaire et permanente au chauffagiste, et ce sans raison objective. C’est clairement une clause abusive, et dès lors que le contrat est signé, on ne peut plus s’y opposer !

4. Un premier paramètre incertain

Les frais pour le réchauffement de l’eau chaude sanitaire sont facturés au prorata des volumes consommés, et donc indépendamment du poste P1. Mais la méthode qui a permis de déterminer ce coût de réchauffement mériterait d’être explicitée, et ce d’autant plus dans un CPE où tout choix technique doit être soupesé et justifié.

III. Une prestation d’exploitation des installations « P2 » peu engageante

1. Peu d’engagements techniques concernant la maintenance

Un écueil important du contrat P2 est l’absence de gamme de maintenance complète, c’est-à-dire un listing détaillé des différentes opérations de contrôle et d’entretien réalisées par le chauffagiste, et leur récurrence au cours de l’année. Seuls deux paragraphes évoquent ces opérations, mais de manière peu approfondie et assurément pas exhaustive... Et le contrat ne fixe même pas la fréquence des visites de contrôle.

2. Impossible de contrôler le travail du chauffagiste

Le contrat précise que l’exploitant tiendra un livret de chaufferie (ce qui est d’ailleurs une obligation légale pour toute chaudière de puissance supérieure à 400 kW selon l’article R.224-29 du code de l’environnement). Ce document est capital, car il permet de suivre la prestation réalisée par le prestataire, et ce en particulier par comparaison des informations renseignées avec la gamme de maintenance. Mais sans gamme de maintenance, ce contrôle est très limité.

3. Des paramètres invérifiables ou même indéfinis pour certains

La température contractuelle de chauffage est fixée à 19+1.5 soit 20.5°C, et doit être vérifiée par des passages ponctuels et avec utilisation de sondes enregistreuses. Ces dispositions semblent claires mais comment est réellement mise en œuvre la mesure sur le terrain ? Où et comment sont positionnées les sondes enregistreuses ? Qui les contrôle ?

Par ailleurs, il n’y a aucune précision concernant la température de chauffe de l’eau chaude sanitaire. Ce point est pourtant important pour limiter les consommations énergétiques et éviter le risque de prolifération des légionelles

Ce point est pourtant important pour limiter les consommations énergétiques et éviter le risque de prolifération des légionelles…

4. Des pénalités quasi-virtuelles à l’encontre du chauffagiste

Le contrat prévoit un certain nombre de pénalités financières à l’encontre du chauffagiste : retard de la mise en route du chauffage, interruption de plus de 36 heures, insuffisance du chauffage (au moins 2°C en dessous de la température de chauffage des locaux prévue au contrat), etc. Très bien… Mais les montants engagés sont insuffisants pour contraindre le chauffagiste à une bonne gestion : 1/500 des montants des postes P1 et P2 par jour d’interruption au maximum, soit un peu plus de 130 € sur un marché de près de 130 000 € par an ce n’est pas dissuasif.

5. Des coûts supplémentaires injustifiés

Le montant annuel du poste P2 est dans la moyenne, mais l’adjonction d’un poste P2.EEE au titre de son service « d’Efficacité Energétique et Environnementale » dont les contours ne sont pas déterminés précisément fait presque doubler le coût de la prestation. Et le contrat ne précise même pas ce qui est inclus dans ce mystérieux poste P2.EEE…

Tout cela nous montre bien à quel point un certain nombre de clauses de ce P2 sont floues et méritent une renégociation sur le fond. L’obligation de moyens est faible, ce qui est d’autant plus gênant qu’on a à faire à un contrat avec obligation de résultat !

IV. Un « engagement de performance énergétique » exclusivement en faveur du chauffagiste

1. Le principe de l’intéressement

Pour rappel, voilà comment fonctionne une clause d’intéressement :

  • La copropriété et le chauffagiste s’accordent sur un objectif de consommation pour le chauffage, pour une saison hivernale de rigueur moyenne ;
  • Si les consommations sont plus faibles que ce qui est prévu, alors le chauffagiste bénéficie d’une partie des économies (en général le tiers ou la moitié, mais les parties décident dans le contrat de ce qu’elles souhaitent) ;
  • Si les consommations sont supérieures, alors le chauffagiste devra prendre en charge tout ou partie de ce dépassement.

