Jurisprudence

Pendant de longues années, les convocations d’assemblées générales faisaient seulement figurer, en matière de fixation du terme du contrat de syndic, la mention : « à la date de tenue de l’assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice ».

Il en résultait un flou et une vraie incertitude quant à la durée du mandat, puisque la fin du contrat du syndic était subordonnée à la tenue de l’assemblée, dont on ne savait pas avec précision quand elle aurait lieu.

Nous sommes régulièrement confrontés, lors des remontées d’informations concernant le déroulement des assemblées générales, à des situations particulières en raison de la méconnaissance et/ou des libertés prises par le bureau vis-à-vis du dispositif légal et réglementaire existant.

Dans le dossier que nous commentons ici,  une assemblée générale a désigné simultanément plusieurs présidents de séance.

Lorsqu’une copropriété mécontente souhaite se séparer rapidement de son syndic, elle ampute parfois la durée contractuelle initiale de son mandat lors de la mise en concurrence de son syndic.

En effet, il peut arriver que l’assemblée générale se déroule avant la fin initialement prévue du mandat du syndic sortant, qui ne mène alors pas son mandat jusqu’à son terme.

Très souvent, les copropriétés sont dotées de jardins, cours, combles, terrasses, balcons, attenants à certains lots.

Pour en connaître la nature précise, à savoir partie privative ou commune, il faut s’en référer au règlement de copropriété qui doit définir ces catégories.

Il arrive que les règlements, parfois anciens et non modifiés, soient silencieux concernant certaines parties.

Conformément à l’article 29 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 26 mars  2015, le contrat du syndic doit expressément indiquer sa durée (qui ne peut pas excéder trois ans), ainsi que les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.

C’est un contrat à durée déterminée, qui est censé se poursuivre jusqu’à son terme.

L’article 15, alinéa 1^er du décret du 17 mars 1967 prévoit que le président est obligatoire dans toute assemblée générale et que c’est cette même assemblée qui a compétence exclusive pour le désigner.

Sa désignation, qui se fait à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance), n’a pas besoin d’être prévue à l’ordre du jour de l’assemblée.

La jurisprudence a eu l’occasion de reconnaître, en l’absence de droit particulier conféré par le règlement de copropriété, qu’un copropriétaire pouvait se prévaloir d’un droit de jouissance privatif sur une partie commune. La plupart du temps, il s’agira d’une partie commune attenante à un lot ou y donnant accès : cour, jardin, terrasse, chemin…

La configuration d’une résidence peut attiser les velléités de copropriétaires de bénéficier d’un usage exclusif sur une partie commune (terrasse, cour, jardin) contiguë de leur lot.

La Cour de Cassation rappelle dans un arrêt du 6 septembre 2018 la législation applicable.

Les copropriétaires éprouvent régulièrement des difficultés pour appréhender la nature juridique de fractions du bâti (parties communes ou privatives), mais également les droits qui leur sont consentis sur celles-ci par le règlement de copropriété.

La Cour de cassation, dans son arrêt du 14 mars 2019, rappelle la distinction fondamentale entre la jouissance et la propriété d’un bien immobilier.

La validité d’une assemblée générale implique de se conformer à des dispositions légales, réglementaires et conventionnelles concernant sa convocation et sa tenue.

Face à cette multitude de prescriptions, les nombreuses irrégularités susceptibles d’affecter les assemblées générales peuvent apparaître et faire l’objet d’action en nullité devant les tribunaux.