Jurisprudence

Legislation

Le syndicat des copropriétaires doit prouver la réalité de la créance d’un copropriétaire

Analyse de la décision

Nous allons aborder ici un cas assez classique, que nombre de copropriétaires ont rencontré, et qui souvent s’avère inextricable.

Entre dialogue de sourds avec un syndic qui raisonne mécaniquement et réel préjudice du copropriétaire, c’est le sort d’un solde débiteur reporté année après année sur son compte individuel, sans que son origine ne soit clairement identifiée, que la Cour de cassation a dû traiter, dans un arrêt du 28 septembre 2022 (CIV 3, 28 septembre 2022, N°21-19.980).

Legislation

Le syndicat peut requérir l’interdiction en son sein d’un bar/discothèque sonore

Analyse de la décision

Le bruit, trouble commun aux copropriétés, comporte des origines variées (résidents, professionnels ou commerçants). En l’absence de solution amiable, le syndicat n’a d’autre choix que de solliciter judiciairement l’interruption de cette nuisance.

Un arrêt du 12 octobre 2023 de la cour d’appel de Chambéry rappelle les conditions nécessaires à cette fin.

Legislation

Le locataire exerçant une activité commerciale ne peut pas contester une résolution d’assemblée générale relative à la fermeture de l’accès de l’immeuble, s’il dispose d’un autre accès pour ses clients.

Analyse de la décision

L’assemblée générale est l’organe souverain, qui prend des décisions pour gérer la copropriété. Ces décisions prises par les copropriétaires régissent la vie de la copropriété. Si elle peut avoir des conséquences pour les copropriétaires, elle peut également en avoir pour les locataires.

En effet, rappelons que les locataires sont soumis au respect du règlement de copropriété et bien entendu aux décisions des assemblées générales.

Legislation

Installation d’un ballon d’eau chaude privatif dans les combles, parties communes peut s’analyser en un droit de jouissance exclusif de celles-ci au profit d’un lot et relever en conséquence de la double majorité de l’article 26

Analyse de la décision

Le syndicat est régulièrement confronté à des sollicitations individuelles de travaux sur les parties communes par un copropriétaire.

Le syndicat se doit dans ce cas, d’identifier précisément le droit envisagé au profit du demandeur. En cas de qualification erronée, la résolution de l’assemblée générale illicite s’expose à une action judiciaire en annulation de la part de tout copropriétaire opposant ou défaillant, comme le rappelle la cour de cassation dans un récent arrêt du 26 mars 2020.

Legislation

La Cour de Cassation rappelle les règles de transmissibilité d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune

Analyse de la décision

Dans certains ensembles en copropriété, le propriétaire du ou d’un lot en rez-de-chaussée est le seul utilisateur d’un jardin et/ou d’une cour qui est contigu à son lot, et qui dans le règlement de copropriété est qualifié de partie commune.

Avec le temps, ce copropriétaire pourrait considérer qu’il a acquis un droit de jouissance exclusif sur cette partie commune.

Legislation

L’assemblée peut accorder un droit de jouissance à titre précaire d’une partie commune à la majorité de l’article 24 selon la Cour de Cassation

Analyse de la décision

L’usage exclusif d’une partie commune peut être consenti par le syndicat à un copropriétaire déterminé dès l’origine de la copropriété ou postérieurement.

Les juridictions civiles ont dégagé, lorsque ce privilège est octroyé à titre précaire, une jurisprudence, qui bien qu’établie (arrêt confirmatif de la Cour de Cassation du 5 avril 2018), n’en demeure pas moins particulière.

Legislation

Un droit de jouissance exclusive sur des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot

Analyse de la décision

Très souvent, les copropriétés sont dotées de jardins, cours, combles, terrasses, balcons, attenants à certains lots.

Pour en connaître la nature précise, à savoir partie privative ou commune, il faut s’en référer au règlement de copropriété qui doit définir ces catégories.

Il arrive que les règlements, parfois anciens et non modifiés, soient silencieux concernant certaines parties.

Legislation

Dès lors qu’une décision a été votée à la bonne majorité, l’erreur de majorité mentionnée sur le procès-verbal n’est pas une cause de nullité de la délibération

Analyse de la décision

Dans cette affaire, l’assemblée générale des copropriétaires avait voté la condamnation d’un vide-ordures et le procès-verbal d’assemblée mentionnait une majorité erronée, à savoir la majorité simple de l’article 24, alors que le vote était soumis à la majorité absolue de l’article 25.

La Cour de cassation refuse d’annuler la délibération en question pour le seul motif que la majorité mentionnée sur le procès-verbal était erronée, car la majorité absolue avait été atteinte en assemblée.