Jurisprudence

Les nombreuses démarches liées à un projet d’achat immobilier (neuf ou ancien) dans une résidence peuvent aboutir à des approximations et à des contestations selon l’importance des erreurs relevées.

L’inexactitude de la surface du lot est l’une des causes possibles de ce contentieux immobilier. La cour de cassation dans un arrêt du 18 mars 2021(19-24.995) rappelle le droit applicable en la matière.

Chaque copropriété doit disposer d’un syndic, représentant légal de la copropriété. Le syndic peut être professionnel ou non-professionnel, mais la copropriété ne peut se passer d’un syndic même si elle est composée de 3 lots.

D’autant plus, lorsque la copropriété est mise en cause dans la réparation d’un sinistre que subit une autre copropriété, notamment car le syndic est le seul représentant légal de la copropriété.

Les désordres dans un immeuble aboutissent parfois à des procédures contentieuses, en raison d’une identification complexe et/ou de réfections inopérantes.

Au cours de ces actions judiciaires civiles, la question de la preuve des revendications des parties à l’instance (responsables et garants) s’avère majeure. La cour de cassation dans un arrêt du 25 mars 2021 rappelle des principes fondamentaux en la matière.

La réalisation de travaux d’entretien du bâtiment (ravalement de la façade, réfection de la couverture, de l’étanchéité…) constitue une source indéniable d’inquiétude pour les copropriétaires, en raison du coût important de la réfection et de la conformité du projet.

L’abstentionnisme gangrenant les assemblées générales et restreignant l’adoption de décisions pourtant essentielles au bon fonctionnement des résidences (élection du syndic, du conseil syndical…) a conduit les pouvoirs publics à instituer des dispositifs favorisant une intervention à distance personnelle et simplifiée des copropriétaires à ces réunions.

L’acquisition d’un lot en copropriété dans un programme neuf comporte souvent de nombreux désagréments, voire des contestations, en raison des nombreuses malfaçons liées à la sous-traitance (retard et compensation de celui-ci en négligeant les normes, utilisation de matériaux inadaptés ou divergents du «contrat de réservation»…).

Ces différends peuvent aboutir à une action judiciaire civile en suppression des désordres et/ou en indemnisation financière de ceux-ci.

Comme tout employeur, le syndicat peut devoir faire face aux accidents, voire aux maladies professionnelles de son salarié dans l’exécution de ses tâches contractuelles, soumises à des divergences d’appréciation par les personnes concernées quant à leur qualification juridique.

L’entretien des parties communes et des équipements collectifs par le syndicat ne se révèle pas toujours aisé à appréhender pour des motifs divers et variés (coût élevé, absence d’anticipation, expérience passée décevante…).

Pour autant, le syndicat défaillant ne doit pas ignorer les conséquences de sa carence, que ce soit judiciairement ou administrativement, comme le souligne un arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 18 mars 2021.

Le stationnement des véhicules sur une résidence se révèle souvent problématique. Outre l’occupation sauvage d’une partie commune (emplacement collectif sans droit de jouissance exclusif, les voies de circulation automobiles, voire piétonnes), cela peut concerner dans certains cas une place privative (empiètement sur le lot du voisin, voire obstacle à la réalisation de travaux collectifs, en interdisant cet accès nécessaire).

Face au syndic professionnel, s’employant à imposer au syndicat des facturations douteuses résultant de clauses tout aussi suspectes de leur contrat de mandat, un copropriétaire peut se résigner à devoir poursuivre judiciairement les deux parties défaillantes pour obtenir gain de cause.

La Cour de cassation dans un arrêt du 28 janvier 2021 confirme la capacité individuelle d’un copropriétaire lésé à agir judiciairement dans ce cas, ainsi que les modalités et incidences de cette procédure contentieuse.