Jurisprudence

Legislation

Le vendeur d’un local commercial en copropriété a une obligation d’informer l’acquéreur des restrictions liées à l’activité contenu dans le règlement de copropriété et relevant d’une décision d’assemblée générale définitive.

Analyse de la décision

La vente d’un lot au sein d’une copropriété est soumise à un certain nombre d’obligations : communication de documents mentionnés à l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation (ce que les notaires et syndics appellent souvent « pré-état daté », élaboration par le syndic d’un état daté…

Legislation

La clause dite d’aggravation des charges supportée par des copropriétaires fautifs implique en principe un avenant au règlement de copropriété et sa sanction par le juge judiciaire civil souverain

Analyse de la décision

Face à l’augmentation des dépenses du syndicat, ce dernier peut s’employer à contenir cette évolution en faisant supporter cette hausse par les copropriétaires responsables.

Le syndicat ne doit cependant pas ignorer le cadre légal pour procéder de la sorte, au risque dans le cas contraire d’exposer la collectivité à une action judiciaire légitime du copropriétaire en suppression de la somme indument imputée, comme le souligne un récent arrêt de la cour de cassation du 28 mai 2020.

Legislation

Tout copropriétaire peut agir judiciairement pour faire cesser une violation du règlement de copropriété

Analyse de la décision

Nombre de copropriétés sont confrontées à des actions irrégulières commises par des copropriétaires indélicats, comme le non-respect du règlement de copropriété, la réalisation de travaux privatifs affectant l’harmonie de l’immeuble, sans l’aval de l’assemblée générale, ou l’occupation indue de parties communes …

Il revient au syndic, dès lors qu’il a connaissance des faits reprochés, de mettre en demeure le copropriétaire fautif de cesser, dans un délai fixé, le trouble de jouissance ainsi constaté.

Legislation

L’action qui tend à obtenir une remise en état après un acte d’appropriation des parties communes est une action réelle qui se prescrit par 30 ans

Analyse de la décision

Le délai de 30 ans concerne les actions réelles, c’est-à-dire portant sur une chose, tandis que le délai de droit commun de 5 ans concerne les actions dites personnelles, c’est-à-dire les actions tendant à faire reconnaître un droit d’une personne contre une autre (on parle aussi de droit de créance).

Legislation

Même si elle est contraire au règlement de copropriété, une décision d’assemblée générale non contestée dans le délai légal devient définitive et doit s’appliquer

Analyse de la décision

Aussi surprenant que cela puisse paraître, une décision d’assemblée générale même irrégulière s’impose aux copropriétaires dès lors qu’elle n’a fait l’objet d’aucune contestation en justice dans les délais impartis, à savoir 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale (article 42, alinéa 2 de la loi de 1965).

De nombreux copropriétaires sont réticents à saisir un juge dans le cadre de litiges liés à la copropriété ou à certaines décisions.

Legislation

L’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement de la loi de 1965 n’exclut pas son action sur le fondement du trouble anormal de voisinage

Analyse de la décision

Ce principe peut paraître, à première lecture, assez obscur et on peut se demander quel est l’intérêt de déterminer le fondement d’une action en justice dès lors que le règlement de copropriété n’est pas respecté par certains copropriétaires (voire leurs locataires), en particulier lorsqu’ils occasionnent des troubles à leurs voisins : nuisances sonores, olfactives (en provenance de lots d’habitations ou de locaux commerciaux)...

Legislation

L’aménagement d’un abri dans une cour pour entreposer un nombre important de pots de fleurs de grande taille, constitue une appropriation de parties communes.

Analyse de la décision

Les travaux réalisés par des copropriétaires, de façon illicite, sur les parties communes font l’objet d’un important contentieux. Dans un tel contexte, il y a lieu de rechercher la nature juridique des aménagements réalisés, qui conditionne le délai requis pour contester judiciairement ces travaux.