Jurisprudence

Nous sommes régulièrement interrogés par des conseils syndicaux au sujet de la régularité de l’assemblée générale, et ce sujet donne lieu à un contentieux judiciaire foisonnant.

La Cour de cassation, dans son arrêt n° 16 – 24646 du 19 octobre 2017 s’est penchée sur la question de la nullité d’une assemblée générale convoquée lorsque le mandat du syndic était en vigueur, mais tenue après l’échéance du mandat du syndic.

Très souvent, les copropriétés sont dotées de jardins, cours, combles, terrasses, balcons, attenants à certains lots.

Pour en connaître la nature précise, à savoir partie privative ou commune, il faut s’en référer au règlement de copropriété qui doit définir ces catégories.

Il arrive que les règlements, parfois anciens et non modifiés, soient silencieux concernant certaines parties.

Conformément à l’article 29 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 26 mars  2015, le contrat du syndic doit expressément indiquer sa durée (qui ne peut pas excéder trois ans), ainsi que les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.

C’est un contrat à durée déterminée, qui est censé se poursuivre jusqu’à son terme.

Parmi les obligations du syndic figure celle – comme nous l’avons vu – d’assurer l’exécution des décisions prises en assemblée générale.

Qu’importe que le syndic ait sa propre opinion sur les délibérations votées en assemblée, qu’il peut tout à fait juger inutiles ou inopportunes (licenciement du concierge en l’espèce), il ne peut pas remettre en cause ces délibérations, le pouvoir de décision revenant à l’assemblée.

La carence ne doit pas être confondue avec la notion de faute du syndic qui engage sa responsabilité.

Un ou plusieurs copropriétaires peuvent avoir intérêt à solliciter le syndic afin qu’il convoque une assemblée.

L’article 8 du décret de 1967 impose au syndic de convoquer une assemblée dès lors que la demande émane, soit du conseil syndical, soit de copropriétaires représentant au moins un quart des voix de la copropriété. Cette demande s’accompagne des questions à inscrire à l’ordre du jour.

Lorsqu’un syndic en titre ne prend pas la précaution de convoquer à temps une assemblée afin de désigner le prochain syndic (lui-même en cas de réélection), ou lorsqu’une assemblée s’est tenue à temps mais qu’elle a été annulée par décision judiciaire, ou encore lorsque cette assemblée n’a pas permis de recueillir une majorité suffisante pour désigner le prochain syndic, la copropriété peut se retrouver, malgré elle, sans syndic.

Les délégations de vote peuvent, au choix du mandant, être données au mandataire avec ou sans consigne de vote particulière.

Dans le cas où des consignes auraient été données au mandataire, l’assemblée générale réunie peut être confrontée à des difficultés tenant à ce que le mandataire en question ne respecte pas les consignes du copropriétaire mandant.

La délégation de vote, qui consiste à se faire représenter à une assemblée générale à laquelle on ne peut pas assister, est un bon moyen de faire entendre sa voix et de favoriser la prise de décision en copropriété.

Malgré l’incidence des décisions d’assemblée sur les copropriétaires, notamment financières (mais pas seulement), de nombreuses copropriétés déplorent l’absence systématique de certains copropriétaires dans les prises de décision.

La jurisprudence a eu l’occasion de reconnaître, en l’absence de droit particulier conféré par le règlement de copropriété, qu’un copropriétaire pouvait se prévaloir d’un droit de jouissance privatif sur une partie commune. La plupart du temps, il s’agira d’une partie commune attenante à un lot ou y donnant accès : cour, jardin, terrasse, chemin…