Jurisprudence

L’ordre du jour de l’assemblée générale peut comporter des questions et leur projet de résolution, à l’initiative du syndic, en concertation en principe avec le conseil syndical, mais également d’un ou plusieurs copropriétaires.

Ce dernier cas génère souvent des discussions et des contestations sur le pouvoir du syndic.

Un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 28 janvier 2021 énonce les règles juridiques incontournables et cohérentes dans ce domaine.      

La réfection de parties communes en assemblée générale entraine parfois d’importantes discussions entre les copropriétaires, en raison de leur pertinence, et de leur coût élevé.

Certains adoptent alors en assemblée générale des modifications par rapport au projet initial notifié dans la convocation par le syndic, voire la répartition stipulée par le règlement de copropriété.

La multiplication des véhicules et le nombre limité des places de parking posent bien des soucis au sein des copropriétés.

Pour pallier à cette situation, certains syndicats, décident de créer des places de stationnement supplémentaires sur des parties communes.

Or, l’instauration de nouvelle place peut engendrer des difficultés pour accéder aux garages initialement installés.

La tenue de l’assemblée générale est frappée d’un certain formalisme qui a pour but de protéger les intérêts du syndicat des copropriétaires.

A cet effet, il est notamment prévu que l’assemblée générale ne prend des décisions valables que sur les résolutions inscrites préalablement à l’ordre du jour. La jurisprudence a déduit de cet article le principe suivant : une résolution = un vote. Ce principe posé et affirmé par la haute juridiction connait dans cet arrêt un bouleversement certain.

La vente de parties communes du syndicat au profit de propriétaire d’un lot sur une résidence peut se révéler une opération fructueuse pour les deux parties, la première souhaitant se défaire d’un bien immobilier devenu inutile et souvent vétuste, en obtenant des ressources financières favorisant le financement de travaux collectifs onéreux, la seconde en disposant d’un logement agrandi à un prix plutôt compétitif, sans subir les tracas d’un déménagement.

En cette période doublement troublée pour les copropriétés (report des assemblées générales, absence de convocation des assemblées générales avant le 31 janvier 2021, absence de concertation avec le conseil syndical pour établir l’ordre du jour, vote uniquement par correspondance), nous avons souhaité mettre en lumière un arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 03 décembre 2015 (14-25.583).

En copropriété, les décisions se prennent en assemblée générale, selon l’ordre du jour fixé par le syndic en concertation avec le conseil syndical.

Tout copropriétaire peut demander à ce que sa question soit inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception. En vertu de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, les questions doivent comporter les résolutions pour être valables.

Le syndicat est régulièrement confronté à des sollicitations individuelles de travaux sur les parties communes par un copropriétaire.

Le syndicat se doit dans ce cas, d’identifier précisément le droit envisagé au profit du demandeur. En cas de qualification erronée, la résolution de l’assemblée générale illicite s’expose à une action judiciaire en annulation de la part de tout copropriétaire opposant ou défaillant, comme le rappelle la cour de cassation dans un récent arrêt du 26 mars 2020.

Déjà en 2007, la Cour de cassation avait posé comme condition à la validité de la résolution le fait qu’elle ne porte que sur un objet (Cass., 3^e civ., 26 septembre 2007, n° 06-11191)

Mais cet arrêt de 2009 est particulièrement intéressant, dans la mesure où il s’oppose sans équivoque à toute tentative de syndics de « profiter » du vote concernant l’approbation des comptes pour y inclure celui du quitus et de permettre ainsi de faire ratifier leur gestion en même temps qu’ils font approuver les comptes.

L’ordre du jour est en principe établi par le syndic et joint aux convocations aux assemblées générales.

Reste à savoir si un syndic peut ajouter à l’ordre du jour ainsi fixé un point qui n’était pas prévu.

La jurisprudence a répondu dès 2008 par l’affirmative (Cass., 3^e civ., 10 septembre 2008, n° 07-16448), mais à condition que les points ajoutés fassent l’objet d’une notification aux copropriétaires respectant le délai réglementaire de 21 jours (sauf urgence).