Jurisprudence

Les copropriétaires qui ont connaissance du projet d’un copropriétaire dans ses parties privatives, peuvent être tentés d’apporter des restrictions à son projet, souvent dans un souci d’éviter des nuisances, des abus, des travaux irréguliers, voire d’ouvrir la porte à d’autres initiatives similaires de la part d’autres résidents.

Dans cette affaire, les propriétaires d’un appartement ont assigné le syndicat des copropriétaires pour voir reconnaître leur droit de propriété sur une cour permettant d’accéder à leur lot par prescription acquisitive.

La jurisprudence a eu l’occasion de reconnaître, en l’absence de droit particulier conféré par le règlement de copropriété, qu’un copropriétaire pouvait se prévaloir d’un droit de jouissance privatif sur une partie commune. La plupart du temps, il s’agira d’une partie commune attenante à un lot ou y donnant accès : cour, jardin, terrasse, chemin…

La configuration d’une résidence peut attiser les velléités de copropriétaires de bénéficier d’un usage exclusif sur une partie commune (terrasse, cour, jardin) contiguë de leur lot.

La Cour de Cassation rappelle dans un arrêt du 6 septembre 2018 la législation applicable.

Les copropriétaires éprouvent régulièrement des difficultés pour appréhender la nature juridique de fractions du bâti (parties communes ou privatives), mais également les droits qui leur sont consentis sur celles-ci par le règlement de copropriété.

La Cour de cassation, dans son arrêt du 14 mars 2019, rappelle la distinction fondamentale entre la jouissance et la propriété d’un bien immobilier.

Face à des occupations illicites de parties communes, certains syndicats hésitent à engager une procédure pour faire cesser cette situation pour divers motifs (indifférence, coût et aléa d’une instance, qui pourrait se révéler au demeurant prescrite).

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 24 octobre 2019 les fondamentaux du contentieux de remise en état de parties communes occupées illégalement par un copropriétaire.

Les parties communes et équipements collectifs des immeubles en copropriété sont régulièrement endommagés lors de sinistres dont les causes sont privatives (défaut d’entretien ou aménagements illicites réalisés sans l’aval nécessaire de l’assemblée générale, lorsqu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de la résidence).

Les travaux réalisés par des copropriétaires, de façon illicite, sur les parties communes font l’objet d’un important contentieux. Dans un tel contexte, il y a lieu de rechercher la nature juridique des aménagements réalisés, qui conditionne le délai requis pour contester judiciairement ces travaux.

Les initiatives unilatérales de copropriétaires sur les parties communes ne constituent pas des actes isolés et peuvent donner lieu à des contestations judiciaires quant à leur légalité.

Un arrêt de la Cour de cassation du 22 octobre 2020 apporte un nouvel éclairage sur cette question, via la pose d’une signalétique commerciale sur les parties communes.