Jurisprudence

Legislation

La présence d’un garage souterrain commun à deux bâtiments ne fait pas obstacle à la constitution d’un syndicat secondaire

Analyse de la décision

Les ensembles immobiliers en copropriété envisagent parfois une forme d’autonomie d’administration de leurs bâtiments, en constituant un ou plusieurs syndicats secondaires.

Il n’est pas toujours aisé de déterminer les conditions matérielles pour l’institution d’un tel régime juridique, comme le souligne un récent arrêt de la Cour de Cassation du 12 juillet 2018.

Legislation

La seule division d’un lot n’entraine pas la création d’un syndicat de copropriété indépendant

Analyse de la décision

Mécontents d’une gestion peu optimisée de la résidence par leur syndic professionnel, des copropriétaires mettent parfois en œuvre une autonomie administrative du bâtiment, en vue de prendre leur indépendance.

Face à cette approche compréhensible et légitime (par exemple en cas de copropriété « horizontale » et d’indépendance technique des divers bâtiments), des tentatives individuelles plus hasardeuses voient le jour.

Legislation

Le prix de vente du droit de surélévation peut être converti en paiement de la rénovation des parties communes

Analyse de la décision

Le droit de surélévation est une opération de construction qui lorsqu’elle porte sur un immeuble en copropriété, a pour objectif, d’accroître le volume des parties communes, soit de créer de nouveaux locaux privatifs.

Dans le silence ou la contradiction du règlement de copropriété ou des titres, le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes.

Legislation

Un syndicat secondaire ne se présume pas

Analyse de la décision

Une résidence en copropriété comprenant plusieurs bâtiments peut disposer de parties communes spéciales, auxquelles sont rattachées des charges communes spéciales.

Cette spécificité pourrait laisser penser qu’une gestion autonome de ces parties communes spéciales est possible. C’est possible lorsque nous sommes en présence d’un syndicat secondaire.

Legislation

Vente d’une partie commune sans contrepartie financière

Analyse de la décision

La cession d’une partie commune – qui constitue juridiquement un « acte de disposition » – peut être rendue obligatoire par des dispositions légales ou réglementaires (par exemple en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique), mais le plus souvent, la question se pose dans des cas où des copropriétaires soumettent à une assemblée générale leur intention d’acquérir une partie commune.

Legislation

Le syndicat peut prétendre à la propriété d’un lot par le biais de la prescription acquisitive trentenaire (usucapion)

Analyse de la décision

La mutation d’un lot résulte généralement d’une démarche volontaire entre un vendeur et un acquéreur, formalisée par un acte authentique établi par un notaire.

Mais dans quelques cas particuliers, le transfert de propriété provient de circonstances exceptionnelles, auxquelles le syndicat, personne morale, peut prétendre comme toute personne physique. 

Legislation

Pas de syndicat secondaire de fait

Analyse de la décision

Les copropriétaires sont tentés d’adopter une certaine autonomie juridique sur un ou plusieurs des bâtiments d’une même résidence afin de favoriser la prise de décisions, voire la réduction de certaines dépenses de fonctionnement.

Pour autant, cette gestion doit répondre à des impératifs légaux, comme le rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 14 mars 2019.

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Syndicats principal et secondaires : obligation du syndic de respecter leur organisation

Analyse de la décision

Dans les copropriétés d’une certaine taille, avec des bâtiments indépendants, il est habituel d’avoir une certaine autonomie de gestion. Cette situation se matérialise par la présence de syndicats secondaires prévus par le règlement de copropriété, qui ont pour mission de gérer chacun son bâtiment en assurant sa conservation, son entretien, en décidant des travaux nécessaires et en votant le budget et les comptes. Ce sont les articles 22 et 27 de la loi du 10 juillet 1965 qui précisent les règles de fonctionnement de ces entités.