Jurisprudence

Legislation

La faute grave inexcusable de l'employeur peut être ...

Analyse de la décision

Comme tout employeur, le syndicat peut devoir faire face aux accidents, voire aux maladies professionnelles de son salarié dans l’exécution de ses tâches contractuelles, soumises à des divergences d’appréciation par les personnes concernées quant à leur qualification juridique.

Legislation

Le syndicat des copropriétaires fautif dans l'entretien des parties communes s'expose à des sanctions judiciaires et administratives

Analyse de la décision

L’entretien des parties communes et des équipements collectifs par le syndicat ne se révèle pas toujours aisé à appréhender pour des motifs divers et variés (coût élevé, absence d’anticipation, expérience passée décevante…).

Pour autant, le syndicat défaillant ne doit pas ignorer les conséquences de sa carence, que ce soit judiciairement ou administrativement, comme le souligne un arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 18 mars 2021.

Legislation

Le défaut de paiement des charges par un copropriétaire, lui causant un préjudice, l’empêche de poursuivre le syndicat en indemnisation

Analyse de la décision

Le maintien de l’immeuble en bon état peut se révéler complexe en raison d’une trésorerie défaillante.    

La carence du syndicat dans l’entretien de la résidence expose donc par principe celui-ci à une action judiciaire en réparation des désordres et du préjudice qui serait subi par un copropriétaire victime, encore faut-il que celui-ci ne soit pas à l’origine de cette situation dommageable, comme le rappelle la cour d’appel de Basse Terre dans un arrêt du 4 novembre 2019.

Legislation

Le syndicat des copropriétaires ne peut se retourner contre les copropriétaires bloquant la validation des travaux, même si sa responsabilité est engagée.

Analyse de la décision

En copropriété c’est l’assemblée générale qui prend toutes les décisions. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de tantièmes pour faire entendre « sa voix ». Ainsi, en fonction des votes recensés, les décisions sont soit rejetées, soit validées.

Les copropriétaires disposent d’une totale liberté pour voter dans le sens qu’ils souhaitent. Les seules limites étant l’abus de majorité ou de minorité.

Legislation

La coresponsabilité d’un copropriétaire bailleur, de son locataire, d’un architecte et du syndicat peut être retenue pour des interventions ou des carences sur les parties communes

Analyse de la décision

Les travaux irréguliers sur les parties communes peuvent aboutir à ce que la responsabilité de son auteur soit recherchée judiciairement en vue de la réparation du préjudice qu’ils auraient causés.

Dans certains cas, cette responsabilité se révèle multiple, comme le rappelle la cour de cassation dans un arrêt du 12 décembre 2019.

Legislation

Esthétique de l’immeuble : il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires d’entretenir des parties privatives, selon la Cour de cassation

Analyse de la décision

Dans un souci de préservation de l’harmonie de l’immeuble, les copropriétaires peuvent être tentés de prendre des libertés par rapport aux dispositions conventionnelles comprises dans le règlement de copropriété et/ou légales.

Une telle initiative peut se révéler fortement préjudiciable pour le syndicat, comme le souligne la Cour de cassation dans son arrêt du 22 mars 2018.

Legislation

Le syndicat des copropriétaires est responsable à l'égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l'exercice de ses fonctions

Analyse de la décision

On a encore affaire ici à une jurisprudence constante, maintes fois confirmée.

Dans cette affaire, un copropriétaire reprochait au syndicat le fait que des travaux de remise en état à la suite d’un incendie n’étaient pas achevés.

Or, comme tout mandant, le syndicat des copropriétaires répond des actes de son mandataire vis-à-vis des tiers.

Legislation

La responsabilité dans la survenance d’un sinistre en provenance des parties communes peut être partagée entre le syndicat des copropriétaires et le syndic

Analyse de la décision

L'existence de parties privatives et de parties communes, parfois imbriquées les unes dans les autres, peut rendre difficile l'établissement des responsabilités de chacun dans la survenance de sinistres (dégât des eaux, incendies, dégradations à la suite de travaux, effondrement de plancher...).

Pour connaître le responsable, sur un plan juridique, il est indispensable de connaître la cause du sinistre en question, ce qu'une expertise diligentée par un assureur peut établir en cas de difficulté.

Legislation

Défaut de réparation des parties communes : coresponsabilité du syndic et du syndicat des copropriétaires

Analyse de la décision

Il est fréquent que des parties communes non ou mal entretenues soient à l’origine de divers désordres et en particulier de dégâts des eaux.

C’est ainsi que si le syndic est passif et que l’assemblée générale ne cherche pas à faire exécuter des travaux de rénovation ou réparation, pour le plus souvent limiter les charges, les conséquences peuvent être lourdes.

La Cour de Cassation, dans son arrêt du 21 décembre 2017 (16-25753), rappelle sa jurisprudence dans ce domaine.