Vous trouverez plus d’informations sur la négociation des clauses d’intéressement dans notre nouveau guide « Comment bien gérer son chauffage collectif » : www.arc-copro.com/it51

  1. Economies d’énergie APRES TRAVAUX : l’objectif d’économie d’énergie après travaux est de 35% avec un engagement minimal du chauffagiste de 30%. Très bien, mais le contrat n’explique pas comment est calculée la baisse des consommations ! Ici aussi le prestataire devrait être transparent et donner le détail de la méthode de calcul utilisée. Telle qu’il la présente, la liste sommaire des travaux réalisés n’est pas un élément suffisant pour décrire la baisse des besoins énergétiques.

Par ailleurs le contrat précise que l’objectif de consommation après travaux est de 1650 MWh soit 34,1 % de moins que la consommation initiale. Où sont passés les 35 % ? Et surtout, pourquoi la base de DJU correspondante est-elle différente ? 2214 pour cet objectif, contre 2400 en référence avant travaux, cela signifie que l’on compare entre eux deux hivers qui ne sont pas aussi froids l’un et l’autre. Résultat : l’objectif de consommation est bien plus facile à atteindre pour le chauffagiste !

Au regard de ces éléments, il semble de plus en plus clair que ce contrat est bâti par le prestataire seul, et ce pour servir uniquement ses intérêts …

Pour définir un bon CPE, il faut nécessairement une transparence dans les objectifs de consommation et les paramètres de chauffage. Car si le moindre paramètre change, cela fait forcément évoluer les consommations d’énergie en conséquence. Tout doit être clair et cadré en amont pour définir que le calcul d’intéressement soit applicable.

Par exemple, les températures de chauffage des logements précisées dans le contrat sont-elles égales aux températures qui étaient pratiquées avant le CPE ? Dans ce contrat rien ne prouve que le prestataire n’ait pas choisi des températures inférieures aux températures initiales, afin de faciliter encore plus la mise en œuvre des économies d’énergie…

Le même constat peut être appliqué aux DJU de référence, à la durée de la période de chauffe, au coefficient q… Le tableau ci-dessous montre que TOUS les paramètres sont incertains.

 

 

Avant la signature du CPE

Après la signature du CPE

Performance énergétique du bâti

Non évaluée

Le contrat liste les moyens (isolation du bâti, VMC hygroréglable type B) mais ne donne aucune information chiffrée

Performance énergétique de la chaufferie

Non évaluée

Le contrat liste les moyens (chaudière à condensation, programmateur d’intermittence) mais ne donne aucune information chiffrée

Station météo DJU

Orly (selon le prestataire)

Orly

Nombre de DJU (base de calcul de la rigueur de l’hiver)

2400 (selon la SEC)

2214

Période de chauffage

1er octobre au 30 avril (selon la SEC)

1er octobre au 30 avril

Température dans les logements

19+1.5°C (selon le prestataire)

19+1.5°C

Réduction de la température de chauffage la nuit

Non évalué

A priori oui vu l’installation d’un programmateur d’intermittence, mais aucune précision dans le contrat

Consommation globale chauffage

2504 MWh PCS (selon le prestataire)

1650 MWh PCS

Coefficient q (quantité d’énergie nécessaire au réchauffement d’un m3 d’eau chaude sanitaire)

Non évalué

Environ 115 kWh/m3

Température de consigne eau chaude sanitaire

Non évaluée

Non précisée

V. Une « garantie totale P3 » opaque

Les termes de la garantie totale précisent que toute dépense engagée au titre du P3 est validée par le biais d’un devis, mais c’est à peu près le seul point sur lequel la « garantie totale » est honnête. La gestion globale du poste souffre d’une totale opacité.

Pour être qualifié de transparent, un point technique devrait être prévu chaque année avec le chauffagiste, et le rapport annuel prévu au contrat devrait comprendre :

  • un récapitulatif du solde P3 de la copropriété ;
  • un récapitulatif de toutes les dépenses du chauffagiste ;
  • les factures du matériel installé pendant l’année ;
  • une prévision des travaux prévus pendant la prochaine saison de chauffe.

Par ailleurs le contrat ne précise pas :

  • Les équipements couverts (doit-on supposer que le PV de prise en charge en début de contrat fait foi ?...) ;
  • le coût de la main-d’œuvre pour les travaux sur le compte du P3 ;
  • la marge éventuelle que prend le chauffagiste sur le matériel.

