Jurisprudence

De nombreux propriétaires mettent en location leur bien immobilier, certains copropriétaires louent pour une période saisonnière et exerce cette activité à titre commercial.

Toutefois, pour les biens immobiliers situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, l'activité commerciale doit être autorisée par le règlement de copropriété.

L’affectation d’un lot peut être évolutive dans les ensembles immobiliers, souvent en raison de libertés prises par les copropriétaires et les occupants, qui ne se préoccupent pas toujours de solliciter des accords en assemblée.

La Cour de Cassation souligne dans un arrêt du 12 avril 2018 les incidences d’une modification irrégulière.

La répartition est l’une des questions majeures fixées par le règlement de copropriété, l’une des questions les plus épineuses aussi, en particulier lorsqu’il s’agit de la faire modifier.

En principe et sauf exceptions légales autorisant une majorité plus souple, l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires ».

De plus en plus de copropriétés, notamment à Paris et en région parisienne, sont confrontées à l’explosion du marché des locations meublées de courte durée, notamment via des plateformes de type Airbnb.

Pratiques pour les touristes, ces locations constituent une manne financière pour les propriétaires de logements qui peuvent aboutir à une activité « quasi hôtelière ».

L’affectation d’un lot, telle que prévue par le règlement de copropriété, n’est pas toujours respectée dans la pratique par le propriétaire.

Cette situation peut se révéler source d’irrégularités et de nuisances, entraînant différends et contentieux.

Un arrêt de la Cour de Cassation du 8 juin 2017 (16-16565) rappelle les règles de la prescription et ses modalités d’application.

La spéculation immobilière conduit des copropriétaires à modifier unilatéralement l’affectation de lots, notamment des caves localisées en sous-sol.

Le syndic ou les autres copropriétaires peuvent vouloir s’opposer à ce changement d’affectation.

La colocation de logements d’habitation progresse dans les zones urbaines, en raison du marché immobilier actuel (pénurie d’appartements, montant des loyers…).

Cette évolution est source de crispations entre les résidents, du fait des nuisances avérées ou supposées. 

En la matière, la Cour d’appel de Versailles a rendu un arrêt particulièrement intéressant en date du 12 mars 2018.

L’exploitation d’un local commercial constitue une source fréquente de tensions pour les copropriétaires, en raison d’une part des nuisances engendrées, et d’autre part de la conformité de l’activité exercée par rapport au règlement de copropriété.

Un récent arrêt de la Cour de Cassation du 8 juin 2017 (16-16566) souligne la possibilité, pour une assemblée générale, de porter atteinte aux modalités de jouissance de parties privatives sous réserve que le copropriétaire concerné soit à l’origine de la résolution.

Un arrêt récent de la Cour de Cassation du 6 juillet 2017 (16-16849) souligne que la destination de l’immeuble doit éventuellement être mise en perspective avec l’affectation du lot mentionnée dans l’état descriptif de division, si ce dernier est qualifié de contractuel.

I. La Cour de Cassation souligne le caractère impératif de certains états descriptifs de division

A. Les faits