Jurisprudence

Legislation

Restitution des archives du syndicat des copropriétaires : obligations, droits et responsabilité des divers syndics

Analyse de la décision

La gestion de la copropriété par le syndic implique que celui-ci dispose entre autres de l’ensemble des documents du syndicat des copropriétaires (règlement de copropriété, contrats, listing des copropriétaires, pièces comptables…).

En cas de désignation d’un nouveau syndic, ce dernier doit donc requérir les archives, ainsi que la trésorerie du syndicat auprès de son prédécesseur selon l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Legislation

Le locataire exerçant une activité commerciale ne peut pas contester une résolution d’assemblée générale relative à la fermeture de l’accès de l’immeuble, s’il dispose d’un autre accès pour ses clients.

Analyse de la décision

L’assemblée générale est l’organe souverain, qui prend des décisions pour gérer la copropriété. Ces décisions prises par les copropriétaires régissent la vie de la copropriété. Si elle peut avoir des conséquences pour les copropriétaires, elle peut également en avoir pour les locataires.

En effet, rappelons que les locataires sont soumis au respect du règlement de copropriété et bien entendu aux décisions des assemblées générales.

Legislation

La Cour d’appel de Basse-Terre rappelle la capacité d’annulation en cascade des assemblées générales convoquées par un syndic, dont le mandat a été invalidé judiciairement

Analyse de la décision

Face aux irrégularités des assemblées générales, les copropriétaires opposants ou défaillants décident parfois d’engager une action judiciaire en annulation de celles-ci.

Outre cette première procédure contentieuse, la poursuite des illégalités peut entrainer un nouveau contentieux en nullité fondé sur l’irrégularité initiale constatée par la juridiction judiciaire, comme le rappelle la cour d’appel de Basse-Terre dans un arrêt du 22 juin 2020.

Legislation

Pour être validé, le contrat de syndic doit préciser ses dates calendaires d’échéance

Analyse de la décision

Pendant de longues années, les convocations d’assemblées générales faisaient seulement figurer, en matière de fixation du terme du contrat de syndic, la mention : « à la date de tenue de l’assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice ».

Il en résultait un flou et une vraie incertitude quant à la durée du mandat, puisque la fin du contrat du syndic était subordonnée à la tenue de l’assemblée, dont on ne savait pas avec précision quand elle aurait lieu.

Legislation

Saisie immobilière : l’ancien propriétaire d’un lot est tenu à une indemnité d’occupation au nouveau propriétaire dès le jugement d’adjudication

Analyse de la décision

Le fléau des impayés de charges affecte la plupart des copropriétés et conduit ces dernières, à engager des actions judiciaires en recouvrement pouvant aboutir à la saisie immobilière des biens (ou adjudication judiciaire) du propriétaire défaillant.

La cour de cassation souligne dans un arrêt du 6 juin 2019 un élément important de cette procédure d’appropriation judiciaire des lots par le créancier à l’égard de son débiteur.

Legislation

Un seul président de séance et pas un de plus, selon la Cour de Cassation

Analyse de la décision

Nous sommes régulièrement confrontés, lors des remontées d’informations concernant le déroulement des assemblées générales, à des situations particulières en raison de la méconnaissance et/ou des libertés prises par le bureau vis-à-vis du dispositif légal et réglementaire existant.

Dans le dossier que nous commentons ici,  une assemblée générale a désigné simultanément plusieurs présidents de séance.

Legislation

Un syndic révoqué sans justification peut prétendre à une indemnisation

Analyse de la décision

Lorsqu’une copropriété mécontente souhaite se séparer rapidement de son syndic, elle ampute parfois la durée contractuelle initiale de son mandat lors de la mise en concurrence de son syndic.

En effet, il peut arriver que l’assemblée générale se déroule avant la fin initialement prévue du mandat du syndic sortant, qui ne mène alors pas son mandat jusqu’à son terme.

Legislation

Le mandat d'un syndic de copropriété peut être révoqué à tout moment, mais ce droit, susceptible d'abus, ne peut être exercé que pour une cause légitime

Analyse de la décision

Conformément à l’article 29 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 26 mars  2015, le contrat du syndic doit expressément indiquer sa durée (qui ne peut pas excéder trois ans), ainsi que les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.

C’est un contrat à durée déterminée, qui est censé se poursuivre jusqu’à son terme.

Legislation

Dès lors qu’une décision a été votée à la bonne majorité, l’erreur de majorité mentionnée sur le procès-verbal n’est pas une cause de nullité de la délibération

Analyse de la décision

Dans cette affaire, l’assemblée générale des copropriétaires avait voté la condamnation d’un vide-ordures et le procès-verbal d’assemblée mentionnait une majorité erronée, à savoir la majorité simple de l’article 24, alors que le vote était soumis à la majorité absolue de l’article 25.

La Cour de cassation refuse d’annuler la délibération en question pour le seul motif que la majorité mentionnée sur le procès-verbal était erronée, car la majorité absolue avait été atteinte en assemblée.

Legislation

Une décision d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité

Analyse de la décision

Selon la formule consacrée, l’assemblée générale des copropriétaires est l’organe souverain en copropriété.

C’est au sein des assemblées que sont prises la plupart des décisions affectant les copropriétaires, hormis les cas de jouissance purement privative des lots et les quelques pouvoirs d’initiative du syndic (travaux urgents, gestion du personnel de la copropriété…).