Mais il y a plus grave : les sommes engagées dans la garantie totale et non dépensées ne sont pas obligatoirement restituées en fin de contrat !

La clause P3 coûte pourtant de plus de 8 000 € par an, et si ces montants ne sont pas dépensés par le chauffagiste au cours du contrat, la copropriété n’est pas du tout sûre de voir ces montants revenir sur ses comptes ! Le contrat précise simplement que le solde pourra être utilisé pour réaliser des « travaux d’amélioration des installations » en fin de contrat sans plus de précisions (par exemple, on ne sait pas qui choisit les travaux à réaliser…).

Si vous êtes soumis à un contrat P3 « à perte », nous ne saurions que trop vous conseiller de le renégocier, et si vous vous posez la question d’en signer un, sachez que des alternatives sont possibles, comme par exemple mettre en place un équivalent de contrat P3 directement sur les comptes de la copropriété.

VI. Pour conclure

Cette analyse montre à quel point il s’avère dangereux d’accepter les yeux fermés une offre de CPE clé en main. L’ensemble du contrat concourt à ramener de juteux profits au prestataire, et, tenez-vous bien, le contrat a été signé pour pas moins de 16 ans, ce qui est le maximum légal (voir le point I.1. de notre dossier d’octobre 2015).

L’intitulé « contrat de performance énergétique » ne suffit pas pour que se concrétisent de réelles économies. En revanche, les conditions techniques et économiques du contrat peuvent y concourir. Si vous souhaitez vous lancer dans l’établissement d’un CPE, nous vous conseillons tout d’abord de consulter le pôle « chauffage, eau, rénovation ». Nous pourrons au besoin vous orienter vers un bureau d’études thermiques.

Précisons par ailleurs que vient de paraitre notre nouveau guide « Bien gérer son chauffage collectif » www.arc-copro.com/it51. Cet ouvrage traite de façon très accessible l’ensemble du sujet du chauffage collectif et offre des conseils utiles aux copropriétaires, pour leur permettre de mieux négocier votre contrat de chauffage, comprendre le fonctionnement de la chaufferie et échanger avec les professionnels qui interviennent sur l’ immeuble.

Dossier conseils
Conseil

L’impact positif du théâtre forum dans les copropriétés en difficulté

Qu’est-ce que le théâtre forum ?

Le théâtre-forum – ou théâtre de l’opprimé – a été introduit en 1960 au Brésil par Augusto Boal, dans un contexte de dictature militaire et de résistance.

Le déroulement du théâtre forum est centré sur la représentation d’une ou plusieurs saynètes (de 3 à 5 minutes chacune) jouées par des comédiens professionnels, évoquant des situations quotidiennes pouvant être vécues comme conflictuelles ou bloquées.

Qu’est-ce que le théâtre forum ?

Le théâtre-forum – ou théâtre de l’opprimé – a été introduit en 1960 au Brésil par Augusto Boal, dans un contexte de dictature militaire et de résistance.

Le déroulement du théâtre forum est centré sur la représentation d’une ou plusieurs saynètes (de 3 à 5 minutes chacune) jouées par des comédiens professionnels, évoquant des situations quotidiennes pouvant être vécues comme conflictuelles ou bloquées.

La question est alors : comment conduire à un changement ?

Le public n’est pas constitué de spectateurs passifs, mais de véritables acteurs prenant part au débat.

Jouées une première fois par les comédiens, c’est ensuite le public qui rejouera autant de fois que nécessaire, pour venir remplacer un personnage sur scène (ou en créer un nouveau) en vue de débloquer la situation.

Il s’agit de travailler ensemble à une transformation, pour débloquer une situation.

1/ Un besoin d’outils de mobilisation collective des copropriétaires et des locataires dans les copropriétés en difficulté

Au préalable, il convient de rappeler qu’une copropriété en difficulté ce n’est pas seulement un immeuble dégradé, c’est aussi une organisation sociale déstabilisée et un système de gouvernance et de gestion mis en péril par des déséquilibres financiers. Dans cette perspective, au-delà des travaux de requalification, de la maîtrise des charges et du recouvrement des impayés, la création d’une dynamique sociale collective au sein de la copropriété est nécessaire pour s’assurer d’un fonctionnement autonome de la copropriété et de ses instances de gestion et ainsi garantir la pérennité d’une action de redressement. Pourtant, cet aspect est encore peu répandu au sein des interventions publiques sur les copropriétés en difficulté.

