Jurisprudence

Legislation

Compte tenu du caractère bénévole de leur mission, la responsabilité des membres du conseil syndical doit être jugée avec moins de rigueur

Analyse de la décision

Sur le principe, comme toute personne, le membre du conseil syndical n’est pas à l’abri de commettre une faute ou une négligence occasionnant un préjudice pour un copropriétaire.

Il faut préciser ici que le conseil syndical n’a pas la personnalité morale : il est donc impossible d’engager la responsabilité « du conseil syndical », mais seulement celle de chacun de ses membres.

Compte tenu de son rôle de représentation du conseil syndical, c’est souvent le président qui est en ligne de mire.

Legislation

Si la loi de 1965 interdit au syndic d’être membre du conseil syndical, aucun texte n’interdit au conseil syndical de se réunir dans les locaux du syndic ou en sa présence

Analyse de la décision

Un copropriétaire avait demandé l’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée de l’interdiction pour le conseil syndical de se réunir dans les locaux du syndic et en sa présence, demande finalement rejetée par l’assemblée.

Convaincu de son bon droit, il a demandé l’annulation de cette décision en justice, en vain.

Ni la Cour d’appel, ni la Cour de cassation ne lui ont donné raison.

Ci-dessous un extrait de l’arrêt de la haute juridiction :

Legislation

En cas de vacance de plus d’un quart des sièges du conseil syndical, le mandat donné aux autres membres reste valable

Analyse de la décision

Il est possible, pour une raison ou une autre, qu’un ou plusieurs membres du conseil syndical mettent fin à leurs fonctions. Il peut s’agir d’un empêchement personnel ou d’une démission.

Si l’assemblée a anticipé cette hypothèse, il se peut que des membres suppléants aient été désignés en même temps que les membres titulaires, ce qui facilite grandement les choses en cas de vacance de certains sièges. Les suppléants prendront la place des titulaires qui auront cessé définitivement leurs fonctions.

Legislation

Le nombre de membres du conseil syndical fixé dans le règlement de copropriété ne peut être modifié par l’assemblée générale qui les désigne

Analyse de la décision

En principe, toute copropriété doit être dotée d’un conseil syndical, dont les membres sont désignés en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965.

Le nombre est fixé par le règlement de copropriété ou, à défaut, par l’assemblée générale, qui précise également la durée de leur mandat. A défaut, leur mandat est de 3 ans renouvelables.

Les membres du conseil désignent ensuite, parmi eux, leur président, mais ceci n’est pas obligatoire.

Legislation

La responsabilité civile des conseillers syndicaux ne peut être recherchée qu’en cas de faute grave ou de collusion avec le syndic

Analyse de la décision

Occasionnellement, la Cour de cassation doit se prononcer sur des arrêts de Cour d’appel dans lesquels la responsabilité d’un ou plusieurs membres du conseil syndical est recherchée par un autre copropriétaire, qui n’apprécie pas leurs prestations.

Dans cet arrêt en , seule la responsabilité du président du conseil syndical a été mise en cause.

Legislation

La responsabilité civile délictuelle de tout conseiller syndical ne peut être retenue QUE pour une faute lourde

Analyse de la décision

En cas de gestion considérée comme défaillante dans une résidence, la quête des copropriétaires qui recherchent des responsables ne s’arrête pas toujours au syndic professionnel ou bénévole.

Autrement dit, le conseil syndical et son président ne sont pas à l’abri de poursuites engagées par d’autres copropriétaires, mais ce la sera uniquement pour des fautes graves et avérées comme le réitère la Cour d’Appel de Paris dans un arrêt du 20 septembre 2017.

Legislation

Confirmation : un membre du conseil syndical peut engager judiciairement la responsabilité de son syndic

Analyse de la décision

Fréquemment, les conseillers syndicaux nous interrogent pour savoir comment contraindre le syndic à respecter ses obligations à l’égard du conseil syndical.

Il est hélas trop commun de « croiser » des syndics qui ignorent les demandes du conseil syndical alors que la loi oblige à lui transmettre « toutes pièces ou documents » concernant le syndicat de copropriétaires.