Jurisprudence

Legislation

Le syndic peut requérir, auprès du notaire du copropriétaire vendeur, l’ensemble des arriérés de ce dernier, ce qui comprend les éventuels honoraires d’opposition, mais aucunement les frais d’un « pré état daté » totalement illicite

Analyse de la décision

Si le recouvrement des sommes dues par le copropriétaire peut intervenir, lorsque celui-ci fait partie intégrante du syndicat, celui-ci s’opère également à l’occasion de la cession de tout ou fraction des lots de ce débiteur.

Cette alternative amiable ne s’entend néanmoins pas de l’absence de toute procédure contentieuse, introduite par le copropriétaire défaillant ou le syndicat créancier, représenté par son syndic, si les parties ne parviennent pas à une solution concertée.

Legislation

Contestation judiciaire de la contribution électrique

Analyse de la décision

Le syndicat est redevable de sa quote-part des dépenses d’électricité adoptées en assemblée générale, sauf à justifier de la nullité judiciaire de la résolution et de l’inadéquation manifeste des relevés

Les consommations de fluides (eau, électricité, gaz) constituent une pierre d’achoppement pour de nombreuses résidences, en raison d’index inexistants ou douteux.

Legislation

Le défaut de paiement des charges par un copropriétaire, lui causant un préjudice, l’empêche de poursuivre le syndicat en indemnisation

Analyse de la décision

Le maintien de l’immeuble en bon état peut se révéler complexe en raison d’une trésorerie défaillante.    

La carence du syndicat dans l’entretien de la résidence expose donc par principe celui-ci à une action judiciaire en réparation des désordres et du préjudice qui serait subi par un copropriétaire victime, encore faut-il que celui-ci ne soit pas à l’origine de cette situation dommageable, comme le rappelle la cour d’appel de Basse Terre dans un arrêt du 4 novembre 2019.

Legislation

Pour obtenir une condamnation au paiement, il doit être démontré par le syndicat des copropriétaires que la créance est liquide, certaine et exigible.

Analyse de la décision

Les impayés sont redoutés et redoutables pour la copropriété, pouvant entraîner un important déséquilibre financier.

C’est ainsi que le syndic doit prendre à bras le corps les impayés et tenter au plus vite de trouver une solution amiable avec les copropriétaires débiteurs. Si cette voie amiable n’aboutit pas, le syndic doit alors engager une action judiciaire contre le copropriétaire débiteur.

Legislation

L’action judiciaire en recouvrement des provisions et charges auprès d’un copropriétaire débiteur peut être sollicitée reconventionnellement

Analyse de la décision

Le recouvrement des provisions et charges auprès des copropriétaires débiteurs par le syndic se révèle souvent sommaire, aussi bien amiablement, que judiciairement.

Cette carence est d’autant moins concevable qu’elle émane d’un professionnel et qu’elle peut exposer le syndicat à de vaines et onéreuses procédures judiciaires, comme le rappelle la cour de cassation dans un arrêt du 24 octobre 2019.

Legislation

L’ex-épouse qui ne réside plus dans le bien immobilier, est redevable des charges de copropriété tant que le régime matrimonial n’a pas été liquidé

Analyse de la décision

Lorsque deux personnes se marient, elles doivent également décider du sort de leur patrimoine financier, à savoir la conclusion ou non d’un contrat de mariage. S’ils ne concluent pas de contrat de mariage, alors ils seront soumis au régime légal de la communauté réduite aux acquêts : tous les biens achetés par l’un ou les époux appartiendra automatiquement aux deux époux.

Legislation

Les règles pour obtenir une deuxième décision de justice en condamnation au paiement des charges de copropriété nées postérieurement à la première décision

Analyse de la décision

Les impayés de charges de copropriété sont les cauchemars des syndicats de copropriétés. En effet, cela fragilise la trésorerie de la copropriété au point dans certaine situation de ne plus pouvoir faire face au paiement des prestataires, ni aux factures de fournisseurs.

Legislation

Le syndic doit justifier de la créance du syndicat à l’encontre du copropriétaire débiteur

Analyse de la décision

Rares sont les syndicats de copropriétaires qui ne sont pas confrontés aux problèmes de copropriétaires débiteurs. Ainsi, en cas de refus de ces derniers à régler leurs quotes-parts de charges trimestrielles, ou de charges travaux, le syndicat, représenté par son syndic, ne dispose plus que de l’alternative judiciaire pour tenter de recouvrer les sommes dues.

Legislation

Les provisions et charges sont dues, sauf à justifier de l’annulation judiciaire des résolutions d’assemblées générales les votant ou les approuvant

Analyse de la décision

Le recouvrement amiable et judiciaire des provisions et charges auprès des copropriétaires par le syndic représente l’une des pierres angulaires du fonctionnement d’une résidence, puisqu’il permet le règlement de ses dépenses courantes et exceptionnelles.

S’il se révèle parfois négligé par les syndics professionnels, il s’expose également à la mauvaise foi de certains copropriétaires, enclins à rechercher des motifs d’inopposabilité des assemblées générales ayant adopté les budgets et les dépenses associés.

Legislation

Saisie immobilière : l’ancien propriétaire d’un lot est tenu à une indemnité d’occupation au nouveau propriétaire dès le jugement d’adjudication

Analyse de la décision

Le fléau des impayés de charges affecte la plupart des copropriétés et conduit ces dernières, à engager des actions judiciaires en recouvrement pouvant aboutir à la saisie immobilière des biens (ou adjudication judiciaire) du propriétaire défaillant.

La cour de cassation souligne dans un arrêt du 6 juin 2019 un élément important de cette procédure d’appropriation judiciaire des lots par le créancier à l’égard de son débiteur.