Jurisprudence

Legislation

Pour obtenir une condamnation au paiement, il doit être démontré par le syndicat des copropriétaires que la créance est liquide, certaine et exigible.

Analyse de la décision

Les impayés sont redoutés et redoutables pour la copropriété, pouvant entraîner un important déséquilibre financier.

C’est ainsi que le syndic doit prendre à bras le corps les impayés et tenter au plus vite de trouver une solution amiable avec les copropriétaires débiteurs. Si cette voie amiable n’aboutit pas, le syndic doit alors engager une action judiciaire contre le copropriétaire débiteur.

Legislation

L’action judiciaire en recouvrement des provisions et charges auprès d’un copropriétaire débiteur peut être sollicitée reconventionnellement

Analyse de la décision

Le recouvrement des provisions et charges auprès des copropriétaires débiteurs par le syndic se révèle souvent sommaire, aussi bien amiablement, que judiciairement.

Cette carence est d’autant moins concevable qu’elle émane d’un professionnel et qu’elle peut exposer le syndicat à de vaines et onéreuses procédures judiciaires, comme le rappelle la cour de cassation dans un arrêt du 24 octobre 2019.

Legislation

L’ex-épouse qui ne réside plus dans le bien immobilier, est redevable des charges de copropriété tant que le régime matrimonial n’a pas été liquidé

Analyse de la décision

Lorsque deux personnes se marient, elles doivent également décider du sort de leur patrimoine financier, à savoir la conclusion ou non d’un contrat de mariage. S’ils ne concluent pas de contrat de mariage, alors ils seront soumis au régime légal de la communauté réduite aux acquêts : tous les biens achetés par l’un ou les époux appartiendra automatiquement aux deux époux.

Legislation

Les règles pour obtenir une deuxième décision de justice en condamnation au paiement des charges de copropriété nées postérieurement à la première décision

Analyse de la décision

Les impayés de charges de copropriété sont les cauchemars des syndicats de copropriétés. En effet, cela fragilise la trésorerie de la copropriété au point dans certaine situation de ne plus pouvoir faire face au paiement des prestataires, ni aux factures de fournisseurs.

Legislation

Le syndic doit justifier de la créance du syndicat à l’encontre du copropriétaire débiteur

Analyse de la décision

Rares sont les syndicats de copropriétaires qui ne sont pas confrontés aux problèmes de copropriétaires débiteurs. Ainsi, en cas de refus de ces derniers à régler leurs quotes-parts de charges trimestrielles, ou de charges travaux, le syndicat, représenté par son syndic, ne dispose plus que de l’alternative judiciaire pour tenter de recouvrer les sommes dues.

Legislation

Les provisions et charges sont dues, sauf à justifier de l’annulation judiciaire des résolutions d’assemblées générales les votant ou les approuvant

Analyse de la décision

Le recouvrement amiable et judiciaire des provisions et charges auprès des copropriétaires par le syndic représente l’une des pierres angulaires du fonctionnement d’une résidence, puisqu’il permet le règlement de ses dépenses courantes et exceptionnelles.

S’il se révèle parfois négligé par les syndics professionnels, il s’expose également à la mauvaise foi de certains copropriétaires, enclins à rechercher des motifs d’inopposabilité des assemblées générales ayant adopté les budgets et les dépenses associés.

Legislation

Saisie immobilière : l’ancien propriétaire d’un lot est tenu à une indemnité d’occupation au nouveau propriétaire dès le jugement d’adjudication

Analyse de la décision

Le fléau des impayés de charges affecte la plupart des copropriétés et conduit ces dernières, à engager des actions judiciaires en recouvrement pouvant aboutir à la saisie immobilière des biens (ou adjudication judiciaire) du propriétaire défaillant.

La cour de cassation souligne dans un arrêt du 6 juin 2019 un élément important de cette procédure d’appropriation judiciaire des lots par le créancier à l’égard de son débiteur.

Legislation

Le syndicat des copropriétaires peut exiger de l’adjudicataire qui devient propriétaire d’un lot saisi qu’il prenne en charge les arriérés de charges du copropriétaire saisi

Analyse de la décision

Le non-paiement des charges par un copropriétaire peut rapidement être préjudiciable à la collectivité, notamment lorsque les impayés sont fréquents et/ou d’un montant important pour la copropriété, qui empêche le règlement et des dépenses courantes, et des dépenses exceptionnelles (de travaux urgents par exemple).

Aussi, le syndic peut engager une action en vue de recouvrer les impayés et obtenir une décision de justice condamnant le débiteur au règlement de ces sommes (et des frais de procédure).

Legislation

Le syndic peut former opposition sur le prix de vente du lot d’un copropriétaire débiteur pour obtenir le paiement de la totalité de ses dettes, même celles afférentes à un autre lot qui lui appartient

Analyse de la décision

L’article 20, alinéa 1er, autorise le syndic à former opposition sur le prix de vente d’un lot, lorsque le copropriétaire vendeur est débiteur au titre de ses charges.

Cette procédure – fort heureuse en copropriété et qui évite que le copropriétaire s’en aille en se soustrayant à ses obligations de paiement – permet de récupérer le montant des impayés en priorité sur le prix de vente entre les mains du notaire chargé de la vente.

Legislation

Clause de solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier pour le paiement des charges, le règlement de copropriété s’applique

Analyse de la décision

I. Le démembrement et la clause de solidarité dans un règlement de copropriété

Rappelons que la propriété d’un bien peut être démembrée entre d'une part l’usufruitier, qui en a l’usage, c’est-à-dire qui l’occupe ou le met en location et d'autre part le nu-propriétaire, qui en a la propriété, mais qui ne peut ni l’occuper ni en retirer le produit d’un loyer. Par exemple : des parents peuvent décider de faire une donation-partage de leur vivant, en restant usufruitiers et en donnant la nue-propriété à leurs enfants.