Jurisprudence

L’installation ou le changement de compteurs divisionnaires de fluides donne lieu à des frictions entre les copropriétaires, le syndic et les prestataires spécialisés, en raison du coût de cette opération, de la maintenance ultérieure et du degré de satisfaction à l’égard de ces équipements.

L’adoption de la décision du syndicat peut en conséquence aboutir à des contestations judiciaires légitimes de copropriétaires opposants ou défaillants, comme le souligne un arrêt de la cour d’appel de Versailles du 5 mai 2021.

Les programmes neufs en copropriété donnent lieu à de nombreuses divergences entre les propriétaires et le promoteur, en raison de malfaçons, non façons sur les parties privatives et/ou communes.

Sur ce dernier point, le syndicat ne doit pas ignorer pour autant la procédure pour obtenir légalement la réparation de son préjudice, comme le souligne la cour de cassation dans un arrêt du 25 mars 2021.

L’existence d’un vrai compte bancaire séparé au nom du syndicat divise fréquemment le syndic et les copropriétaires.

La défaillance du syndic quant à l’ouverture de ce produit auprès d’un établissement financier se révèle fortement dommageable pour le syndicat, comme l’atteste un récent arrêt du 5 janvier 2021 de la cour d’appel de Riom.

I. Ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires : obligations du syndic et incidences sur son mandat dans le cas contraire

Des copropriétaires entament certains travaux sur l’immeuble de leur seule initiative, de plus ou moins bonne foi, c’est-à-dire en ne considérant pas que l’aval du syndicat en assemblée générale s’impose, du fait de l’aménagement envisagé (remplacement des fenêtres, branchement sur une alimentation ou évacuation commune) ou de la qualification du bien immobilier impacté (partie privative ou commune à jouissance exclusive).

Pour faire face aux incidents de paiement de provisions et charges, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, peut devoir exercer la voie judiciaire, si la solution amiable se révèle infructueuse.

Cette phase contentieuse s’avère parfois complexe du fait des moyens de défense de la partie poursuivie contestant la légitimité de cette procédure (habilitation du syndic et statut de copropriétaire litigieux, action judiciaire prescrite…).

Le questionnement sur la régularité de l’assemblée générale peut aussi bien concerner les modalités de sa convocation généralement établie et notifiée par le syndic en exercice aux copropriétaires, que celles sur sa tenue relevant en principe de son président de séance.

La location meublée touristique est non seulement un problème pour les copropriétés, mais également pour les propriétaires qui louent leur bien et se retrouve face à une sous-location non autorisée.

Pour autant, le propriétaire qui se trouve dans une telle situation dispose d’armes juridiques permettant de mettre un terme à cette illégalité, tout en sanctionnant le locataire.

C’est ce que rappelle cet arrêt de la Cour d’appel d’Agen en date du 24 novembre 2021 (20/00009).

L’ordre du jour de l’assemblée générale peut comporter des questions et leur projet de résolution, à l’initiative du syndic, en concertation en principe avec le conseil syndical, mais également d’un ou plusieurs copropriétaires.

Ce dernier cas génère souvent des discussions et des contestations sur le pouvoir du syndic.

Un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 28 janvier 2021 énonce les règles juridiques incontournables et cohérentes dans ce domaine.      

Les associations syndicales libres (ASL), sont des regroupements de propriétaires d’un ensemble immobilier. Elles ont pour mission notamment de gérer un équipement commun ou une partie commune, et d’en fixer les contours.

Les ASL ne sont pas soumises au droit de la copropriété (loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967), elles sont très peu encadrées. Une ordonnance du 1^er juillet 2004 et son décret d’application du 03 mai 2006 viennent limitativement réglementés ces personnes morales.

Une copropriété ne peut rester sans syndic qu’il soit professionnel ou non-professionnel, c’est la raison pour laquelle les pouvoirs publics ont prévu des dispositions afin de combler cette absence.

En parallèle, le législateur a prévu un dispositif pour les copropriétés en difficulté qui permet la nomination d’un administrateur provisoire.