Jurisprudence

Le personnel d’immeuble (gardien ou employé) constitue une source inaltérable de divergences entre les copropriétaires, en raison de son ratio élevé dans les dépenses du syndicat, de l’adéquation de ce service, de leur degré de satisfaction dans l’exécution de ses tâches conventionnelles ou de son comportement.

Les manquements manifestes peuvent alors justifier une rupture de contrat exceptionnelle, comme le rappelle la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 2 juin 2021.

La régularité de la convocation porte bien souvent sur une notification litigieuse de celle-ci par le syndic aux copropriétaires pour des motifs divers et variés (pluralité de propriétaires du lot, démembrement de droits sur celui-ci, changement d’adresse postale, défaillance de la poste, voire gestion confiée à un tiers professionnel).

Le recouvrement des provisions et charges auprès du copropriétaire débiteur par le syndic, au nom du syndicat, représente l’épine dorsale du fonctionnement de la résidence, puisqu’il permet de régler les dépenses de ses équipements collectifs et des parties communes.

Cette question peut donner lieu à des objections plus ou moins légitimes des copropriétaires défaillants, en raison de justifications sommaires ou de situations exceptionnelles liées à l’état des parties communes de l’immeuble.

La détermination précise du statut d’un ensemble immobilier ne constitue pas une simple discussion théorique de juristes, mais l’élément essentiel pour appréhender le cadre légal, réglementaire et conventionnel applicable. Autrement dit, en cas d’imprécision quant à la nature juridique d’une résidence, le ou les propriétaires peuvent se méprendre sur sa législation, illégalité susceptible de contestation judiciaire, dixit un arrêt de la cour de cassation du 3 décembre 2020.

La qualification juridique d’une partie ou d’un élément dépendant d’une partie d’un bâtiment au sein d’une copropriété relève souvent d’un « casse-tête », obligeant parfois la saisine du juge pour obtenir une qualification.

En effet, si la qualification juridique doit être par principe déterminée par le règlement de copropriété, celui-ci s’avère souvent incomplet ou nécessite une interprétation du texte très délicate.

Un arrêt intéressant a été rendu par la Cour de cassation le 08 avril 2021, en matière de colocation car il vient préciser la notion de solidarité entre colocataires. La Cour répond ici à une incertitude que connaissent nombre de bailleurs avec le départ de l’un des colocataires, quant à la possibilité de revendiquer une créance auprès de ce dernier, le bail se poursuivant par ailleurs pour les autres occupants.

1/ LA SOLIDARITÉ ENTRE COLOCATAIRES : LA COUR PRECISE LES PRINCIPES

La Cour de cassation dans un arrêt du 12 novembre 2020 rappelle les conséquences pour le syndicat d’irrégularités du syndic en la matière.

I. Les annexes comptables conformes sont nécessaires à l’approbation régulière des comptes clos du syndicat en assemblée générale, sans que l’information par une assemblée générale antérieure ne soit opposable au copropriétaire

I. Election des conseillers syndicaux compétence de principe de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires

Un vaste ensemble immobilier sis à Boussy-Saint-Antoine (91), soumis à de nombreuses tensions internes et administré par un syndic professionnel, tient son assemblée générale ordinaire le 19 mai 2017 au cours de laquelle il nomme notamment quinze conseillers syndicaux titulaires pour une durée de trois ans et un suppléant.

Si le syndicat, représenté par le syndic, n’a en principe à connaitre que des copropriétaires et non pas directement des locataires, il peut néanmoins avoir également à répondre des désordres subis par ces derniers, si leur cause se situe dans des parties communes dégradées, comme le rappelle la cour de cassation dans un arrêt du 3 décembre 2020.

I. Préjudice lié à une partie commune vétuste : responsabilité du syndicat à l’égard du locataire affecté.    

Les associations syndicales libres (ASL), sont des regroupements de propriétaires d’un ensemble immobilier. Elles ont pour mission notamment de gérer un équipement commun ou une partie commune, et d’en fixer les contours.