Jurisprudence

La gestion de la résidence par le syndic constitue une source constante de confrontations entre ce dernier et les copropriétaires, notamment quant à la régularité des dépenses affectées par celui-ci dans les comptes clos du syndicat présentés pour approbation en assemblée générale.

Un copropriétaire peut requérir du syndicat, voire du juge l’autorisation d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, mais pas à n’importe quelle condition.

I. Autorisation amiable de travaux privatifs  affectant les parties communes : compétence de principe de l’assemblée générale a priori, voire a posteriori et incidences en cas de défaut d’inscription de la demande du copropriétaire à son ordre du jour

Si le recouvrement des sommes dues par le copropriétaire peut intervenir, lorsque celui-ci fait partie intégrante du syndicat, celui-ci s’opère également à l’occasion de la cession de tout ou fraction des lots de ce débiteur.

Cette alternative amiable ne s’entend néanmoins pas de l’absence de toute procédure contentieuse, introduite par le copropriétaire défaillant ou le syndicat créancier, représenté par son syndic, si les parties ne parviennent pas à une solution concertée.

Au-delà d’un an à compter de la réception des travaux perfectibles, le syndicat lésé doit démontrer les fautes conventionnelles de son contractant pour obtenir sa condamnation à l’indemniser.

Les travaux d’entretien des parties communes et des équipements collectifs ne donnent pas toujours satisfaction au syndicat des copropriétaires les ayant mandatés, par l’intermédiaire de son représentant légal, le syndic.

Nullité judiciaire d’une assemblée : automatiquement acquise pour non-respect du délai réglementaire de 21 jours, mais aucunement pour violation d’une clause conventionnelle douteuse sur la désignation du scrutateur

La régularité de l’assemblée générale représente une problématique récurrente pour des raisons multiples (méconnaissance ou manquements volontaires du syndic au droit de la copropriété).

Le syndicat est redevable de sa quote-part des dépenses d’électricité adoptées en assemblée générale, sauf à justifier de la nullité judiciaire de la résolution et de l’inadéquation manifeste des relevés

Les consommations de fluides (eau, électricité, gaz) constituent une pierre d’achoppement pour de nombreuses résidences, en raison d’index inexistants ou douteux.

Le maintien de l’immeuble en bon état peut se révéler complexe en raison d’une trésorerie défaillante.    

La carence du syndicat dans l’entretien de la résidence expose donc par principe celui-ci à une action judiciaire en réparation des désordres et du préjudice qui serait subi par un copropriétaire victime, encore faut-il que celui-ci ne soit pas à l’origine de cette situation dommageable, comme le rappelle la cour d’appel de Basse Terre dans un arrêt du 4 novembre 2019.

L’acquisition de biens immobiliers résulte principalement d’une démarche amiable entre un vendeur et un acquéreur.

Cette aliénation peut émaner dans certains cas de circonstances exceptionnelles, que ce soit en raison d’un propriétaire débiteur (saisie immobilière) ou encore de prérogatives consenties légalement à une autorité publique (expropriation).

L’habilitation du syndicat consentie à son syndic est de facto transmissible à son successeur, à la condition que son objet et la personne poursuivis s’avèrent suffisamment déterminés.