Jurisprudence

Legislation

L'absence de notification de la convocation et du procès-verbal, ouvre la possibilité de contester au-delà du délai de deux mois

Analyse de la décision

L’assemblée générale constitue l’organe souverain décisionnaire du syndicat, ce qui implique pour le syndic d’y convoquer tous les copropriétaires ou leur représentant légal ou statutaire.

En cas de carence du syndic à cet impératif, le syndicat s’expose à se voir objecter l’inopposabilité des résolutions de ces assemblées générales auprès des copropriétaires lésés au-delà du délai réduit de deux mois, comme le souligne un arrêt de la cour de cassation du 12 novembre 2020 (19-20811) 

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L’absence de notification du procès-verbal d'assemblée générale n’est pas une cause de nullité de l’assemblée générale

Analyse de la décision

Le simple fait que le procès-verbal n’ait pas été notifié n’invalide pas en tant que tel l’assemblée générale contestée.

Comme nous le verrons ci-dessous, la jurisprudence ne remet pas en cause la nécessité d’établir un PV ; seulement, la valeur juridique de ce document est essentiellement de faire la preuve des décisions votées, et non de les valider.

Legislation

Le défaut de signature du procès-verbal n’entraîne pas en soi l’annulation des décisions prises par l’assemblée

Analyse de la décision

L’article 17 du décret de 1967 impose l’établissement d’un procès-verbal d’assemblée générale, qui doit être signé en fin de séance par le président, le secrétaire et, le cas échéant, le(s) scrutateur(s). Cet article en détermine quelques conditions de forme, ainsi que le contenu.

Sa notification, faite conformément à l’article 18 du décret, est importante puisque c’est elle qui constitue le point de départ du délai de 2 mois en contestation des décisions prises par l’assemblée, voire de l’assemblée elle-même.

Legislation

La feuille de présence peut parfois pallier les omissions du procès-verbal de l’assemblée générale

Analyse de la décision

La tenue de l’assemblée générale et les mentions reprises dans le procès-verbal sont soumises à des règles édictées par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.

Le non-respect de ces règles peut permettre d’obtenir, par voie judiciaire, la nullité de l’assemblée générale ou simplement de certaines résolutions. Les juges ont cependant la possibilité d’interpréter les textes et de ne pas les appliquer littéralement, comme le prouve un arrêt de la Cour de cassation du 11 juillet 2019.

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La charge de la preuve de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale incombe au syndicat de copropriétaires

Analyse de la décision

Le contentieux de la copropriété occupe une place importante dans les juridictions judiciaires et ce en raison, bien souvent, des fautes commises par les syndics professionnels.

La preuve de la notification du procès-verbal d’assemblée générale revêt une importance majeure, comme le souligne ce récent arrêt de la Cour de Cassation sur un fait qui remonte aujourd’hui à près de 20 ans, compte tenu du délai de prescription et d’instruction judiciaire !

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Les leçons de la Cour de cassation concernant l’approbation des comptes en présence de frais privatifs et la retranscription du procès-verbal

Analyse de la décision

Les délibérations des assemblées générales peuvent être contestées conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sous certaines conditions. En effet, seuls les copropriétaires défaillants ou opposants peuvent contester une délibération de l’assemblée générale.

Les contestataires ont un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal pour saisir la justice en annulation des délibérations.