Jurisprudence

Legislation

La responsabilité dans la survenance d’un sinistre en provenance des parties communes peut être partagée entre le syndicat des copropriétaires et le syndic

Analyse de la décision

L'existence de parties privatives et de parties communes, parfois imbriquées les unes dans les autres, peut rendre difficile l'établissement des responsabilités de chacun dans la survenance de sinistres (dégât des eaux, incendies, dégradations à la suite de travaux, effondrement de plancher...).

Pour connaître le responsable, sur un plan juridique, il est indispensable de connaître la cause du sinistre en question, ce qu'une expertise diligentée par un assureur peut établir en cas de difficulté.

Legislation

Le syndic ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité pour le seul motif qu’il ne dispose pas des fonds suffisants pour faire procéder à des travaux votés en assemblée

Analyse de la décision

Parmi les délibérations d’assemblée que le syndic a l’obligation de mettre en œuvre figurent les décisions relatives aux travaux sur des parties communes, en raison de la vétusté de certaines parties de l’immeuble (toiture endommagée, dégradation de peinture…) ou éléments d’équipement (ascenseur, chaudière…), ou encore parce que la copropriété entend faire exécuter des travaux d’amélioration (travaux de rénovation énergétique par exemple).

Legislation

Outrepasse ses pouvoirs et engage sa responsabilité s’il fait procéder, de sa propre initiative, à des travaux non urgents et non autorisés par l’assemblée

Analyse de la décision

Ce cas soulevé en jurisprudence, en comparaison du précédent, montre bien à quel point l'appréciation de l'urgence par le syndic doit être juste.

D'un côté, il est responsable de ne pas avoir pris l'initiative de travaux pourtant urgents, de l'autre il est responsable d'avoir pris l'initiative de travaux qui n'étaient pas urgents.

Legislation

Le syndic engage sa responsabilité s’il ne fait pas procéder, de sa propre initiative, à des travaux urgents et indispensables

Analyse de la décision

Compte tenu de sa mission d’assurer le bon entretien et la bonne conservation de l’immeuble, il doit faire procéder aux travaux nécessaires, lorsqu’ils ont été votés en assemblée.

Mais il arrive très souvent que des copropriétaires soient confrontés à la nécessité d'une intervention rapide : rupture de canalisation dans les parties communes, panne du système de chauffage...

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L’absence de feuille de présence est une cause de nullité de l’assemblée générale

Analyse de la décision

Lors de la tenue de l’AG, une feuille de présence doit être tenue et signée par chaque copropriétaire ou mandataire, en général en début de séance, et au départ (en cas de départ avant la fin de la réunion).

Ses mentions sont prévues par l’article 14 du décret de 1967, en particulier les nom et domicile de chaque copropriétaire présent ou représenté, de chaque mandataire, le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire, ainsi que le nombre de pouvoirs détenus par chaque mandataire…

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Défaut de réparation des parties communes : coresponsabilité du syndic et du syndicat des copropriétaires

Analyse de la décision

Il est fréquent que des parties communes non ou mal entretenues soient à l’origine de divers désordres et en particulier de dégâts des eaux.

C’est ainsi que si le syndic est passif et que l’assemblée générale ne cherche pas à faire exécuter des travaux de rénovation ou réparation, pour le plus souvent limiter les charges, les conséquences peuvent être lourdes.

La Cour de Cassation, dans son arrêt du 21 décembre 2017 (16-25753), rappelle sa jurisprudence dans ce domaine.

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La feuille de présence peut parfois pallier les omissions du procès-verbal de l’assemblée générale

Analyse de la décision

La tenue de l’assemblée générale et les mentions reprises dans le procès-verbal sont soumises à des règles édictées par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.

Le non-respect de ces règles peut permettre d’obtenir, par voie judiciaire, la nullité de l’assemblée générale ou simplement de certaines résolutions. Les juges ont cependant la possibilité d’interpréter les textes et de ne pas les appliquer littéralement, comme le prouve un arrêt de la Cour de cassation du 11 juillet 2019.

Legislation

Coresponsabilité du syndicat et du syndic pour défaut de conservation d’une partie commune (toiture)

Analyse de la décision

L’entretien des parties communes et des équipements collectifs peut connaître des insuffisances préjudiciables pour le syndicat de copropriétaires et le syndic.

Les copropriétaires et le syndic ne doivent pas ignorer les effets d’une telle carence en cas de survenance d’un sinistre, comme le rappelle un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 30 janvier 2019.