Pour développer ces pratiques, l’ARC a souhaité s’engager dans la conception d’actions concrètes et facilement appropriables par les acteurs de l’intervention publique.

Dans ce but, la Fondation Abbé Pierre a soutenu en 2016-2017 un projet porté par notre association, la Compagnie NAJE et la sociologue spécialiste des copropriétés Sylvaine Le Garrec : expérimenter et valoriser le « théâtre forum » comme outil pour la mobilisation collective et le renforcement de l’action des habitants des copropriétés en difficultés.

2/ Deux expérimentations de « théâtre forum » dans les copropriétés en difficulté

Une première expérience de théâtre forum a ainsi été lancée en mars 2016 avec la Communauté d’Agglomération Creil Sud Oise (ACSO) lors d’un salon de la copropriété  durant lequel, la compagnie Naje a conçu et joué plusieurs scènes de théâtre forum portant sur les difficultés et les enjeux du « vivre ensemble » en copropriété : usage et appropriation des parties communes, difficulté des prises de décisions communes, engagement au sein du conseil syndical, etc..

C’est suite au bilan très prometteur de cette première expérience que l’exploration de cet outil a été poursuivie et adapté aux habitants et aux situations particulières des copropriétés en difficulté, en partenariat avec deux collectivités locales – la communauté d’agglomération Creil Sud Oise et la Ville d’Épinay-sur-Seine (93) :

  • un îlot de toutes petites copropriétés anciennes dégradées (moins de 10 lots) dans le centre ancien de Montataire (ACSO), souvent « désorganisées » (absence de syndic, de conseil syndical et d’assemblée générale) ;
  • les trois copropriétés Quétigny à Épinay-sur-Seine, composées d’environ 500 lots, et sous Plan de Sauvegarde depuis 2015.

Pour mettre en place des pièces représentatives du quotidien des résidents, la compagnie Naje a mené plusieurs entretiens avec les acteurs du territoire (opérateur du Plan de Sauvegarde, gardiens, …). Les représentations ont respectivement eu lieu les 4 et 11 février 2017.

3/ Un bilan très positif de cette première expérimentation

Ces actions ont démontré que le théâtre forum avait tout son sens au sein d’un dispositif d’intervention publique visant à la requalification de copropriétés en difficultés et qu’il constituait un outil puissant de mobilisation et de « mise en action » des copropriétaires : dans un cadre où la parole habitante est mise sur le devant de la scène, le public est en effet amené à dépasser le constat des problèmes et le registre de la plainte pour imaginer et proposer des solutions concrètes :

  • à Montataire, le théâtre-forum a permis de faire prendre conscience aux copropriétaires qu’ils vivaient en copropriété et des risques de la situation dans laquelle ils se trouvaient: ils ont ainsi pu être accompagnés par la ville - avec laquelle une relation de confiance s’est instaurée-  dans la remise en fonctionnement de leur copropriété ;
  • à Epinay, le théâtre-forum a abouti à la mise en place d’actions par le conseil syndical : facilitation de la compréhension des charges par les copropriétaires, communication sur le vivre-ensemble à l’intention de l’ensemble des résidents et mise en place d’un conseil syndical consultatif dans la copropriété placée sous administration provisoire.

Et maintenant ?

Cette expérimentation de « théâtre forum » adaptée aux copropriétés en difficulté a suscité l’intérêt des organisateurs du forum des politiques de l’habitat privé qui ont invité l’équipe du projet à valoriser cette expérience lors de leur 5eme rencontre « Innover dans l’habitat » du 22 mars 2017.

À la suite de cette conférence, les services de l’Établissement Public Territorial Est Ensemble ont contacté l’ARC pour réfléchir à la possibilité de mettre en place le théâtre-forum sur les copropriétés en difficulté de leur territoire, afin de favoriser la mobilisation collective et ainsi, assurer  la pérennité du redressement des copropriétés faisant l’objet d’une intervention publique. Un projet est ainsi en cours à Bondy. Débutée cet automne, la représentation aura lieu début février 2018.

Actions et Actus
Action

Une réforme en cours en matière de sinistres privatifs dans les copropriétés

Actions de l'association

A plusieurs reprises, nous avons eu l’occasion de critiquer le mécanisme mis en place par les conventions CIDRE et CID-COP  qui prévoient une prise en charge par l’assurance de la copropriété, même lorsque le dégât des eaux trouve sa source dans les parties privatives.

