Jurisprudence

Legislation

La répartition des charges peut être différente de la quote-part des parties communes mais nul lot privatif ne peut en être exonéré

Analyse de la décision

Chaque copropriétaire est propriétaire indivis des parties communes. A ce titre, il dispose d’une quote-part des parties communes et est tenu de payer des charges en fonction d’une répartition entre copropriétaires selon des critères définis.

Les millièmes de copropriété (quote-part des parties communes), sont utilisés notamment pour les votes en assemblée générale. Ces millièmes peuvent également être utilisés pour répartir les charges de copropriété entre les différents copropriétaires.

Legislation

Même en l’absence de raccordement au chauffage central, un copropriétaire est tenu de payer les charges afférentes si le règlement de copropriété le prévoit !

Analyse de la décision

Chaque copropriétaire est propriétaire indivis des parties communes. A ce titre, il est tenu de payer des charges de copropriété.

Le calcul de ces charges dépend de leur objet

En effet, l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue :

-les services collectifs et éléments d’équipement commun;

- la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales.

Legislation

Les frais de gardiennage entrent dans la catégorie des charges générales, auxquelles tous les copropriétaires participent

Analyse de la décision

La rédaction de l’article 10, alinéa 1er, peut laisser penser que le service de gardiennage entre dans la catégorie des services collectifs, répartis entre les copropriétaires en fonction de son utilité pour les copropriétaires (ou plutôt leurs lots).

Pourtant, la jurisprudence en décide autrement et considère que ces frais constituent des charges générales, relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, à répartir entre tous en fonction de leurs tantièmes.

Legislation

La répartition des frais de chauffage selon les tantièmes n’est admise que s’il existe un rapport suffisant entre les tantièmes et l’utilité que le chauffage collectif présente pour chaque lot

Analyse de la décision

Comme pour l’ascenseur, le chauffage collectif doit être réparti selon le critère d’utilité, mais en raison du fait qu’il puisse y avoir un rapport entre les millièmes de copropriété et l’utilité du chauffage, la jurisprudence considère que la répartition en fonction des millièmes est parfois justifié (plus un lot est important, plus il détient de millièmes et en même temps, plus il a des besoins en chauffage importants).

Legislation

Une clause du règlement de copropriété est illégale si elle impute une quote-part des charges d’ascenseur aux propriétaires de locaux au rez-de-chaussée

Analyse de la décision

Les charges d’ascenseur font partie des charges spéciales, réparties en fonction de l’utilité de cet équipement aux lots.

Logiquement, les propriétaires de lots situés au rez-de-chaussée n’ont pas l’utilité de cet équipement, ce qui exclut leur participation à ces charges, sauf si l’ascenseur dessert un sous-sol.

Plusieurs arrêts vont en ce sens (par exemple, Cass., 3e civ., 12 mars 2003, n° 01-16754).

Legislation

Clause de solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier pour le paiement des charges, le règlement de copropriété s’applique

Analyse de la décision

I. Le démembrement et la clause de solidarité dans un règlement de copropriété

Rappelons que la propriété d’un bien peut être démembrée entre d'une part l’usufruitier, qui en a l’usage, c’est-à-dire qui l’occupe ou le met en location et d'autre part le nu-propriétaire, qui en a la propriété, mais qui ne peut ni l’occuper ni en retirer le produit d’un loyer. Par exemple : des parents peuvent décider de faire une donation-partage de leur vivant, en restant usufruitiers et en donnant la nue-propriété à leurs enfants.