Jurisprudence

Legislation

Tant l’action en répétition de l’indu que la contestation de la répartition des charges, se prescrivent par 5 ans.

Analyse de la décision

Le souci majeur des copropriétés réside dans les impayés de charges, qui peuvent faire basculer le syndicat des copropriétaires dans de grosses difficultés financières.

Les raisons des impayés sont multiples : difficulté financière du copropriétaire, mauvaise foi du copropriétaire, charges indûment réclamées par le syndicat des copropriétaires, mauvaise répartition des charges…

Legislation

Saisie sur compte bancaire du copropriétaire débiteur est envisageable.

Analyse de la décision

Dans la mesure où la voie amiable de recouvrement des provisions et charges auprès des copropriétaires par le syndic se révèle infructueuse, ce dernier au nom du syndicat créancier dispose de l’alternative judiciaire.

Un arrêt du 1er avril 2021 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence réitère les modalités d’exécution d’une condamnation en paiement du copropriétaire débiteur par son syndicat créancier. 

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Le syndic peut requérir, auprès du notaire du copropriétaire vendeur, l’ensemble des arriérés de ce dernier, ce qui comprend les éventuels honoraires d’opposition, mais aucunement les frais d’un « pré état daté » totalement illicite

Analyse de la décision

Si le recouvrement des sommes dues par le copropriétaire peut intervenir, lorsque celui-ci fait partie intégrante du syndicat, celui-ci s’opère également à l’occasion de la cession de tout ou fraction des lots de ce débiteur.

Cette alternative amiable ne s’entend néanmoins pas de l’absence de toute procédure contentieuse, introduite par le copropriétaire défaillant ou le syndicat créancier, représenté par son syndic, si les parties ne parviennent pas à une solution concertée.

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Contestation judiciaire de la contribution électrique

Analyse de la décision

Le syndicat est redevable de sa quote-part des dépenses d’électricité adoptées en assemblée générale, sauf à justifier de la nullité judiciaire de la résolution et de l’inadéquation manifeste des relevés

Les consommations de fluides (eau, électricité, gaz) constituent une pierre d’achoppement pour de nombreuses résidences, en raison d’index inexistants ou douteux.

Legislation

Le défaut de paiement des charges par un copropriétaire, lui causant un préjudice, l’empêche de poursuivre le syndicat en indemnisation

Analyse de la décision

Le maintien de l’immeuble en bon état peut se révéler complexe en raison d’une trésorerie défaillante.    

La carence du syndicat dans l’entretien de la résidence expose donc par principe celui-ci à une action judiciaire en réparation des désordres et du préjudice qui serait subi par un copropriétaire victime, encore faut-il que celui-ci ne soit pas à l’origine de cette situation dommageable, comme le rappelle la cour d’appel de Basse Terre dans un arrêt du 4 novembre 2019.

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Le décompte des provisions et charges du copropriétaire débiteur doit intégrer leur quote-part de subventions publiques versées au syndicat, ainsi que les seuls frais nécessaires à leur recouvrement

Analyse de la décision

Le recouvrement amiable et judiciaire se révèle fréquemment complexe face à des débiteurs chroniques, lorsque cette somme porte à la fois sur des provisions pour charges courantes, exceptionnelles (travaux) bénéficiant de subventions publiques.

Un arrêt de la cour d’appel de Paris du 16 décembre 2020 nous rappelle les principes fondamentaux applicables dans ce domaine.

Legislation

Pour obtenir une condamnation au paiement, il doit être démontré par le syndicat des copropriétaires que la créance est liquide, certaine et exigible.

Analyse de la décision

Les impayés sont redoutés et redoutables pour la copropriété, pouvant entraîner un important déséquilibre financier.

C’est ainsi que le syndic doit prendre à bras le corps les impayés et tenter au plus vite de trouver une solution amiable avec les copropriétaires débiteurs. Si cette voie amiable n’aboutit pas, le syndic doit alors engager une action judiciaire contre le copropriétaire débiteur.

Legislation

L’action judiciaire en recouvrement des provisions et charges auprès d’un copropriétaire débiteur peut être sollicitée reconventionnellement

Analyse de la décision

Le recouvrement des provisions et charges auprès des copropriétaires débiteurs par le syndic se révèle souvent sommaire, aussi bien amiablement, que judiciairement.

Cette carence est d’autant moins concevable qu’elle émane d’un professionnel et qu’elle peut exposer le syndicat à de vaines et onéreuses procédures judiciaires, comme le rappelle la cour de cassation dans un arrêt du 24 octobre 2019.

Legislation

L’ex-épouse qui ne réside plus dans le bien immobilier, est redevable des charges de copropriété tant que le régime matrimonial n’a pas été liquidé

Analyse de la décision

Lorsque deux personnes se marient, elles doivent également décider du sort de leur patrimoine financier, à savoir la conclusion ou non d’un contrat de mariage. S’ils ne concluent pas de contrat de mariage, alors ils seront soumis au régime légal de la communauté réduite aux acquêts : tous les biens achetés par l’un ou les époux appartiendra automatiquement aux deux époux.

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Les règles pour obtenir une deuxième décision de justice en condamnation au paiement des charges de copropriété nées postérieurement à la première décision

Analyse de la décision

Les impayés de charges de copropriété sont les cauchemars des syndicats de copropriétés. En effet, cela fragilise la trésorerie de la copropriété au point dans certaine situation de ne plus pouvoir faire face au paiement des prestataires, ni aux factures de fournisseurs.