 

Cette analyse est partagée par l’ensemble des compagnies d’assurance, justifiant la négociation en cours d’une réforme importante de cette convention.

 

Reprenons donc brièvement ce qui est prévu actuellement, pour ensuite indiquer les évolutions qui sont en cours de négociation.

 

I.             Un dispositif déséquilibré au détriment de la copropriété

 

La convention CIDRE prévoit une disposition très décriée.

 

En effet, tout dommage dont le coût est égal ou supérieur à 1600 euros HT pour les embellissements (papier peint et peinture), ou de plus de 240 euros pour de l’immobilier par destination (parquet, carrelage), c’est l’assurance multirisques de l’immeuble qui devra le prendre en charge.

 

Cette règle s’applique aussi lorsque la source du sinistre émane et entraîne des dégâts uniquement sur les parties privatives.

 

Autrement dit, si un copropriétaire ou un locataire laisse sa baignoire déborder, entrainant un dégât des eaux dans son logement d’un montant supérieur à 1600 euros, c’est l’assureur de la copropriété qui devra le prendra en charge, sans pour autant pouvoir se retourner contre l’assureur de l’occupant.

 

C’est donc la double peine pour la copropriété :

 

1)    Une indemnisation pour un dégât dont elle n’est pas responsable ;

2)    Une sinistralité qui augmente, provoquant une surprime de la cotisation annuelle, alors que le syndicat des copropriétaires n’est pas à l’origine du sinistre.

 

II.           Une réforme très attendue

 

La Fédération française de l’assurance prévoit de réviser à la hausse le montant en le fixant à 5000 euros HT pour tout sinistre de type dégâts des eaux.  

 

Autrement dit, lorsque le sinistre sera estimé à un montant inférieur à 5000 euros, il reviendra à l’assureur de l’occupant de le prendre en charge.

 

De plus, la Fédération française de l’assurance prévoit de ne mandater qu’un seul expert en cas de sinistre qui concernerait l’indemnisation d’un copropriétaire non occupant, afin de permettre un traitement plus rapide des dossiers. Ces dispositions devront être applicables à partir du 1er juin 2018.

 

Nous reviendrons plus en détail sur ces réformes, dès que nous aurons les textes définitifs.

 

Un conseil donc : évitez pour le moment de souscrire des contrats d’assurance qui ne sont pas rattachés aux conventions CIDRE et CID-COP, sachant qu’elles vont évoluer dans l’intérêt des copropriétés.

Nouveau service. Rénovation, eau, énergie : l’ARC propose de nouveaux services

Actions de l'association

Nouveau service.

Rénovation, eau, énergie : l’ARC propose de nouveaux services

 

Suite à l’augmentation des demandes de la part de nos adhérents, due à une actualité de plus en plus brûlante sur ces sujets, l’ARC renforce son équipe et ses services pour vous aider à mieux comprendre et à mieux agir sur les thèmes :

  • énergie : rappelons simplement que les charges de chauffage sont le principal poste de dépense des copropriétés ;
  • rénovation : par où commencer ? comment financer les travaux ? comment mobiliser les copropriétaires ?
  • eau : l’eau froide et l’eau chaude constituent, là encore, un des principaux postes de dépense des copropriétés.

L’équipe de l’ARC s’est donc récemment renforcée :

  • d’un ingénieur thermicien ;
  • d’un ingénieur eau.

Nous vous proposons de nouveaux créneaux de permanence 
:

 

 

Lundi

Mercredi

Vendredi

Matin

Consultations sur rendez-vous

Consultations sur rendez-vous

Consultations sur rendez-vous

Après-midi

Permanence téléphonique

Permanence téléphonique

Permanence téléphonique

 

 

Pour prendre rendez-vous, appelez le 01 40 30 42 82

 

Nos objectifs sont de mieux vous aider à :

  • résoudre les problèmes (surchauffes, surconsommations, etc.) que vous rencontrez ;
  • bien entretenir vos installations ;
  • faire des économies de charges.

Pour découvrir ce que nous pouvons vous apporter, les économies que nous pouvons vous permettre de faire, consultez l’article accessible à l’adresse suivante : « Rénovation, énergie et eau : de nouvelles permanences pour vous aider à maîtriser vos charges et à entretenir intelligemment vos installations et votre bâti »