Jurisprudence

Comme évoqué plus haut, la désignation du syndic peut faire l’objet du procédé de passerelle prévu à l’article 25-1 de la loi de 1965 : si la majorité absolue n’a pas été atteinte mais que le vote a recueilli au moins 1/3 des voix des copropriétaires, il peut être procédé immédiatement à un second vote à la majorité simple.

Cet arrêt de 1996 a été précisé par un arrêt de 1999, suivant lequel le mandat du syndic prend effet immédiatement, à l'instant même des résultats du vote, sauf décision contraire de l’assemblée générale (Cass., 3^e civ., 20 janvier 1999, n° 97-14747).

Cette jurisprudence, bien qu’antérieure à l’instauration du contrat-type de syndic, reste pertinente à l’heure actuelle.

Un ou plusieurs copropriétaires peuvent avoir intérêt à solliciter le syndic afin qu’il convoque une assemblée.

L’article 8 du décret de 1967 impose au syndic de convoquer une assemblée dès lors que la demande émane, soit du conseil syndical, soit de copropriétaires représentant au moins un quart des voix de la copropriété. Cette demande s’accompagne des questions à inscrire à l’ordre du jour.

Lorsqu’un syndic en titre ne prend pas la précaution de convoquer à temps une assemblée afin de désigner le prochain syndic (lui-même en cas de réélection), ou lorsqu’une assemblée s’est tenue à temps mais qu’elle a été annulée par décision judiciaire, ou encore lorsque cette assemblée n’a pas permis de recueillir une majorité suffisante pour désigner le prochain syndic, la copropriété peut se retrouver, malgré elle, sans syndic.

Occasionnellement, la Cour de cassation doit se prononcer sur des arrêts de Cour d’appel dans lesquels la responsabilité d’un ou plusieurs membres du conseil syndical est recherchée par un autre copropriétaire, qui n’apprécie pas leurs prestations.

Dans cet arrêt en , seule la responsabilité du président du conseil syndical a été mise en cause.

En cas de gestion considérée comme défaillante dans une résidence, la quête des copropriétaires qui recherchent des responsables ne s’arrête pas toujours au syndic professionnel ou bénévole.

Autrement dit, le conseil syndical et son président ne sont pas à l’abri de poursuites engagées par d’autres copropriétaires, mais ce la sera uniquement pour des fautes graves et avérées comme le réitère la Cour d’Appel de Paris dans un arrêt du 20 septembre 2017.

Les irrégularités affectant les assemblées générales (convocation et tenue) ne se soldent pas toujours par une nullité quand une action est engagée.

La Cour de cassation réitère sa jurisprudence constante sur les conditions nécessaires pour pouvoir solliciter la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble par un copropriétaire qui a été victime d’une notification tardive de la convocation par le syndic.

En tant que décisionnaires au sein de la copropriété, tous les copropriétaires doivent être en mesure de pouvoir participer aux décisions d’assemblée générale.

La loi du 10 juillet 1965 impose donc des règles précises pour la convocation, en termes de délai et de formalisme à respecter.

C’est le syndic qui est chargé d’envoyer à tous les copropriétaires, sans exception, les convocations d’assemblée générale.